2019 广州山海连城二期营销策略-房地产

目录CONTENTS 营销回顾 市场策略 客户分析 营销策略 01 02 03 04 01 一期项目营销回顾 章节PART一期营销回顾 扬长避短 一期番禺网签前三甲 中原团队成交占比56 单价冠军 开盘8个月内 成交均价由从1 38万飙升至2 0万 均价上涨45 成交前三 2017年网签805套 番禺网签前三甲 仅次于亚运城 中原成绩 一期洋房949套 中原团队成交528套 成交占比约56 领先行家12 17129 18953 19848 14357150001000050000 20000 25000 3 4栋 2017 3 5栋 2017 6 7栋 2017 7 8栋 2017 12 一期洋房成交价格走势 一期洋房成交套数情况 2017 12 2018 04 关键节点 线上配合 推广主题 首推3 4栋3月底加推5栋 一城连山海 7栋加推 8栋加推 33栋样板房开放 刚需户型全部售罄 住进山海花园里 山海筑大城大城生万象 17年推广节奏紧凑 持续以 山海大城 的形象持续发声 炒作项目大城配套及区域价值 主画面 33栋开盘 营销中心开放 2016 092017 032017 042017 072018 03 山海大势磅礴盛启 居高境自美 紧凑营销节点续热度 山海大城形象深入人心 线下配合 看房团 房频 网易企业拓展 华侨医院 广百 藤仓电缆 松林光学 广汽社区拓展 天河 番禺 看房团 房频 网易现场活动 法律车展其他 电影院外展 地铁站派单 户外大牌 金山大道 珠江新城户外户外大牌 体育中心LED 灯箱广告 大学城灯箱 番禺加油站灯箱广告 看房团 房频外展 省中医现场活动 少儿比赛 户外大牌 金山大道 灯箱广告 番禺社区框架 电商媒体 南都 搜狐 房频电商媒体 房频 大粤网 腾讯网电商媒体 房频 大粤网 腾讯网 外展 天河高志大厦 海珠珠影星光城活动植入 营销学会年会 房地产峰会 格局演变 孤盘作战大盘规模城市稀缺景观资源成为番禺东明星盘 规划利好爆发保利 越秀 珠投 珠实 中海进军番禺东但市场并不乐观 2017 百厚 2019花积 争薄 艳发 一开 枝拓 独新 秀生 2018 政策调控密集 市场下行 客户信心不足 各项目销售情况不理想 加上本案以别墅去化 市场声音渐微 即是挑战 也是机遇 营销核心突破点 市场层面 洋房沉寂一年再发声 必须以圈层滚动 全面推广覆盖 快速重占市场价值层面 规划利好逐步兑现 重塑区域提升 价值高地 价格洼地 大城将城 等将是关键客户层面 如何精准营销 并以总价优势 抢占目标客户 如何打响二期第一枪 02 二期面临的市场竞争格局 章节PART分析竞争优劣势 寻找市场突破点 2 1宏观经济格局 中美贸易战 部分开发商降价 导致客户信心不足 贸易战挫经济 资本回流美国 中国投资 消费 出口下滑 间接打击购买力 抑制楼市投资热情 开放商降价 祈福缤纷汇首降6000元 m 增城 从化 南沙等均出现不同程度降价 客户信心不足 二手交投趋于稳定 客户信心不足 2019年上半年二手住宅成交5 33万宗 同比下滑22 3 略显寒意 主城总价500万起 刚需外溢 增城 南沙 花都 从化为刚需热点广州市中心及近郊已无总价200 300万一手住宅 主城500万起 远郊150万起 外溢北移 外溢西移 外溢南移 外溢东移 近郊300万起 2 2广州整体市场格局 本案将成为最靠近广州市中心的低门槛住宅项目 亚运城天韵 单价 2 6 3 0万 89 135 二至三房 珠江铂世湾 单价 4 2万 95 131 三至四房 碧桂园藏珑府 单价 3 7 4 5万 思科智慧城 单价 3 7 4 1万 125 196 三至四房 碧桂园樾时光 单价 3 5万 84 125 三至四房 90 140 三至四房中铁建花语岭南 单价 4 5万 以上110 141m 复式 待售项目 在售项目 2 3番禺2019年市场格局 番禺诸多项目入市 客户面临分流 电建项目 单价 4 5万 以上100 120m 三至四房 龙光华府 单价 4 5万 以上70 851m 三至四房 大华铂金华府 单价 4 5万 以上99 125 三至四房 金科集美御峰 单价 2 3万 82 115 三至四房 美的云筑 单价 1 9万 93 127 三至四房 方圆水恋 单价 2 4万 94 143 三至四房 品秀星瀚 单价 预计3 5万 75 120m 三至四房 龙光玖珑郡 单价 1 5万 95 121 三至四房 金科博翠天下 单价 2 1万 114 134 三至四房 美的桂畔君兰 单价 1 9万 89 126 三至四房 番禺多个项目入市 截留番禺本地 天河 海珠客户 分流严重 樾时光 藏珑府 铂世湾 品秀星瀚 分流天河 海珠刚需刚改客户龙光华府 大华铂金华府 电建项目 分流市桥改善客户美的云筑 金科集美 方圆水恋 分流番禺 天河 海珠刚需刚改客户美的桂畔君兰 博翠天下 玖龙郡 分流番禺刚需客户 2019年番禺进入全面提升的热点城区 需趁热度 突优势 抢客源 番禺 第三季度第四季度 第一季度 第二季度 第一季度 99 125 三至四房 115 复式 预计2020年初入市 8月25日开盘 首推90套 销控约60套 125 195 四房 单价3 5 4 2万 约800套约7 4万 110 141m 复式洋房 205m 别墅 预计2019年12月入市 第三季度第四季度 7月20日开盘 首推248套 销控约150套 84 144 二至四房 90 140 三至四房 预计2020年底清盘 95 131 三至五房 预计9月初加推全新楼栋 在售天韵组团 共10栋预计2012年中售罄 约297套 79 117 二至三房 余货约6万 预计2020年6月售罄后续推货节点待定 后续推货节点待定 2019年8月余货月均去化约600套约3800套约1400套约30万m 约550套 41 163 一至四房 预计2020年二季度售罄 后续新地块推货节点待定 70 85 为主 预计2020年初入市 100 120 预计2020年3月入市 2 4番禺未来市场供应 品秀星瀚 待入市 约5 78万 约10 25万 约10 85万 约5000套 85 120 预计2019年11月入市 2 5品牌实力PK 亚洲知名房地产企业 开发实力强 品牌美誉高 2 5交通规划PK 南大干线旁3站琶洲20分钟万博 2 5区位前景PK 广深科创引擎 湾区人才高地 省级经济开发区 2 5生态环境PK 最近海 私享1 5公里海岸线 两大公园配套 2 5规模配套PK 千亩大盘 8000户业主 完善的教育和生活配套 2 5品质服务PK 高品质地产 十分注重品质和服务 2 6竞品分析 本案可通过放大区位 靠近主城 热点板块 交通优势 南大干线 穗莞深城轨 价格优势 200 300万 突出板块利好兑现 大城已成 实现突围 亚运城天韵 本案 汽车小镇 美的云筑 方圆水恋 金科集美御峰 品秀星瀚 市场策略 以国际大品牌树立区域高度以品质交标及优质物业服务树立高档次 赢口碑以适中总价段抢夺客源 突围而出 03 客户分析 章节PART 项目目标客户来源及关注研判 3 2二期客户来源预判 价格上涨及道路交通优化影响 南大干线沿路番禺客户 南村 市桥 大石 钟村等 将保持较高比例 预判华南板块外溢客户比例将上涨 项目为离主城区最近的价格洼地 必将吸引更多的海珠 天河等交通关联区域外溢客户 本案 福 祈 广州南站 陈头岗 广钢新城 南大干线 莲花站 佛莞城轨 汉溪长隆站 琶洲站 核心客户 65 南村 市桥 大石 钟村为主经济实力较强 考虑一步到位扎根广州置业目的 自住为主 新广人 普遍为在广州首次置业或提高生活品质目的刚需型居住 重点客户 25 天河 海珠等外区客户 客户对区域有一定的认知度 经济实力强置业目的 自住为主 家庭裂变父母为子女购置房产 年龄偏年轻 受天河 海珠房价挤压外溢 价格承受力相对较低 偶得客户 15 越秀 白云等外区或港澳台客户 看好未来前景置业目的 自住或投资 3 3客户特征 一期成交客户 番禺本地人30 新广州人70 20 257 26 3015 31 3520 36 4018 41 4513 46 5012 51以上15 中原成交客户户籍情况统计成交客户年龄段占比 交通10 户型 面积2 价格 48 升值潜力22 洋房成交客户关注因素景观环境11 生活配套5 教育配套2 新番禺人及番禺本地品质刚需客户为主 注重居住品质 对价格敏感 关注升值潜力由客户身份证信息获知 新广州人为主 占比约70 成交客户年龄以26 40岁为主 占比超过53 机关事业单位 个体户 高级白领等具购买力客户 出行以自驾为主 关注因素 价格48 升值潜力22 交通10 3 3客户购买动机 一期成交客户 番禺客户 以南村 市桥 石楼 化龙等客户为主 认可和接受区位 看好未来发展前景 年龄以31 40岁为主 多为夫妻联名购买 为首套刚需置业 考虑自住兼投资天河客户 以珠江新城 黄埔大道 中山大道为主 接受价格和交通 主要有2类客户 一是26 35岁为主 首套刚需 购置婚房 另一类是50岁以上父母买给子女 或预留养老 海珠客户 以新港东路 新港中路 南洲路等区域为主 接受价格和配套 以刚需置业为主 年龄集中在36 45岁为主 以夫妻联名购买或子女为父母购置房产 也考虑投资升值 3 4二期客户特征 番禺客群分析 以新番禺人刚需客户 在番禺或主城区奋斗5 10年 30 本地家庭裂变刚需客户为主 部分看中区域未来发展前景 自住为主 在有限经济承受范围内 追求更舒适居住环境及大盘配套 普遍家庭有私家车 少部分要靠公交地铁等公共交通出行 置业关键词 区域前景 价格 交通通达性 大石 南村万博板块钟村 市桥 本案 3 4二期客户特征 海珠 天河客群分析 分布区域 依靠城轨或地铁出行 主要集中在琶洲东部 天河东圃一带购买原因 家庭裂变父母为子女购置房产 年龄偏年轻 受天河 海珠房价挤压外溢 价格承受力一般 对居住环境有一定追求 但又不想居住离父母 子女太远 置业关键词 通勤距离 升值潜力大 环境改善 珠江新城中山大道 琶洲新港东南洲 黄埔大道 本案 客户策略 具有价值的区域发展前景描绘 是打动客户购买的核心要点 以番禺主城区中心的优势 拉动番禺及主城区外溢客户目标客户对品质居住要求高 推广及打造需突出品牌及服务优势 04 营销策略 章节PART价值重塑 红盘形象 资源撬动 提升客户预期 价值体系重塑 提升区域价值 项目形象 现场展示解决客户上访 吸眼球 引爆市场 树立广州品质红盘形象解决客户转化 围绕业主及团购关键人 进行客户资源精准挖掘 三大营销策略 一 价值体系重塑 区域 项目 物业三个方面价值重塑 提升客户认同及预期 解决认知问题 区域价值提升 项目形象提升 案场展示提升 厚积薄发 未来2年步入价值兑现元年 价值体系重塑1 规划落地加速 未来已可见 片区多个产业区 公共交通设施全面动工 厚积薄发价值兑现元年 2010年广州新城 2018年3月28日广汽 思科被列入十大IAB价值创新园区2018年8月6日省级经济开发区成立2018年12月23日汽车小镇项目奠基 2017年4月27日广汽智联产业园正式开工建设 2019年广汽时代动力电池一期投产 广汽新能源智能生态工厂5月投产 20万辆 年 2020年广汽时代动力电池二期投产广汽爱信自动变速器项目8月投产 年产值35亿 2021年汽车小镇项目竣工交付 2025年 形成覆盖创业投资企业 金融 文化商贸等具有核心竞争力的整车制造或核心零配件生态产业园 广州财智黄金走廊 广州南站 长隆旅游生态城 万博CBD商务区 广州国际科技创新城 厚积薄发 价值兑现元年番禺横轴 新光快速 年底开通区域价值再度提升炒作思路 南大干线对标 新光快速 突出南大干线东西贯穿番禺东西 串联4大发展平台的价值 通过最新建设进度的曝光 强调年底开通莲花大道至新化快速路段的利好 给客户信心 渠道配合 各大主流媒体 自媒体投放 业内圈层传播 厚积薄发价值兑现元年 中国首条地铁式城轨2020年通车 5分钟一班 3站琶洲 3站汉溪长隆 1小时畅达湾区炒作思路 炒作即将开通的佛莞城轨的便利 突出其班次密集 速度快 与地铁换乘方便三大特点 以 类地铁功能的城轨 突出城轨物业带来的生活便利性 弱化客户对公共交通不便的抗性 渠道配合 各大主流媒体 自媒体投放 业内圈层传播 本案 祈福 陈头岗广州南站 广钢新城 南大干线 莲花站 佛莞城轨 汉溪长隆站 琶洲站 已收楼项目凯德山海连城 约8000户 碧桂园莲山首府 约468套 奥园莲峰圣境 约1156套 即将入市项目思科智慧城12光年2019年9月面市汽车小镇60万 综合项目2019年10月开放珠江未来城73万 商业2019年10月开放复甦新村 一期 38万 厚积薄发 告别孤盘 7大房企集聚 科创版华南板块 集聚价值爆发未来2 3年将新增249万 商业及住宅 吸纳10万常住人口七大实力房企抢滩入驻 目前已有三个项目收楼入住 新增三大巨无霸 预计3 5年后新增入住人口超过10万人 未来将成为高知人群集聚地 厚积薄发 2大千亿产业广深科创引擎 集聚价值爆发多个重点项目集中开工 2 3年落成 聚集5000中高端人才 广东省一号工程 广汽智联产业园 预计2020年总产值超过1000亿 聚集5000人中高端人才 拉动20万人就业 南中国智慧硅谷 思科智慧城 将引入约200家企业总部 总销售收入1200亿元 拉动7万人就业 2019年5月 番禺28个重点项目集中开工 其中汽车产业项目最多 重大项目不胜枚举 广汽研究院三期基地项目总投资8 26亿元 2021年建成后将使广汽集团自主研发体系的综合实力领先国内 在造型设计能力方面达到国际先进水平 广汽爱信变速箱项目 总投资21 3亿 建设工期2019 2020年 建成后 将达成40万台 年的自动变速箱生产规模时代广汽动力电池 宁德时代 项目 总投资10亿 建设工期2019 2021年 项目建成后 预计年产值超200亿元 税收超10亿元 年 山海连城 番禺生态居住社区 狮子洋 广明高速草堂出口 广汽智联新能源汽车产业园规划图 之于大湾区 湾区十字路口 广深科技创新走廊源点 创新高地 人才集聚地之于广州 广州第三轴战略高地 与大学城 琶洲为邻 大学城 智慧城 广汽研究院 广汽大学 打造人才培训基地 真正的产学研创新高地之于番禺 番禺四大产业发展平台之一 番禺经济技术开发区 科技集群高地 关于区域价值的重新思考 前期关于板块一直无确切说法 规划利好频出 关于区位的定位多样 对外输出亦多变 市场印象模糊 如果主打 大学城南 容易让人联想 科教中心 但是整体定位并不明确 易与思科智慧城片区混淆如果主打 番禺东 容易让人联想是否不是番禺 而是东莞等外市片区如果主打 南大干线旁 针对番禺客户具备较强吸引 但具体方位仍旧不明晰如果主打 番禺汽车城 容易给客户一种厂区为主 污染严重 宜居性弱的错觉既然小板块难以定位 建议推广上拔升大格局 直接以更高的区位定位吸纳更广泛的客群 大湾区 广州 番禺 关于区域价值的重新思考 板块定位思维转变 小范围精准定位向大格局定位转变 区域价值关键字 科技创新源点高知人才集聚产学研一体 湾区智谷 关于区域价值的重新思考 区域强化未来价值 突出科创中心 人才高地的价值 50万高精专人才资源 10余所高端国际院校 903家在孵企业 26家科技企业孵化器 318个创新创业团队 25个博士院士工作站 10亿人才创新创业资金 区域价值重新定位 湾区十字路口广深科技创新走廊源点人才高地 区域价值提升 项目形象提升 案场展示提升 厚积薄发 大城已成 价值体系重塑2 北地块 以高品质交标及山海稀缺资源 吸纳了一批追求品质居住的年轻客群南地块 大城已成 区域聚力发展也正值凯德集团深耕中国25载有机会迎来一次品质的全面升级 这里 背山面海 春暖花开 拥有稀缺生态环境 国际范绿色建筑这里 是离市中心最近的都会海居生活样本 即享繁华 又享惬意这里 是广大青年留住梦想 实现梦想的活力港湾 概念定位思考 概念定位思考 概念定位思考 年轻 生态 活力 梦想让我们联想到充满着无限可能的 蓝色海洋 项目市场占位 3站琶洲20分钟万博1小时湾区生活12年完善教育 凯德集团作为建造环保型建筑和推崇环保理念的行业领先者 以建造环保又符合可持续发展的绿色建筑 25年来为中国人居带来高品质居住体验 是高品质的保证 山海连城秉持国际品牌责任及先进理念 将带给业主的是国际范 讲品质 重服务的品质住区 国际大牌 深耕中国25载 更懂中国新加坡血统 绿建未来 品质保证 幼儿园15班 2020年开 小学24班 2020年开 幼儿园18班 小学36班 幼儿园18班 小学30班 中学15班 幼儿园18班 小学 中学 打造3 18岁全龄精英教育 4公里内19所学府 山海连城独占5席 学校就在家门口 建议项目引入省一级名校资源 赋予项目 学区房 优势 提升教育配套等级 全能教育 名校资源引入山海连城就是优质学区房 复苏村安置房 汽车小镇 山海连城 山海连城10000m 会所配套2万m 风情商业街600m 泳池汽车小镇1万m 商业配套9万m 公寓配套珠江未来城73万m 商业综合体 大城配套 近万方商业统一招商管理打造有品位的街区 随着道路的开通 越来越多业主入住 内靠自身近万方已建成商业 进行统一招商管理 引入品牌餐饮 咖啡书吧 健身房等品质业态 加速小区生活配套完善及生活氛围的提升 外借周边商业配套规划利好炒作 持续输出商业配套完善及提升信息 给市场信心 分别以运动公园 儿童乐园为主题升级打造两大公园 增加互动性及体验感 滨海运动公园增设有氧慢跑道起点标识 卡路消耗提示牌等 增设宠物专属活动场地及设施 淘乐园 增设山体滑梯等儿童玩具设品 以及亲子互动智趣乐园 提供更多的小孩游乐及亲子互动空间 滨海花园 40米亲海 1 5公里特色私家滨海岸线 起点标识 有氧慢跑道 宠物专属活动场地 定制服务 定制四 社区健康检测中心提供健康检测服务 建立健康档案 在线医疗 绿色通道等服务 定制一 智慧服务平台手机一键享家庭报修 社区管理申诉 查费缴费 统一客服管理 家政 代办服务 代收代缴 代叫车辆 代驾等所有社区服务 定制三 品质贴心家政服务为业主提供家居除螨 空气净化 甲醛治理 衣柜整理 高档衣物清洁 宠物照料等品质家居服务 定制二 幼儿托管服务为业主提供体验 系统早教 兴趣班 幼儿托管等科学 专业 全面 放心的早教服务 37 生活服务体系人性化定制物管体验 物业服务升级 专门定制贴合现代年轻精英阶层生活所需智能化物业服务 以发展商 物业为组织平台 订立 山海公约 作为社群维系及规范 打造山海学堂 山海乐龄学院 山海运动派 山海读书会等多个社群 定期持续举办社群活动 形成社群凝聚力 打造可生长的活力社区 活力社群 致力活力社群打造经营可生长的山海社区 山海乐龄学院 创意集市 山海运动派 山海读书会 山海学堂 山海徒步团 区域价值提升 项目形象提升 案场展示提升 厚积薄发 品质山海成熟大盘 价值体系重塑3 山海连城 现状图 参考图 意向图 金山大道 龙丰路沿线增设引流指引 加强导视引流 销售中心前设置精神堡垒并做3D字围墙包装 分流汽车小镇客户 花坛周边种植时花 提升阵地形象 提供停车接待和遮阳服务 并结合新能源汽车 引入共享汽车 打造尊贵的停车服务体验 形象岗设置 加强物业服务展示 并增加客户到访尊贵感 设置新能源租赁汽车指示牌 引入共享汽车租借点 两侧停车区划上停车指示 预留女士停车区 并提供遮阳服务 设置游览电瓶车 由专职保安带客户领略私家海滨路风光 访客距离3 5米时行礼 经过岗位1米后礼毕 车位左后方50公分外引导泊车 停车开门 问好 细节贴心服务 水杯不超过7分 水温控制在22 28 之内 接待岗15 鞠躬并微笑至欢迎词 制定专属服务清单 一分钟内询问需求 标准化动作 细节取胜 给客户带来专业 尊贵而贴心的物管服务 加强客户体验感 桌面摆放标准 a 服务呼叫机 背面为温馨提示牌 放置于台面中央 b 摆放鲜花盆栽 c 抽纸口纸巾折成三角形 并且附带项目logod 座位上摆放带有项目logo的抱枕 引入智能机器人 提供餐点和饮料服务 提供更细节 更智能的物业服务 沙盘区展示包装提升 强化销售氛围 进入道路停车区销售中心销售道具板房示范区 滨海区 目前展板过于零散 空间浪费 动线规范 沙盘 品牌体验馆 三楼样板房 二楼会所 一楼洽谈区 游览滨海路 电瓶车接送 充分利用空间 更换为完整的大灯箱展板 新增品牌馆 展示品牌实力 进入道路停车区销售中心销售道具 板房示范区 滨海区 周边环境配套视频展示 建筑理念 交标品牌展示 凯德品牌展示 动线规范 沙盘 品牌体验馆 三楼样板房 二楼会所 一楼洽谈区 游览滨海路 电瓶车接送 影音室前打造品牌展示厅 展示品牌等 要点 凯德品牌发展介绍要点 凯德绿色建筑理念要求 区域周边配套环境展示要求 交标品牌及介绍 健身器材更新 健身功能场景还原 提升会所体验 进入道路停车区销售中心销售道具板房示范区滨海区 瑜伽练习室 健身室 瑜伽室 室内篮球场 动线规范 沙盘 品牌体验馆 三楼样板房 二楼会所 一楼洽谈区 游览滨海路 电瓶车接送 改为第二洽谈区 并摆放价值展板增设咖啡吧 增设价值展板 原品牌区改第二洽谈区 洽谈区增设价值展板 提升销售氛围 提供星巴克式咖啡服务 进入道路停车区销售中心销售道具板房示范区滨海区 动线规范 沙盘 品牌体验馆 三楼样板房 二楼会所 一楼洽谈区 游览滨海路 电瓶车接送 原品牌区升级改造为第二洽谈区 增设洽谈式桌椅墙面以灯箱包装 针对 南大干线 穗莞深城轨 交通解读设置咖啡吧台 提供星巴克式咖啡服务 板房指引牌 电梯按键板包装 香薰 电梯包装 针对电梯按键板以 国际海岸线生活代表作 进行主题包装 并放置香薰 提升客户的看房体验 进入道路停车区销售中心销售道具板房示范区 滨海区 销售道具VR实景 展示周边规划建设进度 直观呈现未来的大城生活场景 参考亚运城 航拍采集不同高度和角度的视角 不定期投放在区域LED屏幕 客户也可通过穿戴VR看房设备 仿真式体验不同高度的视角 展现周边利好的兑现进度 配套开发进度 呈现目前真实的山海生活场景 销售道具 区域配套地图全面展示区域内重点配套 直观说明板块成熟价值 参考金地仰云 绘制山海连城生活配套指引图 二 树立项目红盘形象 活动造势 提升市场影响力 解决客户上访问题 科创线造影响 社群线维温度 炒红盘吸关注 吸眼球 树立项目红盘形象 活动主题 国际范 番禺情 山海梦 国际滨海花园生活范本 为你留住城居梦想 山海连城科创基金大赛 科创人才票选 与天使基金平台合作 只要通过微博 微信 抖音等合作平台 晒出你的科创成果 即可参与票选 票选标准 1 网络投票 天使基金平台投票模式 确保活动的热度及专业度 2 任何人都能通过投票平台进行投票 每人每日仅限投3票 想获得更多投票就必须要邀请更多朋友参与 加大传播面 奖励设置 1 票选第一名即可获得10万元梦想基金 可用于购买山海连城二期抵扣房款 2 出色的追梦人有机会获得天使基金投资机会 并有与科创名人面对面交流机会 科创线造影响 山海连城科创基金大赛 名人圈层造影响 科创线造影响 诉求 以名人圈层效应吸引眼球 造广泛市场影响 以天使基金平台吸引众多科创着参赛 形成广泛圈层传播 1 为自己代言 票选期间为当周票选前5名科创参赛者制作专属代言名片 进行圈层炒作 2 与科创名人面对面 最终获胜前5名科创基金者 可与雷军进行面对面交流的机会 并有机会获得天使基金投资 山海杯 低空无人机航拍大赛表演Show 科创线造影响 诉求 以无人机活动 切合项目科创定位 也以新颖的科创活动吸引市场关注 吸纳客户上访 无人机展 展出各式吊炸天的专业级无人机 消费级无人机无人机爱好者竞赛 米竞速 空中独舞 极速快递 空中打击 空中群舞专业编队飞行表演赛 空中花式飞行表演 缤纷彩烟飞行 障碍穿越 现场竞技 智造未来 人工智能机器人展 科创线造影响 诉求 最前沿的人工智能科幻展示 描绘未来智能人居 紧扣二期洋房智能化交标 智能科技展整体调性高 符合山海连城品质大盘调性 且通过人工智能机器人 意念控制技术 VR技术 虚拟游戏等吸引各个年龄阶段人群参与 保证现场高人气 机器人管家 是机器 更是家人 华为发布面向2025十大趋势 14 的家庭将拥有 机器人管家 VR无人飞行器 直接穿戴体验飞行 如同身临太空飞船 体验虚拟现实科技魅力阿尔法智能机器人舞蹈 表演太极功夫 展现中国力量 演绎绝世武功 机器人管家 样板间门口 VR飞行器 营销中心外 智能机器人展区 3楼休闲平台 科创线造影响 社群线维温度 炒红盘吸关注 吸眼球 树立项目红盘形象 形式 邀请广州本地知名音乐人进行创作 结合抖音拍摄山海的专题歌曲 以轻松明快的曲调 唱出山海社群生活及项目价值 并以 海哥说 为话题进行 山海的理想生活 项目价值点进行炒作 配合渠道 抖音 各大网媒 网易音乐 QQ音乐 朋友圈 行业圈层等 海哥说 山海主题曲 唱出山海社群活力 海哥说这里未来两年会有大变化海哥说番禺一路向东这里是湾区科技创新高地海哥说这里有中国硅谷这里有广汽产能蓄能腾飞这里将是未来广州科创轴心海哥说广州新东风路开通番禺东拓进入快车道 社群线维温度 海哥说这里是不断生长的社区海哥说这里有 山海公约 让整个社区和谐又有活力海哥说这里有山海学堂让孩子学习这里有山海乐龄学院让长者老有所乐这里还有山海运动派 山海读书会永不停息的社群活动让大家凝聚在一起山海就是相亲相爱的一家人 亮点3 亮点1乐跑以及项目精神 配合 粤港澳大湾区 的发展 进行快闪活动 通过运动员 结合地铁 商超等 进行全城乐跑活动宣传 向客户输出活动主题 国际海岸生活方式 亮点2以 跑出健康 跑出快乐 跑出友谊 为活动宗旨 通过不同的主题 参赛者穿着不同的服饰进行活动 让客户感受到 结束活动的选手们 参与现场音乐节 音乐节现场摇滚乐队激情演奏 听众一起疯狂打call 身临其境VR体验以及现场豪华大奖 吸引了客户的眼球 也强调了活动的主题 线上线下单图及单张 投放活动信息 颁奖及签到处植入项目信息 以及在项目现场进行签到 活动以项目捐赠的名义 进行宣传 活动物资植入项目信息 参与人数 里程 捐赠数额等现场盛况 通过大V等宣传 社群线维温度 千人乐跑Fun 山海杯海岸马拉松 科创线造影响 社群线维温度 炒红盘吸关注 吸眼球 树立项目红盘形象 阶段主题 冠誉全城 国际滨海花园大城软文主题 5 的远见者已经抢票上车 留给番禺的机会不多了山海传奇 十大理由解码广州红盘 炒红盘吸关注 持续炒作项目热销实现全面的去化 三 客户资源精准撬动 拓展策略 团队保障 解决客户转化问题 中心区一手客户资源积累达50万台以上全市280间二手门店 其中海珠 荔湾78间每天日均客户流量超6800台 天 中原资源 我们用庞大的资源保证目标完成 品秀星瀚 珠江铂世湾 中原自有资源 番禺项目业主资源联动及转介 时代倾城 剑桥郡 招商城市主场 四海城 名伦花园 奥园城市天地 信业悦都汇 番山智库 金山谷 君 华香柏广场 诺德名都 金融街融穂澜湾 星钥花园 可逸江畔 温馨里正太广场信业尚誉梦想家 时代外滩珊瑚天峰星汇文宇 金侨项目 凯德山海连城 珠江铂世湾 在售项目 售罄项目 品秀星瀚 大石智汇谷 待售项目 累计代理番禺超1 3项目 可通过果篮 蛋糕 激励基金等形式发动客户推介 目前在售番禺铂世湾 品秀星瀚番禺刚需改善项目大盘 进行客户转介联动 储客目标 400批 上访目标 140批 收筹目标 28批 近年来 中原在主城区广钢 牛奶厂 黄埔等主战场板块 累计超10万台客户储备 可进行资源导入 中原自有资源 中原主城区代理业主资源联动及转介 牛奶厂 广纸新城 中冶逸景台 白云新城 金地仰云 天健云山府 广钢新城 本案 芳村板块 金地天河公馆 华润天合 振业天颂 越秀星汇海珠湾 金融街融御 葛洲坝紫郡府 珠江金茂府 星汇云城 天河金茂广场 双桥8号 金众西关海 兰亭盛荟 远洋天骄 悦江上品 保利鱼珠港 鸣翠花园 宝翠园 雅居乐富春 山居 大壮国际广场 珠江嘉园 广州绿地城 合景天峻广场 龙湖天宸原著 健上城 天 长岭居 南沙代理百事通 中原代理过项目累计达56个 目前中原南沙在代理项目22个 占在售区域份额的70 过往代理项目 中交蓝色海湾 住宅项目综合体 商业项目 榄核板块 保利半岛 星河盛世 星河丹堤 华海山屿海 星河山海湾南沙湾东苑 越秀东坡 碧桂园玺悦 中铁建环球中心 星河壹号公馆 星河湾区壹号 越秀国际总部广场南沙金茂湾 南沙中心中交汇通中心 富力天海湾南沙珠江湾 盈港国际 中原自有资源 南沙项目业主资源联动及转介 利用中原过往积累的高端客户资源 及一期销售积累的意向客户 邀约高端客户资源形成VIP看房团 以及针对一期积累的大量意向客户 进行电CALL 中原自有资源 中原大数据及一期销售积累的客户资源 储客目标 100批 上访目标 35批 收筹目标 7批 中原内部二三级资源互动 利用二手门店地铺粘贴海报增加宣传曝光 传统方式 巡展 DM突破方式 地铺 摆展 门店覆盖范围广 项目摆展曝光度高 二手社区业主资源丰富 信息到达率高 二手门店项目资料派发及项目价值宣讲 全中原近三百家二手门店 每家门店粘贴项目海报并摆放项目资料 将二手门店转化为售楼部 二手地铺拥有各大社区业主电话资源 call及短信到达率高 实现精准拓客 中原二手资源 天河 海珠 番禺三大片区客户资源发动 团队配置 番禺人做番禺项目 更强 最熟悉番禺的营销团队最强导客销售团队曾销售番禺超1 3项目 目前片区品秀星瀚 珠江铂世湾两个大盘均属团队代理 拥有番禺众多客户资源 具备最强客户资源导入能力 最能击破番禺客户购房痛点珠江铂世湾 时代倾城 融穗澜湾等项目业主案例 剖析购房痛点 提前预防 逐个击破 最庞大资源网络5年番禺拓展积累 手握番禺各大社区 专业市场老板 大学城 广汽工会领导 各大企事业职工等资源网络 成熟资源合作模式 快速落地 最稳定营销团队长期做番禺项目团队 骨干4年以上番禺项目服务经验 经验足 稳定性高 团队配置 深耕番禺 广州主城区操盘团队 事业八部深耕番禺及广州市中心区域中台五大中心支持项目展示落地及营销执行力二级市场总经理易伟峰 中原地产中台支援部门 销售总监 何乐正 销售经理 蔡丽芳 营销总监 林雅雯 营销经理 林浩冰 事业八部总经理 岳丽 销售10 15名 策划1人 顾问中心赵锐 为本项目提供前瞻性较强的营销策略研究支持 销售中心黄鸣秀提供项目客户转介 销售素质考核及监控 建筑中心卢海峰专业建筑设计部门 更加精准分析本项目产品卖点 战略研究中心胡广东作为技术支援后盾 为销售团队持续培训市场数据信息 知己知彼 百战百胜 培训中心 提供多维度销售技能及心态培训 销售经理 陈卓妍 事业八部总经理 岳丽个人标签 15年中原人 8年做番禺 12年住番禺 曾销售代理番禺项目近10个 番禺市场风向标 番禺价值开拓者 孤盘 僵尸盘 流量盘 豪宅盘通吃 业务强项 地产策略 高效管理 业绩为王 业绩荣誉 2016 2017年中原中国业绩前二十强总监 连续5年广东中原精英会狮会成员2017年团队代理项目业绩排名广东中原二级市场第一名从业经历 工程管理专业出身 2003年开始涉足房地产 从集团开发企业到品牌代理商 所操作的项目遍及广州 佛山 东莞 惠州 江门等珠三角主流城市 从业期间操作项目从大型商业项目 到纯豪宅高端项目 到大型住宅社区型项目 再到纯投资性项目等等 同时并以专业服务多家国内知名品牌地产商 保利地产 碧桂园 越秀地产 金融街控股 凯德置地 绿地集团 华夏幸福 奥园地产 龙光地产 香港嘉华等 并建立了良好的长期合作 部分操作项目成就 凯德山海连城 番禺东40万方大城 17年销售12亿 首开348套当天售罄 珠江铂世湾 华南板块500亩江岸大城 19年5个月劲销20亿 开盘去化率90 以上其他项目 时代柏林 番禺圻润地产 正太广场 番禺中业地产 温馨里 奥园集团 奥园外滩 凯德置地 新玥 越秀城建 星汇海珠湾 金融街 融御 金融街 融穗华府 金融街 融穗澜湾 葛洲坝 紫郡府 碧桂园星海汇 碧桂园天麓湖 绿地集团 绿地公园城 华夏幸福 江门孔雀城 香港嘉华 嘉峰汇 龙光集团 佛山天湖郦都 东境地产 花都自由人花园 南驰集团 华林玉器广场等 团队配置 深耕番禺 广州主城区操盘团队 团队配置 深耕番禺 广州主城区操盘团队 中原销售中心总经理 黄鸣秀个人标签 统管中原销售线 14年中原人 社会资源丰富业务强项 销售管理 资源调配和管理 业绩荣誉 广东中原精英会狮会成员从业经历 擅长对各类型项目所处不同阶段有独特的操作和应变方式 在操作过程中亦得到各合作发展商的一致认同 对房地产流程的各方面都十分熟悉 并且在对多年的大盘操作当中 总结出不少独立的见解及方法 在多年的策划过程当中 不断改善自己的操盘理念及方法 使各项目都可以用全新模式进行开发销售 并且得到空前的成功 服务多家国内知名品牌地产商 保利地产 碧桂园 新世界地产 时代地产等 并建立了良好的长期合作 部分操作项目成就 时代外滩 每年成交超15亿元业绩 5年内PK五个行家 成交比例占项目80 缔造番禺区域价格标杆其他项目 多个 时代 系列项目及市区高端项目 悦江上品 珠江金茂府凯云新世界 远洋天骄 珠江金茂府 金地天河公馆 富力天海湾 保利大都会 番禺南国奥园 番禺奥园广场 番禺奥园养生广场 江门奥园冠军城 江门奥园外滩 团队配置 深耕番禺 广州主城区操盘团队 事业八部销售总监 何乐正个人标签 联合代理王牌之师 11年房地产从业经验 业务强项 销售管理 团队激励 客户拓展 圈层营销 业绩荣誉 2016 2018年连续3年中原精英会狮会成员 屡获年度联合代理优胜奖 套数奖 业绩奖 从业经历 2008年进入房地产销售行业 操作项目均能凭借出色的联合代理优胜业绩击败行家 并于2017年获得精英会顶级荣誉狮会称号 拥有6年丰富的团队管理经验 是一位出色的销售管理者 同时也是优秀的销售培训师 对销售团队有灵敏的触觉 及时通过培训解决销售难题 擅长发掘项目卖点 激励团队士气 时刻关注竞品动态和房地产市场数据的良好习惯 对房产市场有独特见解 能全面准确分析项目销售情况 并根据市场环境变动而作出销售策略的调整及部署 部分操作项目成就 珠江铂世湾 华南板块500亩江岸大城 2019年5个月劲销20亿 团队曾创解筹率超90 业绩完胜行家 其他项目 君华 香柏广场 凯德 新玥 保利 大都汇 祈润 正太广场 中业 温馨里 葛洲坝 紫郡府 合景泰富 上城湾畔 嘉尚国际公寓等项目 事业八部营销总监 林雅雯个人标签 深耕地产9年 擅长营销策略制定及执行管控业务强项 营销策略 高效执行 营销管控 从业经历 9年房地产从业经验 曾操作广州番禺 海珠 天河 黄埔及佛山多个项目 具备大型住宅社区项目及豪宅项目 商业项目操盘经验 拥有深厚的行业资源及大客户资源积累 服务过金融街 珠江投资 凯德等多个品牌开发商 过强的专业与优质的服务 成为了众多品牌发展商的首选合作伙伴 部分操作项目成就 珠江铂世湾 华南板块500亩江岸大城 19年5个月劲销20亿 开盘去化率90 以上 金融街融御 广纸新城江岸豪宅项目 缔造区域展示 价格双标杆其他项目 凯德山海连城 金融街 金悦府 金融街 融穗御府 金融街 融穗澜湾 飞晟沁园别墅 飞晟汇 嘉裕公馆 高德置地 朱美拉公寓 佳润 临江上品 水韵翔庭 翠屏 瀚宇贵都二期等项目 团队配置 深耕番禺 广州主城区操盘团队 团队配置 双项经管理模式 双项经管理模式 有效激发团队战斗力 珠江铂世湾项目经理陈卓妍 中原精英会成员香港DSA杰出推销员案场销售经验丰富擅长圈层客户的维系 山海连城项目经理蔡丽芳 中原精英会成员山海连城销售管理之星案场管理经验丰富成交洋房71台 B 双职能策划团队配置 策略执行与拓客公关 为项目配备最熟悉片区经验最丰富的策划团队 一组团队擅长营销推广策略与项目包装 一组团队擅长客户拓展与执行 A 双职能现场销售制度 销售与拓客双管齐下 为本项目配备具有丰富经验 最熟悉番禺大盘项目操作的资深销售经理 一名销售经理主责案场管理与客户接待 一名经理主责客户拓展与执行 团队配置 番禺最稳定最资深销售团队 服务山海连城2年最佳销售 服务山海连城4年最资深销售 服务山海连城4年最资深销售 销售长期服务山海连城 从开盘至今 熟悉番禺片区规划 掌握番禺众多企业资源和业主资源 满超娟 团队销冠 宋世凯 陈洪亮 团队业绩前三 别墅销冠 团队配置 最熟悉番禺资深销售团队 2017年山海连城业绩前五名5年地产经验 3年番禺销售经验掌握天健云山府 海珠湾等客户资源 资深主管 周浩强 销售主任 付艺可 4年房地产销售经验拓展之星 谈判与应变能力强曾负责天健汇 龙光九龙郡 珠江铂世湾等项目 最擅圈层营销 销售主任 孙游游 4年地产销售经验 3年番禺工作经验曾销售广州亚运城 实地常春藤 珠江铂世湾等番禺标杆项目 销售主任 吴丽丽 4年地产销售经验 2年番禺销售经验销售金沙半岛 云溪四季 和光晨樾 珠江铂世湾等标杆项目 具备较强劈客能力 2019年铂世湾业绩前五3年地产销售经验 最具亲和力 项目旧介新之王 负责过金融街融御 珠江铂世湾项目 销售主任 胡良群 服务之星 拓展之星 标杆大盘销售 劈客之星 从珠江铂世湾抽调熟悉番禺 广州人脉资源精英组建销售团队开拓客户资源 拓展及渠道策略 番禺 海珠拓展为主 天河广告推广吸客番禺 企拓 地拓整合辅助广告推广主打生活 消费区域 资源渗透 圈层活动 广告物料植入 海珠 企拓 地拓为主主打生活 办公区域 社区巡展 广告植入 天河 以户外广告为主主打办公区 户外大牌 公交站牌 电梯框架 其他 项目转介 关键客户资源 渗透5大居住圈 攻下4大商圈食肆 进入4大政企 把控3大专业市场社区线商圈 食肆线政企线专业市场线 海珠专业市场洛溪专业市场 沙溪专业市场 万达广场乐峰广场南村食肆中大食肆 大石 洛溪 南村社区摆展 工业大道沿线 南洲路一带社区摆展 医疗系统大型商家大学城教职工企业集团 企拓 地拓双线并举 发酵业主资源四大战场布局番禺 海珠核心拓展 拓展策略 专属拓展 成熟经验实现快速销售 总统筹何乐正 A组 B 组 C组 D组 政府事业单位 地拓线陈卓妍 1策划 职能 与工会 关键人谈合作 以宣讲 一日游 团购等形式发动员工资源上访 E组 企拓线蔡丽芳 1策划 企业 集团 大学城拓展 商家拓展大型社区 A组 B组 D组 专业市场 职能 大规模派发单张与礼品 扫楼 收集专业市场卡片 收集野鸡广告位 项目广告植入等 E组 食肆拓展 社区拓展 拓展安排 1 分企拓线 地拓线两条拓展线 分别由1个策划经理 1策划负责 2 30人拓展团队 其中企拓线分5组 2人 组 地拓线分5组 4人 组 拓展安排 销售目标 8亿元 300套中原预计成交50 150套其中拓展 业主资源导客成交占70 约105套 拓展目标 业主发动 山海连城一期业主资源发动 拓客形式 1 以宣讲会 企业一日游 职工运动会 饭堂摆展等形式进入一期业主所在企业 挖掘企业客户资源 2 以旧介新奖励吸引一期业主转介新客户到访及成交 3 打入业主所在旧社区微信群 实现软性推广吸客 拓客物料 关键人赠送果篮 摆展登记电话 赠送充电宝 定制水杯 USB数据线 团广东外语外贸大学石楼二中省中医医院大学城联围村分院广东财经大学广东第二师范学院番禺附属中学广州仁爱天河医院石岗东村 储客目标 150批 上访目标 53批 收筹目标 11批 企拓线 政府事业单位关键人渗透 拓客形式 通过联系工会办公室冠名员工羽毛球赛 篮球赛等活动 组织一日游 员工饭堂摆展等形式 以关键人红包 额外团购折扣吸引客群 引流潜在客户到访或了解项目 拓客物料 关键人赠送果篮 摆展登记电话 赠送充电宝 定制水杯 USB数据线 金融街融御 名企篮球赛 珠江铂世湾 南村医院巡展 储客目标 200批 上访目标 70批 收筹目标 14批 企拓线 大学城教师 中学教师一日游邀约 山海连城 华南理工大学一日游 联合举办下午茶品尝 茶话酒会等活动 储客目标 250批 上访目标 88 收筹目标 18批 圈层发动 针对一期积累的企业 团购关键人 进行逐一拜访和活动组织拓客形式 联合大学城工会举办下午茶 一日游 活动等 邀约大学城教师了解项目 企拓线 商家合作资源互换 资源活动导入 合作商家 银行 4S店 教育机构 美容机构等具备实力客户资源商家渗透方式 资源互换广告植入 资源活动导入 对接人姓名 职务 类型工作单位 地址 联系方式 市番禺区番禺大 道北1038号 132 5852 番禺区南村兴业大 道广贸 135 2610 道北广汽销 市番禺区番禺大售园 135 4166 陈经理 4S店 英菲尼迪市场部 广州 市番禺区南村兴业 大道 136 3022 李店长 4S店 潮豪汽车店 广州市 番禺区南村镇兴 业大道 136 6868 黄生 4S店 现代汽车旗舰店 广东省广州 市番禺区番禺大 道冼庄立交 桥南300 米 瑞华汽车城 内 137 5550 蔡生 4S店 骏业名车 广东省广州 市番禺区番禺大 道北22号之3 137 2680 吴经理 4S店 奥买家平行进口车行 广州市 番禺区汉溪奥园城 市天地 139 4389 崔小姐 4S店 本田4s门店 广东省 广州市番禺区番禺 大道北 139 6879 陈经理 4S店 宝马4S店 广东省广州 市番禺区迎宾路 大石段628号 158 3766 蒋先生 4S店 凯迪拉克 广东省广州 市番禺区南村镇 番禺大道北 331号 180 5123 刘经理 4S店 骑士会名车行 州市番禺区沙头 街 181 1862 刘经理4S店仁汇名车会所 广东省广州 道989号厂房 市番禺区桥兴大A101 185 2336 省广州市番禺区 南村 186 5601 186 459 地址联系方式 对接人姓名 职务类型工作单位佟经理餐饮北方印象 一楼 广州市番禺区南村镇兴南大道中华美食城131 7376 132 8107 133 7135 餐饮 西桥酒家 134 7815番禺沙溪村新沙路40号135 5027 茹先生营销副经理梁小 姐 餐饮 君澜酒家 楼一楼101 广州市番禺区沙头街小罗村小罗商业城1号135 3754 朱经理 餐饮 荔红阁山庄 厂对面 广东省广州市番禺区金山大道坑头村电缆135 3441 徐经理 餐饮 农门寨柴火饭庄 广东省广州市番禺区金山大道路口东侧135 6089 黎经理 餐饮 头壹莊 号 广东省广州市番禺区兴南