旧城改造容积率调整的可研报告

内江市内江市 xxxx 区区 xxxx 镇旧城改造项目镇旧城改造项目 001001 号地块 号地块 用地规划指标调整用地规划指标调整 论论 证证 报报 告告 2015 年 5 月 目录目录 第一章 项目解读 1 1 1 项目背景 1 1 2 项目区位 1 1 3 项目概况 2 第二章 项目容积率调整的必要性 4 2 1 有利于响应国家政策 促进节约集约用地 4 2 2 有利于提高土地利用效益 增加税务收入 4 2 3 有利于加快工程进度 实现社会和开发商的共赢 4 第三章 项目容积率调整方案及可行性分析 5 3 1 项目方案调整 5 3 2 调整可行性分析 7 第四章 结论 9 附图及附件 0 一一 项目项目解读解读 1 项目背景 项目背景 随着城镇化的实施与深化 各级政府高度重视乡镇发展与建设 尤其 在完善配套设施 提升居住环境 从塑城镇面貌等方面提出更高要求 xx 镇人民政府为了改善居民生活环境 提高生活质量 满足人民物质 需求 全面提升本镇形象 决定对本镇综合农贸市场进行升级改造 本该 综合农贸市场建成后将是本镇面积最大 人口最集中 农副产品等交易量 最大的农贸市场 为当地农副产品的输出 流通提供重要的集散场所 是 提高农民收益的直接措施 是建设新型城镇奔小康实现幸福内江 宜居内 江的必由之路 2 上层次规划概况 上层次规划概况 2 1 xx 区 xx 镇城市总体规划 2013 2020 2 2 原控规地块划分及控制指标 根据 2007 年由上海交通大学建筑设计研究院编制完成 并经批复后已 实施的 XX 县 XX 镇中心北片区控制性详细规划 D1 地块分为 D1 01 D1 02 两个地块 1 二二 现状分析现状分析 1 区位条件分析 区位条件分析 1 地理区位 地理区位 xx 镇位于内江市 xx 区东北部 居东经 104 45 49 104 53 08 北纬 30 03 17 30 13 31 之间 平均海拔 445 米 其东 南 北面分别与 xx 区的 丹山镇 东峰镇 清水乡 宝台镇 保和镇接壤 东 北部与乐至县的中天镇毗邻 2 交通条件 交通条件 地块对外交通比较便利 主要与三条规划道路相连 东至丹山镇 南 接东凤镇 通至龙潭 西邻保和 遂资眉高速 北至乐至县 目前随着遂 资眉高速公路建成并通车以及成资潼广高速公路的规划建设 xx 镇即将迎 来跨越式发展机遇期 场地四周交通便利 利于经济发展 便于商业往来 3 周边环境及基础设施配套 周边环境及基础设施配套 该项目位于四川省内江市 xx 区 xx 镇中心地带 场地成不规整形状 基地南部有麻柳河流过 北部矗立一座信号塔 场地总体地势起伏较大 由北向南地势逐渐降低 基地现状建筑大多数都很老旧 主要为多低层砖 混 砖木住宅 内部交通组织不合理 还停留在乡村的风貌状态 2 4 项目概况项目概况 该房地产开发有限公司于 2012 年 11 月通过参加竞拍摘得 YD 11 11 002 地块 xx 区本镇综合农贸市场 的土地使用权 该项目占地共计 4880 29 约 7 3 亩 规划用地为商业金融用地 1 容积率 1 8 建筑 限高 22m 建筑密度 40 批发零售用地出让年限为 40 年 其他普通 商品住房出让年限为 70 年 针对上述条件 我院提出规划设计方案如下 本镇综合农贸市场升级改造总平面布局图 主要技术经济指标 序号项目数值 1 总用地面积 4880 29 净用地面积 4880 29 建筑占地面积 1394 15 绿化面积 488 2 其中 道路及其它用地面积 2998 14 3 总建筑面积 8833 41 4 建筑密度 28 57 5 绿地率 10 00 6 容积率 1 8 在区国土局 住建局 房屋征收局等部门和本镇党政的大力支持下 工程进展顺利 但在 xx 区国土局与该房地产开发有限公司办理现场土地 交接手续时 发现土地现状与拍卖文本和拍卖宗地图局部不符 给该房地 产开发有限公司造成了较大的经济损失影响施工的进度 2013 年 8 月该房地产开发有限公司向内江市 xx 区政府提出规划项目 设计条件调整申请 请求 xx 区政府将容积率由 1 8 调整到 2 5 3 二二 规划调整调整的必要性规划调整调整的必要性 1 有利于响应国家政策 促进节约集约用地有利于响应国家政策 促进节约集约用地 响应 国务院关于促进节约集约用地的通知 国发 2008 3 号 的文 件精神 利用现有建设用地 大力提高建设用地利用效率符合我国国情的 土地利用需要 也是全面贯彻落实科学发展观的具体要求 2 有利于提高土地利用效益 增加税务收入有利于提高土地利用效益 增加税务收入 该宗用地位于本场镇中心位置 区位 交通和基础设施条件良好 对于之前规划确定的 1 8 的容积率显得偏低 适当提高规划地块的建筑密 度和容积率既可增加政府的土地收益 有利于提高土地的综合利用效益 提升土地的商业价值 又符合城镇商业金融用地高建筑密度高容积率的特 点 同时 由于开发强度的提高 工程量亦有所增加 相应地可以提高销 售税务收入 3 有利于改善有利于改善 xx 镇城区居住环境 促进城镇建设镇城区居住环境 促进城镇建设 XX 镇 中心北片区 地处 XX 镇核心部位 区内部分地块如七里泷大街 以东至 XX 间已经开发建设 居住用地占大部分 居住建筑布局紊乱无章 建筑质量参差不齐 环境质量一般 近年来 XX 镇加强区域内的居住 生活 休闲环境的改善与建设 区域各环境相对提升 随着 XX 县 XX 镇 中心北片区控制性详细规划 的实施 规划调整的 D1 主要为商业居住用地 控制好地块指标 合 境相对提升 随着 XX 县 XX 镇中心北片区控制性 详细规划 的实施 规划调整的 D1 主要为商业居住用地 控制好地块指 4 标 合理布局 提升镇区居住环境 提高居民生活质量 本地块的开发建设 有利于完善镇区居住生活环境 加快促进镇中心区建 设发展 4 有利于加快工程进度 实现经济 社会的共赢有利于加快工程进度 实现经济 社会的共赢 由于该地块内部分房屋没有拆净 违章建筑占用地块内部分用地 导 致该公司无法按照原规划完成施工 直接影响 3 号楼赔偿房和综合农贸市 场的修建 详总平面 拆迁户不能及时返迁 上百户个体经营者将继续以街代市 群众意见 很大 维稳工作突出 这严重影响本镇的整体形象 并且给人民群众生产 生活带来不便 同时 由于工程无法按期完工 也给开发商带来了严重的 经济损失 所以尽快完成原规划的调整十分必要 这有利于加快工程进度 实现社会和经济的共赢 三三 规划原则规划原则 1 以人为本原则 立足以人为本的原则 完善地块配套设施建设 优化环境 满足人们 的实际需求 2 整体和谐性原则 满足城镇整体和谐发展的要求 规划地块布局上力求合理 地块整体 的建筑风格 造型 体量 高度及后退界线等应与周边地块和空间环境相 协调 调整后的地块控规不得影响城市交通 环保 卫生 消防和人防安全 5 不得对周边地块建 与周边地块和空间环境相协调 调整后的地块控规不 得影响城市交通 环保 卫生 消防和人防安全 不得对周边地块建筑的 日照产生不利影响 3 经济效益 社会效益 环境效益三统一原则 规划地块应充分研究土地的经济利用和开发价值 集约高效利用土地 资源 保证城市建设用地经济性的同时 也能 规划地块应充分研究土地的 经济利用和开发价值 集约高效利用土地资源 保证城市建设用地经济性 的同时 也能促进城镇发展 优化城镇环境 做到经济效益 社会效益 环境效益三效统一 4 可操作性原则 根据规划地块现状及周边建设的实际情况 立足城市建设和规划管理的现 实要求 综合考虑城镇整体发展 提出合理的规划控制指标 确保用地开 发的顺利进行 6 四四 规划依据规划依据 1 中华人民共和国城乡规划法 2 中华人民共和国土地管理法 3 城市用地分类与规划建设用地标准 GB50137 2011 4 杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则 试行 5 杭州市建设项目日照分析技术管理规则 试行 6 xx 区 xx 镇总体规划 2013 2020 年 7 xx 区 xx 镇中心城区控制性详细规划 8 其他有关城市规划的标准 规范 及相关的法律 法规 法定性文件和技术 规范 五五 规划测算方案及可行性分析规划测算方案及可行性分析 1 规划规划思路思路 规划将原来 D1 地块重新划分为 D1 01 D1 02 D1 03 地块 D1 01 地块内现已基本建设完成 根据原控规用地性质为 C R 商住混 合用地 规划调整后根据新规范 用地性质调整为 R2 B1 商住混合用 地 R2 为二类居住用地 B1 为商业设施用地 D1 02 地块原控规规划用地性质为 R2 居民住宅用地 规划调整后 根据新规范 用地性质调整为 R2 二类居住用 D1 02 地块原控规规划用地 7 性质为 R2 居民住宅用地 规划调整后根据新规范 用地性质调整为 R2 二类居住用地 D1 03 地块是原控规 D1 01 D1 02 地块重新划分后 生成的地块 规划地块用地性质为 R2 B1 商住混合用地 R2 为二类居 住用地 B1 为商业设施用地 作为新划分用地 要合理确定其用地控制 指标 处理好地块建筑与周边环境的关系 充分挖掘地块的开发潜力 合理 利用土地资源 2 规划方案 项目方案调整前后规划指标的对比表 项目调整前调整后有无变化 总用地面积 4880 29 4880 29 无 净用地面积 4880 29 4880 29 无 建筑占地面积 1394 15 2963 75 增加 总建筑面积 8833 41 11714 9 增加 绿地面积 488 488 无 建筑密度 28 57 60 73 增加 绿地率 10 0 10 0 无 容积率 1 82 4 增加 3 规划调整前后对比 规划调整前后对比 一 二层为管理用 房 8 本次项目规划调整申请提出来后 得到了区政府的支持 允许本项目 规划容积率作可行性研究 并形成正式的论述报告 依法定程序送审 基于项目所处地区控规控制条件与方案调整设计 我们提出将项目地 块容积率由 1 8 提升至 2 5 3 2 方案调整可行性分析方案调整可行性分析 1 上位规划 上位规划 容积率控制分析容积率控制分析 根据 内江市 xx 区本镇总体规划 确定 项目地块属于商业金融用 地 地块容积率控制在 2 0 3 0 范围以内 按照 建设用地容积率管理办 法 建规 2012 22 号文件第九条以及 城市 镇控制性详细规划编制审批 办法 ZBBZH ZJ 7 2010 文件第 20 条规定 项目地块拟调整的容积率符合 划拨或出让地块控制性详细规划要求 可将容积率调整至 2 5 2 市政基础设施综合承载力分析 市政基础设施综合承载力分析 经过方案调整前后比对分析 可以看到 方案调整容积率后 各项规 划技术指标也有相应变化 建筑密度和建筑总面积有所增加 居住户数增 地块编码地块编码 用地性质用地性质 地块面积 地块面积 建筑面积 建筑面积 容积率容积率 建筑密度建筑密度 绿地率 绿地率 建筑限高建筑限高 AB290714 商业金融用地 C2 48970 63661 1 325 40 50 备注 容积率为上限 建筑密度为上限 绿地率为下限 9 加 10 户 但相对于整个规划方案 增加的居住户数对市政基础设施影响 不大 市场配套设施能够满足今后居民日常生产生活的需要 3 其他条件分析其他条件分析 提高开发强度 不会对其周边地块带来诸如日照 通风要素的干扰 也无地质灾害等其他建设性干扰和破坏因素 1 功能分析 D1 01 D1 03 地块均为商住混合用地 以居住用地为主 其中沿街 建筑地上 2 层均为商铺 D1 2 地块为二类居住用地 合理布置居住建筑 三块用地的功能均符合 XX 镇城镇发展建设需求 用地的功能均符合 XX 镇 城镇发展建设需求 2 建筑高度 本测算方案主要为 D1 03 地块方案 沿街 2 层商铺层高 4 2 米 住宅 层高 2 9 米 出屋面楼梯间 3 0 商铺层高 4 2 米 住宅层高 2 9 米 出屋面 楼梯间 3 0 米 室外台阶 0 6 米计算 11 层建筑总高度 38 1 米 3 日照分析 建筑间距必须符合消防 卫生 环保 工程管线 园林文物 建筑保护 和城市景观方面的要求外 线 园林文物 建筑保护和城市景观方面的要 求外严格按照 杭州市城市规划管理技术规定 试行 中的有关规定控制 并保证受遮挡的居住建筑大寒日有效日照时间不小于 3 小时 中小城市 日有效日照时间不小于 3 小时 中小城市 4 交通组织分析 出入口设置 本测算方案 D1 03 地块主入口设置在盛家路 出入口为 10 双向通行 宽度为 7 9 米不等 机动车出入口个数 开口宽度和位置均满 足省标要求 交通组织 D1 03 地块出入口按全方向通行考虑 车行入口处右转即 设置地块车库入口 最大限度的做到人车分流的效果 考虑到对小高层建 筑的消费要求 沿小高层建筑周边设置环形消防车道 地块机动车交通组 织设计以区域机动车交通组织设计 考虑到对小高层建筑的消费要求 沿 小高层建筑周边设置环形消防车道 地块机动车交通组织设计以区域机动 车交通组织设计方案为基础 结婚场地内部布置以及场地与外部道路网连 接 最大的优化场地内部机动车交通流的目的 停车位置 根据 杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细 则 试行 按本测算方案 D1 03 地块 住宅共 340 户 按小城市 140 平 方米以下户型 户均 1 0 个停车位计算 需要配置 340 个停车位 商业建筑 面积按每百平方米建筑面积 0 5 个 户 按小城市 140 平方米以下户型 户均 1 0 个停车位计算 需要配置 340 个停车位 商业建筑面积按每百平 方米建筑面积 0 5 个计算 需要配置 44 个停车位 本测算方案共设置停 车位 390 个 以地下停车为主 符合市标要求 5 建筑后退 沿城市道路两侧新建的建筑物 后退规划红线的距离 应按道路的性 质 道路宽度 交叉口视线以及建筑物的高度等条件留出必要的后退间距 按照 杭州市城市规划管理技术规定 试行 中 新建建