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楼盘策划书范文 楼盘策划书第一章项目概况第一节项目区位分析 一、区位本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。 地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。 其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。 胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。 是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标 1、规划用地总面积12567M 22、总建筑面积11427M2多层住宅建筑面积5531M2小高层住宅建筑面积10750M2联体别墅建筑面积2596M 23、居住总户数754户 4、绿化率35.8 5、容积率0.98第二节项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境本项目地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。 其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势W 1、城市配套虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近青岛市相对滞后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 2、项目遗留问题本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。 3、开发商品牌开发商虽在上海市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4、交通状况虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工作、生活的不便。 在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。 这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。 2、地理区位优势目前胶州市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。 因此，此时介入胶州市地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给-需求”，便可以抢占“先机”。 3、客户资源充足多年来房地产市场的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士的住房需求，为中高档物业的供求积累了大量的客户资源。 4、国际名牌企业的入住提高了胶州本地的知名度世界著名企业纷纷落户胶州市，包括世界著名跨国公司ABB、美国DOLE德国DEGUSSA韩国HYUNDAI海尔集团等。 无疑在胶州市原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又一利好因素。 5、工业开发区汇聚了人气胶州市工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。 四、风险T 1、市场因素从目前胶州市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。 那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。 2、自身因素本项目前期的“棘手”遗留问题，导致了客户在选择项目过程中过多的疑虑和慎重，如果在开发过程中不能有效的把握形象-品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。 五、综合分析从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。 唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给-需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。 第二章定位策略第一节定位要素分析 1、区位利好因素分析本项目顺应这一市场的变化，在缺乏旅游资源的胶州，打出“时尚住宅”的招牌。 来填补胶州房地产市场空白，以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点，并以具有“新生活新人居”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合经济学的需求-供给理论。 第二节项目定位定位原则适应市场、创造差异性定位时尚住宅-绿色家园“绿野与住宅的对话绿色细胞组织-生态环境最重要的元素是“绿”和“水”民风自然人回到自然，在那里安家因为接近自然就接近了快乐的本源绿色家园宇宙是物质的，在时空的长河中，宇宙万物不断地变化着，物质的空间同样具有变化性、流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、高低等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象。 本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，怡然度假胜地东苑绿世界生态园林式住宅之典范。 以中国传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。 它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所。 论语云“里仁为美”。 里居住区。 仁人情味。 “里”在现代人的理解中不单是居住区，还包括居住区的周边环境，“仁”的“人情味”包括两个方面首先居所应具有私密性；其次应具有开放性。 产品定位定位原则突出个性、创造差异性定位“纯生态型园林式住宅”之典范集胶州市人文资源与现代高科技手段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的生态住宅商品。 一、居住环境的一度空间一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。 二、居住环境的二度空间二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列。 遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。 充分利用土地，布置公共绿化，营造水景观赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。 保障环境质量，合理分配建筑密度。 独特的小区形象，满足业主精神需求。 三、居住环境的三度空间三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市风光也是住宅小区的一道风景线。 本项目具有得天独厚的自然环境优势，并利用兰州西路和梧州路两条交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用该大道树立自我形象。 小区内的中环湖泊，都是小区可借用的宝贵财富，是营造小区绿化的重要资源。 小区南边、西边散布着亭台楼阁，对度假住宅来讲都是不可多得的天然资源。 由 一、 二、三度空间构成了“纯生态型园林式住宅”产品的成功要素，也形成了“东苑绿世界”居住+度假+投资的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具有竞争力，为开发商达到未来市场期望值提供保障。 四、产品档次定位可行性本项目的档次定位为“中国城市新贵追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。 其概念包含了小区的规划合理性、户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不只是高档材料的堆积，而是要美观漂亮。 在同等建造成本的基础上，设计出时尚前卫的、富有创意的单体及园林。 更重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。 例如安全设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等充满人情味的居住环境。 第三节产品文化定位定位原则讲究个性，追求共性，提升产品附加值。 定位人与自然环境相融合-绿野与住宅的对话东方文化与西方文化相融合传统与现代相融合。 第四节产品形象定位定位原则提升企业品牌形象以及产品的知名度、美誉度、社会认知度。 定位现代都市新贵的“风雅逸境”-显示身份的“名片”产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。 在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张尊贵的“名片”。 第五节商业配套的综合定位建议定位原则提升项目综合素质，体现开发商“以人为本”的服务理念定位以服务小区业主为主，服务社会为辅 1、网点规划建议本项目商业服务配套，如果单纯为小区业主服务，根据小区规模和居住位置，会出现购买力资源不足，而造成商铺经营者“无利可图”，影响经营者放弃经营或经营质量下降的负面结果。 唯一的办法就是要把商业纳入小区整体规划，从根本上解决由于商业经营带来的小区管理混乱的局面。 达到“以服务小区业主为主”的原则，并将服务面向社会，来弥补因购买力资源不足造成的经营者“落荒而逃”的不良后果。 本项目商业配套，由于地段位置和小区规模等因素。 不宜做大百货，而适合小开间商铺。 可由买主出租或自行经营。 商铺规划在行人主出入口的板式结构住宅的一层。 总建筑面积约1000M2，均价3064元/平方米，价格范围2330-3530元/平方米利用住宅的主体结构设计成临街独立商铺。 也可以打通将几个门面合并使用，经营小型超市或餐厅等。 根据结构、商铺在一层的有利因素，可把层高设计成5.M25.M，或为复式商铺、业主可建阁楼，供储藏货物或居住，是商铺的大卖点。 复式商铺的售价也会高于一般商铺。 商铺的经营范围尽可能满足小区内业主的生活需求。 如小餐厅、咖啡厅、茶餐厅、特色中餐厅，小百货、杂货、小型超市等。 2、商业网点的策划建议 一、项目的优劣势a所处的位置优势地处该市中云区，兰州西路与梧州路的交汇处，分两支沿街铺面环抱东苑绿世界，是未来人流聚集的黄金地段，交通便利，来往有几条交通线路途经此地；位于该区域的西湖居民片区及今后的东苑绿世界生活区，为本项目网点聚集人气，且项目周边为各大小建材商店烘托，商业气氛浓厚，购物环境优越。 劣势虽该区附近为胶州市成熟的建材一条街，但与内围商业步行街相比，人流量及商业环境上存在差距。 根据中国策划研究院青岛项目组成员做市场调查数据显示，人均流量达720人次/日，因而，该片区目前人流量还较小。 b.体量承载优势商业网点商场的面积适中，规划在66.M2-36M2范围内，据市场调查资料统计，该项目在市民中的知名度达90%，衔接销售过程中的广告效应树立该项目的品牌形象已见扎实的基础。 劣势网点物业的范围大。 在目前商品零售业普遍不景气的情况下，各商家竞争激烈，营战线过长。 分配不均的人流量。 可能导致商家对尾端人浪量小的网点难以接受。 网点的单层面积范围大，不易聚人气。 显得空旷，从规划角度上看，相对较难。 c.销售面积优势项目的整体规划为76户，从投资者的角度上考虑，能满足各经营种类的需要，未来可能形成一条业态齐全的商业步行街。 劣势作为本项目存在的未来两片成熟的生活片区，缺少大面积的超市百货等商家进驻，很难将网点整体做旺，也会使发展商将来的物业管理带来难度。 d.布局规划优势商场部分规划60-150M2中小铺位，容易为小商户接受。 “小铺位，多通道”的市场经营，有别于商场的经营模式，会吸引中低收入人士前来消费。 劣势“多铺位”的间隔，在单层建筑面积情况下，会为进出货带来不方便，另外市场经营档次不够，顾客群有差异，易形成负面影响。 二、业态分布定位建议a.因地置宜，规范网点业态由于项目网点规划范围较长，因而建议开发商在对业主经营种类时有所规范。 防止单一的经营种类或杂乱的区段经营。 b.重点突出，特色经营本项目网点位置与现有胶州人心目中建筑材料一条街，一面紧紧相接，另一面临街相对。 因此建议开发商在业态定位上能顺应市场需求，重点突出，现阶段市场空白，如百货超市，品牌服饰，饮食业等。 以此提高知名度及吸引人气。 三、网点的价格策略建议根据东苑绿世界售楼中心提供数据分析开发商前期网点销售在价格策略上采用“高开低走”，其效果和负面影响与住宅楼类似。 纵观前期各阶段的平均价格调整大致如下开盘期xx年12月底均价为4100元/M2元月xx年5月25号前均价为3300元/M2xx年5月25日至今均价为3330元/M2根据前期市场调查数据统计，目前胶州市商业网点的平均价格水平在3800元/M2左右，稍高于本项目商业网点的平均价格水平，因此，分析现期商业网点的在售价格水平同现期商业网点的销售率状况，建议后期份采用价格走势第平方米高出现价格200-300元。 楼盘开业典礼策划方案 一、整体构思 1、以剪彩揭幕、奠基典礼为主线，通过售楼部剪彩揭幕、工地奠基典礼、馈赠礼品、庆祝酒会来完成活动目的。 、通过活动传播开始内部认购的信息，使潜在消费者获得 一、整体构思 1、以剪彩揭幕、奠基典礼为主线，通过售楼部剪彩揭幕、工地奠基典礼、馈赠礼品、庆祝酒会来完成活动目的。 2、通过活动传播开始内部认购的信息，使潜在消费者获得信息。 3、通过活动的间接影响，使更多的潜在消费者对楼盘的开发建设和销售有一个基本的了解，进而吸引既定的目标人群。 4、通过活动的各种新闻传播，让既定目标人群确认自己了解的楼盘信息，较其他方式更为客观。 二、整体气氛布置整个会场将配合售楼部剪彩揭幕和奠基典礼的主题，以剪彩揭幕、奠基典礼的热烈喜庆和庄重气氛为基调，工地二十个空飘气球悬挂空中作呼应，并输出海信地产开始认购的信息。 售楼部内以红、黄、蓝相间的气球链造型装点一新。 主干道及售楼部、工地入口布置有标志的彩旗，售楼部内墙布置展板，保证做到气氛庄重热烈。 1、售楼部布置在主干道两侧插上路旗及指示牌。 悬挂奠基典礼暨售楼部开业庆典横幅。 充气拱形门一个门口铺红色地毯，摆花蓝和鲜花盆景。 售楼部内四壁挂满红、黄、蓝相间的气球。 售楼部门匾罩红绸布。 2、奠基现场布置奠基现场二十个空飘气球悬挂空中，文字“热烈祝贺奠基典礼暨售楼部开业庆典顺利举行”或“欢迎您参加奠基典礼暨售楼部开业庆典”。 在奠基现场放置一块青石碑，若干把扎有红绸带的铁铲。 3、主会场区在主会场区的入口处设置一签到处，摆放一铺红布的长木桌，引导佳宾签到和控制入场秩序。 会场周围设置两只大音箱和有架话筒，便于主持和有关人员发言讲话。 乐队和舞狮队位于主会场主持区一侧。 三、活动程序设置作为一个庆典活动，欢庆的气氛应浓烈，我们计划用一部分欢庆活动来起到调动会场情绪的作用。 由舞狮活动来制造喜庆气氛，也是为以后的项目打气助兴作准备。 由于它费用低、收益大、最容易制造气氛和场面。 故而，以舞狮活动作为开业仪式上的一个组成部分最为合理。 另外，应当由司仪主持庆典活动全过程，由司仪来穿针引线，才能使会场井然有序。 具体活动程序设置09:00售楼部迎宾09:20礼仪小姐请嘉宾、记者到主会场09:30乐队奏曲和司仪亮相，宣布奠基典礼暨售楼部开业庆典开始并向嘉宾介绍庆典活动简况，逐一介绍到场领导及嘉宾09:50公司胡总致词10:20剪彩仪式。 10:30揭幕仪式。 10:4舞狮表演。 10:50司仪请嘉宾随舞狮队的引领进入奠基现场。 11:00燃放鞭炮，乐队乐曲再次响起。 11:10嘉宾手持铁铲参加奠基活动。 11:20邀请嘉宾前往售楼部参观和稍作休息12:00酒店，庆祝酒会开始。 四、活动配合 1、活动总负责总务组负责活动总体进展，确定嘉宾名单人员配置暂定1人。 2、现场总协调会场组协调现场各工序间工作。 人员配置暂定1人。 3、道具准备后勤组负责购买活动所需材料及用品，活动结束的清理会场。 人员配置暂定2人。 4、对外联络公关组负责派送请柬，联系乐队、舞狮队、司仪、新闻媒体、酒店等。 人员配置暂定4人。 5、宾客接待接待组负责嘉宾签到处，发放资料，为嘉宾佩戴贵宾花，引导车辆停放，活动结束后，负责送客。 人员配置暂定4人。 五、媒体配合12月18日的开业仪式是楼盘的首次亮相。 这次关键性的亮相将影响到今后整个楼盘的销售。 所以本阶段广告宣传以塑造企业形象和建立品牌知名度为目标，从而尽快奠定人们心目中的档次和形象。 本阶段我们将主要采用报纸、电视、宣传单页和条幅等传播媒体和传播方式，以大量的硬性广告来宣传项目。 1、在济南日报和济南财经日报上刊登时间济南日报12月15日21日的一期1/4版。 济南财经日报选择15日、16日、17日连续3天到刊登，1/4版。 文案横排“十二月十八日”横排黑体小字值12月18日售楼部开业之际，凡持本报莅临者均有精美礼品赠送。 另在版面上还应把楼盘标志和广告语“，一生的、幸福的”都标注上，标志图案要显眼，广告语字体要有别于文案字体。 地址延安三路电话 50791062、在济南电视台 一、二套节目八点黄金段广告中播放文字广告也可选择多台播放的游字广告。 时间12月15日12月17日三天。 3、市各主要街道悬挂条幅12月18日奠基典礼及售楼部开业庆典隆重举行。 12月18日今日开始内部认购。 12月18日将是您一生的、幸福的。 4、制作宣传单页，派销售员到各繁华地段及居民区散发。 时间12月15日12月17日三天文案A页B页 六、费用预算 1、报纸广告刊登费用、电视广告费用、条幅9条、请柬、司仪、礼仪小姐、乐队、充气拱形门、路旗 10、指示牌 11、花蓝 12、佳宾胸花 13、鞭炮 14、酒会餐费 15、装饰品购买费 16、宣传单页制作费 17、石碑购买费 18、铁铲购买费 19、空飘气球租赁费 0、舞狮队 1、音响、话筒租用费 2、签名用文具购买费 3、剪彩、揭幕用红绸购买费 4、礼品 一、项目简介 1、项目基本情况总建筑面积28798.94住宅面积18835.80商铺面积5470.49可销售机动车位地下113个建筑密度29.75绿地面积2985.52绿地率30.49容积率2.61总户数320户主力面积39-59占地14.69亩，地块呈条状弧形 2、项目其他情况:本项目位于贝森路与东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于目前房地产开发较火爆的金沙和光华片区。 项目西北面临三环路10000平米市政绿化带，周边现状除部分拆迁安置房外，空置土地目前已相继开发。 交通靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路 13、 17、 32、 35、 78、 84、 309、512路。 治安状况项目紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。 购物与娱乐项目500米内有大型农贸市场和北京西单超市，2000米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场；海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场。 医疗卫生满地可医院、青羊区第三人民医院、成都市疗养院。 学校教育四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区实验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。 金融服务项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商业银行、城郊信用联社等。 结论本项目位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。 两面临路，未来的餐饮一条街，具有较强的商业价值。 目前成都市房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的；同时，随着城市发展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。 成都小户型房地产将面临巨大的市场机会。 二、市场定位住宅 1、自住型消费群年龄结构25-30岁的单身贵族；25-35岁的二人世界；退休的二人世界；职业结构企业中、低层工作人员；购买用途短期过渡；购买状况一二次置业；习惯描述对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活；注重条件重要性排序为价格水平、户型设计、配套设施及场所、物业管理、居住氛围。 2、投资型消费群年龄结构35岁以上；职业结构企业白领及个体户、中层公务员及退市股民；购买用途偶尔居住，主要用于投资；购买状况二次置业；习惯描述注重位置、周边配套及发展状况，注重条件重要性排序投资总额、升值潜力、收益的稳定性。 3、基本数据测算以39户型为例若选择7成20年银行按揭贷款，年利率5.508；单价3850元/；总价款150150元；首付款45150元；按揭贷款105000元；月供款722.715元。 以64户型为例若选择7成20年银行按揭贷款，年利率5.508；单价3600元/；总价款230400元；首付款69400元；按揭贷款161000元；月供款1108.163元。 商铺 1、定位分析项目定位为“内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街”,建筑从外观形态设计体现出现代都市时尚气息.一二楼铺面为4.2米层高,面积50289平方米不等,可随意组合适合商铺投资者目标客户定位选择定位在中小客户，因为社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。 住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。 一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。 铺面销售进度和住宅尽量相同。 需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期限为个月。 四、广告宣传1报纸广告优点报纸媒体传播的信息理性全面，可以传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它可以根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。 缺点宣传费用高，有效时间短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标不明确。 鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。 即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。 本地一些主流杂志的广告宣传，如居周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。 采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。 2公交站台广告目前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。 3工地围墙宣传画主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不仅美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。 建议美丽朋城项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出美丽朋城的整体VI特点，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击。 4.条幅广告悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积可达100平方米以上，以电脑喷绘为主。 特别是美丽朋城靠三环外墙的条幅展示宣传，能够清楚展示给三环开车路过的客户同时也辐射到对面苏坡的居民。 5.网络宣传申请空间建立项目网站，也可与一些知名的专业网站联系，通过其平台推广产品，如搜房网、焦点网等，其资金投入相对较低。 但网络有一定局限性，它限制了不上网的客户。 6楼书设计楼书又称售楼书或房地产样本。 它指多页装订的整体反映楼盘情况的广告画册。 从目前房地产公司销售宣传楼书来看，不论从纸张的选用、内容的详实都具有较高规格，同时好的楼书也能使客户对产品有更客观的认识了解，也能做到多个客户传阅的效果，使资料的的使用寿命更长。 五、销售策略1传统销售模式即坐销的形式，通过广告的宣传吸引客户电话来访、上门来访，销售员通过讲解介绍促使下单。 销售员应认真对待每一位来现场的客户，为其介绍项目的基本信息情况，并突出项目卖点，对项目同类产品进行举例对比；针对投资的客户应引导其投资分析，为客户分析投资前景、本区域的发展规划、产品的优势、回报率，消除客户异议，建立信任关系最终成交。 2直销模式印制DM单，通过二种形式发送第一，对筛选目标客户如茶楼、写字楼、洗车场、会所等，以直投或邮寄的形式发送宣传资料。 销售员对有把握的目标客户还应该进行上门拜访进行深入沟通。 第二，销售员可自行领取资料定点发送宣传资料，如在以项目为中心半径1000M的周遍辐射区域，在这一区域人口密集的位置进行资料发送。 3好邻居模式通过客户途径促使新客户购房，即老客户每介绍一位新客户下单，既给予老客户已购房款1的返点优惠，老客户多介绍则多优惠。 4买房中空调通过广告媒体宣传买房中空调的有奖促销活动，吸引客户上门看房并促使下单。 本活动计划每月召集已购房客户30户进行抽空调活动，中空调奖名额为10户，另外20户送纪念奖；抽奖当天现场安排促销活动及文艺表演，营造购房气氛，促使当天新来客户下单。 四、销售监控1对每月阶段销售量进行监控2目标客户群的跟踪分析定位是否准确、变化3对付款方式监控分析对广告效果，包括创意、认知率、来访客户量进行监控4对广告创意、广告题材的反映进行监控5对价格进行监控，分析目标客户价格评价反映6对市场走势进行分析7对周围竞争楼盘进行分析，采取适度对策。 五、具体工作实施内容及要求1市场调查及研究派出调研人员进行市场调查和问卷访问组织人员调查同类市场，进行同类物业比较分析数据汇编，分析撰写市场调查报告2市场定位项目概况书由开发商提供产品定位建筑、配套、结构、户型、绿化、道路、会所、商铺等产品文化定位产品品质、建筑风格市场目标定位客户群定位价格定位成本因素、市场因素、环境因素3销售关系准备及建立销售面积确定按揭银行洽谈选定广告公司实施策划思路，表现楼盘卖点选定礼仪公司配合地盘包装、宣传选定装饰公司售楼处及样板房装饰选定宣传媒体预售许可证4项目包装工作项目VI设计地盘外墙售楼处地盘看板售楼资料准备售楼书买卖合同价格表销售流程及买房须知买房认购书投资置业指南物业管理及装修标准5销售物料准备楼盘模型全景喷绘图展板售楼办公用品售楼处保安选聘代表日后物管形象6策划操作及人员培训新闻炒做视市场动态进行宣传房地产展销会开盘典礼开盘前一周内的包装活动人员培训自我培训讲座培训话术培训操作培训上岗考虑7公开发售开盘典礼展示物业形象，吸引客户，入市报纸广告介绍物业卖点，制造轰动效应售楼处管理控制现场气氛，处理紧急事件工作总结及调整确保销售符合市场实际展销会集中销售，刺激购买咨询处开展客户登记，沉积客户a)项目强销报纸广告发布物业及时信息，艺术推介项目媒体评论见解推介本项目客户酒会进行客户酒会，树立口碑组织看房团有效组织，制造利用团购效应华润凤凰城策划单位华润置地实业有限公司楼盘策划书策划人李康炎第一部分项目分析 一、项目概况 1、位置华润凤凰城位于成都市高新区大源组团花荫村，天府大道西侧约800m，绕城市高速南侧约1000m。 2、周边配套商场伊藤中国旗舰店、复地商业广场、欧尚宜家、苏宁环球广场等。 教育成都七中、川大科技园、高新区直属幼儿园小学、美视国际学校。 医院市一医院、宋庆龄儿童医院、巴戈利亚医院、华西口腔医院。 银行建设银行、工商银行、农业银行等。 交通离地铁一号线1000m、通26，801，815路公交。 停车位1300多个。 3.项目主要经济技术指标楼盘基本情况占地面积404280m2。 建筑面积700000m2。 开发商华润置地实业有限公司。 物业管理公司华润置地物业服务有限公司。 景观设计单位易道环境规划设计有限公司。 建筑设计单位上海日清建筑设计有限公司。 整合推广公司CU主意会广告。 按揭银行中国工商银行，中国农业银行，招商银行，中信银行。 产权年限70年。 户数总户数1481户，当期户数1481户。 4.项目配套设施其他18万m2双公园、农贸市场、露天+室内双泳池、击剑馆、三大露天球场、茶社、健身房、社区超市、多功能餐厅、家庭KTV包间。 第二部分项目机会点1.地理位置优越华润凤凰城位于成都市高新区大源组团花荫村，天府大道西侧约800m，绕城市高速南侧约1000m。 项目临近15万m2伊藤中国旗舰店及商业购物中心、18万m2城市中央双公园、高新区直属幼儿园和小学、成都七中、地铁一号线起始站、天府歌剧院、天堂鸟海洋乐园。 2.建筑设计具有唯一性xx年，华润凤凰城推出180236m2和6m2大厅决策层公园官邸、110190m2城南中央公园大宅、56m2全能舒享公寓，三大产品线。 3.全新园林会所文化内涵华润凤凰城采用全点式围合布局，紧邻千米双溪四岸、3万m2湿地艺术公园、15万m2城市中央公园。 4.全新演绎欧陆建筑风格华润凤凰城项目拥有西南首条百米长的蓝花大道，成都首家1600m2私人击剑主题会馆，和由100%意大利进口石材采用顶级干挂工艺营造的超豪华大堂；由室内恒温泳池、蓝宝石景观泳池组成的奢华双泳池体系等。 入市时机较好在高新区版块上，主要竞争对手“天香”、“汇锦城”、“中德英伦城邦”的销售已基本结束，严格的来说，在高新区版块上本项目已无竞争对手。 就邻近的项目来说，“天恒城市花园”的销售率已达80%以上，“新大陆广场”的销售率已达95%以上，对本项目已构不成威胁，“新进贵山苑”和“海恒贵山园”大户型所占比例都很少，与本项目的目标客户群有所不同，因此本项目的入市时机较好，应该说是切入了本区域的市场空白点。 6本项目具备塑造高档高层住宅的先天条件由于本项目体量较小，180236m2和6m2大厅决策层公园官邸、110190m2城南中央公园大宅、56m2全能舒享公寓，三大产品线，总户数不多，加之处于市中心一级地段，建筑设计具有唯一性，户型设计具有超前性，外立面具有独特 一、城区总体住宅市场形势分析 1、江都经济较快发展xx年江都GDP为230.2亿元，比上年增长15.8%；人均GDP为22851元，比上年增长15.9%。 xx年江都GDP为280亿元，比上年增长16%；人均GDP为27805元，比上年增长16%。 按GDP和人均GDP比上年分别增长15%计算，预计xx年江都GDP将达到320亿元左右、人均GDP将达到32000元左右。 、居民收入稳步增长xx年江都城镇居民人均可支配收入10999元，农民人均纯收入6131元，分别比上年增长15%和11.3%；xx年在岗职工平均工资为17260元，比上年增长15.8%。 xx年江都城镇居民人均可支配收入13105.5元，农民人均纯收入7011元，分别比上年增长19.1%和14.4%；xx年在岗职工平均工资为20288元，比上年增长17.5%。 预计xx年江都城镇居民人均可支配收入达到15000元以上、在岗职工平均工资达到23000元以上。 3、江都房地产市场将进入买方市场，销售形势不容乐观近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面，房价水平已超出居民购买力xx年江都商品房施工51万平米、竣工31万平米。 xx年江都商品房施工达到188.90万平米，仅新开工商品住宅就有71.96万平米、竣工住宅53.48万平米，住宅销售76.74万平米。 xx