物业管理招投标制度缺陷与现实的困境

物业管理招投标制度缺陷与现实的困境 上 物业管理招投标制度缺陷与现实的困境 上 Shortcomings of the Bidding System of Property Management and Realistic dilemma 建设部 钱其物业管理招投标管理暂行办法 以下简称 暂行办法 将新建住宅项 目确定前期物业管理单位 纳入了招标投标的制度化轨道 相对开发商前期选聘物业管理 单位的行为 起到了一定的约束作用 但也由于 暂行办法 的制度设计缺陷 给钱其物 业管理招标投标的行为人留下了太大的自由操作空间 那些貌似 规范 实为开发商操控 不能体现市场公平原则和未来业主意愿的招投标 主导了前期物业管理招投标活动 导致 了前期物业管理的选聘仍然维持和沿袭着开发商与自己物业管理公司 父子兵 紧密关系 的惯例 它正在严重伤害物业管理招投标公开 公平 公正的诚信 一 物业管理招投标市场现象 建设部 暂行办法 颁布实施后 人们给予她无比美好的期盼 想必物业管理市场从 此可以走向有序 开发商不能再在物业管理上 一手遮天 了 可事与愿违 物业管理招 投标市场非但没有走向规范 反而出现了更多令人困惑的现象 1 父子兵 关系是造成众多物业管理纠纷的根源 当前物业管理纠纷呈现 雪球效应 的原因很多 但由开发商与其物业管理公 父子 兵 关系引发的纠纷 占据了相当的多数 北京晨报 2004 年 1 月 16 日以 三家物管争 管京华豪园 爆发混战数人受伤 为题 报道了开发商所属的物业公司不愿退出小区 与 业主委跋山涉水会选聘的另两家物业公司 混战 的 闹剧 最为典型和恶劣 也最广 为全中国人知晓的事件是发生于 2003 年 3 月 23 日 海口市万恒城市花园因开发商延期交 房 绿化工程拖延 房屋漏水 裂缝 楼间距缩水 承诺的小区公共设施不具备等问题与 业主产生矛盾 开发商下属物业管理公司的保安在一周内 与业主暴力冲突持续出现三起 造成多个业主北大致伤的恶劣事件 事实上 自 2000 年年底以来上述类似激化了的矛盾 背后 毫无例外地都是业主对开发商不满 物业管理企业帮着开发商 捂盖子 矛盾积聚 后的总爆发过程 当然 矛盾的焦点不全在 父子兵 物业管理公司自身的服务上 而在 于开发商与其物业管理公司利益和 情感 剪不断 理还乱 的关系上 父子兵 现象是中国房地产与物业管理在计划经济下形成 最具 经典 意义的 共 生 发展模式 从政府建房 政府管房 到今天仍在延续着的开发商建房 开发商的物业 管理公司管房 业主吃够了 房地产品质量问题包藏在物业管理公司的管理服务过程中 的苦头 特别是今天 在国家正视房地产和物业管理是两个不同专业行业 生产两件不同 产品 各个产品的生产者都应对其产品质量负责的时候 倘若再沿袭 父子兵 关系的建 管不分的 共生 发展模式 势必更加模糊房地产和物业管理各自对 产品 的社会责任 激化社会矛盾 断送整个物业管理行业的发展前程 危及社区和社会安定 但是 暂行办 法 的出台和实施 并没有革除或淡化 父子兵 的 情结 2 父子兵 物业管理企业虚惊一场 暂行办法 颁布实施之初 身为开发商 父子兵 关系的物业管理企业 着实是让他 们惊恐和紧张了一阵子 因为大部分 父子兵 物业管理华业与生俱来就有 优越感 物业管理项目 老子 给 亏损有 老子 开发商 补 服务不好业主没折 我只要帮 老子 捂好 业主造反 的 盖子 就完成了任务 从计划经济到 市场 经济 几十 年来 父子兵 物业管理企业虽然帮着 老子 不断地 擦屁股 房地产规划 质量 承诺 公共产权 交付等遗留问题 像 风箱里的老鼠 受够了 老子 和业主的 两头 气 但毕竟企业安然无恙 不需要太在服务和市场上去打拼 劳神和费力 物业管理条 例 和 暂行如去 颁布 父子兵 物业管理企业的优越感似乎一下子受到了威胁 物 业管理项目要靠投标取得 亏损 老子 很不情愿掏钱 服务不好业主要 炒 替 老子 擦屁股 业主不干 要应对这么多的变革 突然发现企业意识跟不上 企业机制不能适 应 企业人才匮乏 企业服务不到位 企业制度不配套 企业竞争力不够 要改变这众 多不能适应 要干的事实在太多 干不出来 是不是攸关企业生存 你看 父子兵 物业 管理企业惊恐不惊恐 紧张不紧张 可 暂行办法 颁布实施一年多来 大家突然发现 原来 父子兵 物业管理企业的惊恐和紧张全是一场虚惊 他们的日子依旧过得很滋润 物业管理项目 老子 仍然想办法 合规 地 肥水不流外人田 亏损仍由 老子 堤 内损失堤外补 服务不好业主照样没折 要有折 你先合法成立业主大会 业主委员会 再来谈 对物业管理公司的条件仍然是 老子 的 屁股 你必须继续 擦 3 恶化的市场导向物业管理企业走 邪道 暂行办法 即将颁布和颁布实施之初 也着实让那些市场型物业管理企业 也包括了 具有眼界的 父子兵 物业管理企业 欢心鼓舞了一番 他们完成了企业机制的转型 完善了服务质量 集聚了优秀人才 拼杀过了初期的物业管理市场 初步塑造了企业品 牌 是物业管理 品学兼优 类的企业 他们只欠一个法制化的市场经济舞台一展身手 他们憧憬着 公开 公平 公正 的市场环境可能带来的无比美好的未来 能不激动 能 不欢欣鼓舞吗 当 暂行办法 颁布实施的时候 他们铆足了劲 投入了十万分的热情 倾 其全部精力和智慧 全身心杀入市场 结果 流着 血 和 泪 屡屡从招投标活动中 败下阵来 要不是被 屏蔽 于招投标信息之外 就是被拒绝于投标 资格 门外 要 不是投标评分最高却莫名其妙不能中标 就是被蒙在鼓里 陪公子读书 如若不是前期 费用 太高 被一票否决 就是 关系不硬 被别人挤掉 如果不是 一味讨好购房人 被评低分 就是没有承诺替开发商 擦屁股 被 剔除 他们抱着对招投标法规的虔 诚 对政府的信任 对招投标 诚实信用原则 的崇敬 可最后还是二次又一次在招投标 中被 教训 被碰得 头破血流 他们迷失了方向 甚至放下自己 品学兼优 的品德 也开始混迹 专心于非正当社会关系的建立上 花血本拼命拉关系 讨好开发商 找评 委 也许这些问题和现象并不是 暂行办法 本身带来的 也不是物业管理招投标的全 部 但也绝非个别现象 且由于其恶劣的市场示范作用得不到纠正和遏制 造成的影响是 相当严重和深远的 在这种情况下 我们有理由为目前物业管理招投标的诚实信用担心 为市场规则的公信力损害担心 为物业管理企业发展方向担忧 4 恶化的市场竞争会造成巨大的资源浪费 为迎接 暂行办法 颁布实施 参与市场竞争 很多物业管理企业都进行了市场化的 内部改造 社会 资源整合 强化了企业宣传 调整了内部资源 我们以企业能够看得 见 能够预估和计算的方面 简单测算一下企业在这一过程的经济投入 为了投标 企业 通常会设立 市场部 抽调配备专职人员 通常配备 3 人 年人均人工费 18000 元 配 备投标书编制专用打印设备 投影设备 估 18000 元 制作公司宣传材料 估 10000 元 公司 树牌子 创优 估 30000 元 管理体系认证和维持 估 40000 元 招投标人员培 训 通常培训到高层和中层 估 10 人 人均培训费 200 元 疏通关系 20000 元 每一 个投标项目投入考察 调研 人工 材料 时间等 估 10000 元 全国 l0000 多家物业管 理企业 仅以 l 3 企业进入市场计有 3333 家 每个企业每年只参加 5 个项目的投标 按以 上保守数据计算 全国物业管理企业每年花在物业管理投标上的金钱就有 318000 18000 10000 30000 40000 10200 20000 lOOOO5 3333 元 这还不包括其他隐性支出 如对项目托人拉关系支出 企业迎检准备支 出 考察接待支出 投标保证金利息损失 投标书印刷费用 广告费用 这些费用都要 分摊到物业管理企业微薄的经营收入中去 所以 恶化的物业管理市场对企业的打击不仅 仅是经济的 还是大量精力 时间的浪费 倘若物业管理招投标市场充斥着欺骗 陷阱 不公 并泛滥成灾 这对企业 情感 和自尊 更是雪上加霜 二 物业管理招投标制度设计缺陷 物业管理市场出现的众多不正常现象 当然有 打擦边球 开发商的故意 也有 不 自重 的物业管理企业的迎合 可我们的市场规则不能仅仅建立在对企业的道德评判上 这是十分可笑和幼稚的 因此 笔者认为制度设计缺陷 才是导致物业管理市场混乱的根 本原因 1 物业管理邀请招标方式有违 招标投标法 中华人民共和国招标投标法 简称 招标投标法 第十一条国务院发展计划部门 确定的国家重点项目和省 自治区 直辖市人民政府确定的地方重点项目不适宜公开招标 的 经国务院发展计划部门或者省 自治区 直辖市人民政府批准 可以进行邀请招标 而 暂行办法 第八条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标 两者对 邀请招标 的适用范围规定有着本质的不同 招标投标法 对 邀请招标 的 适用范围进行了定义 国家重点和地方重点不适宜公开招标的项目 这一立法主旨非 常明确地将不够透明的 邀请招标 方式限定在经济活动的特定的很小范围内 从而扩大 了公开招标的覆盖面和透明度 使招投标活动更能够体现市场经济的公开 公平 公正原 则 更有益于市场诚信的建设 显然 对照 招标投标法 住宅类项目的物业管理服务根 本不属 国家重点和地方重点不适宜公开招标的项目 理应采取公开招投标方式进行 而 暂行办怯 却将 邀请招标 方式的适用范围无限扩大为招标人任意选择的方式 客观 上 为当前物业管理招投标活动所形成的信息的隐蔽性 活动的操控性 过程和结果的不 公正性提供了政府行政规章的支持 而大量不能定性为 违规操作 的物业管理招投标活 动的示范作用 又直接导致了目前物业管理市场大量的不公开 不公平 不公正现象的出 现 因此 政府建设行政主管部门应当认识 暂行办法 与 招标投标法 打架 所造 成的严重后果 并应将 暂行办法 的招投标方式纠正到 招标投标法 的统一口径上来 否则 要想 建立公开 公平 公正 有序的物业管理市场 可能永远只能是一个美好的 愿望 建设部在全国推行物业管理招投标制度的初衷是藉建立有形的物业管理市场机 制 以打破开发商 自建自管 的建管不分的 物业管理垄断 做法 从而阻断开发商以 自管 而 包藏 其房地产品质量问题的行为 真正使开发商对房地产品质量负起责任 来 然而 这一良好愿望在 暂行办法 颁布实施以来 却没有起到阻断开发商对新建住 宅项目 物业管理垄断 的作用 相反 绝大多数开发商利用 暂行办法 的制度设计缺 陷 将其物业管理的垄断性做得更加 合法 合规 接上期 2 公开招投标方式没有强制力 是造成市场公信力差的根源 中华人民共和国招标投标法 对公开招标 邀请招标定义是 公开招标 是 指招标人以招标公告的方式邀请特定的潜在投标人或者其他组织投标 邀请投标 是指 招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标 两种招标方式虽只有 公 告 投标邀请书 的微小区别 但在物业管理招投标实践中 却会带来完全不同的市场 和社会效果 前者 能在更广泛的层面体现市场的公开 公平 公正 阳光 招投标 车主难做手脚 导向市场健康有序发展 后者 具有局限性和较大的隐蔽性 实践中容 易演化为招标人 教训 和伤害投标人对 公开 公平 公正 诚信的信任 本来 建立 规章的目的就是靠政府行政管理强制力来规范市场各主体行为 对招投标方式只作 选择 性 规定 不对公开招投标方式作硬性规定 或对邀请招投标范围作限制性规定 必然造 成物业管理招投标操作过程的不可控 在市 从 暂行办法 颁布实施至 2004 年 l2 月 31 日 新建 预售 的住宅项目实行物业管理公开招投标的不足 2 个 非住宅项目和在建及己建成住宅项目实 行物业管理公开招投标的不足 5 个 打开中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网 发布于网上的物业管理招标公告也是寥寥 这很容易让人产生这样的疑问 一座城市 一个泱泱大国 每年新建的住宅项目不仅仅只有几个 几十个吧 那么 公开招投标能 够在更大范围为业主选聘更优秀的物业管理企业 这样既有利于房地产售后服务 又育利 于物业管理行业 还有利于社会进步的招投标方式 为什么却被众多开发商拒绝选择呢 道理很简单 公开招投标是在 阳光下 进行的 开发商要想实现自己的 意图 公开招 投标方式 不便操作 因此 目前全国绝大多数住宅建设项目物业管理权的确定形式都是 通过 邀请招投标 和 协议招投标 来实现的 这样 那些指望 暂行办法 颁布实施 就可以通过公开 公平的市场竞争获得管理项目的物业管理企业 这回算是自白守望了 因为目前的物业管理市场 几乎没给他们参与投标的机会和可能 即便侥幸参与 也可能 一不小心掉进欺骗 不公的陷阱 市场公信力受到严重的伤害 3 暂行办法 没有实现 建管分离 的立规主旨 长期以来 我国房地产建设和物业管理两个行业几乎均由开发商 一手遮天 地 操控着 引发和激化了许多业主与物业公司之间难以化解的矛盾 这已是不争的事实 2003 年 12 月 10 日 金陵晚报 以 开发商与物业的 父子 关系遗患无穷 为题 列举 了开发商与物业的 父子 关系具有普遍性的遗患 擅自利用物业共用部分和共用设施经 营牟利 侵害业主共同利益 不少物业公司在决定小区内事项时 根本不管业主是怎么想 的 一心维护母公司的权益 肆意侵犯业主的权益 一些物业公司保安在公司与业主发生 矛盾时 个个如狼似虎 甚至威胁业主的人生安全 物业收费不透明 收费与服务质量不 对称 收费不低 服务却严重不达标 一些开发商在销售楼盘时 故意隐瞒小区的规划 甚至擅自更改规划来欺骗业主 而物业公司往往会帮助母公司隐瞒实情 一些开发商自己 制定的 业主公约 肆意侵犯业主的权益 并且迫使业主接受 霸王合同 物业公司站在 母公司的利益上一起糊弄业主 在业主与开发商发生维权中 物业公司一般是被动接受 老子 的安排 新浪网 2004 年 10 月 27 日以 物业 父子兵 现象贻害多 为题的文章 也列举了许多论据 得出 开发商和物业管理公司 父子兵 关系 是引发和激化物业管 理公司和业主之间纠纷的深层次原因 的结论 因此 建设部在全国推行物业管理招投标制度的初衷 是藉建立有形的物业管理 市场机制 以打破开发商 自建自管 的建管不分的 物业管理垄断 做法 从而阻断开 发商以 自管 而 包藏 其房地产品质量问题的行为 真正使开发商对房地产品质量负 起责任来 然而 这一良好愿望在 暂行办法 颁布实施以来 却没有起到阻断开发商对 新建住宅项目 物业管理垄断 的作用 相反 绝大多数开发商利用 暂行办法 的制度 设计缺陷 将其物业管理的垄断性做得更加 合法 合规 这现象 可以从 2003 年 9 月 1 日至 2004 年 12 月 31 日全国新建住宅项目 特别是全国知名和地区知名的开发商开发建 设的纯商品住宅楼盘之前期物业管理权几乎毫无例外地归属于其旗下的物业管理公司得以 印证 4 评标方式规定过于宽泛 不能择优企业 长期以来 政府制定法规的指导观念是 宜粗不宜细 制定规章时往往比较 原则 然而现实中 规章过于粗线条 容易导致理解和执行上的随意性 物业管理招投 标 是由物业管理专家和招标人比较 评判投标企业管理服务能力 选择优秀的中标人的 活动 在一定程度上 评标方式和评标过程决定了评标质量和选聘企业的质量 通常 决 定物业管理企业能否胜任物业管理服务工作 可以从企业日常物业管理服务实绩考察 企 业信誉调查评审 物业管理项目的服务策划评审 投标文件评审 和投标人选派的项目负 责人综合能力评估 项目负责人现场答辩考核评审 三个大的方面综合把握和评判 而且 因为物业管理专业的综合性和企业能力弱显性特点 使得物业管理企业的比较和优选有较 大困难 在物业管理市场发育的初级阶段 不将评标的方式 过程 方法加以强制和细化 规定 招投标行为人很容易使招标 投标过程 走样 稍有物业管理经历的人都知道一个浅显的道理 物业管理不单是凭嘴 不只是 听你说得怎么好 更重要的是要看你干得怎样 企业的服务能力依赖于其持续 稳定的运 营及组织程度 且能够毫不遮掩地在其物业现场运行过程一目了然 是最真实 最做不了 假的企业市场表现 所以 理所当然是评估企业管理服务能力的首选内容 当然也应当是 招标强制性评审的必须要求和方式 遗憾的是quot 暂行办法quot 对投标企业 实际管理服务能力的评审却只字未提 这在客观上误导了物业管理市场 物业管理企业的 关注焦点 现实中 绝大多数招标人有意 或忽视对投标企业实际运作进行信誉调查评审 仅凭投标文件评审quot 选聘quot 中标企业 其选聘质量是可想而知的了 1 很 多企业忙着quot 镀金quot 忙着企业quot 表面光quot 什么 quot 全省第一家三贯标认证企业quot 什么quot 全国率先导入 CIS 企 业quot UH 当你深入quot 三贯标认证quot 企业 你可以看到管理层为 监审quot 过关quot 忙得一周补了一年的记录 决策层忙着讨教quot 过关 quot 秘诀抓耳挠腮 你到quot CIS 企业quot 可以看到办公室电话响了 半天管理人员谈笑风生没人理会 业主来到办公室照样没人招呼 物业管理投标文件 投标书 是企业针对物业管理项目特点 服务需求 运用企 业管理经验 管理知识 管理资源进行有针对性的quot 服务产品quot 设计的 过程 是日后企业管理服务提供的quot 作业手册quot 也是前期物业服务合 同的附件和要约 quot 暂行办法quot 对物业管理投标文件的评审进行了一般 性的规定和要求 对现场答辩评审仅在第三十二条做了简单提及 这样的立规导向 使企 业聚焦于投标书quot 表面光quot 的quot 用心quot 上 促成了当前 物业管理投标书中quot 假大空quot quot 抄袭quot quot 弄虚作假quot quot 攀装裱quot quot 放之四海而皆准 quot 之风的盛行 不少投标企业精美的投标书里面是东拼西凑的quot 大 杂始quot 不能说对物业管理项目有所认识和策划 对未来管理服务有所指导 就 连起码的字句都读不通 要不就是乱吹一通 要不他可以一周投儿个标 这样的东西 居然也有投标企业作为quot 投标顾问quot 的生财之道用来quot 顾问 quot 其他企业投标 至于对物业管理项目负责人的考核 凡从事过物业管理工作的人都知道 在优秀 企业背景和优秀的投标策划的前提下 物业管理项目能否有效实施和实现投标策划 并实 现企业管理服务承诺目标 很大程度上取决于项目负责人的执行能力 因此 不对物业管 理项目负责人能力进行综合评估和比较 就像战场随便任命一个前线指挥官指挥打仗一样 可笑 5 制度缺陷失去了是非判断力 quot 违规招投标quot 词意应当是 quot 违反招标投标规章 所 进行的招标投标活动及其结果quot 这里 判定物业管理招投标是否quot 违 规quot 的落脚点 是判断招标投标活动是否遵循了quot 暂行办法quot 遵循了 合规