2011年佛山市禅桂写字楼市场调研报告

1 20112011 年年 佛山市禅桂写字楼市场调研报告佛山市禅桂写字楼市场调研报告 一 禅桂写字楼市场容量一 禅桂写字楼市场容量 1 1 佛山中心组团写字楼市场现状概述 佛山中心组团写字楼市场现状概述 早年佛山写字楼的发展远远跟不上市场的需求 中低档次的写字楼和商住 楼长期混杂在市场 较高的空置率也使得写字楼的租金一直处于 低位运行 高档次写字楼的缺乏与佛山企业的形象 产业升级的之间矛盾 一直制约着佛 山写字楼的整体档次 销售价格和租赁价格的提升 在城市不断发展中 佛山写字楼得到了重新的定位 千灯湖金融服务区的 启动 广东都市型产业基地 11 大项目的动工 季华路 总部第一街的打造 三 旧改造的推进 广佛地铁的开通 东平新城 强核心 地位的确立等规划利好 和城市建设 都为佛山中心城区写字楼的发展提供了广阔的空间 2010 年是佛山写字楼实现跨越式发展的一年 卓远国际 金海广场和九鼎 金融中心这三大季华路的 明星 的亮相 佛山没有 超甲级 写字楼的时代 宣告终结 佛山写字楼市场尤其是禅桂中心组团在住宅市场 调控之冬 的大 环境下 展示出 炎炎夏日 的火爆 高端写字楼的购买和租赁市场异常活跃 成交量 成交价格和租赁价格持续平稳走高 佛山写字楼市场在这一年实现 了由 蚕蛹 到 蝴蝶 的美丽蜕变 2 2 禅桂中心组团写字楼市场容量 禅桂中心组团写字楼市场容量 2007 20102007 2010 年禅桂写字楼市场容量年禅桂写字楼市场容量 年份年份新增面积 万新增面积 万 成交面积 万成交面积 万 20072 701 74 20087 946 50 20093 052 65 201024 2419 17 合计 40 0331 31 数据来源 禅城区房地产交易所和南海区建设局数据来源 禅城区房地产交易所和南海区建设局 2 禅桂部分写字楼项目出售和自持物业的比例禅桂部分写字楼项目出售和自持物业的比例 项目项目出售物业面积 万出售物业面积 万 自持物业面积 万自持物业面积 万 出售和自持的比例出售和自持的比例 卓远国际 14130 2716412 55 0 86 1 金海广场 26044 9611236 83 2 32 1 九鼎金融 中心 26448 1717425 90 1 52 1 数据来源 禅城区房地产交易所和南海区建设局数据来源 禅城区房地产交易所和南海区建设局 从上表可以看出 2007 2009 年前禅桂写字楼发展得很不成熟 每年新增 面积不超过 8 万 2007 年新增供应量甚至仅有 2 7 万 而成交面积每年也 只维持在 1 6 万 左右 2010 年随着卓远国际商务大厦 金海广场 九鼎金融 中心的出现 直接拉升了禅桂写字楼的年供需量 新增面积和成交面积接近 20 万 由于部分开发商会将写字楼部分楼层作为自持物业 所以才会出现 2007 2010 年之间禅桂写字楼新增面积的总量大于成交面积约 9 万 的假性 供大于求 的现象 总体来说 近年来禅桂写字楼市场基本供需平衡 而随 着广佛同城化进程的推进 经济的快速发展以及产业的 升级换代 佛山市场 对写字楼的需求将进一步加大 3 3 禅桂中心组团写字楼历年租赁情况 禅桂中心组团写字楼历年租赁情况 早期佛山的写字楼项目主要是集中分布在以祖庙为中心的商圈内以及季华 五路沿线 随着百花广场 发展大厦 金融广场 经华大厦等一批写字楼产品 陆续出现 市场供应量也急剧上升 这个时期写字楼以销售为主 招租也都是以写字楼的小业主 各自为政 加之写字楼的设计理念落后 配套匮乏 物业管理水平低 写字楼的替代品商 住楼长期充斥市场等一系列因素的影响 禅桂两地的写字楼项目出租率长期不 足 市场出现了供大于求的现象 租金水平一直处于 20 40 元 月 不含管 理费 的低水平 致使后期新的写字楼项目一直开发较少 近年来 佛山经济的飞速发展以及城市转型和产业转型的加速给予了写字 楼市场更大和更高的发展空间 天安一号 广东都市型产业基地 金海广场 卓远国际等一批创新型和中高端的写字楼在 2007 年以后集体涌现 伴随着写字 楼项目硬件和软件的 升级 租金也水涨船高 目前禅桂两地的高端写字楼项 目的租金已经达到 70 80 元 月 不含管理费 的水平 尽管租金水平有了 3 较大的提高 但是写字楼 素质 的提高 却吸引了大批本地 外地的新兴中 小企业以及大中型金融类企业和其他行业企业总部进驻 整体市场空置率不断 下降 4 4 禅桂中心组团写字楼历年销售量价关系 禅桂中心组团写字楼历年销售量价关系 2007年年 2010年年禅禅城城区 区商商业业写写字字楼楼成成交交情情况况 0 2 4 6 8 10 万平方米 8000 9000 10000 11000 12000 13000 元 平方米 新增面积 2 70 1 893 058 12 成交面积 1 74 0 552 655 18 成交均价 8884 8580 9074 11849 2007200820092010 数据来源 禅城区房地产交易所数据来源 禅城区房地产交易所 2007 2010 年禅城写字楼的供需量总体呈现一个上升的趋势 其中 2007 年 由于佛山环球国际广场的出现 使得该年的新增面积为 2 7 万 2008 2009 年除了岭南大厦 卓远国际等开盘外 鲜有写字楼的供应致使供需量的 萎靡 不振 由于目前开发商倾向于销售一部分单位换取足够的流动资金 余下的单 位自己持有出租以获得稳定的现金收益 从而导致 2007 2010 年以来成交面积 一直低于新增面积 其中 2008 年受到宏观经济环境的影响 成交量为近年来 的最低点 仅有 0 55 万 2010 年 金海广场 九鼎金融中小 卓远国际等 高端写字楼良好的销售情况 促使总体供需量的强劲反弹 成交均价也冲破 万 字头 为 11849 元 环比上涨 30 58 涨幅水平甚至超过了住宅 4 2008年年 2011年年桂桂城城区 区写写字字楼楼成成交交情情况况 0 3 6 9 12 15 18 万平方米 元 平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 新增面积 6 0516 122 1 成交面积 5 9513 991 32 成交均价 5200 5515 10249 200820102011 数据来源 南海区建设局数据来源 南海区建设局 目前 桂城区写字楼板块仍处在规划建设中 所以个别大型写字楼对其市 场的量价关系影响较大 其中 2010 年天安数码城与鸿晖都市产业新城集中推 货 使得供需两端都上升到桂城近年最高点 新增面积为 16 12 万 成交面 积为 13 万 相比于 2008 年上涨 166 45 和 135 13 成交均价方面 2008 2010 年大致维持在 5 字头 2011 年 桂城第一个高端写字楼金安壹号开盘 一举抬高了市场均价 达 10249 元 已经追近禅城区 2010 年的成交均价 5 5 小结 禅桂中心组团写字楼当前供货情况判断 小结 禅桂中心组团写字楼当前供货情况判断 区域区域项目名称项目名称未来供应面积 未来供应面积 预计上市时间预计上市时间 永新村南村旧改项目 万科广场 33 万2011 2012 年 山湖电器地块旧改项目12 万2013 年 周记地块项目 约 10 万 3 栋高层写字楼 2012 年后 恒福国际商业中心项目 10 万 含商业和公寓 2011 2012 年 季华七路北侧商业项目 30 万 综合体 2012 年后 雅庭国际广场9 万 含商业和住宅 2011 2012 年 星星华园国际二期 约 15 万 含酒店 公 寓和商业 2011 2012 年 岭南天地 20 万 7 栋高层超高层 写字楼含商业 2012 2015 年 禅城 新鸿基项目 澜石 280 万 城市综合体 2012 2020 年 5 佛禅 挂 2010 021 地块1 4 万 含商业 佛禅 挂 2010 022 地块6 万 含商业 佛禅 挂 2010 019 地块 6 4 万 含商业和住宅 佛禅 挂 2010 017 地块 约 33 万 都市型产业用地 佛禅 挂 2010 015 地块2 万 含商业和住宅 佛禅 挂 2010 014 地块 4 7 万 都市型产业用地 佛禅 挂 2010 010 地块10 2 万 含商业 佛禅 挂 2009 016 地块24 1 万 含住宅 佛禅 拍 2009 001 地块5 3 万 含商业 佛禅 挂 2009 005 地块 5 6 万 含商业和住宅 佛禅 挂 2009 004 地块35 7 万 含住宅 佛禅 挂 2009 008 地块28 万 含商业 佛禅 挂 2009 007 地块12 3 万 含住宅 2011 年后 禅城小计禅城小计 298 1298 1 万 不含新鸿基 万 不含新鸿基 天安南海数码新城6 万2011 年 中国 平洲 玉器城26 万2013 2014 年 鸿晖 都市产业新城约 12 万2011 年 海逸商务大厦4 7 万2011 2012 年 金百福都市广场 5 万 含商业 娱乐 饮食 2011 年 宇浩 汇金广场 10 5 万 含商业 娱乐 饮食 2011 年 南海壹号8 万2011 2012 年 佛山电力科技产业园12 万2011 2012 年 慧丰科技大厦7 2 万2011 年 金谷 光电产业社区13 万2011 年 越秀城建 桂城地铁站地块 20 万 含住宅和商业 2011 年后 创鸿万业广场地块 16 5 万 含住宅和商业 2011 年后 承创大厦8 8 万2011 2012 年 联达大厦4 6 万2011 2012 年 IFC 华南国际金融中心35 8 万 含公寓 2011 2012 年 景兴环球大厦3 3 万2011 2012 年 亿能国际6 万2011 2012 年 桂城 阳光国际广场27 万 含酒店和公寓 2011 2012 年 6 佛南 挂 2010 097 地块9 2 万 佛南 挂 2010 098 地块2 万 佛南 挂 2010 088 地块 22 9 万 含住宿餐饮 佛南 挂 2010 059 地块44 4 万 含科教 佛南 挂 2010 042 地块8 8 万 佛南 挂 2010 043 地块9 4 万 含批发零售 佛南 挂 2010 044 地块9 万 含批发零售 佛南 挂 2010 037 地块1 7 万 佛南 挂 2010 038 地块 14 1 万 含批发零售 佛南 挂 2010 001 地块11 万 含科教 佛南 挂 2008 023 地块2 5 万 含科教 佛南 挂 2008 027 地块3 1 万 佛南 挂 2008 036 地块2 3 万 含科教 佛南 拍 2008 018 地块2 5 万 含批发零售 佛南 挂 2008 050 地块 9 9 万 含住宅 批发 零售 餐饮 佛南 挂 2007 061 地块9 6 万 佛南 挂 2007 072 地块14 万 含科教 佛南 挂 2007 073 地块4 9 万 含科教 2011 年以后 桂城小计桂城小计 407 7407 7 万万 禅桂总计禅桂总计 705 8705 8 万万 数据来源 禅城区和南海区国土分局数据来源 禅城区和南海区国土分局 未来的 3 5 年禅桂两地的写字楼项目将迎来供应的高潮 其中禅城区将有 约 300 万 桂城将有约 400 万 合共约 700 万 含相关兼容用地设施 二 禅桂写字楼客户需求二 禅桂写字楼客户需求 1 1 佛山写字楼发展演变史 佛山写字楼发展演变史 佛山的写字楼起步于上世纪的 90 年代初期 最初主要是以国有企业的办公 楼为主 后来随着国有企业的转制以及全国房地产投资开发热的驱动之下 地 产开发商开始涉足写字楼开发 但是由于房地产市场的不成熟以及对佛山写字 楼需求市场的高估 一大批烂尾楼 拔地而起 而进入 21 世纪 佛山五区合 并 交通路网不断得到完善 城市的商业氛围渐浓 写字楼的需求也与日俱增 祖庙商圈和季华路 南海大道沿线等路段的中高端写字楼开始涌现 2006 年前 后 佛山 三旧改造 的序幕正式拉开 并且与 两转型一再造 产业转型 7 城市转型 环境再造 紧密结合 加之在广佛同城化进程不断加速的 催化 之下 创新型和高档次的写字楼项目逐步占领市场 整体而言 佛山写字楼的 发展主要经历三个阶段 阶段阶段时间时间城市发展城市发展写字楼品质写字楼品质 起步阶段90 年代初 2000 年发展缓慢国企办公楼 烂尾楼 发展阶段2000 2006 年发展较快商住楼和写字楼混杂 飞跃阶段2006 年至今飞速发展创新和高端 起步阶段 起步阶段 代表写字楼项目代表写字楼项目项目概况项目概况图片图片 佛山国际商业中心 禅城区 1992 年动工 1997 年封顶 楼高 52 层 高达 191 米 规划集购物 饮食 客房 办公等多种功能于一体 邮政大厦 桂城 中国邮政自用写字楼 部 分楼层整层对外出租 此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建 以单位自用为主 而 同时为了创收 部分空出的写字楼会对外出租 1992 年跟随全国房地产热的大 潮 一些设计超前的超高层写字楼破土而出 其中位于禅城区城门头附近的佛 山国际商业中心就是当中的代表 但随后由于各种原因导致开发商资金断裂 1996 年大楼仓促封顶并于一年后戛然而止 本来准备建成 60 层楼的大厦也被 迫只建了 52 层 并且一直 烂尾 至 2005 年终被拍出 最终实现由 烂尾楼 到 城市地标 的华丽蜕变 整体而言 市场的供应量和需求量均不足 加之 佛山经济依托于本土产业 企业品牌形象意识薄弱 许多公司选择租住住宅或 群楼的二楼来做办公楼 有的甚至在其工厂附近自建整栋的办公楼 8 写字楼市场特点 投资开发方 国有企业 少量房地产企业 市场行为 自用为主 少量出租 地理位置 市中心繁华地段 祖庙商圈 写字楼配套和服务 基本安保和打扫服务 缺乏自身配套 发展阶段 发展阶段 代表写字楼项目代表写字楼项目项目概况项目概况图片图片 百花广场 禅城区 1997 年商场开业 2000 年之后推出 写字楼 楼高 54 层 高达 254 米 是佛山集商 住 玩 购于一体的 最大型的多功能商业大厦 财汇大厦 桂城 13 层高 1 3 层为汇潮天地购物广 场 4 13 层为写字楼 南海房地产发展 大厦 桂城 由主副两栋楼组成 总建面约 3 万 共 9 层 无地下停车场 大厦 广场仅有 10 15 地面停车位 其中 临街的首层设置为街铺 2 9 层为 写字楼 金汇大厦 桂城 中国农业银行自用物业 9 该阶段写字楼呈现多元化发展的局面 呈现大型银行自用写字楼 商场 写 字楼 街铺 写字楼等多种开发模式 产品特性较第一阶段的有了较大的提高 百花广场为当中做得最为成功的典范 通过前期率先开业的商场 集聚大量的 人气和人流 一举成为佛山最繁荣的商业中心 继而带动了后期写字楼的发展 并长期成为佛山写字楼的标杆 伴随着百花广场的成功运营 禅城的季华路和 桂城的南海大道的写字楼项目有如雨后春笋一样不断涌现 但是各写字楼项目 欠缺自身特色 高端写字楼屈指可数 尽管一些中端甚至中高端的写字楼大量 供应市场 但是这段时期 写字楼的需求客户基本是一些中小型企业 加之佛 山并未实行 住宅禁商 的政策 因而过渡型办公空间的商住楼与纯写字楼项 目各占半壁江山 写字楼市场特点 投资开发方 大型国有企业 主要是银行 房地产企业 市场行为 销售为主 不统一招租 地理位置 商业路段沿线 季华路 南海大道 写字楼配套和服务 街铺和商场 专业的物业管理 多方位多功能物业服 务 飞跃阶段 飞跃阶段 代表写字楼项目代表写字楼项目项目概况项目概况图片图片 瀚天科技城 桂城 佛山都市型工业示佛山都市型工业示 范性基地范性基地 一期于 2008 年启用 引入 南 海数字创新产业基地 二期于 2009 年奠基 建设两栋 科技工业大厦和生活配套区 10 九鼎金融中心 禅城区 佛山首个城市综合佛山首个城市综合 体超甲级写字楼体超甲级写字楼 2010 年发售写字楼 17 5 米高 大堂 300 米季华路展示面 1500 个高车位配置 低碳节能 LOW E 玻璃外立面 70 1900 灵动自由组合空间 2010 年推出 3 座公寓型 写字 楼 3 次开卖 3 次受到追捧 十一五 期间佛山吹响了 三旧改造 的号角 借助旧改的东风 佛山 的传统产业得以改造升级 产业结构也得到优化调整 创意产业 都市型产业 新兴战略产业以及现代服务业相继崛起 桂城都市型产业基地的代表 瀚天 科技城通过对原有旧钢材市场 简易厂房和小作坊的改造 实现园区产业从生 产形态为主向创新研发服务形态转型 成为集创新研发 办公 总部于一体的 配套完善的新型都市产业社区 另外 禅城区季华路上卓远国际 金海广场和 九鼎金融中心三大甲级写字楼项目的落成 也推开了禅城 东提 战略和 季 华路 总部第一街 的建设改造 这一阶段可以说是佛山写字楼实现质的飞跃 的过程 高规格 高标准 创新型 社区型以及生态型的写字楼项目陆续涌现 甲级写字楼 都市型产业基地和公寓型写字楼成为市场的 新宠 佛山写字 楼开发实现从以往的中低档产品为主向中高档产品为主快速转变 写字楼的硬 件设施与标准不断提高 不断超越 不断突破 佛山写字楼市场已经步入 更 新换代 的时期 写字楼市场特点 投资开发方 房地产企业 市场行为 租售结合 开发商自持 统一招商和招租 地理位置 季华路 祖庙商圈 城门头 千灯湖金融区 佛山一环沿线 写字楼配套和服务 世界级物业管理公司 智能化服务 VIP 专属服务 综合体项目和产业社区配套 公寓式办公 11 2 2 产业升级与写字楼需求的内在关系 产业升级与写字楼需求的内在关系 近年佛山 优二进三 四化融合 智慧佛山 等规划的开展 传统产业 纷纷大举进行转制和升级改造 而写字楼作为企业形象和品牌宣传的重要窗口 一时间佛山传统产业企业对高端写字楼的需求空前增大 但是较长一段时间内 佛山中高端甚至超高端写字楼项目严重匮乏 与企业升级的需求形成较大的矛 盾 不少有实力的本土企业都只能 被迫 选择建设自己的总部大楼以供办公 使用 如禅城南庄的陶瓷企业 新明珠 新中源等总部大楼 以及顺德的家电 家具企业 乐从罗浮宫家居总部大楼 北滘美的总部大楼 另外产业结构的调整必将衍生出大批服务性质的第三产业企业 从而刺激 写字楼的需求 而这部份企业主要是中小型规模 知识型 技术型 成长型以 及创新型公司 而从市场调研的结果来看 该部分企业主要流向禅城的佛山创 意产业园 复式办公为卖点 桂城佛山一环沿线的广东都市型产业基地 产业 社区为卖点 以及禅桂的公寓型写字楼项目 随着产业结构中第三产业的比例逐步提升以及区域规划和广佛地铁的带动 作用 具有片区特色的新兴写字楼板块将会形成 其中千灯湖金融高新区将打 造成以金融业为龙头的商务服务区 广东都市型产业基地重点发展现代服务 文化创意 科技研发等都市型产业 形成佛山一环东西两侧的阵列布局 季华 路和东平新城 CBD 则以总部经济为核心 打造多层次的产业集群 将形成类似 广州的天河北和珠江新城 产业升级 企业升级产业结构调整产业集群 高端写字楼写字楼需求增加新兴写字楼板块 季华路总部第一街 千灯湖金融高新区 东平新城 CBD 企业总部大楼 佛山创意产业园 广东都市型产业基地 公寓型写字楼项目 千灯湖金融高新区 广东都市型产业基地 东平新城 CBD 季华路总部第一街 12 天天安安数数码码新新城城进进驻驻企企业业分分类类 12 10 8 29 6 27 4 4 贸易 物流 投资 咨询 金融 电子 科技 研发 装饰 装修 制造业 工程 体育用品 旅游 度假 财财汇汇大大厦厦进进驻驻企企业业分分类类 28 25 6 4 6 12 3 3 12 1 贸易 物流 投资 咨询 房地产 金融 广告 文化 电子 科技 装饰装修 环保节能 旅游 度假 其他 可见城市产业的升级对写字楼的需求具有强大的 催生 作用 3 3 写字楼客户的租赁需求与租赁意向 购买需求与购买意向调查 写字楼客户的租赁需求与租赁意向 购买需求与购买意向调查 经经委委大大厦厦进进驻驻企企业业分分类类 6 28 55 11 贸易 物流 投资 咨询 金融 其他 从位于南海大道的经委大厦和财汇大厦进驻企业的类别来看金融 投资 咨 询和贸易 物流的比例最大 基本占据所在写字楼项目的 60 80 的比例 其中 财汇大厦依托项目自身 1 3 层的商业配套以及旁边的南海广场 吸引大批中小 企业进驻 客户需求的面积较少 60 400 很少半层甚至整层客户 而经委 大厦进驻企业的形态较为统一和接近且多为大中型企业 客户需求面积较大 均为整层 500 600 租用 甚至是多层租用 如太平洋保险租用了第 1 2 5 层 新时代证券租用第 6 8 层 广东都市型产业基地的代表之一的天安数码新城入驻企业的类别则与上述 两个写字楼项目形成错位发展 主要入驻企业为成长型的科技创新企业和产研 结合的制造企业 由于整体租金较低 企业租用面积较大 约为 100 700 桂城写字楼客户租赁需求和意向表桂城写字楼客户租赁需求和意向表 13 企业类别企业类别租赁需求面积租赁需求面积地段要求地段要求租金接受范围 元租金接受范围 元 月 月 大中型企业大商业繁华地段 40 80 中小企业 成熟型 小商业繁华地段 30 70 中小企业 成长型 大近郊地区 30 40 禅桂写字楼投资客户购买需求和意向表禅桂写字楼投资客户购买需求和意向表 购买群体购买群体购买面积购买面积 购买决定因素一购买决定因素一 权重 权重 购买决定因素二购买决定因素二 权重 权重 购买决定因素三购买决定因素三 权重 权重 个人投资者 普通 单套 连续多套 性价比 50 地段 35 物业品质 15 个人投资者 富有 半层 整层 地段 45 物业品质 35 管理和服务 20 中小企业 成熟型 单套 连续多套 半层 地段 40 性价比 35 管理和服务 25 中小企业 成长型 单套 连续多套 半层 整层 多层 性价比 50 管理和服务 30 地段 25 大中型企业整层 多层 物业品质 40 地段 30 管理和服务 30 房产的增值主要来源于土地的增值 而城市的主中心区土地的稀缺性更强 增值的空间更大 主中心区的区位成长性显而易见 区位资源优势得天独厚 人流 物流 信息流 资金流汇聚 商机勃发 因此地段这一因素都是各类投 资客户购买写字楼的决定因素之一 而且对于富有的个人投资者和成熟型的中 小企业更是首要决定因素 个人投资者看看重的是物业的保值和增值空间以及 租金回报率 地段决定价值和租金 成熟型的中小企业则需要商业繁华地段 普通个人投资者由于资金有限 其购买的面积远远不及富有的个人投资者 而且其对销售价格的敏感度较高 只要资金适合且具有一定的升值潜力 他们 便会选择购买 性价比便成为这类群体投资写字楼的首选因素 同样以性价比作为首选因素的还有成长型的中小企业 由于处于企业的起 步和成长阶段 资金流较为紧张 总价是他们最看重的因素 地段对其影响不 大 只要价格低廉 物业的管理和服务水平相当便可 另外由于这类企业来自 14 个行个业 因此对产品面积的需求差异性较大 一般新兴产业性质的企业规模 较小 需求的面积不大 而由第二产业转型的企业往往需求面积较大 对于大中型企业购买写字楼办公的首要目的 就是为了提升企业形象 写 字楼的品质就是当中至关重要的因素 停车场的设计是否合理 物业建筑立面 建筑品质 大堂的品位和布置 电梯质量与配置状况 结构布局是否适用 采 光通风是否良好等等都是这类群体购买写字楼首要考虑的因素 4 4 小结 禅桂组团客户需求的发展趋势 小结 禅桂组团客户需求的发展趋势 高性价比的产品受青睐高性价比的产品受青睐 随着写字楼销售价格和租金的不断走高 高性价比和附加值以及高投资回 报的产品将会受到投资客户的青睐 户型灵活多变便于改动户型灵活多变便于改动 可拼合户型是写字楼发展的大势 投资客户或者企业可以根据各自不同的 实际情况 购买或租用单套 多套甚至半层 整层的单元 以满足其对使用空 间的不同需求 高端写字楼项目需求大高端写字楼项目需求大 禅桂城市转型和产业升级都将激活林林总总的 新 企业 这部分企业极 度渴求高品位的写字楼项目以展示企业的实力和形象 多功能配套全天候服务多功能配套全天候服务 广东都市型产业基地引领出产业社区化发展的理念 彻底打破了写字楼必 须建在城市繁华中心地区的 定律 通过产业社区内提供的餐饮 娱乐 休闲 等一系列生活配套 使得办公与生活的高度融合 而位于城市中心区的写字楼 项目则通过 城市综合体 或者公寓型 写字楼 的开发模式以迎合写字楼客 户对多功能配套的需求 传统简单的朝九晚五式的服务将会扩大到 24 小时全天候的服务 为办公人 士提供更贴心更具人性化的物业服务 15 三 禅桂写字楼系列重点项目个案分析三 禅桂写字楼系列重点项目个案分析 1 1 禅桂写字楼组团格局图 禅桂写字楼组团格局图 从禅桂写字楼分布状况来看 主要分布在旧城区 祖庙 商业中心一带 同时随着季华路沿线金融商务区发展规划的实施 季华路总部一条街 将逐渐 显现 而桂城的写字楼则主要分布在南北向的南海大道交通大动脉上 并随着 金安壹号投入使用 创鸿地块 越秀城建地块的施工 该片区由线状集聚逐渐 发展为环千灯湖扩散 而另一方面 随着桂城打造广东都市型产业项目的推进 该区域将会逐渐发展为沿佛一环分布的集办公 商业 休闲的产业核心 从目 前禅桂的城市发展轨迹看 旧城区则主要通过加强三旧改造力度 提高自身的 核心辐射力 季华路沿线片区将会逐渐向东发展 渐与佛一环片区相连 千灯 湖片区则向东延伸至桂澜路 往季华路方向发展 2 2 重点项目优劣势分析 重点项目优劣势分析 代表项目代表项目优势优势 劣势劣势区位区位配套配套产品产品物管服务物管服务 优势 千灯湖金融高新 区辐射区域 桂城两大商圈 LOFT 立体空 间 空中花园 高力国际 国际物业管理金安壹号 劣势 项目自身 尊贵服务不足 16 配套缺乏 优势 广东都市产业型 基地 佛山一环 毗邻桂城东生活 配套服务区 产 业社区配套 人性化 百搭布局 国宾警卫式安防 深度礼宾式服务 有预见性的园区 专属服务 瀚天 科技城 劣势城市近郊地带受佛山一环阻隔户型面积偏大 优势祖庙 地铁口 祖庙商圈繁华配 套 星级酒店 集商业 餐饮 休闲 办公于 一体的综合体 广州珠江酒店物 管服务环球国际 广场 劣势 塔楼设计理念 落后 优势 季华路 总部第一街 季华路沿线生活 配套 自身商业 配套 集商业 餐饮 休闲 办公于 一体的综合体 高力国际 VIP 个性化服务 专楼绿色通道 金海广场 劣势 从上述几大代表性项目的优劣势对比来看 各项目的区位优势都十分明显 主要集中在商业气息浓厚的区域核心或辐射范围之内 各大禅桂中心区的写字 楼项目均坐拥优越的地段 享受周边的繁华配套和便利交通 而且部分项目自 身配有商业 餐饮 休闲和娱乐等功能 形成综合体的概念 与禅桂中心区的写字楼项目互为错位发展的广东都市型产业基地项目的优 劣势自然就与中心区的写字楼项目 互为补充 处于近郊地区 尤其是受佛山 一环的 阻击 与禅桂中心区的商圈 与世隔绝 因此只能通过加强项目自 身的内部配套以满足工作人群的需要 3 3 重点项目产品分析 重点项目产品分析 项目名称项目名称 项目体量 项目体量 层高 层高 m m 层数层数 标准层面积 标准层面积 单套面积 单套面积 建筑结构建筑结构 金安壹号2 万 5 5 大堂 11m 10 层约 2000 31 206 板楼 承业大厦4 5 万 4 5 大堂 9 5m 15 层约 2700 板楼 天安数码 新城 25 万 3 9 大堂 10m 1 栋 16 层 2 3 栋 18 层 2500 3000126 261 板楼 瀚天 科技城 25 万 1 2 层 4 5m 3 15 层 3 8m 16 层 5 5m 16 层 3300242 698 板楼 鸿晖都市 产业新城 17 8 万 3 4m 12 层 3000 4000110 347 板楼 17 卓远国际3 6 万 3 8m 大堂 11 5m 23 层 130070 250 板楼 金海广场6 万 3 6m 大堂 11 5m 26 层 1600100 250 板楼 九鼎 金融中心 4 8 万 2 9m 大堂 17m 31 层约 200072 97 162板楼 环球国际 广场 12 万 3 5 总高 52 层 8 22 层写字楼 约 2000 83 406 塔楼 ICC 国际商业 中心 6 7 万 一期 2 5 万 3 净高 总高 31 层 5 20 层写字楼 170087 432 塔楼 从项目的开发体量来看 主要集中在 2 7 万 之间 而广东都市型产业基 地的则以 产业社区 的开放模式为主 体量比中心城区的鞋子项目要大 普 遍都是在 20 万 上下 过去以塔楼为主的建筑结构设计由于通风采光差 产品的灵活性不足 实 用率低较低 一般只有 70 75 设计理念落后 难以迎合当前企业的使用需 求 于是最近几年新建的写字楼项目都已经摒弃了塔楼的方式 统一采用板楼 的设计 从各板楼结构的写字楼项目来看 其特点主要包括 南北通透 便于 通风采光 单套户型的均好性强 产品灵活 容易改动 楼栋的展示面宽阔 正是由于板楼的设计 扩大了写字楼项目单层的面积 而同一层内的各单 元面积的灵活性较大 迎合更多客户对不同使用面积的需要 写字楼的入户大堂作为展示项目的气派的重要 窗口 纵观目前禅桂地区 各大中高端写字楼项目 普遍的入户大堂高度均在 10m 以上 尽显高贵与气度 而标准层的层高除了金安壹号之外 基本都是控制在 4 5m 的建筑 红线 之内 办公建筑标准层层高原则上不应大于 4 5m 4 4 重点项目配套分析 重点项目配套分析 项目名称项目名称项目自身配套项目自身配套项目周边配套项目周边配套 金安壹号纯写字楼 300 个车位 七部电梯 兴业银行 农业银行 农村信用合作 社 公交车站 南海广场 保利水城 承业大厦纯写字楼 223 个车位 六部电梯 旺角酒楼 海云轩酒店 百富露水牛 奶工厂 千灯湖地铁站 保利水城 天安数码 新城 3000 多功能园区会所 7 11 便利 店 农行商业 多媒体会议中心 毗邻地铁 巴士站 18 238 个车位 十部电梯 瀚天科技城 球场 游泳池 健身俱乐部 咖啡 厅 商务休闲俱乐部 十四部电梯 城市广场 美食广场 南海第二医院 鸿晖都市产 业新城 五部电梯城市广场 美食广场 南海第二医院 卓远国际 首层银行 约 400 个车位 七部电 梯 季华园 农行 建行 工行 顺联国 际 东建世纪广场 金海广场 首 4 层商业配套 1 2 层金融配套 3 4 层餐饮 约 400 个车位 十 一部电梯 季华园 农行 建行 工行 广发 顺联国际 东建世纪广场 九鼎 金融中心 3 层商业配套 超 1000 个车位 三部电梯 东建世纪广场 流行前线 顺联国际 嘉信茂广场 市一医院 环球 国际广场 咖啡厅 高档首饰店 酒楼 SPA 会所 健身房 游泳池 桑拿 商 场 休闲娱乐 国际会议中心 高 级公寓 五星级酒店十二部电梯 佛山宾馆 金城酒店 百花广场 祖 庙商业步行街 祖庙地铁站 ICC 国际商业 中心 国际会议中心 商场 200 多车位 五部电梯 佛山宾馆 金城酒店 百花广场 祖 庙商业步行街 祖庙地铁站 写字楼有两个重要的硬件配套是提高效率运营的保证 一是停车场 二是 电梯 没有充足停车场的写字楼也就意味着没有充足的业主入驻 大量的地面 停车场将为写字楼销售给以巨大的促进 随着经济的发展这种作用将更加凸显 停车场不仅关系到业主经营效率 同时也影响着外来办事人员的便利性 从目 前禅桂写字楼项目来看 有独立地下停车位和地下 地面 或立体停车场 多种 方式 而且普遍的车位数量都比较充足 而一些早年的写字楼项目仅在地面广 场划出少量车位甚至不设置车位 借助附近免费停车广场或项目沿街停车 导 致这部份写字楼项目周边停车十分紧张 其中南桂东路南海房地产发展大厦 佛平路的东骏大厦 南海大道的财汇大厦就是当中的 典型 关于电梯 每天早上等电梯就像上班要迟到了等公车一样 早上上班上不 来 晚上下班下不去是最令业主苦恼的事情 电梯的运行时间也非常重要 许 多写字楼电梯的运行时间不是 24 小时 楼内业主每次要加夜班都要向物业部门 申请 如果下班后遗忘了东西在办公室 就只好爬楼去取 而禅城的 ICC 国 际商业中心则是首个提出 24 小时无时差办公服务 相信 24 小时办公服务将是 未来写字楼服务的大趋势 楼内餐厅 超市 美容院 健身房 书店及楼内银行也是提高写字楼运营 效率的重要保证 楼内餐厅不仅保证了饮食的质量 还使用餐时间控制在最短 19 的时间内 超市将极大地 增加 了上班族更是如此 美容院 健身房减少浪 费时间的同时 还能提高工作质量 楼内银行的便利性和安全性对财务人员的 工作不言而喻 禅城的由烂尾楼 激活 而来的环球国际广场是目前禅桂地区 配套最为完善的项目之一 另外桂城的都市型产业基地则利用 产业社区 的 模式在项目内提供足够的生活 娱乐配套 而一些纯写字楼项目只能依托项目 周边的配套来支撑其办公人士 5 5 重点项目装修状况分析 重点项目装修状况分析 装修标准装修标准 项目项目 公共部分公共部分室内室内 金安 壹号 大堂 地面铺设高级石材 吊顶天花 外墙 节能 LOW E 中空玻璃幕墙及高级 石材 信箱 设置在首层后楼梯装置 照明 每层均设有公共照明装置 消防 走廊配置特级防火卷帘隔离装置 设计耐火等级 3 小时 楼梯 地面铺设防滑砖 墙体油刷高级 乳胶漆 走廊 铺设高级抛光砖 栏杆 高级不锈钢配安全玻璃栏杆 内墙 毛坯 天花 毛坯 入户门 统一钢化玻璃门 地面 水泥砂浆找平 门窗 节能 LOW E 中空玻璃窗 给排水 预留给排水管道接入口 卫生间 预留排污管及自来水接口 消防 消防自动喷淋装置 空调 水源热泵冷却水管接入口 电梯 7 部日立品牌电梯 供电 220V 到户 网络 预留宽带接入口 瀚天科 技城 外墙 采用 LOW E 低辐射中空玻璃幕墙 大堂 首层墙身及地面贴 PP 板 二层至 十五层室内公共走道装饰标准 地面贴 PVC 地板胶 墙身刮白油 ICI 天花配 有照明系统 层高 首 二层 4 5m 三至十五层 3 8m 十六层 5 5m 柱距 标准柱距 8 6m 大门 落地钢化玻璃大门 卫生间 公共间设备设施布局齐全 已 含内装修 电梯 设置客梯 11 台 载重 1000KG 速 率为 2m s 货梯 2 台 载重 2000KG 速率为 1m s 双面开门消防电 梯 2 台 栽种 1000 KG 速率为 2m s 用电负荷 用电负荷 80W m2 配电箱到层 间管井 荷载 主楼二层板荷载为 600 公斤 m2 地台 毛坯 墙体 毛坯 天花 水泥砂浆批荡抹平 卫生间 预留卫生间排水管及通风口 无间墙 空调 不设空调系统 适用分体空调 机 每个单元预留室外机摆放位 每台飘台上布置 适用高 1 2m 纵 宽 0 8m 的主力机 弱电系统 宽带网络采用光纤做系统 干线 安装可经楼层配线器引出 入 户线材用超大规模 5 类对绞电缆 电 缆由客户自行设置 电话系统 宽 带网络系统的干线线路敷设至每层弱 电井内 20 3 6 层防火墙以西荷载为 400 公斤 m2 其余皆按写字楼标准设计 250 公斤 m2 裙楼二层荷载为 300 公斤 m2 消防 设消火栓系统 喷淋系统及消防 报警系统 监视装置 停车场入口 公共通道及园 林等安防区域布置监视装置 6 6 重点项目租售情况分析 重点项目租售情况分析 项目名称项目名称 销售价格销售价格 元 元 销售率销售率 租赁价格租赁价格 元 元 月 月 出租率出租率 物业管理费物业管理费 元 元 月 月 年租金 不含管年租金 不含管 理费 收益率理费 收益率 金安壹号 1024965 待招商 13 承业大厦 只租 不售 75 约 80 15 天安数码 新城 561288 30 35 约 75 36 4 7 5 瀚天 科技城 只租 不售 28 32 含管理费 招商中 3 5 鸿晖都市 产业新城 5100 580094 只售不租 卓远国际 13500 售罄 70 80 招商中 106 2 7 1 金海广场 15000 18000 售罄 70 招商中 134 6 5 6 九鼎金融 中心 1700070 待招商 7 环球国际 广场 9000 10000 售罄 50 226 0 6 7 ICC 国际 商业中心 只租 不售 70 20 从销售价格来看 大致可以划分为三个档次 第一档的是季华路的卓远国 际 金海广场和九鼎金融中心 价格在 13000 18000 元 之间 第二档是祖庙 商圈和千灯湖金融高新区辐射区的环球国际广场和金安壹号 价格在 10000 元 上下 第三档是广东都市型产业基地的天安数码新城和鸿晖都市产业新城 价格在 5000 6000 元 之间 在写字楼项目档次相当的前提之下 其销售价格 会随区域的商业氛围 配套设施以及写字楼的密集程度成正比 近年禅桂每年推出的写字楼项目并不多 大概在 2 3 个左右 而且部分项 目是自持一大部份或者是只租不售 导致市场上可售的写字楼数量并不多 加 21 之写字楼作为商业地产与商铺相比仍然是 价格洼地 基本上每有新写字楼项 目开盘必将受到个人和企业的 抢购 从当前各大写字楼项目的销售率可见一 斑 从租赁情况来看 租金可分为两个档次 第一档的是禅桂中心区的写字楼 项目 租金在 70 80 元 月 不含管理费 之间 第二档是广东都市型产业 基地的项目 租金在 25 35 元 月 不含管理费 之间 按这一租金水平 各写字楼项目的年租金收益率都比较高 基本达到 5 以上 部分甚至超过 7 7 7 重点项目物业管理服务分析 重点项目物业管理服务分析 写字楼写字楼物业管理物业管理 天安 数码新城 天安物管 服务细致入微 国家一级资质管理企业 为园区提供优质管 理 包括 24 小时保安 清洁 安全不间断的设备运营服务等 以人为 本 以客为尊 的理念 将令您在倍加呵护中更专注于企业的发展 瀚天科技城 优质物业管理 确保正常运作的护航队伍 瀚天科技城特引入专业物业 管理机构 用顶级物业服务为园区物业带来保值 一流的管理理念为瀚 天科技城增值效应 以 国宾警卫式安防 深度礼宾式服务 有预 见性的园区专属服务 等先进管理理念 给园区厂企带来全新的物业管 理服务体验 金安壹号 携手高力国际 体验国际商务尊崇 全球 5 大行物管企业之一 属于跨 国联盟机构最大的成员 20 年中国房地产业物业管理服务和顾问经验 在国外 许多公司入驻写字间的另外一个目的是增加商业机会 这个商业 机会由物业管理去体现 写字楼的物业管理不仅是服务的概念 更是经营的概 念 一个高品质的写字楼必须有高品质的物业管理相配套 写字楼的物业管理 是为业主提高效率 24 小时服务就彰显重要 写字楼的物业管理在某种程度上 也是一个项目的 文化 8 8 系列项目个案对于写字楼市场开发的启示 系列项目个案对于写字楼市场开发的启示 区区位位选选择择 22 世界顶尖写字楼的一个要素就是对城市优势资源的占有 在地理位置上势 必位于黄金商圈的重要节点 立足城市的中心是写字楼项目显赫地位的体现 更是写字楼项目最有力的竞争力 但是在城市中心区用地寸土寸金的背景之下 并非所有的开发商都可以 抢到 核心地带土地 因此适当拓展城市近郊 开发有规模 有特色 企业 性质相近的 产业社区型 写字楼 开开发发体体量量 在城市中心区域 单体独栋 写字楼的项目的总建筑面积为 2 7 万 3 5 万 最为适宜 在城市近郊地区 适合开发有特色的规模较大的多栋项 目 总建筑面积在 20 万 左右为宜 集居住 办公 研发 休闲和娱乐于 一体的 大城 建建筑筑结结构构 板式设计是目前市场的主流 落后的塔式设计在新的写字楼项目基本已 经绝迹 外立面主要是以现代时尚的玻璃幕墙为主 入户大堂尽量做得阔绰 有气势 有气派 10 15m 的高度较为适宜 并采用大幅玻璃幕墙设计 大堂外围不设置商铺 商业集中设置于附楼 标准层层高 尽量不要触碰 4 5m 的 红线 3 4m 的高度市场接受度较高 标准层单层面积在 1500 2000 都市型产业基地可为 2500 4000 为宜 单套面积可以灵活处理 建议以 70 100 的中小面积为主 配以少量 150 300 的大面积单元 柱网的间隔尽量拉宽 方便业主进行多套 半层 甚至整层的合并使用 硬硬件件设设施施 电梯和停车场 是客户对写字楼项目最为看重的两大硬件设施 以甲级 写字楼的标准为例 电梯内应有高档装饰 按大厦总建筑面积计算 每部客 梯服务面积不超过 5000 等候时间不超过 40 秒 客货分离 货梯至少 1 部 有完善先进的智能控制系统 按大厦总建筑面积计算 每 150 200 配置一个停车位 配备专用地上 地下停车场 地下停车场应设有自 动计费系统和防盗安全系统 从目前禅桂重点写字楼 项目的硬件设施来看 不少已远远超出甲级写字楼的标准 号称 超甲级写字楼 23 此外 禅桂写字楼项目将更加注重对办公舒适度的打造 尤其是绿色环保 和公共活动空间方面 最大限度地降低项目的能耗和增强项目环境的生态性 互动性和人文性 最大体现 5A 智能化即通讯自动化系统 CA 楼宇自动化系 统 BA 办公自动化系统 OA 安保自动化系统 SA 和消防自动化系统 FA 5A 系统代表着目前最为先进的写字楼智能化水平 软软件件服服务务 写字间项目的增值 保值主要依靠物业管理服务来实现 可以说 如果写 字楼没有非常出色的物业公司进行管理 其必短命 因为物业管理公司直接决 定着写字楼的用水 用电 垃圾清运 空调供应 商业服务 车位管理等方方 面面的问题 高效的物业管理和专业化的商务服务是保证写字楼长久不衰的 法宝 9 9 小结 如何树立写字楼项目核心竞争力 小结 如何树立写字楼项目核心竞争力 硬件支撑硬件支撑 项目特色项目特色 文化体系文化体系 写字楼核心竞争力体系写字楼核心竞争力体系 硬件支撑硬件支撑 建筑高度 建筑高度 世界标志性建筑的重要前提条件 同时也是高端写字楼不断冲 击 超越的目标 成为区域的第一高度将是写字楼项目最响亮的名片 区域的 第一高楼将是城市核心的核心 具有强大的集聚效力 外立面 外立面 独特且与其他项目差异强烈的幕墙颜色 独特的纹路机理 与大 面积的绿化结合 融入地区独特建筑元素建筑外立面 可以再立体空间上做出 较强的视觉冲击力 从而成为地标性建筑物 提升项目的价值 入户大堂 入户大堂 大尺度 通透强和舒适性的大堂能够让人由外到内都可以直观 地感受到大堂的宏伟 气派 是写字楼对外的重要窗口 人文人文 个性个性 外观外观 绿色绿色 硬件硬件 文化文化 24 硬件配套 硬件配套 满足企业效率及成本要求的空调 电梯 停车等硬件配置是支 撑整个写字楼项目正常运作的必要条件 而且相关的硬件配置的是否能够做到 人性化设计和智能化操作 管理是体现写字楼项目级别的重要参考指标 灯光或烟火系统 灯光或烟火系统 当夜幕降临的时候 写字楼将会淹没在夜色之中 而灯 光系统可以在晚上极大的增强写字楼项目的昭示性 同时会成为城市一道亮丽 的