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房地产项目投资评审管理手册 （讨论稿）第一篇 概 述第一节 总 则第一条 为了提高集团房地产业务投资决策的合理性、科学性，在宗地投资评审、规划设计方案评审到项目经营方案评审三个主要决策阶段，通过控制各阶段的主要指标以逐步达到以下成果：成本越来越低，投资效益越来越高，销售均价越来越高，投资风险越来越小的目的。特制定本办法。第二条 房地产项目重大投策决策的最高机构为集团董事局，并成立投资决策管理委员会，为非常设机构，对董事局负责。第三条 房地产投资决策委员会主要对三阶段主要的投资节点进行评审：宗地购买投资评审（确定买不买，投资决策的核心是以低价获得优质地块）、规划设计方案评审（确定买后做什么，投资决策的核心是确定优质赢利模式，控制投资成本）、经营方案评审（确定项目如何做，投资决策的核心是控制投资明细成本，确定实操阶段赢利模式下的总体计划部署方案）。第四条 该投资评审管理办法适用于集团所有纯地产和泛地产投资项目，上述三阶段主要投资节点若未经过投资决策委员会的评审则不予支持，但在特定战略性情况下的投资或董事局直接下达的投资决策可特殊处理。第五条 本办法的修订和解释权归集团总部。第二节 职责分工和管理原则第六条 集团人力资源管理中心全面负责三阶段投资评审会议的会务组织工作，以及投资决策委员会成员的决策绩效、福利管理等日常事务。第七条 每阶段的待评审方案经地区公司初评，地区总经理签名确认后，资料、条件符合要求者方能正式提交集团，并且都要采取上会的形式，即地区公司上报的投资方案首先要经过集团总部主管中心的资料审核并出具书面专业意见，最迟不超过三个工作日内，评审不合格者退回重做方案，评审合格并符合本办法第二部分的资料后才由人力资源管理中心安排时间（但最迟不超过五个工作日或提案单位要求的最迟时间）召开投资决策评审大会。第八条 每阶段的评审资料均须地区公司负责人签名、盖章后由人力资源中心负责上报给集团人力资源管理中心，集团人力资源管理中心负责将资料转发给各阶段的主责中心，宗地购买投资的会前资料审核与专业评审由集团前期开发管理中心主责，规划设计方案的会前资料审核与专业评审由集团工程设计管理中心主责，经营方案的会前资料审核与专业评审由集团房地产经营管理中心主责。第九条 各投资阶段的评审会议上都要形成明确的评审决议，以投资控制指标的形式下达给地区公司或实操单位，地区公司或实操单位要按照控制指标严格执行。同时，各阶段投资控制指标亦成为委员会的决策绩效指标。第十条 三阶段投资节点评审的指标控制原则是：成本递减，利润率递增，售价递增，风险递减。地区公司必须签订用地合同规划设计方案评审经营方案评审开 工1个月开工前3个月1个月1个月评审前提条件:批出详规宗地评审通过第十一条 三阶段投资节点的时间为：宗地评审通过后一个月内地区公司必须签订用地合同，开工前三个月内地区公司必须向集团提请规划设计方案评审；规划设计方案评审通过并取得详规报批后一个月内地区公司必须向集团提请经营方案评审；经营方案评审通过后一个月内应如期开工。(流程如下)第三节 各阶段评审主要节点控制第十二条 三阶段投资方案评审总流程图（见附图）第十三条 第一阶段项目宗地购买投资评审，（1） 由开发中心（成熟地区由当地地区公司，新地区由集团前期开发管理中心）负责召集评审会议及资料准备。（2） 方案提供包括项目可行性研究报告与买地合同文件两大部分（详细方案资料要求见本办法第二部分）（3） 评审大会形成的决议至少要具备以下控制指标：编号大会决议项目内容基本规范决议要求一1可研报告项目投资基本可行/不可行必要一2购地地价不高于 万元每亩必要一3（纯地产）项目内部利润率不低于 必要（泛地产）内部利润率（出售）投资回报率（出租和教育）不低于 不低于 一4付款进度按每百分比每个月作为单位进度，总进度不得超过 必要一5交地进度总进度不得延后 熟地必要，生地可选一6其他控制指标详见本办法第二大部分可选第十四条 第二阶段规划设计方案评审（1） 由工程设计中心（成熟地区由当地地区公司，新地区由集团工程设计管理中心）负责召集评审会议及资料准备。（2） 方案提供包括市场定位报告与规划设计图两大部分（详见本办法第二部分），其中，总规与单体方案不能低于两套方案。（3） 评审大会至少要形成以下的控制指标编号大会决议项目内容基本规范决议要求二1市场定位报告市场定位基本可行/不可行必要二2容积率指标不低于必要二3方案利润率测算（纯地产）内部利润率不低于 ，并且不低于宗地评审确定的指标（如经充分论证确实做不到，则视为宗地评审时的失败决策，列入宗地投资委员会的绩效考核）必要（泛地产）内部利润率（出售）不低于 ，投资回报率（出租和教育）不低于 ，并且不低于宗地评审确定的指标（如经充分论证确实做不到，则视为宗地评审时的失败决策，列入宗地投资委员会的绩效考核）二4分类面积（商业、酒店、公建、住宅、车位、写字楼等）（纯地产）合理确定项目产品类型与规模，原则上可售面积不低于 平米，非可售面积不高于 平米。（泛地产）合理确定项目产品类型与规模，确定各产品类型租售比例，原则上可售面积不低于 平米，非可售面积不高于 平米，可租面积不低于 平米，非可租面积不高于 平米。教育项目建筑面积不低于 平米必要二5成本测算（纯地产）总投资不超过 万元，单位成本不超 元。（泛地产）总投资不超过 万元，单位成本不超 元。其中出租单位成本不超 元 ，出售单位成本不超 元 。必要二6总规平面图是否需调整道路设计、是否需调整建筑群组合设计，其余可依方案而定必要二7设计修改量指标设计修改不得突破总成本概算 %必要二8单体方案是否要调整立面风格、是否需调整户型比例与标准户型、可选二9建筑结构形式与钢筋含量采用什么形式与钢筋含量不超过可选二10其他控制指标详见本办法第二部分可选第十五条 第三阶段经营方案评审（1） 由经营与财务中心（成熟地区由当地地区公司，新地区由集团房地产经营管理中心）负责召集评审会议及资料准备。（具体内容见本办法相关章节）（2） 方案要提供整盘经营文件（详见本办法第二部分），并且提供不低于二个方案分别从静态利润率和动态利润率（资金回收速度）最大化考虑。（3） 评审大会至少要形成以下的控制指标编号大会决议项目内容基本规范决议要求三1项目总收入（纯地产）销售额不低于 必要（泛地产）总销售额（销售）不低于 ，总出租额（出租）不低于 ，总收费额（教育）不低于 三2方案利润率测算（纯地产）内部利润率不低于 ，并且不低于规划设计方案评审确定的指标。否则视为规划设计评审时的失败决策，列入规划投资委员会的绩效考核）必要（泛地产）内部利润率（出售）不低于 ，投资回报率（出租和教育）不低于 ，并且不低于规划设计方案评审确定的指标。否则视为规划设计评审时的失败决策，列入规划投资委员会的绩效考核）三3投资成本预算（纯地产）总投资不高于 万元，单位成本 元。并且不高于规划方案评审确定的投资成本概算指标，否则视为规划评审时的失败决策，列入规划投资委员会的绩效考核）。（泛地产）总投资不超过 万元，单位成本不超 元。其中出租单位成本不超 元 ，出售单位成本不超 元 。并且不高于规划方案评审确定的投资成本概算指标，否则视为规划评审时的失败决策，列入规划投资委员会的绩效考核）。必要三4投资回收期（纯地产）不低于 年（泛地产）不低于 年，其中销售部分不低于 年，出租部分不低于 年。必要三5开工时间在 年 月 日必要三6开盘时间（纯地产）在 年 月 日（泛地产）销售开盘在 年 月 日出租经营在 年 月 日 熟地必要，生地可选三7项目实收均价（纯地产）不低于 元/平方米 熟地必要，生地可选（泛地产）销售不低于 元/平方米，出租不低于 元/平方米/月，教育收费不低于 元/生源/年。三8开盘租售卖场设计以开盘条件列表图示 熟地必要，生地可选三9项目租售周期（纯地产）销售不得低于 年。（泛地产）销售不得低于 年，出租不得低于 年，教育经营不得低于 年 可选三10其他控制指标详见本办法第二部分可选第四节 投资决策评审大会的组织第十六条 投资决策委员会为非常设机构，主要负责珠江集团、合生集团的各阶段项目评审工作委员会人员组成：三类评审各成立一个投资决策委员会，委员由两大集团各管线部门共同提名报董事会，由董事会最终任命。 评审委员会由公司领导及各相关部门代表（专家）组成。参加领导及相关部门投票有效票数集团公司1、经营班子占投票有效票数的50%2、集团工程设计管理中心3、集团财务管理中心4集团房地产经营管理中心5、集团前期开发管理中心地区公司1、经营班子占投票有效票数的30%2、地区工程设计中心3、开发中心4、经营与财务中心5、营销中心 专家(注：对合生项目的评审，珠江集团上述相应参审人员则是专家，反之亦然)占投票有效票数的20%第十七条 议事规则（1） 投资决策委员会会议应有三分之二以上的委员出席方可举行；（2） 每一名委员有一票的表决权，会议做出的决议，必须经全体委员的过半数通过，并以会议纪要的形式记录各委员的意见并签名确认。（3） 投资决策委员会对董事会负责，委员会通过的决议，应在会议结束后三个工作日内以书面形式提交董事会审议决定。（4） 出席会议的委员均对会议所议事宜有保密义务，不得擅自披露有关信息。第十八条 任期委员会委员每两年改选一次，委员任期届满，连选可以连任。期间如有委员在评审中投票决定与最终评审结果相违背达50%以上，则该委员自动失去委员资格，今后亦不在决策委员会委员甄选范围内。并根据上述第二条规定另行改选补足委员人数。第十九条 决策程序（1） 提案单位负责做好评审会的前期准备工作，根据要求提供有关方面的资料；（2） 原则上资料提前7天发至集团人力资源管理中心，再转发至相应的主责管理中心；（3） 由各阶段方案评审的集团主责管理中心组织评审会议；（4） 如有必要，决策委员会可以聘请中介机构为其决策提供专业意见； XXX评审会会议纪要签发表会议纪要内容会议时间：与会人员：内容简介：各委员意见：评审决议委员 签名第二篇 项目宗地投资评审第一条 评审流程第二条 用地分类1、3个月或半年内可以直接开发操作的2、战略性储备用地3、工业及其他第三条 申报评审所需要的资料1、可行性研究报告（报告提纲见附件一）2、合同（重点条款见附件二）附件一：可行性研究报告提纲目录一、项目投资环境分析二、土地性质及操作方式三、区位价值分析四、法律风险分析五、房地产市场分析六、项目发展定位七、财务分析八、结论说明：1、在3个月或半年内可以直接开发操作的地块，可行性研究报告中要包含提纲中所列全部内容。2、战略性储备用地，可行性研究报告中要包含提纲中所列一、二、三、四、七、八项（如要求提供的详细资料不全可以说明原因，暂不提供）。3、工业及其他用地，可行性研究报告中要包含提纲中所列一、二、三、四、七、八项（如要求提供的详细资料不全可以说明原因，暂不提供）。一、项目投资环境分析1、城市地位分析；2、城市规划发展状况（城市空间结构图、城市发展战略）分析；3、项目所在区域与项目地块关系图；4、分析城市发展方向对项目的影响；5、分析区域现状及发展规划对项目的影响；6、提供项目周边交通条件现状图并分析城市交通系统对项目的影响。需附属资料：城市空间结构图、地形图、区域规划图、地块周边现状图片二、土地性质及操作方式 （见表一）表一：现地块权属人权属情况项目用地是否有抵押、诉讼或仲裁情况土地相关指标原指标 可争取指标 1、总用地面积2、净用地面积3、道路面积4、总建筑面积5、综合容积率6、净容积率 7、建筑密度8、绿地率9、总户数10、公建用地目前用地性质国土：规划：国土：规划：规划性质国土：规划：国土：规划：（土地相关指标一栏中）未取得红线图、用地坐标及经济指标的地块请提供区域规划指标 土地获取方式（请在相应范围后打标示）1、一级开发（）2、一级开发后，参与公开出让（）3、用地转让（）4、收购公司（包括部分或全部股权） （ ）5、招拍挂（）6、其他（如委托合同等）（）土地价格（详细分析见财务分析表）土地单价对方报价：周边参考价：可接受最高价地区公司建议价土地总价对方报价：周边参考价：可接受最高价地区公司建议价价格说明1、说明土地单价的内涵（例如是农地的，地价中是否含征地补偿、青苗补偿、征地税费等）。2、如涉及征地补偿及拆迁的请说明征地、拆迁量。土地（合作）方背景含公司性质，合作各方股权比例、董事会构成、新设公司的注册资本操作方式请详细说明运作具备的条件、操作模式及预计可开发时间。目前项目手续办理程度指用地转让、招拍挂、收购公司的地块，其原用地方已办理用地手续的程度 ，如是否取得规划许可证、规划指标、建设用地批准书、国土证、出让合同和已缴交多少出让金等。转让方式（用地转让类请填写该栏，要说明是全额，还是以地作价入股，或购买部分用地权属）收购公司的基本财务状况 （收购公司类请填写该栏） 注：需要提供以下资料并注意核实资料的真实性1、征地合同（或意向书、框架协议）或合作合同，咨询委托合同。 2、土地权属证明文件：如：用地规划许可证及附图、建设用地通知书及附图、用地批准书及附图、国土证及附图、出让合同及出让金发票复印件、规划设计要点、规划批复、房地产权证等。3、上表内提及的历史资料4、以招标、挂牌、拍卖方式取得用地的：提供该土地的招拍挂的文件。5、收购公司（包括公司部分或全部股权）的提供:在签订意向协议时要提供： A公司性质、注册资本、经营范围、职工情况。B股东的基本情况及股权比例、营业执照、资质证书。C公司对外投资情况及有关合同、文件。D公司与第三方签订的所有合同、协议及其他书面文件，及其履行情况。E公司的资产（土地、厂房、设备等）情况及其相关凭证、文件。 在签订正式协议时需补充提供的文件清单：序号文件名称备注一公司设立与存续-1.项目建议书2.可行性研究报告3.行业主管部门的批复意见4.公司设立的合作合同以及所有对合作合同的变更5.公司设立时的章程以及所有的章程修正案或新章程6.相关批复7.批准证书8.通过上一年度年检的营业执照正副本和公司成立时起所有曾经生效的营业执照9.组织机构代码证10.税务登记证（国税、地税）11.财政登记证12.外汇登记证13.外汇帐户开户通知书14.人民币基本帐户开户许可证15.外债登记申请和外债登记证16.外债签约情况表和变动反馈表17.海关登记/报关注册登记证18.公司变更工商登记的申请文件及批准、备案文件（包括但不限于：股东变更、股权比例变更、经营范围变更、注册资本变更、名称变更、法人代表变更等）19.公司注册资本的验资报告及其后所有的验资报告20.公司目前股东名称及所有股东的营业执照21.有关公司股权（合作条件）的全部记录（包括股东的出资证明书、股东名册、股权转让合同、变更或注销股权文件或股权质押文件及其批准文件）22.股东股权投资及转让的文件23.公司成立时起的公司董事会或高级管理层会议的决议和记录24.董事会设置及成员清单（包括变更情况）25.公司现行内部组织结构图及各自职能说明26.公司附属公司、分支机构以及关联公司的名称、营业执照或相关说明二、项目及运营的审批、许可-27.公司取得的与业务经营相关的一切批准、许可或授权（包括但不限于有关部门颁发的经营许可证或出具的主管部门审核意见、在公安机关的登记备案证明等）28.公司取得的任何资格认定证书（如高新技术企业认定证书、质量体系认证证书、ISO认证证书等）29.进出口企业资格证书30.加工贸易手册及相关文件31.经贸主管部门对进口设备的批准、登记文件32.设备适用的中国安全规章、商检证明或其他核准证明33.环境影响评价大纲34.环保部门对环境影响评价大纲的审批意见35.环境影响报告书/环境影响报告表/环境影响登记表36.环保部门对环境影响报告书的审批意见37.公司设施现今或以往储存、生产或存在的有害物质或公司运输的有害物质清单（有害物质系指可能含有中国法律规定的有毒或有害物质的任何物质或物料）；38.公司设施存有的受法律监管的化学品、有毒物品或大气污染源清单39.公司委托他人进行污染物处理的协议及该受托方之合法存续证明及有权进行污染物处理之全部政府授权、证照、批准、许可共8份40.特种设备清单及使用登记证41.公司生产产品之工艺流程说明三、公司资产-42.最近三年公司的审计报告及最新的资产负债表、利润表43.最近三年的评估报告44.主要资产折旧制度的说明以及向财政厅、税务局备案的相关文件和证明45.公司资产（固定资产、流动资产、无形资产、对外投资、其他资产明细表）46.公司单笔金额在元以上的资产的购买合同或发票、租赁合同47.公司的分支机构拥有或租赁的资产清单及单笔金额在元以上的资产的购买合同或发票、租赁合同48.公司所有的或使用的各项房地产（包括其附属设施）的权属证明及相关情况说明49.公司土地及房屋租赁的文件（公司为出租人和/或承租人的），如土地使用权租赁协议或房屋租赁协议或合同；土地、房屋租赁登记备案文件及房屋租赁证50.进口设备统计总表51.国内设备采购统计台帐52.交通工具行驶证、近3年车辆保险证、近3年养路费缴纳凭证、车辆购置税完税凭证、车船使用税完税凭证其他地方政府规定缴纳的税费清单及近3年的缴纳凭证53.公司拥有或被许可的知识产权（专利、商标、域名、著作权、地理标记、拓扑图等）清单（包括名称、种类、有效期）54.专利、商标、版权、商誉及其他知识产权以及所有有关的注册登记、证明55.工商行政管理局商标局、国家知识产权局等有关部门提出的有关知识产权申请的所有查询、质问及反对意见四、合同与业务-56.公司及分支机构应收账款、其他应收款、应付帐款、其他应付款、短期负债、长期负债帐目明细57.公司采购相关政策说明58.原材料、产品采购合同样本59.生产用能源（燃料）采购合同60.说明在同样或接近同样成本、质量和条件下，无法由其他供应商提供的原材料、能源（燃料）、公用事业和其他材料的种类、名称等61.库存控制与存放说明62.库存日消耗量及现场储存能力说明63.主要客户一览表及其在总销售量中所占比例的说明64.潜在客户一览表及未来三年内可能发生的增加情况65.潜在客户的分类情况表66.销售政策（含分销机制）说明67.产品销售的详细价格政策68.产品长期销售合同/订单样本69.标准客户合同/订单样本70.根据订单生产情况及比例说明71.购买量占公司年销售额或以上的客户的产品销售合同/订单72.售后服务协议73.公司与关联公司、附属公司以及其它合作伙伴订立的有关专利（专利申请权）、商标、域名、计算机软件、著作权（无论是否登记）的转让、许可协议（公司作为转让方或受让方、许可方或被许可方）及有关登记注册证明74.认证合同或文件（包括OEM）75.设备安装监理合同76.设备安装合同77.设备及备件供货合同以及修改协议78.公用事业协议79.限制公司及或任何分支机构从事某一行业或与任何其他人竞争的协议、合同或承诺，包括与一个或多个竞争对手达成的任何有关公司提供服务的价格或条件的协议或安排（不论是否以书面形式作出；亦不论是否希望其可合法执行）80.借款合同清单81.各金融机构、各币种借款合同样本82.非金融机构借款合同83.动产或不动产上设定的所有抵押、质押、留置权等担保权益或其它权利障碍以及公司本身对外提供担保的情况一览表84.公司及/或分支机构作为保证人的保证合同85.质押担保协议及相关文件86.动产或不动产抵押协议87.附条件买卖或所有权保留合同88.尚未履行完毕的仓储保管合同89.尚未履行完毕的加工承揽合同90.尚未履行完毕的运输合同91.尚未履行完毕的行纪合同92.单笔金额在或以上的服务合同（中介、代理、信息、技术服务、广告、印刷等）93.经营性租赁与融资性租赁合同（出租或承租）94.主要资产的财产保险合同95.保险费支付情况说明96.保密协议97.关联公司与公司之间的经营、服务、合作、协作、共同研究开发及与提供和或使用保密资料、技述或诀窍的合同98.附属公司与公司之间的经营、服务、合作、协作、共同研究开发及与提供和或使用保密资料、技述或诀窍的合同五、劳动人事-99.高级管理成员（董事、监事、总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书）的基本情况（姓名、年龄、学历、工作经历）100.任命高级管理成员的董事会纪要或文件101.高级管理成员的服务合约（管理服务协议）102.按部门分类的现有职工人数103.职工劳动合同样本及在有关部门备案的文件104.劳动合同到期情况及未到期合同人员、到期时间105.续签劳动合同的政策、程序与情况说明106.员工工资标准及福利情况（养老金、医疗保险、失业保险、生育保险、住房公积金等）说明文件（包括但不限于：2003年度标准）107.社会保险文件（2003年5月缴纳社会保险基金申报表）108.员工表现评估政策、规章及文件109.公司培训制度及执行情况说明110.员工工时及休假制度及执行情况说明111.其他职工福利制度说明（交通、住房、卫生保健补贴、带薪年假等）112.公司员工受处罚情况统计表113.安全检查及隐患整改台账114.公司事故（包括但不限于工伤事故）明细表及相关情况说明115.劳动安全情况通报档案116.劳动安全生产措施情况说明117.劳动卫生安全规章118.劳动安全卫生基础台帐119.工伤事故管理规定120.工伤待遇的临时处理意见121.工会组织机构图及详细资料122.工会的组建文件123.工会的职权与职责相关文件124.工会行为守则与工作情况说明125.拨交工会经费凭证126.与工会签订的协议（如集体合同）127.正在执行或拟执行的公司认股权计划或股票期权计划128.公司、附属公司或关联公司驻海外雇员情况129.为公司及或任何分支机构的股东、董事或高级管理人员就其以股东、董事或高级管理人员的身份而招致的责任提供保险或补偿的任何合同、安排、法律或法规的副本130.公司或其前身以往纠正不安全工作条件的全部事例的清单六、争议与行政处罚-131.现存及所知道的将来可能使之涉及的诉讼、仲裁、索赔请求132.现存及所知道的将来可能使之涉及的行政处罚及政府机构之调查或质询的详细情况133.违反或被指控违反卫生、消防、建设、规划、安全、环保等方面之法律、法规、规章的情况及有关通知、诉讼、听证七、税务-134.公司的应纳税项目清单（税种、税目、税率）135.进口设备海关完税证明或保税证明136.公司近3年所涉税种征纳情况说明及相关完税凭证137.公司向有关部门申请减免税的文件138.有关部门对减免税的批复、批准文件139.退税登记证140.有否可能被税收管理部门追究以前欠款的可能性的说明及证明八、其他-141.对公司业务经营、股权及资产处置有重大影响的出口加工区的规定142.境内外全部账户清单说明：1、 “备注”按照提供情况标注：“”、“缺”或“无”2、 附属公司：指公司对外投资并全资拥有、控股或参股的公司3、 关联公司：直接或间接拥有公司25或以上股权的企业，或与公司共同被第三方直接或间接拥有25或以上股权的企业4、 分支机构：公司设立的无独立法人资格的机构，包括但不限于代表处、办事处、营业部、分公司等三、区位价值分析（结合地块现状和未来规划发展方向，综合评价地块的开发可行性和发展潜力，预测本地块土地价格的走势、可能增值幅度）四、法律风险分析（请结合项目运作方式分析是否跟政策有抵触，如何考虑规避风险。可参照以下内容进行分析。）1、土地使用权转让（包括以土地作价入股）情况下请说明：该土地使用权是否符合转让的条件？（包括符合城市房地产管理法的相关规定及当地有关规定）转让方为何种性质的企业？国家或当地对于该类企业转让土地使用权有无限制？国家或当地对土地使用权转让的方式是否特殊规定？当地对项目预售有无特殊的条件限制？（如形象进度要求等，与项目公司的开发进度是否相适应？）说明可能存在的其他法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。2、收购公司（包括收购公司部分或全部股权）情况下请说明：提供全体股东同意收购的书面文件，如为国有企业，还应同时提供及有关主管机关同意收购的意见，如无书面文件，应提出解决此问题的方案。如被收购公司为国有企业/集体企业，应提供国家或当地的关于收购此类公司的法律、法规、政策规定。通过收购公司以达到对该公司名下土地进行开发的情形，在当地是否有法律及手续办理上的限制？说明可能存在的其他法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。（说明：土地作价入股视同土地使用权的转让。土地作价入股方式导致土地成本无法在项目成本中列支，因此，如无特殊情况，建议不予采用。）3、拟以招拍挂或协议出让方式获得土地使用权的请说明： 招投标、拍卖、挂牌及协议出让方式获得土地使用权的情形，签约一方均为政府国土部门，因此项目前期应注意：如采取协议出让方式，且征地补偿由我方自行进行的，应提供被补偿单位拥有土地权属的证明。说明可能存在的法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。4、一级开发方式请说明：提供当地关于一级开发的相关规定。核实签约对方的主体适格性。说明可能存在的法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。5、其他方式请说明说明项目运作方式，并提供支持该运作方式的法律或政策依据。说明可能存在的法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。 五、房地产市场分析（分别就地块所在区域商品房及市场主流产品(如商品住宅)的市场供需情况、价格水平分析，市场整体发展水平等情况进行分析，并对房地产市场发展趋势作相应预测。） 六、项目发展定位1、住宅定位：项目市场定位（档次、功能）；客户群体定位；产品定位（层数、是否带电梯、一梯几户、装修标准、是否有标志性配套）；价格定位，如表二。表二：住宅价格定位表（定价系数调节表）项目名称/因素权重本项目碧水湾城市花园区位分值555权数10%加权分值生活成本分值权数9%加权分值配套分值权数8%加权分值物业管理分值权数5%加权分值建筑质量分值权数8%加权分值交通分值权数8%加权分值小区规划分值权数6%加权分值楼盘规模分值权数4%加权分值朝向分值权数4%加权分值外观分值权数4%加权分值装修标准分值权数6%加权分值绿化分值权数8%加权分值发展商信誉分值权数5%加权分值楼宇类型分值权数5%加权分值户型设计分值权数4%加权分值广告分值权数3%加权分值停车位数量分值权数3%加权分值综合比较系数楼盘均价可调均价影响权数本项目建议均价2、商业、写字楼定位：项目市场定位（功能、分级）；客户群体定位；产品定位；租售面积比率；租金定位；价格定位，如表三。表三：商业（写字楼）价格定位表可比项目名称修正系数房地产状况修正系数区位状况修正交通便捷程度环境景观区域人口周边业态分布商业网点分布公共设施完备程度权益状况修正容积率实物状况修正品牌影响建筑规模建筑形式建筑密度地块临街宽度配套设施完备程度户型设计工程形象进度总修正系数可比实例价格可比实例修正后价格权重本项目建议价格七、财务分析（包括技术经济指标、开发计划表、成本估算，利润测算，现金流分析，土地资金安排表及支付明细表）综合经济技术指标表【纯地产项目适用以下表】 表一（1） 项目名称有无规划要点项目规划总用地 ha容积率居住区用地 ha建筑密度总建筑面积 M绿地率 %住宅总建筑面积 M总销售面积 M商业配套面积 M住宅销售面积 M车位总数 个商铺销售面积 M住 宅内 容类 型建筑面积占住宅总建筑面积比例(%)拟结构形式备注低层住宅（13层）多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100m）公 共 配套 设 施 内 容类 型建筑面积(M)用地面积(M)会所学校幼儿园市政公用其他停 车 场 内 容停车方式车位数占总停车面积比例(%)地下、半地下架空层地面车库地面露天综合经济技术指标表【泛地产物流项目适用以下表，教育和工业园项目按功能区另行列表】 表一（2）项目名称有无规划要点项目规划总用地 ha容积率功能区用地 ha建筑密度总建筑面积 M绿地率 %总出租面积 M M总销售面积 M商 贸内 容类 型建筑面积占商贸总建筑面积比例(%)出租面积出售面积批发市场零售市场批零混合市场小计会 展内 容类 型建筑面积占会展总建筑面积比例(%)出租面积出售面积展示一展示二小计厂房仓储内 容类 型建筑面积占厂房仓储总建筑面积比例(%)出租面积出售面积简易平面仓多层楼面仓大型立体货仓小计酒 店内 容类 型建筑面积占酒店总建筑面积比例(%)出租面积出售面积综合星级酒店小计写字楼内 容类 型建筑面积占写字楼总建筑面积比例(%)出租面积出售面积小高层（711.5层）中高层（1218层）高层（19层100m）超高层（100m）小计住 宅内 容类 型建筑面积占住宅总建筑面积比例(%)出租面积出售面积低层住宅（13层）多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100m）小计公共配套设施 内 容类 型建筑面积(M)用地面积(M)会所学校幼儿园市政公用小计开发与销售（经营）计划表 表二项目共分（ ）年开发，（ ）年销售，（ ）年出租【泛地产】，（ ）年经营【泛地产】，进度表如下：序号年份月/年月/年月/年月/年合计备注1（A）销售进度2（A）销售合约净额1（B）出租进度泛地产填2（B）出租合约净额1（C）经营进度泛地产填 2（C）经营合约净额3建安进度4建安费用注：1、销售进度和出租进度数据由地区公司营销管理中心提供。具体计算是按每季度预计租售的面积占可供租售面积的百分比，泛地产教育项目用招生人数进度来统计。2、建安进度数据由地区公司总工办提供。具体计算是按每季度预计建安费用占整个建安费用的百分比。