对司法拍卖流拍现象的几点思考

对司法拍卖流拍现象的几点思考对司法拍卖流拍现象的几点思考 对被执行人的特定财产或财产权利进行处置 常有的 三步曲 先是实施查封 扣押或冻结措施 剥夺被执行人对财产的处分权 继而对外委托评估 拍卖 最后将 变现的款项分配给申请执行人 1 其中 司法拍卖是法律规定的一项重要执行措施 当前 随着社会经济的快速发展 产生了大量经济纠纷 越来越多的债权人通过 向法院申请执行来实现债权 诉讼案件的数量不断增加 加大了法院工作的压力 然 而 在司法拍卖程序中却频现流拍现象 影响了债权的实现 本文试就本院近两年委 托拍卖后流拍率较高的现象作一分析 查找原因 讨论对策 一 委托拍卖案件情况一 委托拍卖案件情况 椒江法院 2010 年度共接收拍卖案件 92 件 其中 4 是启动拍卖程序后撤回拍卖 流拍率是 13 6 2011 年 1 月至 9 月底接收拍卖案件 48 件 6 是启动拍卖程序后撤 回拍卖 流拍率是 23 1 较 2010 年度提高了 9 5 具体见表一 表一 2010 年至 2011 年 9 月拍卖情况表 年份 案件 数 成交 成交 率 流拍 流拍 率 暂 缓 和解 撤销 未结 2010 年92 件 70 件 86 4 11 件 13 6 7 件4 件0 件 2011 年 1 月至 9 月 48 件 30 件 76 9 9 件23 1 1 件3 件 5 件 1 件处于一次拍卖中 4 件处于 二次拍卖中 从法院接收委托拍卖案件情况看 被拍卖物品主要集中在房产 车辆这两类上 也有其他标的物如厂房 设备等 2010 年至 2011 年 9 月底 房产和车辆的拍卖情况 见表二 表二 2010 年与 2011 年 1 月至 9 月底房产和车辆拍卖情况表 2010 年度 委托拍卖房产的案件 38 件 成交 26 件 成交率达到 68 4 委托 拍卖车辆的案件 38 件 成交 31 件 成交率达到 81 6 其中 房产拍卖并无流拍案 件 车辆流拍率为 18 4 2011 年 1 月至 9 月 委托拍卖房产的案件 21 件 成交 10 件 成交率只有 47 6 其中流拍的 5 个案件 1 件经过三次拍卖后流拍 4 件第一次拍卖流拍 委托 拍卖汽车的案件 20 件 成交 15 件 成交率 75 上述流拍现象的发生 影响着案件的执行效率 加大了法院的执法成本 同时延 迟了申请执行人权益的实现 因此 司法实践中出现的流拍现象值得加以重视 二 影响拍卖成交率的因素分析二 影响拍卖成交率的因素分析 一 受经济波动和市场调控影响 1 近两年 世界范围内的经济衰退和国家对房地产市场的调控 使得房地产价 格波动较大 市场信心不足导致很多住房及商用房流拍率较高 政府的调控政策 一 方面遏制了投资投机的炒房需求 防止房价的过快增长 有利于保障本地居民的住房 需求 另一方面 使房地产市场急剧降温 成交量急剧下降 政府对楼市的调控政策 是否会进行调整 甚不明朗 因此 不少人还处于观望状态 期待房价松动 等楼市 行情较稳定时再入手 2 各大银行上调首套房贷利率 增加竞买人购买难度 法院拍卖均要求买受人 在规定时间内缴付拍卖成交款 否则将视为违约 并没收保证金 然而 中央银行严 格控制贷款规模 各大银行也上调首套房贷利率 竞买人在短期内筹集资金的难度加 大 这一情况使大多数人望而却步 二 标的物存在瑕疵 1 标的物情况复杂 有些标的物属集体土地 拍卖时常会受到村民阻挠且交付困难 国有划拨土地交 付时需补交高额土地出让金 买受人因利益无法得到保障而不敢参与竞买 2 部分标的物价值低 实用性差 法院查封的财产诸如房产 汽车之类的标的成交几率还较大 而一些旧设备 旧 家具等 经过两次降价拍卖 仍无人报名参加 3 标的物存在长期承租协议 拍卖标的物存在长期租赁 有的还是恶意低价租赁 租金明显低于市场价格 由 于 买卖不破租赁 买受人的买卖交易行为不能抵抗租赁行为 买受人需要承受巨 大损失 从而不愿意参与竞买 三 评估报告不合理 1 评估价格过高 超过竞买人预期 1 评估方法存在缺陷 有些评估机构在评估时不考虑物品的使用时间 新旧 程度 过户所需缴纳的税费等因素 评估价格不能反映该标的物的市场价值 甚至还 远远高出市场价格 使得有些标的物经过数次降价拍卖仍无人问津 2 受利益驱动影响 依照现行评估行业的收费标准 评估费用是以评估价格 为寄出按比例收取 因此 一些评估机构受到利益驱动 评估标的物价值就高不就低 造成后续的拍卖须经多次才能变现 甚至不能成功拍卖 这不但增加了当事人的经济 负担 还延长了拍卖流程 影响变现 进而影响了案件的执结率 2 标的物信息不完整 评估报告对拍卖标的物的成新率 租赁使用 欠缴费用 等情况没有完整表述 比如车辆的停车费用 房屋欠缴的物业费和水电费等情况 没 有在报告中陈述 使得竞买人在参加拍卖时不清楚标的物情况 不敢冒然举牌应价 3 评估报告存在滞后性 受市场行情影响 标的物价值有较大浮动 从查封扣押 委托评估再到移送拍卖 有一定的时间差 有些设备从评估到拍卖的过程中就在不断贬值 等到拍卖时评估报 告所反映的价格与市场价已相差甚远 四 执行局撤拍 或在撤拍后不再委托 委托拍卖的发起 撤回均由执行局掌握 拍卖过程中执行局有时会继续利用委托 拍卖期间开展执行工作 利用拍卖程序向被申请执行人施加压力 要求其自觉履行还 款义务 一旦达成协议就会直接撤回拍卖 或在标的物流拍后组织双方当事人协商 达成和解协议后便不再委托 如执行局委托对椒江区一套房产进行拍卖 经过 2 次流 拍后 在已经移送第三次拍卖的情况下 被申请执行人履行了法定义务 执行局撤回 了拍卖委托 五 存在恶意竞买人 法院对外委托拍卖案件 不动产标的最多可拍卖三次 动产标的可拍卖两次 这 就给熟悉规则而又想在拍卖中获利的人以可乘之机 这类人不想参与第一次拍卖 等 到第二次 第三次拍卖标的物起拍价下调后才参与拍卖 更恶劣的是有些还在拍卖会 中影响 阻挠其他竞买人 不许其参与竞价 恶意制造流拍 最后以低价买进再以高 价卖出获取差价利润 三 对外委托拍卖工作的探索与建议三 对外委托拍卖工作的探索与建议 1 1 对真实性存在疑虑的租赁协议进行审查 对真实性存在疑虑的租赁协议进行审查 2 2 对已经存在的租赁协议需要核实 查明租赁期限及租金收取情况 告知承租人应 当将租金交至法院 防止因恶意的租赁协议导致标的流拍 2 2 针对不同标的 能动调整拍卖起拍价幅度 针对不同标的 能动调整拍卖起拍价幅度 对一些竞买人多 变现比较容易的标的如房产 车辆 可将起拍价定的稍低 使 得更多人报名参加竞买 让标的物拍出较高的价格 对竞买人少 变现困难的标的如 废旧设备 办公用品等 不少竞买人对标的物价值心理预期不高 不太愿意加价 则 要减少降价力度 防止出现多次举牌加价后仍然流拍的现象 避免损害当事人的利益 在实践中 我们也发现 能动调整起拍价 标的往往能拍卖出较高价格 3 3 提高评估报告价值 做到详实 准确 提高评估报告价值 做到详实 准确 1 提高评估报告质量 严把质量关 评估机构要做好优质服务 深入全面了解标的物 查清房产项目是否拖欠土地出 让金 是否存在拖欠物业费 水电费 停车费等情况 对一些特殊标的物评估时 如 在当前房地产调控政策下 房产过户所涉及的税费税种 税率等数额情况 在评估报 告中详细说明 做到报告内容详实 依据充分 真实可信 2 统一收费标准 严把收费关 在司法拍卖实践中 对评估费用是以评估价还是成交价为基础计算并没有明确规 定 为了防止评估机构可以抬高或降低评估价 可以采取评估价和成交价 就低不就 高 的原则 将评估费用与拍卖成交价挂钩 可以最大限度地保护财产所有人的合法 权益 避免评估机构冒估高估 获取不正当利益 同时 根据拍卖标的是否成交 决 定评估收费多少 促使评估更加客观和准确 4 4 把握好对外委托拍卖的各个环节 加强自身的管理机制 把握好对外委托拍卖的各个环节 加强自身的管理机制 在拍卖过程中 应当要注意 1 标的物是否存在瑕疵 2 公告的时间 地点 内容是否合法 3 竞买人是否按时交纳保证金 4 竞买人身份是否合法 代理人是否有代理权 5 检查拍卖成交确认书 拍卖成交款到位情况 5 5 加强拍卖现场监管 解除竞买人担忧情绪 加强拍卖现场监管 解除竞买人担忧情绪 严格把好监督环节 防范无关人员进入拍卖现场 扰乱会场秩序 对妨害司法拍 卖的行为 加以严厉打击 要不断完善监管制度 使恶意竞买