水景住宅鼓浪水镇2018年度营销方案

目录 1212345 关于认知途径关于客户来源政策环境 2017年总结篇2018年策略篇 市场分析 客户研究 推售策略 推广策略 2017年总结篇 关于认知途径 2017年 鼓浪水镇项目共计 成交209套 来访5347组 来电686组 这些客户是通过什么途径认知项目的 关于认知途径 成交 认知途径 转化率 客户认知途径分析 数量 占比 1 渠道占比50 1600 706050403020100 1400120010008006004002000 2 老带新占比25 品牌形象 成交 来电 来访 关于来源区域 客户从哪儿来 关于来源区域 曾经我们这样预测 331新政 宁河区汉沽区 根据目前区域各类型客户及产业发展趋势 预判本案 泛滨海 市区 外地 产业 6 2 2 塘沽区 开发区 关于来源区域 实际情况 成交数量 来访数量 区域 客户区域分布 占比26 17 17 10 8 6 6 4 2 占比38 17 21 9 7 2 2 1 塘沽区汉沽区生态城 553635211612128 20228901105499362126883217843 2500 6050403020100 2000150010005000 开发区 市内六区远郊区县外埠环城四区北京大港区滨海其它 555 3 1 2 2 成交客户集中分布 塘沽区 上北12组 杭州道街11组 新港7组市内六区 河东6组 津郊五县 12组 宁河7组 武清3组 环城四区 8组 东丽6组 成交 来访 泛滨海 市区 外地 产业 8 1 1 外地客户 福建 河北 唐山 廊坊 关于来源区域 实际成交情况 成交客户地图 分户型区域解析 塘沽老城区 生态城 购买边户 中户产品分布较为均匀 汉沽 购买边户产品居多 证明汉沽客户具有一定的购买力 置业目的以改善自住为主 开发区 新港 购买中户产品居多 置业目的以投资为主 居住区域塘沽区汉沽区生态城开发区市内六区津郊五区其它外埠环城四区北京 合计634132211512107 边户19231648763 中户4418161775442 边户户型 5 3 中户户型 大港区 4 0 4 注 成交客户基础数据210 去除外省及部分远郊区县数据共统计有效数据193组 2018年策略篇 政策环境 政策环境 住房制度改革 中央统一部署的长期性和基础性制度 多主体供给将成为未来趋势房地产进入3 0时代 建立购租并举的住房制度成共识 明确既要抑制房地产泡沫 又要防止房地产行业出现大起大落 提出 房子是用来住的 不是用来炒的 作为 促进房地产市场平稳健康发展 的定位 提出综合运用金融 土地 财税 投资 立法等手段 加快研究建立符合国情 适应市场规律的基础性制度和长效机制 建立 购租并举 的住房制度将是中国房地产业发展的新方向已经成为共识 更是对住房领域历史欠账的弥补 房地产 1 0时代 福利分房时代 1949 1978年高度福利化时代 这一时期我国是一个高度计划经济型社会 以福利形式分配住宅 统一管理 统一分配 以租养房 实施公有住房实物分配制度 房地产 2 0时代 商品房时代 为刺激内需 推动住房制度改革 1998年7月 国务院下发 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 在这份中国房改的标志性文件中 明确提出要停止住房实物分配 在中国沿袭了约40年的福利分房制度寿终正寝 中国房改向着市场化的方向迈进 政策环境 金融调控 金融层面引导资本 脱虚入实 发展实体经济 房地产业融资成本增加 金融调控流程图 经济下行 资产价格泡沫收紧货币 货币刺激财政刺激 通胀 经济过热经济疲软 脱实入虚 脱虚入实 资产价格泡沫 未来的房地产调控手段不再是强硬的限购限价 而是通过金融手段控制资金流向 规避房地产市场的投资投机行为 维护市场平稳发展 政策环境 市场监管 加强房地产市场监管规范房地产销售市场 已成为常态化 关于进一步加强房地产市场监管规范市场秩序有关工作的通知 天津市国土房管局2016 11 关于进一步整顿规范我市房地产市场秩序的通知 市国土房管局和市市场监管委2017 04 天津新北建设集团有限公司的海阅苑项目与天津嘉禧房地产投资有限公司的听海蓝珊苑 项目 取得商品房销售许可违反了住建部 关于进一步 建房 2010 53号 规定 性公开全部准售房源及每套已涉嫌捂盘惜售 新区规划海蓝珊苑项目限期开盘的通知对外公开销售 部准售房源及每套房屋价格 预售制度有关问题的通知 地产开发企业要在十日内一次明码标价对外销售 该情况限公司下达 关于海阅苑 听 听海蓝珊苑全部房源一次性 政策是天 1 房地产市场的改革势在必行 严厉的调控政策不可能在短时间内放开 2 真正的市场比我们想象的要 冷 政府限价下的 抢房热潮 只是假象 3 成本随着时间的推移在不断上升 尽快入市 尽快变现是保证利润最大化的方式 微信公众号 地产全案 市场分析 区域市场 天津整体量价 331政策落地 4月份量价迅速回落 市场量平价稳阶段 调控见成效 市场恢复量平价稳 天津市商品房供需量价走势月度数据 供给 上半年推货缓慢 5月份开始供给逐步放量 6月份222 85万 为新增供给峰值 需求 3月份为全年成交峰值 达185 06万 之后需求被抑制 供求关系逐渐恢复理性 万元 元 250 00 18000 222 85 17500170001650016000155001500014500140001350013000 17227185 06 200 00150 00100 0050 000 00 反转 供大求 价格 受限购限价政策影响 17年价格峰值17227元 出现在3月份 限购政策落地后 价格回落并保持平稳 2016 112016 122017 012017 022017 032017 042017 052017 062017 072017 082017 092017 12017 11 供应面积117 11成交面积183 46成交均价15743 122 78191 0816416 42 3768 3715081 29 5269 0216950 81 79185 0617227 60 0178 5315151 138 52115 1515098 222 85137 5515898 129 94121 1115537 122 55102 4215606 159 25108 1114718 119 3690 88 147 5796 31 存量 市场存量1378万 去化周期12 1个月 15290 15670 区域市场 滨海整体量价 受限价影响供给不足导致库存匮乏 需求被抑制 市场处在低位的量平价稳 需求旺盛 库存紧张 滨海商品房供需量价走势月度数据 万元70 00 元 供给 整体供给低迷的状态在年底反转 11月份出现供给峰值58 62万元 1 11月累计供应242万 16000 供给高峰 14850 58 62 14000120001000080006000400020000 60 0050 0040 0030 0020 0010 000 00 53 75 37 16 需求 滨海属唯一不限购区域 需求较为旺盛 6月份出现需求峰值37 16万 1 11月累计成交量282万 供求比0 86 价格 成交价格峰值14850元 出现在10月份 2016 112016 122017 012017 022017 032017 042017 052017 062017 072017 082017 092017 12017 11 供应面积成交面积 20 2246 12 32 5160 4214102 0 0022 5411501 6 8220 8911980 8 0936 2011463 6 2917 0713364 22 0122 8314158 53 7537 1614168 18 5529 6013788 27 6125 5213837 21 9922 5714067 18 0819 0914850 58 6228 8713100 存量 市场存量456 44万 去化周期16 0个月 成交均价11433 区域市场 生态城量价 受限价影响上半年供给不足 需求被抑制 下半年陆续推货 需求被释放 下半年放量 需求被释放 生态城商品房供需量价走势月度数据 万元 元 供给 1 4月份场0供给 5月份众美 亿利 力高等项目开始推货 市场逐步放量 1 11月累计供应75万方 供给高峰 25 00 20000 18597 180001600014000120001000080006000400020000 21 04 20 07 20 0015 0010 005 00 需求 上半年需求被抑制 5月份开始陆续补充货量 局面缓解 1 11月累计成交64万方 12 56 价格 价格整体平稳 8月份因为力高高层大量推货 拉低了区域均价 导致价格波谷的出现 存量 市场存量73 75万 去化周期12 1个月 0 00 2016 112016 122017 012017 022017 032017 042017 052017 062017 072017 082017 092017 12017 11 供应面积成交面积 6 476 32 4 579 42 0 002 61 0 001 71 0 002 97 0 001 49 10 176 38 3 667 16 0 992 19 20 0711 6813554 12 477 52 6 537 24 21 0412 5615361 成交均价14817 14275 17135 15894 18194 18597 16768 17109 16352 13350 17116 区域市场 滨海各版块新增供应走势分析 生态城年均供给增长率26 市场逐步成熟 17年成为滨海主力供应版块 各版块新增供应走势分析 万元 120 00 93 53 100 00 74 93 80 0060 0040 0020 000 00 62 02 50 35 47 54 34 22 2012年 2013年 2014年 2015年塘沽中心商务区 2016年生态城 2017年 北塘 大港 东疆 汉沽 开发区 从历年滨海各版块供应情况看 生态城版块市场增速最快 16年整体市场利好的情况下 生态城版块的市场供给追平了塘沽版块 17年在调控政策的影响下市场低迷 但生态城版块受市场政策的影响最小 成为滨海供给最多的版块 区域市场 滨海各版块量价 生态城为滨海最活跃版块 成交均价约15600元 库存周期12个月 版块崛起 价值理念被认可 万元 2017年1 11月滨海各版块量价 元 2017年1 11月 生态城累计供应75万方 成交64万方 26300 80 0060 0040 0020 000 00 30000 16468 15608 20000100000 新增面积成交面积成交价格 13499 10956 10723 9846 7547 供需均处滨海市场首位 成交价格15600元 继开发区 中心商务区之后 位居第三 北塘 大港 东疆 汉沽 开发区 塘沽 中心商务区生态城 滨海各版块库存对比 万元 月 150 00100 0050 000 00 806040200 66 生态城月均去化6 81万 成为滨海去化最快区域 库存周期为12个月 仅次于当大港 东疆版块 库存量去化周期 27 27 2017 11 12 5 北塘 大港 东疆 汉沽 开发区 塘沽 中心商务区生态城 区域市场 生态城成交排名 鼓浪水镇成交面积1 57万 排名第10 成交金额1 63亿 排名第13 总面积销售额万平米 亿元 总面积销售额万平米亿元 项目 套数 均价 序号 项目 套数 均价 序号 力高阳光海岸世茂玖熙亿利国际生态岛旭辉陸號院季景华庭 12488765485925533463462908917012212158 10 9210 137 657 596 414 514 193 51 841 571 251 151 060 930 8 9 2917 0714 4514 410 787 786 185 522 741 63103551 981 412 520 842 04 85091684818896189661682617229147351578014867 12 世茂玖熙亿利国际生态岛旭辉陸號院季景华庭力高阳光海岸众美青城中加生态示范区宜禾红橡公园芦花庄园吉宝澜岸铭郡宜和美墅 876548592553124834634629089582812217043 10 137 657 596 4110 924 514 193 51 841 060 81 251 570 7 17 0714 4514 410 789 297 786 185 522 742 522 041 98 16848188961896616826850917229147351578014867237442543015805 12 3 3 4 4 5 5 众美青城 6 6 中加生态示范区宜禾红橡公园芦花庄园鼓浪水镇季景铭郡和馨园 公屋吉宝澜岸铭郡宝龙城 7 7 8 8 9 9 101112131415 101112131415 1580512287237449043 季景铭郡鼓浪水镇宜禾一墅和馨园 公屋 1 63103551 511 41 8728 2165612287 宜和美墅 25430 121 1 15 区域市场 生态城高层产品去化情况 主力去化为90 120 三室产品 总价敏感线在200万 生态城高层产品分户型去化情况 成交套数50万以下50 100万100 150万150 200万200 250万250万以上 合计 300000250000200000150000100000500000 1600014000120001000080006000400020000 50 以下50 70 153252 01 00 00 00 00 153253 1370211653 12743 7868 一室 二室 三室去化单价 四室及以上 144 以上 0 0 0 0 1 1313 14 去化面积 合计 405 808 666 1236 214 3342 从17年生态城高层产品去化情况看 三室产品是市场主力去化产品 去化占比为73 4 成交均价在13700元 最佳去化面积是90 120 主流去化面积段在70 144 版块对高层产品的总价敏感线在200万元 区域市场 生态城洋房产品去化情况 主力去化为120 左右的舒适型产品 总价敏感线在250万 生态城洋房产品分户型去化情况 成交套数 150万以下150 200万200 250万250 300万300万以上 合计 250000200000150000100000500000 16400162001600015800156001540015200150001480014600 16287 120 以下 145 219 28 20 3 415 15506 15271 144 180 180 以上合计 00 260 327 7325 7310 20440 二室 三室去化面积 四室及以上去化单价 177 471 510 225 104 1488 从17年生态城版块洋房产品的去化情况看 三室是主流产品 占比92 2 成交均价为16287元 主力面积在120 144 因此舒适性三室产品是生态城的成交主力 生态城版块对于洋房产品的总价敏感线为250万元 区域市场 生态城别墅产品去化情况 主力去化产品为180 经济型别墅 总价敏感线为400万 150 200200 250250 300300 400400 500500 800 生态城别墅产品分户型去化情况 成交套数 合计 万 万 万 万 万 万 400003500030000250002000015000100005000 240002350023000225002200021500210002050020000 23662 23272 22941 21276 180 250 250 以上合计 009 00 00 150 993 453967 15942 0 二室 三室去化面积 四室 五室及以上 126 152 241 116 728 去化单价 从17年别墅产品的去化情况看 三是产品是去化主力 占比为31 1 成交均价为21000元 主力面积为120 以下 产品 结合市场情况此类产品多为叠拼别墅 因此市场的主力需求以经济型产品为主 以改善居住品质的目的居多 生态城版 块对于别墅产品的总价敏感线为400万元 竞品市场 版块竞争 18年生态城主要竞品预计放量约39万方 区域内竞争激励 力高阳光海岸 加推洋房 别墅3 14万方 均价13000 18000元 高层10 12万方 均价9000元 一级 朗诗翡翠澜湾瞰海轩 洋房3 08万方 均价14000元 尾房入市 共计5 12万方 均价11000元 高层 洋房6 13万方 均价16000元 加推洋房 小高2 37万 均价16000元 宜禾红橡三期季景铭郡 二级 加推二期 5 11万方 均价17000元 新城樾府 叠拼1 28万 均价25000元 洋房2 65万 均价20000元 三中建城 加推二期 小高9 42万 均价12000元 级 禹州悦府 首开 洋房4 36万 均价13000元 市场总结 1 18年天津整体市场将维持量平价稳态势 滨海市场推货放量 市场呈量升价平发展 2 版块内部 生态城核心区将吸纳更多的改善客群 而塘沽湾 临港 高新区的产品推货 将分流区域的刚需 投资客群 客户研究 关于客户研究 客户样本选取 1 精准客户 已成交客户 2 意向客户 近期来访客户 除了客户来源 认知途径 我们还需详细了解 这是一群什么样的人 客户研究 成交客户 成交客户 基本信息 中户客群以城市外溢刚需客户为主 边户客群以地缘刚改客户为主 来访客户年龄分布 成交客户居住区域分布 其它外埠北京 55岁以上45 55岁35 45岁25 35岁25岁以下 大港区 生态城开发区 中户边户 中户边户 汉沽区 塘沽区 津郊五区环城四区市内六区 0 20 40 60 80 0 10 20 30 40 50 从成交客户年龄结构看 中户产品以25 35岁为主 年轻人的占比极为突出 边户产品的客户年龄段过渡更加平稳 客户年龄成熟度更高 从成交客户的居住区域看 中户产品的客群主要分布在塘沽 汉沽和开发区 且塘沽客户占比突出 超越这个范围后客户占比急速下降 边户产品的客户分布为汉沽 区 塘沽区和生态城 地缘性客户更容易将本区域作为改善产品 成交客户 认知途径 高密度推广 建立口碑效应 渠道刚需客户导入能力强 是主要来访途径 成交客户认知途径占比 成交客户主要认知途径分布 其它 50 电转访 周边工作 电视广告 4 微信老带新 4 4 微信 活动吸引 12 网络 3 老带新12 2 CALL客 内部员工渠道 凯成友介 2 滨海户外 中户边户 渠道 50 1 内部员工14 游玩路过 18 游玩路过渠道 万业源 友介24 0 10 20 30 40 50 60 从客户的认知途径看 渠道是主要的客户来源 其次是友介 友介的高占比说明项目有一定的口碑传播基础 进一步推究这部份客户的认知根源 与项目前期连续不断的高密度线上线下推广是有紧密联系的 高密度的推广 加固了客户对项目的认可 也更愿意为将项目介绍给朋友 朋友在听到介绍的时候已经对项目有模糊的印象 对项目的认可度会更高 来访积极性更大 成交客户 购买分析 自住需求为主 投资需求为辅 客群偏刚需 购买力一般 成交客户置业目的分布 成交客户付款方式分布 组合公积金一次性分期 21 度假 改善 养老 2 47 中户边户 婚房 3 投资 4 1 自住 22 按揭 自住兼投资 0 20 40 60 80 100 从成交客户的购买动机看 自住是主要需求 占比47 其次为投资及投资自住需求占比分别为22 和21 养老 度假需求对于配套 环境的依赖度更高 现阶段对这类客户的新引力较弱 但随着项目建设进度的推进 配套的完善 这类客户的购买需求会上升 现阶段这类客户的维系也不能放松 从付款方式上看 两类客群对于银行杠杆的依赖度更大 主力购房客群的经济实力一般 客群偏刚需 中户 边户客户定位 中户客户 刚需 投资 边户客户 刚改型 型 成长型客户 成熟型客户 塘沽 新港 开发区 生态城外溢25 35岁青年首次置业 塘沽 汉沽 生态城地缘改善为主三口之家改善居住环境 企业白领 家庭年收入10万以内 中层管理者 家庭年收入在20 30万置业升级改善环境度假投资 产业刚需投资保值资产首置 客户研究 来访客户 数据统计时间11月28日到12月9日 共统计有效客户31组 来访客户 基础信息 地缘的青年客户是项目来访的主力客群 家庭组建不久 社会资历不高 来访客户年龄分布 来访客户居住区域分布 来访客户家庭结构分布 来访客户职业分布 40 50岁 50岁以上 10 汉沽区 三代同堂 30 40岁 企业职员 10 10 开发区 老两口 21 13 32 7 71 生态城 7 三口之 单身 退休5 塘沽区50 家 14 大港区7 20 30岁 两口之家 个体商户 41 事业单位 市内六区 48 19 17 远郊区县 6 5 7 客户整体偏年轻化 20 30岁的年龄段占比在48 其次是30 40占比32 从居住区域看地缘客户占比最高 约占80 其中塘沽区客户最多 占比50 家庭结构以三口之家为主 占比41 后期强化教育的宣传会更加有意 客户职业以企业员工为主 占比71 主力客群的社会资历较浅 资金实力不强 来访客户分析 认知途径 渠道的导客力度最强 电台及网络的覆盖力更广 导客力度仅随其后 来访客户认知途径分布 渠道带访占比58 是最 1412108 13 大的客户来源通路 客户导入主要来自塘沽 开发区 汉沽区域 电台的到访占16 刚播受众较广 多被价格吸引而来 6 5 5 4 3 网络到访占比10 3组网络到访客户中 2组来自搜房网 1组来自生态梦网 2 1 1 1 1 1 0 友介 电视广告 电台 内部员工 网络 DM单 老带新 渠道 凯成渠道 万业源 来访客户分析 置业动机 自住需求为主 资金有限 关注小面积多需要贷款 来访客户置业目的分布 来访客户关注产品分布 来访客户付款方式分布 C195 自住兼投资 自住 17 E185 10 贷款 42 17 A1127 70 14 A1a115 改善 一次性 投资32 17 16 30 C278 35 客户购买的自住需求最高占比42 其次是投资需求占比32 客户关注度最高的产品为78 两室户型 总价低成为刚需和投资客户的首选产品付款方式贷款比例较高占比70 从了解的情况看3成首付的客户最多 来访客户 置业关注点 注重产品呈现 以产品力树立客户信心 去除客户对发展周期的抗性 强化内部配套 精装品质 优化后期产品力以配套的呈现 弱化交房时间区位 开发周期对产品的营销 来访客户置业驱动因素分布 来访客户置业抗性点分布 10 内部配套价格 楼层高位置 4 31 29 45 规划环境精装 交房时间开发周期价格 57 60 7 7 7 户型 4 50 40 30 20 10 0 0 10 20 30 40 50 我们的客户 高层 年轻 无资产或轻资产 价格敏感 1 城市外溢的刚需 刚改客群 他们能够接受区域处在发展期的事实 认可项目的发展 规划 对价格及生活相关的配套较敏感 注重社区环境和居住品质 2 具有理财观念的投资客群 他们名下有房产 有少量积蓄 看好区域的发展潜力 购 买房产以达资产保值增值的目的 推广策略 三大营销难点 1 项目偏 引导客户到访难度大 2 区域成熟度低 配套呈现极少 3 产品升级 客群快速转型难 Question 如何最大化导客并促成成交 应对策略 总思路 重线下 轻线上 策略一 针对两大客群 活动贯穿始终策略二 优化网络布局 渠道持续发力策略三 配合产品升级 展开圈层营销 推广目的 整体形象 别墅洋房蓄客 高层蓄客 整体形象 线上媒体 可视化小视频 优酷广告植入 朋友圈定投 优酷 观复嘟嘟 热门网络平台 马先生IP效应 辐射范围大而广 销售节点配合微信朋友圈定投 组合拳产生1 1 2的推广效应 整体形象 大活动 配套品牌入驻签约仪式 教育配套资源入驻 生活 休闲配套资源入驻 区域位置偏 成熟度差 配套资源不完善 是目前客户的主要抗性点之一 针对此 我们建议商业地块的招商工作先行 确定合作品牌 借势宣传打消客户疑虑 促进成交 别墅洋房蓄客 大活动 8月洋房 别墅新品发布会 会场布置 设计理念的融入 产品推荐 文艺演出 6 7地块别墅洋房产品的目标客群 较项目前期的高层客群 有较大的差异 为快速扭转市场印象 助力产品升级转型 建议在8月 9月别墅开盘 举行新品发布会 别墅洋房蓄客 圈层活动9月游艇会启航仪式 2018 鼓浪水镇 皇家 游艇会 耀世启航 游艇俱乐部是项目首个 高端配套 的呈现 借机举办 游艇会 启航仪式 一方面宣传配套价值 另外可助力6 7地块别墅洋房的蓄客 销售工作 作为高端圈层活动的开端 以便后期借势展开系列活动 别墅洋房蓄客 圈层活动9 12月私人游艇派对 高端定制私人专享 提供游艇设施 增值服务 高端别墅业主 生日派对 私人宴会 提供游艇设计 根据客户需求提供相关的策划 筹备服务 加强客户体验 挖掘圈层客户 别墅洋房蓄客 圈层活动 11月借势 游艇俱乐部 的呈现 展开圈层营销 游艇酒会 海钓 9月别墅上市 借助项目的高端配套 游艇俱乐部 展开圈层营销 9 10月份恰逢传统出海季 游艇会启航仪式之后 围绕游艇开展主题酒会 海钓等系列活动 别墅洋房蓄客 企业圈层 高端企业活动冠名 开发区外资企业 行业 国家丹麦法国 企业 行业国家 企业三星LG 丹佛斯 日本日本 阿尔斯通 美国SCS计算机 法国 空中客车 美国 电子行业 联盟 日本德国 丰田 西班牙丹麦 歌美飒维斯塔斯苏斯兰 西门子 日本合资电装中国 印度 工业制造业 德国 赛威转动 日本 三菱银行 波音复合材料 银行业 美国 美国 花旗银行 美国美国美国美国 卡特彼勒霍尼韦尔奥的斯 英国法国 渣打银行家乐福沃尔玛麦德龙 零售业美国 丹那赫 德国 开发区聚集了大量高端产业 是整个滨海版块企业集中度较高的区域之一 针对高端企业 采取年会 大型活动冠名 赞助 开展企业客户的拓展 微信公众号 地产全案 洋房 高层蓄客 资源拓展 渠道锁客 多渠道 多形式精准拓展三大资源 渠道小组 成立渠道小组 动作频率和内容根据推售节奏 产品 活动而改变 9月别墅首开 10月洋房首开 5月3 楼低段加推 11月洋房加推 7月3 楼高段加推 3月中下旬高层14号楼加推 企业资源拓展 重点企业 银行VIP客户 商场贵宾客户 医院 学校等高公积金企业 宣讲 谈团购 合作 社区资源拓展 高端社区 购买高端社区资料 如 泰丰家园 金域蓝湾 万通新城 泰达时代花园等高端社区 有效传递项目信息 竞品资源拓展 项目竞品 购买竞品客户资料 如 力高阳光海岸 朗诗 东疆港项目资源等 进行电开回访 高层蓄客 渠道 外展点网络式布局 小蜜蜂全面渗透 宁河 建立营销根据地 联动小蜜蜂及渠道 汉沽 分散 集中 小蜜蜂拓展散客 附近营销根据地 项目售楼处 生态城 在成交客户较集中的塘沽 开发区 生态城 汉沽建立营销据点 每个据点周边配合大量小蜜蜂拉客 形成两步式带客模式 上北 开发区 小蜜蜂 塘沽 老城区中户户型新港 1 散客由小蜜蜂向营销据点带客 边户户型 2 意向较强客户 再由班车统一带至售楼处 高层蓄客 暖场活动 2018 暖场活动 综合考虑当期销售产品 目标客群特点 及气候因素目的 暖场营造良好氛围助力销售 月 月 月 月 新年 主题 婚礼 主题 亲子 主题 新青年 主题 高层蓄客 暖场活动 月 春节礼包 派送 传统淡季有效促进客户到访 大礼包礼品建议 福字 对联 红包 窗花 生肖吉祥物 台历等 派发时间 2018年1月 2月10日派发对象 意向客户老业主派发方式 1 活动期间 到访售楼处 并为有效看房客户 每组客户可领取一份 2 老客户每带访一组新有效客户到访 每带一组老客户可多领取一份 优势分析 1 应节日气氛 礼品实用 较受客户欢迎 接受度高 2 礼品上可印 绣有 鼓浪水镇 字样 间接达到项目宣传目的 3 有利于促进客户到访 传统淡季保持良好销售氛围 高层蓄客 暖场活动 月 婚房置业季 主题包装 收拢青年置业客群 打造类拍摄基地 背