房地产销售方案范文1.doc

中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 文登文登 XXXXXX 市市 XXXXXXXXXXXX 住宅小区住宅小区 营销方案营销方案 绝密 绝密 u u x x 销销 售售 方方 案案 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 xxxxxxxxxxxx 房产策划咨询有限公司房产策划咨询有限公司 年年 月月 日日 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 目目 录录 一 总体方案一 总体方案 4 1 销售 SWOT 分析 4 1 优势 4 2 劣势 4 3 机会 5 4 威胁 5 2 客户定位 5 3 抗性屏蔽及利益点诉求 7 1 周边环境 配套抗性 7 2 回报率抗性 8 3 前期工程形象抗性 8 4 价格抗性 9 4 价格策略 10 1 价格策略 低开高走 10 2 价格走势图 11 5 销控及折扣策略 11 1 销控策略 11 2 折扣策略 12 6 操作模式 13 1 外出探访式 13 2 销售布点式 13 3 房交会造势式 16 4 政府协助式 16 5 人物营销式 17 6 常规 SP 活动式 17 二 执行计划二 执行计划 18 1 开盘前 销售工作计划表 18 1 外出派发 DM 宣传单 20 2 网络式销售 21 3 网点式销售 22 4 政府协助完成目标客户收集 22 5 常规现场客户接待 23 6 SP 活动促销 23 7 开盘典礼 24 2 第一阶段 XXX年月日 年月日 细部执行计划 25 1 房地产交易会 27 2 组团式销售 27 3 常规现场客户接待 28 3 第二阶段 年月日 年月日 细步执行计划 29 1 常规现场客户接待 30 2 组团式销售 31 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 3 房地产交易会 31 4 第三阶段 年月日 年月日 细部执行计划 32 1 规现场客户接待 32 2 组团式销售 33 3 SP 活动促销 33 三 时间要点三 时间要点 34 1 蓄势期 34 2 开盘期 34 3 房产交易会 34 4 持销售期 34 5 尾盘期 35 操作思路操作思路 执行计划执行计划 三 项目经营建言网络式销售和经营三 项目经营建言网络式销售和经营 四 业态回顾四 业态回顾 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 操作思路 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 一份报告 一份温暖一份报告 一份温暖 此言用于房 此言用于房 地产开发项目可谓体贴无比 做一份报地产开发项目可谓体贴无比 做一份报 告不难 但要做一份好的报告是难之又告不难 但要做一份好的报告是难之又 难 如何评定 难道是优言雅语 飘飘难 如何评定 难道是优言雅语 飘飘 在上还是高谈阔论 有时我们真应该好在上还是高谈阔论 有时我们真应该好 好反问一下自己 什么是报告 什么是好反问一下自己 什么是报告 什么是 宏观思路的论文 有策划就应该有执行 宏观思路的论文 有策划就应该有执行 什么是最贴近自身情况 什么最有利操什么是最贴近自身情况 什么最有利操 作 也许在理论上真的是一寸长一寸强 作 也许在理论上真的是一寸长一寸强 但是真正的执行难道不是短小精悍为妙但是真正的执行难道不是短小精悍为妙 吗 吗 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 面临我们目前需要打开的市场面面临我们目前需要打开的市场面 正所谓正所谓 是困难重重是困难重重 如今商业投资的八大如今商业投资的八大 铁铁 律律 摆在他们面前 区位选择 交通便摆在他们面前 区位选择 交通便 利 商业人流 产业前景 经营管理 利 商业人流 产业前景 经营管理 商户质量与竞争度 产权主性 租金及商户质量与竞争度 产权主性 租金及 租金成长性是每一个投资者精打细算的租金成长性是每一个投资者精打细算的 问题 加之目前商业地产弊病重多 大问题 加之目前商业地产弊病重多 大 到北京的实力派的到北京的实力派的 巨库巨库 第五大道第五大道 小到如今的供大于求的小到如今的供大于求的 净菜超市净菜超市 每一个带着自己的优点进入市场的项目 每一个带着自己的优点进入市场的项目 大多都尝到市场无情的一面 同时在惨大多都尝到市场无情的一面 同时在惨 淡的经营中都让投资者饱受煎熬 使得淡的经营中都让投资者饱受煎熬 使得 大部分投资者对商业物业充满恐惧 导大部分投资者对商业物业充满恐惧 导 致全国的商用房存量面积大大的增加 致全国的商用房存量面积大大的增加 鉴于并不乐观的商业地产鉴于并不乐观的商业地产 各地管理部门各地管理部门 相继出台新政策和管理办法进行宏观调相继出台新政策和管理办法进行宏观调 控控 以挽回投资者的信心 正所谓是以挽回投资者的信心 正所谓是 良良 禽择木而栖禽择木而栖 又更何况是身经百战的 又更何况是身经百战的 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 投资者 如何吸引他们 把控他们是如投资者 如何吸引他们 把控他们是如 今商业地产商同等于把握市场同样的关今商业地产商同等于把握市场同样的关 键 同时保证理想回报和风险的减免固键 同时保证理想回报和风险的减免固 然是对投资者最好的最需要的判比法码 然是对投资者最好的最需要的判比法码 先进一步是财富 落后一步是包袱先进一步是财富 落后一步是包袱 随着开盘时间一天天临近 项目的营销随着开盘时间一天天临近 项目的营销 工作也在实质性全面展开 鉴于我项目工作也在实质性全面展开 鉴于我项目 的自身情况 如何才能在最小的营销风的自身情况 如何才能在最小的营销风 险和成本下 达到开盘前最好的效果 险和成本下 达到开盘前最好的效果 我们本着精而求实的态度和五个关键性 我们本着精而求实的态度和五个关键性 两个有效结合 两个有效结合 1 实战性 实战性 2 专业性 专业性 3 可回报性 可回报性 4 差异性 差异性 5 可指导 可指导 性 性 1 结合政府优惠政策 结合政府优惠政策 2 结合王 结合王 志刚策划理念 的基本点进行了操作设志刚策划理念 的基本点进行了操作设 计 将整体流程与每一个细节相结合 计 将整体流程与每一个细节相结合 完成了项目的操作规程 完成了项目的操作规程 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 角度认识城市角度认识城市 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 文登文登 在国人心里究竟是怎样一个城市在国人心里究竟是怎样一个城市 他都在发展什么他都在发展什么 显而易见显而易见 在全国范围在全国范围 内内 作为沿海城市经济 人口 产业 环作为沿海城市经济 人口 产业 环 境还处于发展阶段的它 还不知名 也境还处于发展阶段的它 还不知名 也 未达到一个核心城市的条件 然而 随未达到一个核心城市的条件 然而 随 着周边威海 烟台城市的迅速成长和对着周边威海 烟台城市的迅速成长和对 韩贸易的递增 已形成了胶东半岛城市 韩贸易的递增 已形成了胶东半岛城市 产业 人口 外贸互动的发展趋势 就产业 人口 外贸互动的发展趋势 就 邻里城市威海 邻里城市威海 2003 年 城乡居民收入年 城乡居民收入 稳定增长 消费水平明显提高 消费结稳定增长 消费水平明显提高 消费结 构更加科学合理 物价水平的平稳发展构更加科学合理 物价水平的平稳发展 及市场商品的日趋丰富 使百姓得到了及市场商品的日趋丰富 使百姓得到了 更多的实惠 政府有关部门积极采取扶更多的实惠 政府有关部门积极采取扶 持措施 再就业工程成效显著 社会安持措施 再就业工程成效显著 社会安 定祥和 社会保障体系进一步健全 第定祥和 社会保障体系进一步健全 第 三产业发展迅速 人们的生活质量得以三产业发展迅速 人们的生活质量得以 全面提高 全市实现国内生产总值全面提高 全市实现国内生产总值 836 02 亿元 按可比价格计算 比上年亿元 按可比价格计算 比上年 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 增长增长 17 9 其中第一产业增加值 其中第一产业增加值 92 49 亿元 增长亿元 增长 4 6 第二产业增加 第二产业增加 值值 492 03 亿元 增长亿元 增长 23 7 第三产业 第三产业 增加值增加值 251 5 亿元 增长亿元 增长 13 2 人均 人均 国内生产总值国内生产总值 33762 元 增长元 增长 17 8 三次产业占国内生产总值的比重分别为三次产业占国内生产总值的比重分别为 11 06 58 85 和和 30 08 按照调整 按照调整 优化第一产业 改造提高第二产业 加优化第一产业 改造提高第二产业 加 快发展第三产业的原则 不断加大产业快发展第三产业的原则 不断加大产业 结构调整力度 三次产业比例调整为结构调整力度 三次产业比例调整为 12 8 55 3 31 9 农业结构调整取得较大 农业结构调整取得较大 突破 粮经面积比调整到突破 粮经面积比调整到 44 56 渔业 渔业 养殖与捕捞的产量比调整到养殖与捕捞的产量比调整到 54 46 森 森 林覆盖率达到林覆盖率达到 32 7 工业结构调整力 工业结构调整力 度加大 机械 化工 建材等传统产业度加大 机械 化工 建材等传统产业 普遍得到改造 电子信息 新材料 生普遍得到改造 电子信息 新材料 生 物工程等高新技术产业快速成长 占工物工程等高新技术产业快速成长 占工 业总产值的比重达到业总产值的比重达到 14 7 大企业 大企业 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 大集团的支撑拉动作用进一步增强 销大集团的支撑拉动作用进一步增强 销 售收入过亿元 利税过千万元的企业达售收入过亿元 利税过千万元的企业达 到到 276 个和个和 268 个别 三产内部结构得个别 三产内部结构得 到优化 新型流通业态和现代营销方式到优化 新型流通业态和现代营销方式 所占比重达所占比重达 19 7 旅游业发展势头强 旅游业发展势头强 劲 全年接待海内外游客劲 全年接待海内外游客 725 万人次 万人次 实现旅游收入实现旅游收入 55 5 亿元 分别比上年增亿元 分别比上年增 长长 13 和和 19 民营经济发展速度加 民营经济发展速度加 快 全市个体工商户 私营企业发展到快 全市个体工商户 私营企业发展到 5 7 万个 从业人员万个 从业人员 17 2 万人 注册资万人 注册资 金金 58 6 亿元 实交税金亿元 实交税金 3 2 亿元 分别亿元 分别 增长增长 8 8 11 29 4 和和 29 9 其 其 中 私营企业达到中 私营企业达到 7217 个 从业人员个 从业人员 9 1 万人 注册资金万人 注册资金 49 2 亿元 实交税金亿元 实交税金 1 8 亿元 分别增长亿元 分别增长 19 2 17 6 35 2 和和 45 在岗 在岗 职工年平均工资职工年平均工资 11215 元 增长元 增长 9 6 全年通过多种途径使 全年通过多种途径使 4 88 万人万人 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 实现就业再就业 城镇登记失业率为实现就业再就业 城镇登记失业率为 1 6 固定资产投资规模迅速扩大 全年全社固定资产投资规模迅速扩大 全年全社 会固定资产投资会固定资产投资 370 57 亿元 比上年增亿元 比上年增 长长 119 城镇规模以上投资 城镇规模以上投资 286 71 亿亿 元 其中基本建设完成投资元 其中基本建设完成投资 100 67 亿元 亿元 增长增长 105 2 更新改造完成投资 更新改造完成投资 80 84 亿元 增长亿元 增长 100 7 房地产开发完成 房地产开发完成 投资投资 43 69 亿元 增长亿元 增长 77 4 投资效投资效 益继续提高 项目建成投产率为益继续提高 项目建成投产率为 65 2 新增固定资产 新增固定资产 134 9 亿元 固亿元 固 定资产交付使用率为定资产交付使用率为 48 5 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 对外贸易继续成为经济增长的亮点 全对外贸易继续成为经济增长的亮点 全 年进出口贸易总额年进出口贸易总额 40 31 亿美元 比上亿美元 比上 年增长年增长 37 8 其中出口 其中出口 25 3 亿美元 亿美元 增长增长 31 6 经济外向度达到 经济外向度达到 40 提 提 高了高了 6 个百分点 出口结构进一步优化 个百分点 出口结构进一步优化 加工贸易出口加工贸易出口 14 87 亿美元 增长亿美元 增长 34 1 占出口总额的占出口总额的 58 8 机电产品出口机电产品出口 8 4 亿美元 增长亿美元 增长 53 1 占出口总额的 占出口总额的 33 2 招商引资成效显著 批准利用 招商引资成效显著 批准利用 外资外资 22 15 亿美元 增长亿美元 增长 94 5 实际利实际利 用外资用外资 10 98 亿美元 增长亿美元 增长 82 7 吸引吸引 国内资金国内资金 102 6 亿元 增长亿元 增长 78 对外 对外 经济技术合作进展顺利 全年新签订劳经济技术合作进展顺利 全年新签订劳 务输出合同金额务输出合同金额 1 27 亿美元 增长亿美元 增长 17 8 完成营业额完成营业额 8300 万美元 外派劳务万美元 外派劳务 4320 人次 期末在外人数人次 期末在外人数 7380 人 分人 分 别增长别增长 18 8 18 6 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 威海自从去年底威海自从去年底 10 月月 6 日荣获日荣获 2003 年年 度度 联合国人居奖联合国人居奖 后 房地产市场更加后 房地产市场更加 欣欣向荣 威海房地产业发展迅速 从欣欣向荣 威海房地产业发展迅速 从 一般公寓楼到高级豪华别墅应有尽有 一般公寓楼到高级豪华别墅应有尽有 价格适中 适合海外人士在威海定居或价格适中 适合海外人士在威海定居或 临时居住 购房 租房均享受国民待遇 临时居住 购房 租房均享受国民待遇 同时 威海市政府为了给来威海的外国同时 威海市政府为了给来威海的外国 人提供更好的生活和学习环境 目前正人提供更好的生活和学习环境 目前正 在规划建设两个外国人生活小区 一个在规划建设两个外国人生活小区 一个 欧美生活区 一个日韩生活区 每个生欧美生活区 一个日韩生活区 每个生 活区内都建有国际学校 医院 娱乐 活区内都建有国际学校 医院 娱乐 健身场所 从不动产的品质上加大了提健身场所 从不动产的品质上加大了提 升力度 升力度 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 2003 年房地产开发完成投资年房地产开发完成投资 43 69 亿元 亿元 增长增长 77 4 房地产开发快速发展 全 房地产开发快速发展 全 年商品房屋施工面积年商品房屋施工面积 531 1 万平方米 万平方米 增长增长 20 竣工面积 竣工面积 169 7 万平方米 万平方米 与同期基本持平 商品房销售面积与同期基本持平 商品房销售面积 150 5 万平方米 增长万平方米 增长 24 2 商品房 商品房 销售额销售额 24 8 亿元 增长亿元 增长 21 6 2004 年发展趋势楼盘旺销价格继续上窜 年发展趋势楼盘旺销价格继续上窜 自从威海获得联合国自从威海获得联合国 人居奖人居奖 房价就 房价就 突然来了个突然来了个 三级跳三级跳 一年来房价上涨 一年来房价上涨 了近千元 市中心住宅平均售价三千多 了近千元 市中心住宅平均售价三千多 地角偏僻的郊区房房价每平方米也在两地角偏僻的郊区房房价每平方米也在两 千多元 海边的房子更贵 平均四千多千多元 海边的房子更贵 平均四千多 元 元 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 而作为联动城市之一的文登市 全市各而作为联动城市之一的文登市 全市各 外贸企业积极开拓国际贸易市场外贸企业积极开拓国际贸易市场 全面优全面优 化外贸内部环境化外贸内部环境 加快外贸实业化 国际加快外贸实业化 国际 化建设步伐 推动全市对外贸易工作持化建设步伐 推动全市对外贸易工作持 续 稳定 健康发展 就目前统计数据 续 稳定 健康发展 就目前统计数据 截止截止 2003 年底年底 全市共批准外资企业全市共批准外资企业 732 家家 合同利用外资合同利用外资 122315 37 万美元万美元 实际利用外资实际利用外资 68004 10 万美元 全市有万美元 全市有 自营进出口经营权工贸企业完成进出口自营进出口经营权工贸企业完成进出口 总额总额 57720 万美元万美元 比上年增长比上年增长 33 3 其中出口金额其中出口金额 38890 万美元万美元 同比增长同比增长 30 2 进口进口 18830 万美元万美元 同比增长同比增长 39 9 被注入新血液的文登及时的抓 被注入新血液的文登及时的抓 住了一个又一个的机会 优化着自身 住了一个又一个的机会 优化着自身 并让市民的生活蒸蒸日上 并让市民的生活蒸蒸日上 GDP 与人与人 均均 GDP 已大幅上升到一个新的高度 已大幅上升到一个新的高度 就连农村人均就连农村人均 GDP 都到达了都到达了 7200 元元 RMB 从产业结构上分析从产业结构上分析 文登超常规发文登超常规发 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 展的主导产业是汽车与配件产业群 机展的主导产业是汽车与配件产业群 机 械加工产业群 轻纺与制革产业群 电械加工产业群 轻纺与制革产业群 电 子通信产业群和食品医药产业群 但是子通信产业群和食品医药产业群 但是 要使这些产业形成集聚 必须要有先导要使这些产业形成集聚 必须要有先导 产业的拉动 没有一个好的吸引全国及产业的拉动 没有一个好的吸引全国及 韩国相关产业发展的市场环境 主导产韩国相关产业发展的市场环境 主导产 业就难以集聚 如何营造一个富有独特业就难以集聚 如何营造一个富有独特 个性和魅力的市场环境 迅速带动经济个性和魅力的市场环境 迅速带动经济 要素集聚 拉动主导产业发展 超常规要素集聚 拉动主导产业发展 超常规 推进城市化进程 这就要发展满足韩国推进城市化进程 这就要发展满足韩国 企业进入中国市场需要的第三产业企业进入中国市场需要的第三产业 商贸 商务 生活三位一体的综合服商贸 商务 生活三位一体的综合服 务体系务体系 的第三产业 的第三产业 那么文登所需的先导产业是什么 高层那么文登所需的先导产业是什么 高层 次的第三产业次的第三产业 在此以前提下 市委市 在此以前提下 市委市 政府针对投资环境与外围条件制定了许政府针对投资环境与外围条件制定了许 多的优惠政策提供全国及邻国投资经营多的优惠政策提供全国及邻国投资经营 者 者 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 投资环境投资环境 工业发展迅速工业发展迅速 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 文登是一座新兴的工业城市 目前已形文登是一座新兴的工业城市 目前已形 成了机械 汽车 化工 电子 轻纺 成了机械 汽车 化工 电子 轻纺 食品 建材等食品 建材等 7 大支柱产业 大支柱产业 20 多个门多个门 类 类 1 万多个花色品种的工业体系 拥万多个花色品种的工业体系 拥 有光缆 曲轴 农用车 绣品 皮革 有光缆 曲轴 农用车 绣品 皮革 蓄电池 钻夹头 活扳手等蓄电池 钻夹头 活扳手等 20 多种工多种工 业拳头产品 形成了一批销售收入过亿业拳头产品 形成了一批销售收入过亿 元或利税过千万元的骨干企业群体 宏元或利税过千万元的骨干企业群体 宏 安电缆 天润曲轴 威力工具 威达机安电缆 天润曲轴 威力工具 威达机 床 花鹿制革 云龙绣品 文隆电池等床 花鹿制革 云龙绣品 文隆电池等 10 多家企业的规模和效益位居全国同行多家企业的规模和效益位居全国同行 业前列 业前列 农业基础稳固农业基础稳固 文登市有耕地文登市有耕地 82 万亩 是山东省万亩 是山东省 重要的商品粮基地和花生 苹果 奶山重要的商品粮基地和花生 苹果 奶山 羊 长毛兔 养殖对虾 蚕茧的主要产羊 长毛兔 养殖对虾 蚕茧的主要产 区 其中 粮食 花生 奶山羊和对虾区 其中 粮食 花生 奶山羊和对虾 养殖被列为国家生产基地 玉米 果品 养殖被列为国家生产基地 玉米 果品 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 蚕茧 长毛兔和淡水养殖被列为山东省蚕茧 长毛兔和淡水养殖被列为山东省 生产基地 生产基地 对外经贸活跃对外经贸活跃 文登市可以自行审批投资总额在文登市可以自行审批投资总额在 3000 万美元以下的中外合资经营企业 万美元以下的中外合资经营企业 中外合作经营企业和外资企业 目前 中外合作经营企业和外资企业 目前 全市已与全市已与 100 多个国家和地区建立了经多个国家和地区建立了经 济贸易合作关系 累计成立三资企业济贸易合作关系 累计成立三资企业 700 多家 多家 投资政策投资政策 企业所得税企业所得税 生产性外商投资企业所得税率为生产性外商投资企业所得税率为 24 其中 属于技术密集型 知识密集型项其中 属于技术密集型 知识密集型项 目 外商投资在目 外商投资在 3000 万美元以上 回万美元以上 回 收投资时间长的项目 能源 交通 港收投资时间长的项目 能源 交通 港 口建设的项目 经批准后 可减按口建设的项目 经批准后 可减按 15 的税率征收企业所得税 的税率征收企业所得税 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 凡生产性外商投资企业 实际经营期在凡生产性外商投资企业 实际经营期在 10 年以上的 从开始获利年度起 第一年以上的 从开始获利年度起 第一 年和第二年免征企业所得税 第三年至年和第二年免征企业所得税 第三年至 第五年减半征收企业所得税 第五年减半征收企业所得税 对外商投资兴办的产品出口企业 在依对外商投资兴办的产品出口企业 在依 照税法规定减免企业所得税期满后 凡照税法规定减免企业所得税期满后 凡 当年出口产品产值达到当年企业产品产当年出口产品产值达到当年企业产品产 值的值的 70 以上的 可以按税法规定的税以上的 可以按税法规定的税 率减半征收企业所得税 已经按率减半征收企业所得税 已经按 15 的的 税率征收企业所得税的产品出口企业 税率征收企业所得税的产品出口企业 按按 10 的税率征收企业所得税 同时免的税率征收企业所得税 同时免 征地方所得税 征地方所得税 对外商投资兴办的先进技术企业 依照对外商投资兴办的先进技术企业 依照 税法规定减免企业所得税期满后仍为先税法规定减免企业所得税期满后仍为先 进技术企业的 可以按照税法规定的税进技术企业的 可以按照税法规定的税 率延长率延长 3 年减半征收所得税 减半后的年减半征收所得税 减半后的 税率低于税率低于 10 的 按的 按 10 征收企业所征收企业所 得税 同时免征地方所得税 得税 同时免征地方所得税 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 对外商在文登市投资能源 交通 港口对外商在文登市投资能源 交通 港口 建设的项目和属于下列行业 包括科研建设的项目和属于下列行业 包括科研 项目 的 经批准 免征地方所得税 项目 的 经批准 免征地方所得税 机械制造 电子行业 冶金 化学 建机械制造 电子行业 冶金 化学 建 材工业 轻工 纺织包装工业 医疗器材工业 轻工 纺织包装工业 医疗器 械 制药工业 农业 林业 牧业 养械 制药工业 农业 林业 牧业 养 殖业及加工业 建筑业 殖业及加工业 建筑业 汇出所得税汇出所得税 外国投资者从外商投资企业取得的利润 外国投资者从外商投资企业取得的利润 无论是否汇出境外 均免征所得税 无论是否汇出境外 均免征所得税 再投资退税再投资退税 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 外商投资企业的外国投资者从企业取得外商投资企业的外国投资者从企业取得 的利润直接再投资于该企业 增加注册的利润直接再投资于该企业 增加注册 资本 或者作为资本投资开办其它外商资本 或者作为资本投资开办其它外商 投资企业 经营期不少于投资企业 经营期不少于 5 年的 经投年的 经投 资者申请 税务机关批准 退还其再投资者申请 税务机关批准 退还其再投 资部分已缴纳所得税的资部分已缴纳所得税的 40 的税款 如的税款 如 果再投资兴办 扩建产品出口企业或者果再投资兴办 扩建产品出口企业或者 先进技术企业的 可全部退还其再投资先进技术企业的 可全部退还其再投资 部分已缴纳的企业所得税税款 部分已缴纳的企业所得税税款 增值税增值税 外商投资企业出口的货物 除另有外商投资企业出口的货物 除另有 规定者外 可在货物报关出口并在财务规定者外 可在货物报关出口并在财务 上做销售后 凭有关凭证按月报送税务上做销售后 凭有关凭证按月报送税务 机关批准退还或免征增值税和消费税 机关批准退还或免征增值税和消费税 关税和进口环节税关税和进口环节税 a 对已设立的鼓励类外商投资企业 外对已设立的鼓励类外商投资企业 外 商投资研究开发中心 先进技术型企业 商投资研究开发中心 先进技术型企业 在原批准的生产经营范围内进口国内不在原批准的生产经营范围内进口国内不 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 能生产或性能不能满足需要的自用设备能生产或性能不能满足需要的自用设备 及其配套的技术 配件 备件 可按规及其配套的技术 配件 备件 可按规 定免征或分五年返还进口关税和进口环定免征或分五年返还进口关税和进口环 节税 节税 b 加工贸易项目所需进口的原材料 包加工贸易项目所需进口的原材料 包 括辅料和包装物料 括辅料和包装物料 不作价设备 免 不作价设备 免 征关税 规划征关税 规划 2005 年全据年全据 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 1992 年经山东省人民政府批准设立的年经山东省人民政府批准设立的 文登省级经济开发区 也是文登市人民文登省级经济开发区 也是文登市人民 政府直接管辖的唯一的工业区 出口加政府直接管辖的唯一的工业区 出口加 工区 总面积工区 总面积 18 平方公里 目前建成平方公里 目前建成 区面积达到区面积达到 9 8 平方公里 区内规划并平方公里 区内规划并 建设了建设了 三园一城一基地三园一城一基地 即金山 银 即金山 银 河 九龙工业园 农用汽车工业城和抽河 九龙工业园 农用汽车工业城和抽 纱基地 文登经济开发区海陆空交通非纱基地 文登经济开发区海陆空交通非 常便利 水 电 通讯 综合服务设施常便利 水 电 通讯 综合服务设施 十分完善 工作 生活 居住环境优美 十分完善 工作 生活 居住环境优美 截至截至 2003 年底区内共引进企业年底区内共引进企业 260 多多 家 以机械 汽车 轻工 电子 化工 家 以机械 汽车 轻工 电子 化工 农副产品加工等为支柱的产业格局已经农副产品加工等为支柱的产业格局已经 形成 至今以成为了文登新型经济的载形成 至今以成为了文登新型经济的载 体 它正以积极的招商态度和优惠的经体 它正以积极的招商态度和优惠的经 营条件吸引 辐射着整个胶东半岛乃至营条件吸引 辐射着整个胶东半岛乃至 全国 韩国的经营者和投资者 全国 韩国的经营者和投资者 人文人文 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 据户籍管理部门统计 据户籍管理部门统计 2000 年底文登全年底文登全 市总户数为市总户数为 245 524 户 总人口户 总人口 662 447 人 通过几年自然增长和机械人 通过几年自然增长和机械 增长目前人口总数已到达增长目前人口总数已到达 800000 人左人左 右 主城区人口约右 主城区人口约 250000 人 而威海人 而威海 2004 年人口统计年人口统计 3000000 市区人口市区人口 800000 人 人 拥有着齐鲁文化根源的山东人热情 爽拥有着齐鲁文化根源的山东人热情 爽 直 大方 特别是作为旅游城市的威海 直 大方 特别是作为旅游城市的威海 烟台地区更是热情备至 风土人情 尽烟台地区更是热情备至 风土人情 尽 善尽美 在经历了改革开放 经历了市善尽美 在经历了改革开放 经历了市 场经济 已成为了现代社会体系的先驱场经济 已成为了现代社会体系的先驱 者 者 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 不管是威海还是文登不管是威海还是文登 市场市场 二字的概二字的概 念都已不在是专家学者的课题 人们从念都已不在是专家学者的课题 人们从 早期的垄断式经营步入了新市场体系时早期的垄断式经营步入了新市场体系时 代 从最初的生存需要发展到了享受需代 从最初的生存需要发展到了享受需 要 从消费意识到投资意识 市场成为要 从消费意识到投资意识 市场成为 了平常老百姓家里家外常有的话题 从了平常老百姓家里家外常有的话题 从 此点可以看出 如今此地的消费者是保此点可以看出 如今此地的消费者是保 守而又理性的 另一点 也就是他们目守而又理性的 另一点 也就是他们目 前对与外来企业仍然存在一定的抗性 前对与外来企业仍然存在一定的抗性 就拿大卖场来说 大家依然喜爱在威海就拿大卖场来说 大家依然喜爱在威海 自有企业的超级市场购物 可见本土消自有企业的超级市场购物 可见本土消 费情节是较为突出的 费情节是较为突出的 从项目角度来分析 文登人在吃 穿方从项目角度来分析 文登人在吃 穿方 面较为节俭 但是在装饰自己的家方面 面较为节俭 但是在装饰自己的家方面 特别的舍得花钱 购买建材的档次相对特别的舍得花钱 购买建材的档次相对 较高 数量相对较多 已习惯性的把自较高 数量相对较多 已习惯性的把自 己的家装饰得篷壁生辉 己的家装饰得篷壁生辉 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 一 总体方案一 总体方案 1 销售销售 SWOT 分析分析 1 优势 优势 a 文登 威海区域内目前最大 品牌最集中的建材广场 b 文登 威海现唯一全功能超级社区 c 国际化品牌导入 国际化管理 d 商住互动 并能刺激社区内部消费 e 项目内部配套齐全 f 切入辐射能力强 切有本土消费支撑 g 物流发达 为一期建材市场提供便利货物交通 h 性价比较高 投资能力强 增长潜性大 i 开发区 经营孵化器 政策指引 j 环境幽雅 山水俊秀 k 建筑形态超前 同属标志性建筑 2 劣势 劣势 a 人流交通尚未完善 b 区域市场尚未成熟 c 区域发展处于初期阶段 d 开发周期较长 风险极高 e 周边形象差 开发项目少周边配套不完善 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 3 机会 机会 a 政府的大力扶持帮助项目顺利进行 b 联合国人居奖 得主威海人口迁入增大消费空间 c 旅游城市先决条件 带动商业发展 d 入韩式与外商交流贸易 直接吸引外资进入 e 房地产业的迅速发展 f 人均收入 消费水平及消费概念的提升 g 文登市区开发区大力发展促动业态发展 4 威胁 威胁 a a 文登首次开发大型项目 市场可变性难以预计 a 周边城市市场浅抢市场份额 b 整体项目后期工程连贯性影响大 c c 政府主观意识影响项目发展进度 c c 2 客户定位客户定位 考虑到一期建材市场的国际性定位 销售 经营辐射 圈范围不仅涵盖文登 威海全市 同时也吸纳着省内山东 本土 全国和韩国国外的投资者和经营者 此间 我们预 计了项目应占各层次投资客户所项目体的份额及吸引主题 设计开盘前期本市及本省内占比 50 经历了前期的市场调 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 研 我们发现山东人本土消费情节严重 就拿购物大卖场 来说 已有很多外地高端同类商场入住各区域 但实际经 营上并没有几家可以在营业额 人流量上高于本地卖场 另根据调查中本省房地产的发展情况分析 商业物业非常 之少 且商业项目本土消费率不高 可见消费者投资经历 较少 意识较为淡薄 为吸引到足够的投资量 我们将以 主题为 本土企业开发的超级国际型项目 增加情节延展 和自毫感吸引消费者为主 同时宣传 投资群回报率大于 银行利率 带动本土投资意识 而设计全国范围内投资占 比 35 是必然的 全国投资客户经验丰富 大部分都具有主 观意识 对城市发展都期间过程和政策非常熟悉 特别是 浙江 杭州 温州一带 更是群集了大量此类型的投资客 户 且以前与我们有过业务来往 部分已成为我们的固定 客户源 在沟通 交流上占据了已占据了人和 在对他们 进行宣传和演解方面都相对易于接受 另一方面 他们由 于以前的投资指向性过强 投资金额也相对居高 由此 性价比优势将成为我项目对之而言的又一大优势 总体上 我们在选择全国投资客户时 目标将更多集中在了浙江 杭州 温州一带 同期城市成长率 附加值 性价比优势 国际品牌主导的体现将成为吸引他们的要点 韩多国之 窗 如果离开韩国国外投资市场 那品牌效应就是一个空 盒子 人均 GDP 高于国内的韩外国人早已踏入了山东本土 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大 最专业 更新速度最快的专业房地产资料库 月更新房 地产资料近千个 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商