房地产估价报告1

本本报报告告纯纯属虚构属虚构 南昌市南昌市绿绿水湖新区水湖新区红红谷大道谷大道 号号 房地产抵押价值估价报告房地产抵押价值估价报告 估字 估字 2011 第 第 号号 项项目名称 目名称 南昌市绿水湖新区红谷大道 号写字楼 委委 托托 方方 刘方涛 估估 价价 方 方 江西兴业土地房地产评估咨询有限公司 估价人估价人员员 匡建国 李洪涛 刘巧蓉 估价作估价作业业日期 日期 2011 年 4 月 3 日至 2011 年 4 月 5 日 写字楼抵押价格房地产估价报告 目录 江西洪涛土地房地产评估咨询有限公司 目目 录录 致委托方函 1 估价师声明 2 3 估价的假设和限制条件 4 估价结果报告 5 8 估价技术报告 9 12 附件 1 房屋所有权证复印件 2 国有土地使用证复印件 3 房地产现状照片复印件 4 评估机构营业执照复印件 5 评估机构资质证书复印件 6 估价人员资格证书复印 写字楼抵押价格房地产估价报告 致委托方函 江西兴业土地房地产评估咨询有限公司 0 致致 委委 托托 方方 函函 刘方涛 受您委托 本公司对坐落于南昌市绿水湖新区红谷大道 号 钢 混结构 建筑面积 52000 商业写字楼 房地产进行了估价 根据国 家及政府有关部门颁布的法规和政策文件及您所提供的有关资料 并 根据 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价 值 的估价目的 按照估价程序 遵循 独立 客观 公正 合法 谨慎 的原则 估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照估价工作程序 运 用科学的估价方法 仔细考察估价对象的建筑特征及使用和维护情况 通过全面与细致的测算 并结合估价经验和对影响物业价值的因素分 析 确定估价对象在 2004 年 05 月 15 日的房地产市场价值为人民币 882 30 万元整万元整 大写 人民币 捌仟捌佰捌仟捌佰贰贰什壹点什壹点叁叁零万元零万元 单 价为 1696 40 元 大写 人民币 壹仟玖什陆点肆元壹仟玖什陆点肆元 法定代表人 江西兴业土地房地产评估咨询有限公司 二零一一年四月五日 写字楼抵押价格房地产估价报告 估价师声明 江西兴业土地房地产评估咨询有限公司 1 估估 价价 师师 声声 明明 我们郑重声明 1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的 2 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分 析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限 制 3 我们与估价报告中的估价对象没有利害关系 也与当事人没 有利害关系和偏见 4 我们依照中华人民共和国标准 房地产估价规范 进行分析 形成意见和结论并撰写本估价报告 5 我们已对本评估报告中的估价对象进行了实地勘察 并对勘 察的客观性 真实性 公正性承担责任 但我们对估价对象的现场勘 察仅限于其外观和使用状况 对被遮盖 未暴露及难以接触到的部分 依据委托方提供的资料进行评估 除非另有协议 我们不承担对估价 对象建筑结构质量进行调查的责任 勘察人 匡建国 李洪涛 6 本报告测算的是估价对象现状下的房地产价值 并没有考虑 因城市规划调整 抵押 未来市场变化风险 短期强制处分 担保 租 赁 债务及其他权利对估价对象价值的影响 因此 建议本报告的抵 押权人在办理抵押报告时应慎重全面考虑抵押物的可价值参考金额 7 未经我公司允许 本估价报告全部或部分内容不得发表于任 何公开媒体上 报告解释权为评估机构所有 写字楼抵押价格房地产估价报告 估价师声明 江西兴业土地房地产评估咨询有限公司 2 8 委托方要遵循报告使用原则 如因误用报告造成损失或给第 三人带来损失 本公司不承担任何责任 注册房地产估价师签字 注册房地产估价师签字 二零一一年四月五日 写字楼购买价格房地产估价报告 估价的假设和限制条件 江西兴业土地房地产评估咨询有限公司 3 估价的假估价的假设设和限制条件和限制条件 1 本报告的估价结果仅为委托方向银行申请价值参考提供价值 参考 不作其他用途 因误用报告给任何一方造成损失 本估价方不 负任何责任 2 本次估价所依据的有关房地产权属 土地使用权面积及建筑 面积资料由委托方提供 委托方对其所提供资料的真实性负责 由于 委托方提供的资料不实造成的失误 受托方不承担责任 3 我方仅对房屋进行了一般性的外部查勘 并未接受进行结构 测试的要求 因此 不能确定其有无内部缺损 4 本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交 易的市场价格 是以市场上存在着自愿购买者为假设前提 估价对象 具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内 交易时 由交易双方依据本结果协商确定 5 本报告测算的是估价对象现状下的房地产价值 并没有考虑 因抵押 担保 租赁 债务及其他权利对估价对象价值的影响 亦未考 虑国家经济政策发生变化或其他不可抗力时对物业价值的影响 6 本评估结果自评估报告完成之日起一年内有效 若在此其间 内由于国家政策 经济环境及物业本身的物理状况等因素发生重大变 动 且这些变动会对评估结果产生重大影响 或需处分估价对象时 须委托本估价公司重新评估 写字楼抵押价格房地产估价报告 估价技术报告 江西兴业土地房地产评估咨询有限公司 4 估价估价结结果果报报告告 一 委托方一 委托方 刘方涛 身份证 住 址 南昌市迎宾北大道气象路 58 号 联系电话 二 估价机构二 估价机构 江西兴业土地房地产评估咨询有限公司 资质证书 赣建房评字 号 法定代表人 周丽红 联系电话 地址 南昌市正荣太湖之都 三 估价三 估价对对象象 一 估价对象登记状况 见表 1 1 估价估价对对象状况象状况 表 1 1 权属人李洪涛 房地产座落绿水湖新区红谷大道 号 土地使用权属类型出让房屋所有权性质私产 土地用途商业房屋用途 营业 土地使用权总面积 12000 坐落位置绿水湖新区红谷大道 号 土地状况 土地等级贰级 建筑结构钢混 层数22 房屋状况 建筑面积 52000 二 估价对象权利状况 1 估价对象为私产 土地使用权类型为出让 用途为营业 2 估价对象的产权人即委托方刘方涛 无其他产权共有人 本次 写字楼抵押价格房地产估价报告 估价技术报告 江西兴业土地房地产评估咨询有限公司 5 评估为其价值参考服务 三 估价对象状况 1 区域因素分析 估价对象坐落于南昌市绿水湖新区红谷大道 号 位于红谷大道以北 踞南昌中央商务区 距赣江仅咫尺之遥 与泰耐克金融中心相望 该区域内路网密度较大 附近有 17 路 229 路 229 路 204 路 228 路等多路公交车停靠春晖路口 写字楼大门距 公交站点仅为几百步路 交通便捷 附近有育新中小学 南昌二中 南 昌五中 红谷一中 师大附中新校区 沙井集贸市场 洪客隆超市等 人流量大 商服繁华度较高 银行 超市 学校等各种市政基础与生活 配套服务设施齐全 2 实物状况因素分析 估价对象为钢混结构 建筑面积为 52000 经过较好装修 使用情况较好 现出租经营 四 估价目的四 估价目的 确定估价对象于估价时点的房地产抵押参考价值 为确定房地产 抵押价值参考额度提供参考依据 五 估价五 估价时时点点 2004 年 05 月 15 日 六 价六 价值值定定义义 房地产参考价值为参考房地产在估价时点的市场价值 等于假定 未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法 定优先受偿款 七 估价依据七 估价依据 一 本次估价所依据的有关法律 法规和政策文件 1 中华人民共和国担保法 2 中华人民共和国土地管理法 写字楼抵押价格房地产估价报告 估价技术报告 江西兴业土地房地产评估咨询有限公司 6 3 中华人民共和国城市房地产管理法 4 国土资源部 土地估价规程 5 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 6 城市房地产参考管理办法 房地产参考估价指导意见 二 本次估价采用的技术规程 中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 GB T50291 1999 三 委托方提供的有关资料 1 国有土地使用证 2 房屋所有权证 四 估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察 调查所获取的 资料等 五 估价业务约定书 八 估价原八 估价原则则 本评估报告在遵循公正 公平 公开 客观 科学原则的前提下 具体依据如下原则 一 合法原则 遵循合法原则 应以估价对象的合法使用 合法 处分为前提估价 二 最高最佳使用原则 遵循最高最佳使用原则 应以估价对象 的最高最佳使用为前提估价 三 替代原则 遵循替代原则 要求估价结果不得明显偏离类似 房地产在同等条件下的正常价格 四 估价时点原则 遵循估价时点原则 要求估价结果应是估价 时点的客观合理价格或价值 五 谨慎原则 谨慎原则要求在面临不确定因素的情况下作出判 断时 应当保持必要的谨慎 充分估计到各种风险和损失 不高估市 写字楼抵押价格房地产估价报告 估价技术报告 江西兴业土地房地产评估咨询有限公司 7 场价值 不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款额 九 估价方法九 估价方法 由于估价对象用于商业 属收益性很明显的房地产 收益较为稳 定 估价人员在对邻近地段类似房地产的收益状况进行调查之后 根 据该估价对象的特点及本身的实际情况 最后用收益法对房地产价格 进行评估 十 估价十 估价结结果果 根据委托方所提供的资料和估价目的 参照国家有关政策 法 规 遵循估价原则 按照估价程序 选用科学合理的估价方法 对估价 对象的位置 环境 用途 现状及装修等影响其价格的因素进行分析 结合市场调查及估价人员的经验 确定估价对象在 2004 年 05 月 15 日的房地产市场价值为人民币 8821 30 万元整万元整 大写 人民币 捌仟捌仟 捌佰捌佰贰贰什壹点什壹点叁叁零万元零万元 单价 1696 40 元元 平方米 平方米 十一 估价人十一 估价人员员 签字 盖章 十二 估价作十二 估价作业业日期日期 2011 年 4 月 3 日至 2011 年 4 月 5 日 十三 估价十三 估价报报告告应应用的有效期 用的有效期 本估价结果自估价报告完成日期起一年内有效 即 2011 年 4 月 5 日至 2012 年 4 月 5 日 写字楼抵押价格房地产估价报告 估价技术报告 江西兴业土地房地产评估咨询有限公司 8 估价技估价技术报术报告告 一 个一 个别别因素因素 估价对象是 1999 年 5 月 15 日建成的商业写字楼 土地使用年 限为 50 年 该写字楼为 22 层的高层建筑物 地下 2 层 层高 3 6 米 建筑结构为钢筋混凝土结构 总建筑面积 52000 净使用面积 31200 整体外观平整 墙体无明显破损 整栋采用铝合金玻璃 通 风采光良好 地面为 80 80 花岗岩地砖 石膏板吊顶 该楼有 5 个梯 位 其中 3 台电梯 梯间地面为水磨石地砖 地下停车位 339 个 楼梯 外墙为瓷砖 周边位于繁华商业区 二 区域因素分析二 区域因素分析 估价对象坐落于南昌市绿水湖新区红谷大道 号 位于红谷大 道以北 踞南昌中央商务区 距赣江仅咫尺之遥 与泰耐克金融中 心相望 该区域内路网密度较大 附近有 17 路 229 路 229 路 204 路 228 路等多路公交车停靠春晖路口 写字楼大门距公交站 点仅为几百步路 交通便捷 附近有育新中小学 南昌二中 南昌 五中 红谷一中 师大附中新校区 沙井集贸市场 洪客隆超市等 人流量大 商服繁华度较高 银行 超市 学校等各种市政基础与 生活配套服务设施齐全 三 市三 市场场背景分析背景分析 尽管楼市在政府一系列严厉政策的打压下逐渐呈现出下滑的趋 写字楼抵押价格房地产估价报告 估价技术报告 江西兴业土地房地产评估咨询有限公司 9 势 但这并不明显地影响到写字楼出租市场的发展 随着南昌住宅小 区与商铺建设规模的不断扩大 住宅 商铺开发热 引来了商务楼 写 字楼的开发热潮 目前 南昌财富广场 地王广场 华龙国际 南昌世 贸中心以及一批大大小小的商务公寓 写字楼 商住楼项目纷纷上马 市场的潜在供应不可小视 从目前市场情况看 已有推出计划的写字 楼项目规模巨大 随着南昌在国内的地位与日俱增 投资者与创业者 纷至沓来 小户型的写字楼及商住两用楼炙手可热 以下是近期新开 的此类楼盘信息 坐落于中山路商圈轴心地带的地王广场 为投资 或自用型的准甲级写字楼 具有精巧的户型 合理的价格 并且配有 特别规划专属的商务服务中心 具有国际先进的智能化监控 门禁和 信息系统等 同时 从几十平方米到几百平方米 地王广场充分提供 投资者弹性分割空间的自由权 由南昌立志房屋开发有限公司的南方 大厦 位于民德路钟鼓楼中心 是以小户型 全装修 个性化为特色的 商住两用楼盘 南方大厦主体为两幢 18 层左右的高层 有 40 76 平 方米的小面积房型 及 100 平方米左右的房型 适宜于商务 投资 自 用 推出后深受市场欢迎 随着南昌作为中部经济发展的龙头地位 日益显著以及影响力日益加强 越来越多的外省企业 外资企业对南 昌产生了兴趣 同时 也有很大一批发展良好的国内企业为树立并加 强其整体形象 开始追求更高品质的办公环境 因此 各大企业的机 构新建 迁址和写字楼升级活动非常活跃 在地段好的地方需求量却 略超供应量 目前外资企业 外省企业对写字楼的需求日益放量 因 此绿水湖新区的写字楼交易市场从长远来看具有增值的巨大潜力 写字楼抵押价格房地产估价报告 估价技术报告 江西兴业土地房地产评估咨询有限公司 10 三 最高最佳使用分析三 最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价 最 高最佳使用是指法律上允许 技术上可能 经济上可行 土地与建筑 物的均衡性 房地产与周围环境的协调性 可持续发展性 估价对象法定用途为营业 其地理位置较好 周围环境一般 交 通便捷 各种基础配套设施齐全 经充分合理论证 估价对象应以保 持现状继续使用为前提条件 四 估价方法四 估价方法选选用用 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后 结合 估价对象的特点和实际状况及估价对象的用途为营业用房 收益较为 稳定 根据市场调查 参照各种估价方法的适用范围 采用收益法作 为本次估价利用的基本方法求取估价对象价值 所谓收益法是指预计估价对象未来的净收益 选用适当的资本化 率将其折现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或 价值的方法 五 估价五 估价测测算算过过程程 收益现值法计算公式 n V ai 1 r n i 1 或V a r 1 1 1 r n 式中 V 房地产的收益价格 i 年份 n 房地产的收益年限 自估价时点起至未来可获收 写字楼抵押价格房地产估价报告 估价技术报告 江西兴业土地房地产评估咨询有限公司 11 益的年限 ai 房地产未来第 i 年的净收益 假设发生的年末 r 房地产的资本化率 10 1 净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 运营费用 有效毛收入 运营费用 有效毛收入由潜在毛收入扣除空置 拖欠租金以及其它原因造 成的收入损失后所得的收入 2 运营费用的确定 运营费用是维持房地产正常生产 经营或使用必须支出的费用 及归属于其他资本或经营的收益 估价对象土地用途为商业 根据委托方提供的国有土地使用证及 国家相关法规规定 估价对象总收益期限到 2049 年 5 月 15 日 从估 价时点起剩余使用年限为 45 年 二 用收益法求出写字楼的客观合理价格或价值的方法 1 租金按净使用面积计 可供出租的净使用面积总计为 31200 占总建筑面积的 60 其余部分为大厅 公共楼梯 公共卫生间 大 楼管理人员用房 设备用房等占用的面积 租金平均为 35 元 每月 空房率年均为 10 即出租率年平均为 90 年有效毛收入 31200 35 12 90 1179 36 万元 2