金税工程总体设计方案.ppt

房地产企业纳税筹划与风险规避 一 税务稽查应对 房地产税务稽查应对 第一部分 稽查应对基本理念第二部分 房地产所得税政策变迁第三部分 房地产稽查应对之收入部分第四部分 房地产应对稽查成本费用扣除部分第五部分 房地产税务稽查应对知识 开篇语 为什么06 07年地产税务稽查力度空前加大 一 社会背景 一 房地产高利润引发社会分配不公 一个故事讲起 二 高房价成为 新三座大山 之一 三 官商勾结 频频涉及地产业 四 拆迁矛盾 影响和谐社会 五 新闻界高调炒作成为催化剂 开篇语 为什么06 07年地产税务稽查力度空前加大 二 深层次原因 一 分税制改革使地方政府财力不足 二 经济出现过热苗头 需要宏观调控 三 中央宏观调控措施 屡屡受挫 地产成为中央与地方博弈战场 开篇语 为什么06 07年地产税务稽查力度空前加大 三 税务系统因素 一 税务部门作为国家职能部门 讲政治 二 税务稽查由 收入型 向 执法型 转化 三 税收任务不均衡性 使部分地区执法更加严厉 四 近年来 大案不断 引起高层重视 要求严格执法 8 07 7 26 雷擎一号 利剑二号 等 以上因素造成地产业成为税务稽查风险最大之一 2007年 八部委对房地产业的整顿 引起地方政府首长的重视 中央问责决心加大 地产税务稽查形势持续恶化 第一部分 稽查应对基本理念 从案件的三种类型说起一 稽查应对基本理念二 税务稽查的基本程序三 税务稽查的基本方法四 税务稽查基本特征五 送礼 同 送礼貌 的关系六 危机公关技巧七 找关系 同 做好业务 的关系八 避免被定性为偷税 第一部分 稽查应对基本理念 案件的三种类型1 精心策划型 2 明目张胆型 3 疏忽大意型 稽查应对基本理念 一 稽查应对基本理念稽查应对应具有全方位的知识结构 一 政策变动 情况 二 政策变动 趋势 三 稽查力度 动向 四 查前 查中 查后 应对技巧 五 如何进行 危机公关 稽查应对基本理念 要做到以上各点 就需要 1 良好的业务水平2 熟知法律的一般原则3 良好的沟通协调能力4 对稽查动向的高度敏感性 不战而屈人之兵 方为稽查应对的最高境界 稽查应对基本理念 二 税务稽查的基本程序 一 稽查局 四项程序 二 税务稽查和企业相关的处理文书 稽查应对基本理念 三 税务稽查基本方法 知己知彼 百战不殆 1 顺查2 逆查3 银行账号检查4 银行卡检查5 对账单核对检查6 网络协查7 外出调查8 电子查账9 乔装打扮10 询问套话检查11 突击 两套账 稽查应对基本理念 四 税务稽查基本特征 稽查人员个人素质决定稽查结果 1 手段强2 刚性大3 涉及企业利益大4 尚未形成规范的稽查实体程序 一 稽查人员的个人水平 二 敏锐观察稽查人员关注点 稽查应对基本理念 五 送礼 同 送礼貌 的关系反对 送礼 必须 送礼貌 祸起送礼 的案例 不送礼貌 的案例 稽查应对基本理念 六 危机公关 基本技巧反面案例 再造楼兰计划 一 政策模糊点解释法 二 案例解释法 三 法律位阶抗辩法 四 避免定性偷税法 稽查应对基本理念 六 危机公关 基本技巧 五 法律救济法 六 审时度势法 七 实质重于形式法 稽查应对基本理念 七 找关系 同 做好业务 做好业务永远是第一位的 我国正在由 人治 转向 法治 的路上 因此关系和业务要并重 法治 和 人治 都是治理国家的手段 人类活动的实践证明 法治 正在战胜 人治 包青天 PK 法律 稽查应对基本理念 八 避免被定性为偷税 第二部分 房地产所得税政策变迁 一 内资地产所得税 一 1994年 2003年从94税改到2003年 这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策 房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则 事实上房地产企业的收入确认 成本核算等完全不同于一般工商企业 没有量体裁衣的税收政策 等于国家放弃了对房地产企业的税收追索 形成了其 经济的巨人 纳税的侏儒 形象 第二部分 房地产所得税政策变迁 一 内资地产所得税 二 2003年制定了国税发 2003 83号文件 专门针对房地产企业制定了企业所得税政策 本政策参照了外商投资企业所得税国税发 2001 142号文件 对内资企业的预售收入开始征税 该文件的发布 有力的加强了房地产企业所得税稽查 第二部分 房地产所得税政策变迁 一 内资地产所得税 三 国税发 2006 31号文的制定 83号文件在执行过程中 产生了很多问题 在税务系统强调精细化管理的大前提下 国家税务总局与时俱进 于2006年制定了31号文件 剑指房地产偷税黑洞 但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌 31号文件的制定与实施 对房地产业税收产生了深远的影响 对于房地产业税收来说 怎么形容31号文件的重要性也不为过 第二部分 房地产所得税政策变迁 二 外资企业所得税 一 国税发 1995 153号文件 首先提出了预售收入征税的概念 房地产业所得税政策同其他企业产生重大变化 二 国税发 2001 142号文件的颁布 使外资企业房地产所得税政策进一步明确 但是随着31号文件的颁布 内资房地产税收政策更加详细明确 内外资差异增大 第二部分 房地产所得税政策变迁 问题 房地产企业做内资企业好 还是做外资企业好 筹划 外资企业 身份的必要性有多大 答案 收入部分稽查应对 结构一 31号文件的特点及其对稽查影响二 31号文件的结构三 31号文件及其他地产文件稽查视角解读四 税务机关如何查地产收入 第三部分 收入部分稽查应对 一 31号文件的特点 一 对以往的经济行为有一定溯及力 1 法律的基本规则是 法不朔及及往 2 31号文件第十一条第二款规定 2006年1月1日以前 没有明确规定 尚未进行处理的税务事项 按31号文执行 3 之所以这样规定 是因为31号文件之前 很多事项没有明确规定 或政策不明确存在争议 本规定 实际上可解决稽查中的税企争议 第三部分 收入部分稽查 二 剑指房地产偷税黑洞 但又不乏温情脉脉的一面 有所谓人性化规定 1 设立了完工标准 2 提高了预计毛利率 3 对关联交易做了限制 4 不允许预提配套设施成本 5 新办企业广告费 业务宣传费规定合理化 6 合作建房的纳税时点规定 非常人性化 第三部分 收入部分稽查 二 31号文件的结构一 收入问题 一 预售收入 二 预售收入转化销售收入 三 销售收入 四 预租收入 五 视同销售收入二 成本费用扣除 一 六大扣除原则 二 十四项扣除项目三 特殊经济业务税收规定 一 合作建房 土地使用权投资 二 代建房屋 第三部分 收入部分稽查 一 关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发 建造的住宅 商业用房以及其他建筑物 附着物 配套设施 等开发产品 在未完工前采取 预售方式销售的 其预售收入先按 预计计税毛利率分季 或月 计算出当期毛利额 扣除相关的期间费用 营业税金及附加后再计入当期 应纳税所得额 待开发产品结算 计税成本后再行调整 第三部分收入部分稽查 一 关于未完工开发产品的税务处理问题 一 房地产税收政策的适用范围开门见山 说明我们31号文件政策不仅仅针对住宅 而是包括了商业用房 配套设施等所有的开发产品 避免了争议 本句话 着重说明的是31号文件不仅仅适用于住宅 如今比较流行的商铺等也遵循31号文件 第三部分收入部分稽查 二 预售收入的理解1 开发产品未完工前取得的收入 均为预售收入 包括定金 订金 合同保证金等均为预售收入 2 无论是否取得预售许可证 实际取得的款项均为预售收入 税务机关不是区分合法收入与非法收入的有权机关 第三部分收入部分稽查 3 预售收入是收付实现制原则计税 销售收入为权责发生制计税 以 拆迁补偿款 为例 4 预售收入征税是房地产企业独特的纳税规定 这主要是由于地产企业产品周期长 地产企业又以预售方式为主的双重特征决定的 地产所得税稽查解读 三 预计计税毛利率 的理解这里是 预计计税毛利率 而不是 利润率 83号文中表述为 预计营业利润率 1 毛利 销售收入 销售成本31号文表述为毛利 意思是说还没有扣除期间费用和税金及附加 要另外扣 2 利润 销售收入 销售成本 期间费用 税金及附加83号文件的解释 销售收入乘以利润率 已经减去了费用及税金 不能再减 地产所得税稽查解读 例 某企业预售收入为1000万元 预计计税毛利率为20 期间费用为80万 税金及附加为55万 则预售收入缴纳税款计算如下 按照31号文件 应纳税所得额 1000 20 80 55 65万如利润率为20 按照83号文件 应纳税所得额 1000 20 200万实际上总局在83号文件中的本意也是允许扣除期间费用和税金的 但是表述有误 就不能扣除了 事实上 如果不允许期间费用及税金扣除 由于内资企业不完全按照项目清算 很难实施 地产所得税稽查解读 问 如果06年以前 企业计算税金的时候已经扣除了期间费用和税金 如何处理 回答 问 外商投资企业在预售阶段 是否可以扣除期间费用 回答 地产所得税稽查解读 三 扣除相关的期间费用 营业税金及附加 操作问题 预缴的营业税金及附加 是否可以扣除呢 回答 可以扣除 属于时间性差异 会计处理 1 预售实际缴纳时借 应交税金 应交营业税100万贷 银行存款100万2 达到完工标准时 借 主营业务税金及附加100万贷 应交税金 应交营业税100万 此时 不能再重复扣除营业税金及附加 属于纳税调整项目 此时 资产负债表以负数列示 纳税申报表属于调减项目 地产所得税稽查解读 问题 如果企业未按照以上会计处理方法 而是在预售阶段直接将缴纳的营业税计入营业税金及附加扣除 如何处理 请大家回答 上市公司的会计处理绝不会这样做 想想看为什么 地产所得税稽查解读 四 应纳税所得额 的解释31号文 用 应纳税所得额 看似平凡 实际蕴含着丰富的含义 暗藏杀机 内外资所得税预售收入纳税概念比较 1 内资所得税是实际征收 用 应纳税所得额 的称呼 意味着内资对房地产预售收入征税 是实际征收而非预征 外资所得税是 预征2 内资所得税无多退少补的过程 就如正常去年征收的税款 不能因为今年亏损而退税一样 外资房地产企业则在项目清算后 对预征税款 多退少补 3 内资房地产企业 强调了按照年度核算 而外资房地产则是严格的按照项目核算 特别提醒 内资企业预售阶段缴纳的税款由于是 应纳税所得额 是不能退税的 例如 未完工前按照预售规定计算出应纳税所得额3000万元 完工清算后计算所得税额为2000万元 那么1000万元 将形成亏损 但是亏损涉及的1000万元是不退税款的 关于不能退税的规则 我给好几个纳税人解释过了 这里提醒我们一定要把握预售与完工的节奏 这就属于税收筹划范围了 不在我们今天讲解之列 4 更重要一点 存在为偷税风险 表述为应纳税所得额 意味着如果有偷税的手段 少缴预售收入所得税 将有可能被定性为偷税 问 外商投资企业预售阶段是否能被定性为偷税呢 5 深层次分析其原因 所得税按年核算 理论基础为 会计分期 假设 但是房地产经营特点 按年的会计分期并不完全适合 我认为 外资房地产所得税的设计更加合理 稽查应对 要弄懂内外资地产所得税的不同特点 特别提醒 内资房地产亏损是不能退税的 地产所得税稽查解读 6 预售收入应纳税所得额如何在申报表中反映 任何经济业务都要体现在所得税纳税申报表中 1 直接以预售收入乘以预计计税毛利率 填在附表四第36行 期间费用和营业税金及附加则填在主表第8行 第9行 2 前面说过 期间费用和营业税金及附加是可以扣除的 通过直接填列在主表扣除 3 季度预缴申报表的填列 地产所得税稽查解读 六 计税成本31号文件 首次提出了房地产所得税 计税成本 的概念 在此之前按照会计成本扣除 造成大量税款的流失 31号文件第八条对房地产企业的计税成本原则和14个项目做了比较详细的规定 31号文关于经济适用房的表述 二 预售收入计税毛利率的确定 一 经济适用房项目必须符合建设部 国家发展改革委员会 国土资源部 中国人民银行 关于印发 经济适用房管理办法 的通知 建住房 2004 77号 等有关法规的规定 其预售收入的计税毛利率不得低于3 开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时 必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料 凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的 一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税 31号文关于预计计税毛利率表述 二 非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定 开发项目位于省 自治区 直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的 不得低于20 开发项目位于地及地级市城区及郊区的 不得低于15 开发项目位于其他地区的 不得低于10 地产所得税稽查解读 不同地区间的毛利率分开 比83号文件更加实事求实了 在83号文中 经济适用房和其他开发产品的利润率是不作区分的 一律规定为15 问题 总局制定的预计计税毛利率是高还是低 这是一个迷 都知道房地产是暴利行业 但其利润率究竟有多大呢 大家认为20 15 10 的比例究竟是高还是低呢 地产所得税稽查解读 七 预售收入自查指南 一 实地查验 二 责令提供资料 三 11种检查方法 一 符合下列条件之一的 应视为开发产品已经完工 1 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品 成本对象 2 已开始投入使用的开发产品 成本对象 3 已取得了初始产权证明的开发产品 成本对象 地产所得税稽查解读 二 关于完工开发产品的税务处理问题 一 完工标准的确立31号文中 完工标准的确立被认为是最大的亮点 借鉴了142号文件中销售开始的概念 1 竣工证明已备案 2 已开始投入使用 3 已取得了初始产权证明 三个条件孰早的概念 地产所得税稽查解读 1 开发产品完工标准是区分按照预售收入 还是按照销售收入原则纳税的分水岭 2 如果有一栋楼 其中一座房屋投入使用 整座楼就算达到完工标准 3 一般来说 企业的利润率高于预征率 所以企业大多倾向于不结算计税成本 1 实际利润率 预计利润率晚转成本 2 实际例如率 预计毛利率早转成本 稽查中一定会发现 很多企业未及时结算计税成本 31号文件可以追溯 稽查中一定会发现 很多企业未及时结算计税成本 31号文件可以追溯 在这里往往引起税企争议 因为有很多具体的问题在这里 大家对31号文件融会贯通后在具体体会个中奥妙 地产所得税稽查解读 二 预售收入和实际销售收入的结转1 合理的将预售收入确认为实际销售收入 1 一般来说房屋销售以按揭方式居多 首付30 按揭70 因此预售收入转化为实际销售收入时 数额是相同的 2 一种不普遍的情况 预售收入收到了30万元 但是房屋销售合同注明为100万元 此时应确定销售收入100万元 而不应因其中70万没有收到而不确定销售收入 如 拆迁户回迁 此时销售收入的确认原则由预售的收付实现制确认为销售收入的权责发生制 地产所得税稽查解读 2 按规定结转其对应的计税成本 31号文件第八条对计税成本的结转做了详细的规定 3 计算毛利 销售收入 销售成本 毛利4 差额调整 将实际毛利额与预计毛利额计入完工年度的应纳税所得额 5 将预售收入转化为销售收入 四步骤 问题 如果该企业只有一个楼盘将来不会有收入 那么亏损不能退税 对于企业不公平 房地产企业对此问题反应强烈 如何看待该问题 外资企业如何对待该问题 地产所得税稽查解读 6 要注意季度预缴税款 汇算清缴如果多了可以退税 或者抵税 同前面所说的跨年度亏损不能退税不是一回事 不能混淆 例 2006年季度缴纳税款80万元 汇算后应当缴纳50万元 可以退税或抵税30万元 这种退税主要是因为某些费用计算标准在季度不能准确计算造成的 问 季度预缴少缴税款是否能定性为偷税 是否加收滞纳金 地产所得税稽查解读 三 完工标准 执行的制度性保证两项制度保证 完工情况报告制度 税务鉴定报告制度1 完工情况报告的时间为年度纳税申报时 意味着计税成本只要在年度纳税申报时结转就可以 这对稽查认定来说 意义重大 例如 某企业2007年2月楼盘达到完工标准 检查人员不能说要将预售收入在现在转化为销售收入 如查处200万的假票 但是该企业尚未结算计税成本 现在查处假票 涉及不到税款 而是影响将来的税款 只能按照发票管理办法进行处罚 而不能补税 地产所得税稽查解读 完工报告制度 在这里没有用审批和备案字眼 2 税务鉴定报告制度没有税务鉴定报告 不能在税前扣除计税成本 九项内容是税务稽查人员应当掌握的 1 开发项目的地理位置及概况 2 占地面积 3 开发用途 4 初始开发时间 5 完工时间 6 可售面积及已售面积 7 预售收入及其毛利额 8 实际销售收入及其毛利额 9 开发成本及其实际销售成本 地产所得税稽查解读 四 销售收入的范围1 销售收入为全部价款 包括现金 现金等价物及其他经济利益 而预售收入仅指现金 会计上的说法叫房地产企业收到的全部 对价 2 代收费用的处理判断代收费用是否纳税主要看出票单位 最典型的是维修基金 例如 地产所得税稽查解读 五 开发产品销售收入的确认原则明确三点 明确点一 完工以后才能按照以下原则确认收入 即存量房销售 未完工前按照预售收入确认原则确认收入 明确点二 税务确认销售收入同会计准则和会计制度销售收入的原则不同 但这是个大课题 在此不再深谈 明确点三 要区分内资企业和外资企业收入确认标准 地产所得税稽查解读 1 一次性全额收款方式 同其他企业销售商品的确认原则相同 2 分期收款方式3 银行按揭方式4 委托销售方式 地产所得税稽查解读 5先出租再出售方式 转作固定资产 解析视同销售 调增应纳税所得额 租赁期间取得的价款按租金确认收入 允许计提折旧 可作为其他业务支出的构成 折旧应以视同销售价格计提 出售时按固定资产清理处理 地产所得税稽查解读 不转作固定资产不需要视同销售 无需调整应纳税所得额 租赁期间取得的价款按租金确认收入 不允许计提折旧 应按存货处理 出售时按开发产品确认收入实现 企业长期租赁是否转固定资产 文件不做统一要求 由企业自行选择 三 开发产品预租收入的确认问题1 预租收入 新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记 取得产权证前出租取得的收入 2 预租租金确认收入时点 自开发 地产所得税稽查解读 产品交付承租人使用之日起 按租金确认收入实现 3 承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除 4 总结 预租收入和预售收入确认原则的标准不同 地产所得税稽查解读 六 视同销售行为的税务处理1 视同销售的范围 1 具体项目 2 视同销售确认时点 开发产品所有权或使用权转移时 实际取得利益权利时 2 视同销售收入的确认方法 1 本企业近期同类开发产品销售价格 2 参照当地同类开发产品市场公允价格 3 成本利润率不得低于15 收入 计税成本 主营业务税金及附加 1 15 八 开发产品成本费用的扣除问题1 成本费用扣除的原则 1 权责发生制原则 当期实际发生的 按权责发生制原则计入成本对象 当期尚未发生但应由当期负担的 除税法规定外 一律不得计入当期成本对象 2 合理性原则成本对象 是指企业在进行成本核算时 应选择什么样的对象为目标 来归集它的开发费用 确定它的实际成本 一般来讲 在确定成本核算对象时 应结合开发工程的地点 用途 结构 装修 层高 施工队伍等因素 分别作如下处理 一般开发项目 应以每一独立编制的设计概算 或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象 同一开发地点 结构类型相同的群开发项目 如果开竣工时间相近 又由同一施工队伍施工 可以合并为一个成本核算对象 直接成本 间接成本和共同成本间接成本 开发间接费用 指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用 包括现场管理机构人员工资 福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销等 直接成本和共同成本开发成本 开发产品 经营成本 生产成本 产成品 销售成本 开发成本 土地开发成本 XX 房屋开发成本 XX 配套设施开发成本 XX 代建工程开发成本 XX 里的三级科目 土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费 土地开发成本企业开发的土地 其费用可分清负担对象的 应直接计入有关房屋开发成本 在 开发成本 房屋开发成本 科目进行核算 直接成本 企业开发的土地 如分不清负担对象 应由两个或两个以上成本核算对象负担的 其费用可先通过 开发成本 土地开发成本 进行归集 待土地开发完成投入使用后 再按一定的标准将其分配计入有关房屋开发成本 共同成本 配套设施开发成本对能分清并直接计入某个成本核算对象的 可直接计入有关房屋等开发成本 在 开发成本 房屋开发成本 账户中归集其发生的支出 直接成本 对不能直接计入有关房屋开发成本的支出 应先在 开发成本 配套设施开发成本 账户进行归集 于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本中 共同成本 对能有偿转让的配套设施支出 应在 开发成本 配套设施开发成本 账户进行归集 不需往 开发成本 房屋开发成本 中结转 3 配比原则 特别加以关注 占地面积 建筑面积 工程概算 4 真实性原则除税法另有规定外 预提 应付 费用不得计入开发成本 5 合法性原则 6 及时性原则成本结转不得提前或滞后 年度申报前 2 成本费用扣除的主要项目 1 已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本 已实现销售的可售面积 可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本 成本对象总成本 总可售面积可售面积 建设部有明文规定 房管局进行实地测量 2 计入开发产品成本中的费用前期工程费 基础设施建设费 公共配套设施费 土地征用及拆迁费 建筑安装工程费 开发间接费用属于成本对象完工前发生的费用 直接成本直接计入 能分清成本对象的间接成本直接计入 不能分清成本对象的间接成本 共同成本按权责发生制原则配比计入 属于成本对象完工后发生的费用 二次分摊第一次第二次已销开发产品 当期扣除已完工成本对象未销开发产品 销售时扣除未完工成本对象 3 应付费用 凭合法凭证计算扣除外部凭证 发票 合同 司法部门判决内部凭证 自制凭证 工资表 折旧表 预提费用除税法另有规定外 不得在税前扣除 4 维修费用 日常零星的维护 保养 修理等费用 零星的标准暂参照国税发 2004 84号文第三十一条的规定执行 固定资产的20 作为改良支出的标准 但对房地产企业比例有点偏高 5 共用部位 共用设施设备维修基金 已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣除 代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除 6 会所等配套设施建造费用 非营利性且产权属于全体业主无偿赠与地方政府 公用事业单位按公共配套设施处理 可以计入开发成本 营利性或产权归开发企业所有的或未明确产权归属的 或无偿赠与地方政府 公用事业单位以外的单位开发企业自用按建造固定资产处理 不需要视同销售 其他一律按建造开发产品处理 7 邮电通讯 学校 医疗设施 出售的 按销售开发产品处理 出租的 按固定资产处理 不需要视同销售 无偿赠与国家有关业务