投资回收期计算.ppt

投资回收期 项目投资回收期 也称返本期 是反映项目投资回收能力的重要指标 分为静态投资回收期和动态投资回收期 静态投资回收期 是在不考虑资金时间价值的条件下 以项目的净收益回收其总投资 包括建设投资和流动资金 所需要的时间 一般以年为单位 静态投资回收期 项目投资回收期一般从项目开始建设开始年算起 若从项目投产开始年计算 应予以特别说明 从建设开始年算起 项目投资回收期计算为 静态投资回收期 当项目建成投产后各年的净收益 即年净现金流量 相等 其计算为 对于等额系列净现金流量的情况 例 某建设项目估计总投资2800万元 项目建设后各年净收益为320万元 则该项目的静态投资回收期为 静态投资回收期 当项目建成投产后各年的净收益 即年净现金流量 不相等时 静态投资回收期可根据累计净现金流量计算为 例 某项目财务现金流量如下 计算其静态投资回收期 静态投资回收期计算 借款偿还期满足贷款机构的要求期限时 即认为项目是有借款偿债能力的 静态投资回收期决策 基准投资回收期受下列因素影响 1 投资结构2 成本结构3 技术进步用投资回收期的长短来评价技术方案 它反映了初始投资得到补偿的速度 我国行业基准投资回收期 年 动态投资回收期 动态投资回收期是把项目各年的净现金流量按基准收益率折现后 再用来计算累计现值等于0时的年数 动态投资回收期 例 某项目财务现金流量如下 基准收益率8 计算其动态投资回收期 动态投资回收期计算 动态投资回收期决策 例 对上表中的净现金流量系列求静态 动态投资回收期 财务净现值 财务净现值率 设ic 10 单位 万元 解 FNPV 352 41万元FNPVR 352 41 163 64 206 6 112 7 352 41 482 94 0 73 例 项目现金流量及相关计算如下表 i 10 净态 3 3500 5000 3 7年动态 4 1112 2794 4 4年 总结 1 终值和现值 1 财务净现值分别把整个计算期内各年所发生的净现金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和 2 财务净现值 3 财务内部收益率 求财务内部收益率方法 财务内部收益率 投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于0时的折现率 式中Ip 投资现值 It 第t年投资额 k 建设期年数 现值系数应用FNPVR评价方案时 对于独立方案 应使FNPVR 0 方案才能接受 对于多方案评价 凡FNPVR 0的方案先行淘汰 在余下方案中 应将FNPVR与投资额 财务净现值结合选择方案 而且在评价时应注意计算投资现值与财务净现值的折现率应一致 4 财务净现值率 5 静态投资回收期 Pt 累计净现金流量开始出现正值或零的年份数 1 6 动态投资回收期 偿债能力指标 借款偿还期利息备付率偿债备付率资产负债率流动比率速动比率 偿债资金来源 利润 提取了盈余公积金 公益金后的未分配利润 固定资产折旧 鉴于项目投产初期尚未面临固定资产更新的问题 作为固定资产重置准备金性质的折旧基金 在被提取以后暂时处于闲置状态 可以使用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源 无形资产及其他资产摊销费 项目提取摊销费后 这笔资金暂时没有其它用途 可以暂时用来归还贷款 其他还款资金 如减免的营业税金 还款方式与还款顺序 国外 境外 借款的还款方式 等额还本付息 等额还本 利息照付两种方式国内借款的还款方式 先贷先还 后贷后还 利息高的先还 利息低的后还 1 借款偿还期 借款偿还期 是指根据国家财税规定及投资项目的具体条件 以可作为偿还贷款的项目收益 利润 折旧 摊销费及其他收益 来偿还项目投资借款本金和利息所需要的时间 它是反映项目借款偿债能力的重要指标 B 第t年可用于还款的利润D 第t年可用于还款的折旧和摊销费 借款偿还期 借款偿还期 从借款开始年计算 当从投产年算起 应予以注明 投资借款本金和利息 不包括已用自有资金支付的部分 之和 第t年可用于还款的其他收益 第t年企业留利 借款偿还期 通过借款还本付息表计算 以年表示 借款偿还开始出现盈余年份 1 盈余当年应偿还借款额 盈余当年可用于还款的余额 已知某项目借款还本付息数据如下 计算该项目的借款偿还期 解题 判别准则 借款偿还满足贷款机构的要求期限 可认为项目有借款偿债能力 借款偿还开始出现盈余年份 1 盈余当年应偿还借款额 盈余当年可用于还款的金额 2 利息备付率 ICR 利息备付率 ICR 也称已获利息倍数 指项目在借款偿还期内各年可用于支付利息的息税前利润 EBIT 与当期应付利息 PI 的比值 息税前利润 即利润总额与计入总成本费用的利息费用之和 计入总成本费用的应付利息 利息备付率 ICR 判别准则对于正常经营的项目 利息备付率应当大于1 并结合债权人的要求确定 尤其是当利息备付率小于1时 表示项目没有足够的资金支付利息 偿债风险很大 参考国际经验和国内行业的具体情况 根据我国企业历史数据统计分析 一般情况下 利息备付率不宜低于2 而且利息备付率需要将该项目的指标与其他企业项目进行比较 来分析决定本项目的指标水平 3 偿债备付率 DSCR 偿债备付率 指项目在借款偿还期内 各年可用于还本付息的资金 EBITDA Tax 与当期应还本付息金额 PD 的比值 EBITDA 息税前利润加折旧和摊销 Tax 企业所得税PD 应还本付息的金额 包括当期应还贷款本金及计入总成本费用的全部利息 融资租赁费用可视同借款偿还 运营期内的短期借款本息也应纳入计算 偿债备付率 DSCR 判别准则 偿债备付率 DSCR 应分年计算 它表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率 正常情况应大于1 并结合债权人的要求确定 当指标小于1时 表示当年资金来源不足以偿付当期债务 需要通过短期借款偿付已到期的债务 参考国际经验和国内行业的具体情况 根据我国企业历史数据统计分析 一般情况下 偿债备付率不宜低于1 3 已知某企业借款偿还期10年 其前4年各年有关数据如表 计算该项目前4年的利息备付率和偿债备付率 4 资产负债率 资产负债率一般认0 5 0 8合适 债权人 资产负债率指标越低越好企业经营者 资产负债率的高低 反映出对企业前景的信心程度 5 流动比率 6 速动比率 流动比率 2 比较合理 该指标太高太低都不好 速动比率 1 比较合理 该指标太高太低都不好 建设项目的不确定性分析 风险 指不利事件发生的可能性 其中不利事件发生的概率是可以确定的 不确定性 指人们在事先只知道所采取行动的所有可能结果 而不知道它出现的可能性 或者两者均不知道 因此只能对两者进行粗略的估计 因此不确定性是难以计量的 不确定性因素产生的原因 所依据的基本数据不足或产生偏差 预测方法的局限 预测的假设不准确 未来经济形势的变化对某些指标值的影响 技术进步 使原估计值与实际值发生偏差 无法以定量来表示的定性因素的影响 其他外部影响因素 不确定性分析的方法 盈亏平衡分析和敏感性分析 盈亏平衡分析 又称量本利分析 将项目投产后的产销量作为不确定性因素 通过计算企业或项目的盈亏平衡点的产销量 据此分析判断不确定性因素对方案经济效果的影响程度 说明方案实施风险的大小及项目承担风险的能力 为投资决策提供科学依据 盈亏平衡分析分类 根据生产成本与销售收入与产销量之间是否呈线性关系 盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析 线性盈亏平衡分析的前提条件 生产量等于销售量 产销量变化 单位可变成本不变 总生产成本是产销量的线性函数 只生产单一产品 或者生产多种产品 但可以换算为单一产品计算 不同产品的生产负荷率应保持一致 敏感性分析 敏感性分析 是分析各种不确定性因素发生增减变化时 对财务或经济评价指标的影响 并计算敏感度系数和临界点 找出敏感因素 盈亏平衡分析只适用于项目的财务评价 敏感性分析可同时适用财务评价和国民经济评价 一 固定成本 总成本 固定成本与变动成本根据成本费用与产量的关系 将总成本费用分解为固定成本 可变成本与半可变 变动 成本 固定成本的定义 在一定产量范围内不受产品产量及销售量影响的成本 即不随产品产量及销售量的增减发生变化的各项成本费用 固定成本的内容 如工资及福利费 计件工资除外 折旧费 修理费 摊销费 其他费用 固定成本水平的表现形式 在技术经济学中 固定成本一般以总额表现 固定成本的特点及其性态模型 1 固定成本总额 CF 的不变性 2 单位固定成本 CF Q 的反比例变动性 二 可变成本 可变成本的定义 随产品产量及销售量的增减成正比例变化的各项成本 可变成本总额记作 CU QCU 单位变动成本 Q 表示产品的产量或销量 可变成本的内容 在工业企业中 可作为可变成本的项目有 生产成本中用于产品制造的 与产量成正比的原材料 燃料及动力 计件工资下的生产工人工资等 销售费用 管理费用 财务费用中与销售量成正比例的费用项目 可变成本的特点及其性态模型 1 可变成本总额 CU Q 的正比例变动性 2 单位可变成本 CU 的不变性 可变成本水平的表现形式 固定成本与可变成本的比较 可变成本的水平一般用单位额表现 记作 CU 半可变成本 介于固定成本和可变成本之间的成本 随产量的增长而增长 但不成正比例变化的成本 如与生产批量有关的某些消耗性材料费用 工模具费用及运输费等 三 半可变成本 半可变成本的成本函数 y CF CU QCF为固定成本 Q为产量或销量 如企业的电话费 月租费 固定成本 通话时间 费率 可变成本 其他公用事业费 水 电 煤气等费用 机器设备的维修保养费即销售人员的薪金等 例 甲企业电费成本采用两部电价制计价 即不论当月是否生产 必须按月支付5000元固定电费 在此基础上 每生产1件A产品 需要再支付变动性电费5元 成本函数可以写成 y CF CU Q 5000 5x 盈亏平衡分析的方法 半可变成本通常在总成本中所占的比例很小 在建设项目的经济分析中 为便于计算和分析 可以根据行业特点情况将产品半固定 或半变动 成本进一步分解成固定成本和可变成本 长期借款利息应视为固定成本 流动资金借款和短期借款利息可能部分与产品产量有关 其利息可视为半固定 或半变动 成本 为简化计算 一般将其作为固定成本 四 总成本 总成本 固定成本 单位产品变动成本 产销量 五 销售收入 销售收入 S 产品价格 P 与产品产量 Q 之间的关系 量本利模型 B S C利润 销售收入 总成本假设产量等于销售量 并且销售收入是产销量的线性函数 单价 单位产品营业税金及附加 当投入产出都按不含税价格时 该值不含增值税 基本的量本利图 盈亏平衡点越低 达到此点的盈亏平衡产销量就越少 项目投产后的盈利的可能性越大 适应市场变化的能力越强 抗风险能力也越强 盈亏平衡点 盈亏平衡点 称保本点 是销售收入线与成本线的交点 此时利润等于0 盈亏平衡点的表达形式绝对值形式 产销量 单位产品销售单价 单位产品的可变成本 年固定总成本 年销售收入等 相对值形式 生产能力利用率最为广泛的形式 产销量和生产能力利用率 产销量盈亏平衡分析的方法 BEP Q 盈亏平衡点时的产销量 CF 固定成本 CU 单位变动成本 TU 单位产品营业税金及附加 产销量盈亏平衡分析的方法 例1 某建设项目年设计生产能力为10万台 年固定成本1200万元 产品单台销售价格900元 单台产品可变成本560元 单台产品营业税金及附加120元 试求盈亏平衡点的产销量 当项目产销量低于54545台时 项目亏损 当项目产销量大于54545台时 项目盈利 生产能力利用率盈亏平衡分析的方法 生产能力利用率盈亏平衡点BEP 指盈亏平衡点产销量占企业正常产销量的比重 正常产销量 指正常市场和开工条件下 企业的产销数量 也可以用销售金额表示 在项目评价中 一般用设计生产能力表示正常生产量 生产能力利用率盈亏平衡分析的方法 正常产销量或项目生产能力 年营业收入 年可变成本 年营业税金及附加 生产能力利用率盈亏平衡分析的方法 按上述例题计算生产能力利用率表示的盈亏平衡点 当项目生产能力利用率低于54 55 项目亏损 当项目生产能力利用率大于54 55 项目盈利 当项目生产能力利用率等于54 55 项目保本 例2 某混凝土预制构件厂生产某种构件 设计年产销量3万件 每件的售价300元 单位产品的可变成本120元 单位产品营业税金及附加40元 年固定成本280万元 1 问该厂保本时的年产销量 2 达到设计能力时的盈利 3 年利润为100万元时的年产销量 2 达到设计能力时的盈利 1 该厂保本时的年产销量 计算结果表明 当混凝土预制构件厂生产某种构件产销量低于20000件时 构件厂亏损 当构件厂产销量大于20000件时 则构件厂盈利 2 年利润为100万元时的年产销量 作业三 1 某项目初期投资额为2000万元 从第1年年末开始 每年净收益为480万元 若基准收益率为10 并已知 P A 10 5 3 7908和 P A 10 6 4 3553 则该项目的静态投资回收期和动态投资回收期分别为多少年 1 静态投资回收期 Pt 2 动态投资回收期 Pt 例2 某项目有关数据如下表所示 基准收益率ic 10 基准动态投资回收期Pc 8年 求静态 动态投资回收期 答案1 静态 动态 答案2 静态 动态 敏感性分析 敏感性分析 单因素敏感性分析和多因素敏感性分析 单因素敏感性分析 假定各个不确定因素之间相互独立 每次只考察一个因素 其他因素保持不变 以分析这个可变因素对经济评价指标的影响程度和敏感程度 多因素敏感性分析 假定两个或两个以上相互独立的不确定因素同时变化时 分析这些变化的因素对经济评价指标的影响程度和敏感程度 单因素敏感性分析的步骤 确定分析指标选择需要分析的不确定性因素分析每个不确定性因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况确定敏感性因素选择方案 敏感度系数 敏感度系数 表示项目评价指标对不确定因素的敏感程度 敏感度系数 不确定性因素F发生变化时 评价指标A的相应变化比率 不确定性因素F的变化率 敏感度系数 敏感度系数越大 表明评价指标A对于不确定因素F越敏感 反之 则不敏感 临界点 临界点 是指项目允许不确定性因素向不利方向变化的极限值 超过极限 项目的效益指标将不可行 实践中 常常把敏感度系数和临界点两种方法结合起来确定敏感因素 如果进行敏感性分析的目的是对不同项目 或某一项目的不同方案 进行选择 一般应选择敏感度小 风险承受能力强 可靠性大的项目或方案 例 某投资方案设计年生产能力为10万台 计划项目投产时总投资为1200万元 其中建设投资1150万元 流动资金50万元 预计产品价格39元 台 营业税金及附加为销售收入的10 年成本费用140万元 方案寿命期10年 基准折现率10 试就投资额 单位产品价格 成本等影响因素对该投资方案做敏感性分析 解 现金流量图 012345678910 1200 A 39 10 1 10 140 211 基准折现率10 50 单位 万元 2 计算财务净现值 由于财务净现值 0 初步评价项目在经济效果上可以接受 3 敏感性分析取定三个因素 投资额 产品价格和经营成本 使其在初始值基础逐一按 10 20 的变化幅度变动 分别计算相对应的财务净现值的变化情况 单因素变化对财务净现值的影响 由图可以看出 当产品价格下降幅度超过5 37 时 FNPV将由正变负 即项目由可行变为不可行 当投资额增加的幅度超过9 65 时 FNPV由正变负 项目变为不可行 当经营成本上升幅度超过13 46 时 FNPV由正变负 项目变为不可行 由上分析得出 按敏感性程度排序分析 依次为产品价格 投资额和经营成本 产品价格为最敏感因素 从方案决策的角度分析 应该对产品价格进行进一步更准确的测算 因为从项目风险的角度考虑 如未来产品的价格发生变化的可能性较大 则该项目的风险也越大 不确定因素对投资回收期的影响 结论 从图表可以看出 投资回收期指标对1 产品售价因素变动的反映最敏感 2 产品产量为次敏感因素 而3 投资额的变动影响最低 财务现金流量表的分类 财务现金流量 现金流入 现金流出 净现金流量按评价角度的不同 财务现金流量表分为 项目投资现金流量表项目资本金现金流量表投资各方现金流量表财务计划现金流量表 项目投资现金流量表 项目投资现金流量表 是以一项目为独立系统设置的 是以项目建设的总投资作为计算基础 反映项目在整个计算期 包括建设期和经营期 内的现金流入和现金流出 作用 可计算项目投资财务内部收益率 财务净现值 财务净现值率 投资回收期等评价指标 考察项目的盈利能力 项目投资现金流量表 项目资本金现金流量表 项目资本金现金流量表 是从项目法人 或从投资者角度 出发 以项目资本金作为计算基础 把借款本金偿还和利息支付作为现金流出 用以计算资本金内部收益率 反映投资者权益投资的获利能力 项目资本金现金流量表 投资各方现金流量表 投资各方现金流量表 是从各个投资者的角度出发 以投资者的出资额作为计算基础 用以计算投资各方投资收益率 投资各方现金流量表 财务计划现金流量表 财务计划现金流量表 反映项目计算期各年的投资 融资及经营活动的现金流入和流出 用于计算累计盈余现金 分析项目的财务生存能力 财务计划现金流量表 建设期利息 债务利息包括建设期利息和财务费用建设期利息 指筹措债务资金时在建设期内发生并按规定允许在投产后计入固定资产原值的利息 即资本化利息 建设期利息 银行借款利息 其他债务资金利息 其他融资费用其他融资费用 是指某些债务融资中发生的手续费 承诺费 管理费 信贷保险费等融资费用 一般情况下应将其单独计算并计入建设期利息 项目资本金 项目资本金 即项目权益资金 是指建设项目总投资中 由投资者认缴的出资额 对建设项目来说是非债务性资金 项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务 投资者可按其出资比例依法享有所有者权益 也可转让其出资 但一般不以任何方式抽回 项目资本金不是注册资金 注册资金 注册资金 是指企业实体在工商行政管理部门登记的注册资金 通常是营业执照登记的资金 即会计上的实收资本或股本 是企业投资者按比例投入的资金 项目资本金的出资方式现金实物工业产权 非专利技术 土地使用权 资源开采权 项目资本金的来源渠道和筹措方式 既有法人融资项目的新增资本金 原有股东增资扩股 吸收新股东投资 发行股票 政府投资等新设法人融资项目的资本金 股东直接投资 股票融资 政府投资 总成本和经营成本 总成本费用 外购原材料 燃料及动力费 工资及福利费 修理费 折旧费 摊销费 财务费用 利息支出 其他费用经营成本 总成本 折旧费 摊销费 利息支出 经营成本 外购原材料 燃料及动力费 工资及福利费 修理费 其他费用 税金 财务现金流出 从销售收入中扣除的营业税金及附加 营业税 资源税 消费税城市维护建设税及教育费附加 和增值税 计入总成本费用的进口材料的关税 房产税 土地使用税 车船使用税和印花税等 计入建设投资的引进技术 设备材料的关税 固定资产投资方向调节税 目前国家暂停征收 从利润中扣除的所得税等 建设项目周期 建设项目周期 是指建设项目从投资意向开始到投资终结的全过程 一般包括三个方面的内容 投资全过程客观上包括的工作内容 工作次序和工作类型 投资全过程中性质不同的阶段划分各阶段 各项工作间的联系 建设项目周期的阶段划分及其工作内容 建设项目周期的阶段划分建设项目决策阶段 项目建设前期工作阶段 建设项目设计阶段建设项目施工阶段建设项目总结评价阶段 建设项目决策阶段 项目建设前期工作阶段 主要解决项目选择问题投资意向市场研究与投资机会分析项目建议书初步可行性研究可行性研究 详细可行性研究 必要性和可能性建设项目决策 初步可行性研究 市场研究与产品的需求分析原材料及所需资源的供应及价格变动趋势的研究工艺技术分析厂址方案选择企业规模的确定生产设备的选型 建设项目的设计阶段 初步设计投资准备技术设计 修正总概算施工图设计 编制工程预算上述4项工作主要是确定拟定项目具体方案 实际上是选择和设计实现项目投资构想的优化实施方案的过程 初步设计 设计依据和指导思想建设规模 产品方案 原材料 能源的用量及来源建筑物 构筑物 公用辅助设施和生活区的建设占地面积和土地使用情况总图运输外部协作 配合条件综合利用 环境保护和抗震及人防设施生产组织 劳动定员和各项技术经济指标总概算 建设项目施工阶段 建设项目施工阶段 主要指按合同要求完成项目的施工 竣工和投产 达到项目预期目标和投资效益 包括 施工组织设计施工准备组织施工生产准备 组织准备 技术准备 物资准备竣工验收 投资项目总结评价阶段 投产运营和投资回收投资项目后评价 建设项目周期各阶段对投资的影响 建设项目决策阶段对投资的影响基本特征 智力化或知识密集化主要投入 投资机会分析费 市场调查分析费 可行性研究费等 一般占投资的1 左右产出 决策结果 其产出对总投资的影响 一般工业建设项目的经验数据为60 70 估计产出对使用功能影响在70 80 结论 表明该阶段对项目投资和使用功能具有决定性影响 建设项目设计阶段对投资的影响 基本特征 智力和技术的双重性主要投入 设计人员的工作报酬 一般工业建设项目的经验数据为2 10 等 某些重要建设要素的预订和数量 主要是土地和特殊材料设备 一般工业建设项目的经验数据为10 20 产出 图纸表示的具体设计方案 其产出对总投资的影响 一般工业建设项目的经验数据为20 30 对使用功能影响在10 20 结论 表明该阶段对项目投资和使用功能具有重要影响 建设项目施工阶段对投资的影响 基本特征 资金和劳动的双重性主要投入 建筑施工人员的工作报酬 一般工业建设项目的经验数据为10 20 等 建筑施工要素的投入 一般工业建设项目的经验数据为50 60 产出 投资产品 其产出对总投资的影响 一般工业建设项目的经验数据为10 15 对使用功能影响在5 10 结论 表明该阶段成本已经成为项目投资的重要影响因素 建设项目总结评价阶段对投资的影响 从以上分析不难看出 随着项目周期的阶段性变化 影响项目投资的前三种因素有一定的变化规律 工作费用是从小到大的变化趋势 变化程度很大 项目要素费用也是从小到大的变化趋势 变化程度居中 产出对总投资和使用功能的影响是从大到小的变化趋势 变化程度很大 项目建议书的基本内容 建设项目提出的依据概述项目所在地区的行政区划和自然 地理 资源情况 社会经济现状以及地区国民经济与社会发展规划的要求 概述项目所在地区建设现状及其近 远期规划对项目建设的要求 说明项目所依据的综合利用规划和各项专业规划 项目投资者的经营目标和战略概述规划阶段方案 比较结果和规划成果审批意见 项目建设书的必要性 项目建设书的必要性阐述项目在地区国民经济与社会发展规划及区域规划中的地位和作用 论证项目建设的必要性 根据地区国民经济发展规划和建设项目任务要达到的目标 在综合利用规划和专业规划的基础上 进行必要的补充调查研究工作 对所在地区功能基本相同的项目方案进行综合分析比较 阐明各项目方案的优缺点 论述推荐本项目的理由 产品方案 市场前景 拟建规模和建设地点的初步设想 产品方案 项目的产品结构 中间产品衔接和工艺流程 市场前景 在市场调查的基础上 对项目产出品的市场容量 价格 竞争力 营销策略以及市场风险进行分析预测和研究拟建规模 项目的全部生产能力或工程效益建设地点 建设项目的大体地理位置 资源状况 建设条件 协作关系及引进国别和厂商的初步分析 资源状况 拟利用资源的供应可能性和可靠性建设条件 分析项目建设的市场条件 资源条件 技术条件 资金条件 环境条件 社会条件 施工条件 法律条件 外部协作配套以及项目拟建地点地形 地貌 水质 水量和排泄条件等 协作关系 项目建成投产后所需原材料 燃料 供水 供电 供气 交通运输 协作产品等外部协作配套要求和解决的可能性及初步分析 引进国别和厂商的初步分析 指对生产技术与工艺 主要专用设备来源的分析 如拟引进外国技术 应分析引进的理由 引进的国别和厂商 与国内技术的差距 技术来源 技术鉴定与转让等 投资估算和资金筹措 根据所掌握数据的情况 估算主要单项工程投资 工程静态总投资和动态总投资以及分年度投资 说明资金来源 利用贷款时需附贷款条件及利率 说明偿还方式 测算偿还能力 利用外资投资的项目 要说明利用外资的可能性 以及偿还贷款能力的初步测算 项目建设进度的设想 说明项目的建安工程总量及总进度安排的设想 分期实施意见及控制性工程工期 建设前期工作的安排 如项目的询价 考察 谈判和设计等 估算项目建设需要的主要建筑材料的数量和劳动力等 项目经济效益和社会效益的初步测算 工业项目要说明产品的价格 估算成本 计算项目利润 投资利润率 投资回收期 内部收益率及其他必要的指标 进行盈利能力 偿债能力以及对社会贡献的初步分析 工业项目要说明项目建成后对于提高人民物质 文化生活水平所做贡献的初步估计 结论与建议 综述项目隶属关系 建设的必要性 建设规模 建设条件 建设方案 环境影响 建设工期 投资估算和经济评价等主要成果 简述项目建设的主要问题 简述地方政府以及各部门 有关方面的意见和要求 提出综合评价结论 提出今后工作的建议 项目建议书的编制和审批 项目建议书的编制单位 一般是投资人项目建议书的审批 根据有关规定 按照建设总规模和限额划分审批权限进行报批 政府对于投资项目的管理分为审批 核准和备案三种方式 对于政府投资项目 国际金融组织和外国政府贷款投资建设的项目 继续实行审批制 对于企业不使用政府性资金投资建设的项目 一律不再实行审批制 区别不同情况实行核准制和备案制 继续审批项目建设书的项目 采用政府直接投资和政府注入资金的项目 由国家发改委审批或由国家发改委审核报国务院审批 地方政府投资项目由国家发改委审批 使用中央预算内资金 中央专项建设资金 中央统还国外贷款5亿元及以上的项目 由国家发改委审核报国务院审批 使用中央预算内资金 中央专项建设资金 统借自还国外贷款的总投资50亿元及以上的项目 由国家发改委审核报国务院审批 继续审批项目建设书的项目 对于借用世界银行 亚洲开发银行 国际农业发展基金会等国际金融组织贷款和外国政府贷款及与贷款混合使用的捐赠 联合融资等国际金融组织和外国政府贷款投资项目 根据有关规定 由中央统借统还项目 按照中央政府直接投资项目进行管理 由国家发改委审批或由国家发改委审核报国务院审批 由省级政府负责偿还或提供还款担保的项目 按照省级政府直接投资项目进行管理 其项目审批权限 按照国家发改委 国务院的有关规定执行 除应当报国家发改委 国务院审批的项目外 其他项目的建议书由省级发改委审批 审批权限不得下放 继续审批项目建设书的项目 项目获得审批 并不表明项目可以投资 项目建设书不是项目的最终决策 只是国家选择建设项目和有根据地进行可行性研究的依据 项目建设的可行性研究 项目建设的可行性研究 是在投资决策前 对项目有关的社会 经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究 对各种可能拟认的建设方案和技术方案进行认真的技术经济分析与比较论证 对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价 并在此基础上 综合研究 论证建设项目的技术先进性 适用性 可靠性 经济合理性和有利性 以及建设可能性和可行性 由此确定该项目是否投资和如何投资 使之进行项目开发建设的下一阶段等结论性意见 它为项目决策部门对项目投资的最终决策提供科学依据 是开展下一步工作的基础 可行性研究的依据 国家有关法律 法规国家和地方经济 社会发展的长远规划 经济建设的方针和政策 行业发展规划项目建议书及其批复文件委托单位的委托合同和设想要求对于大中型骨干建设项目 必须具有国家批准的资源报告 国土开发整治规划 区域规划 江河流域规划 工业基地规划等有关文件 因工程不同各有侧重 可行性研究的依据 可靠的自然 经济 社会等基础原始资料 这些都是厂址选择 工程设计 技术经济分析不可缺少的基本数据 有关工程技术经济方面的规范 标准 定额 以及国家正式颁布的技术法规和技术标准 经国家统一颁发的有关项目评价的基本参数和指标 如基准收益率 社会折现率 调整外汇率 工资和价格等 它们可作为项目可行性研究中财务评价和国家经济评价的基准依据和判别标准 合资合作项目各方签订的协议书或意向书 有关的基础数据 可行性研究的工作程序 签订委托协议 明确问题筹划准备 调查研究 方案拟订与优化 项目评价 是否可行 编写并提交报告 是 重新构想或拟订方案 可行性研究的基本内容 项目兴建的理由与目标市场分析与预测资源条件评价建设规模与产品方案厂址选择技术方案 设备方案和工程方案原材料与燃料供应总图运输与公用辅助工程环境影响评价 可行性研究的基本内容 劳动安全卫生与消防组织机构与人力资源配置项目实施进度投资估算融资方案财务评价国民经济评价社会评价风险分析研究结论与建设 可行性研究的基本内容 技术上的可行性经济上的合理性社会的可接受性 可行性研究的作用 作为投资主体投资决策的依据作为向当地政府部门或城市规划部门申请建设执照的依据作为环保部门审查项目对环境影响的依据作为安排项目计划和实施方案的依据作为筹集资金和向银行申请贷款的依据 可行性研究的作用 是编制科研试验计划和新技术 新设备需用计划以及大型专用设备生产预安排的依据作为从国外引进技术 设备以及与国外厂商谈判签约的依据与项目协作单位签订经济合同的依据作为项目后评价的依据 可行性研究的深度要求 应能充分反映项目可行性研究工作的成果 内容齐全 结论明确 数据准确 论据充分 满足投资人或决策人的要求 选用的主要设备 参数应能满足预订货的要求 引进技术设备的资料应满足合同谈判的要求重大技术经济方案 应对两个以上方案进行比选 可行性研究的深度要求 确定的主要工程技术数据 应满足初步设计依据的要求投资估算深度应满足投资控制准确度要求构造的融资方案应能满足银行等金融机构信贷决策的需要应反映在可行性研究中出现的某些方案的重大分歧及未被采纳的理由 以供委托单位或投资人权衡利弊进行决策应附有评估 决策审批所必需的合同 协议 意向书 政府批件等 可行性研究的审批 对于政府投资项目和使用政府性资金 国际金融组织和外国政府贷款投资建设的项目 继续实行审批制 需报批可行性研究报告 凡不使用政府投资资金 国际金融组织和外国政府贷款属于国家主权外债 按照政府投资资金管理 的项目 一律不再实行审批制 区别不同情况实行核准制和备案制 无需报批可行性研究报告 可行性研究报告例题 一 项目名称成都空压机厂地块建设项目二 项目地址成都空压机厂地块位于成都市海椒市街13号 即二环路东四段以西 得胜上街以南 海椒市街以东 莲桂东路以北 临二环路东四段 地处东大街东延线牛市口黄金位置 三 土地产权状况及面积成都空压机厂地块现系成都牛市口商贸大市场所在地 该市场占地50余亩 其中工业划拨用地23 673 08平方米 约35 51亩 商业租赁用地10 145 98平方米 约15 22亩 租赁时间为2000年5月6日起至2010年5月5日止 后因成都空压机厂和成都华兴房地产公司联合开发住宅 占用了市场16亩左右 现余33亩左右 四 地上建筑物状况地上建筑物多为二至三层的牛市口商贸大市场 少部分为厂区 五 项目由来成都空压机厂原系中国汽车工业总公司所属企业 由于经国务院总理办公会议决定 需对中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组 中国汽车工业销售总公司和中国汽车工业物资总公司由上汽集团接收 并提出破产申请 在按规定程序报批后 按照 研究辽宁部分有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要 的规定组织实施破产 破产费用缺口 经财政部核定后 由上汽集团负责解决 中国汽车工业总公司所属破产企业 含成都空压机厂 实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定 同时 国家经贸委根据国务院总理办公会议纪要精神 将成都汽车配件总厂 成都空压机厂两户企业自2002年1月1日起移交给四川省人民政府管理 中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划转 两户企业的债权 债务仍由原法人主体承担 2002年7月25日四川省人民政府决定将成都汽车配件总厂 成都空压机厂两户企业下放至成都市人民政府实行属地管理 现成都市人民政府决定对成都空压机厂实施关闭破产 但实施关闭破产大约需要1 200万元启动资金 破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用 不足部分按有关规定由上汽集团负责解决 同时返还先期垫付的1 200万元破产启动费用 六 有关破产清理情况预计 该地块系成都牛市口商贸大市场所在地 该市场拥有一楼一底营业房485间 现有小食品 化工等各类商家200余户 另有茶楼4个 面积2 787平方米 农贸市场1个 面积800平方米 娱乐城1个 面积1 500平方米 旅馆1个 面积1 500平方米 招待所1个 面积300平方米 生资市场1个 面积1200平方米 餐馆3个 面积800平方米 在破产清理时 该市场存在一些赔偿纠纷 估计并无太大的问题 第七部分项目投资估算 一 土地开发模式总投资估算 一 开发成本测算此模式下开发成本即为土地成本2 881 20万元 1 基准地价与出让金本地块属于工业用地 级 住宅用地 级 商业用地 级 其基准地价和土地出让金分别是 2 实际出让地价预估 本地块为工业用地 出让时需改变土地用途为商住用地 为了便于计算及考虑到可能的规划情况 拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为20 80 1 土地出让金补差额估算若将该工业用地改为商住用地 每亩土地出让金补差额预计 30 20万元 亩 11 746万元 亩 20 28 174万元 亩 11 746万元 亩 80 16 8332万元 亩 则土地出让金补差额总预计 16 8332万元 亩 33亩 555 4956万元 2 地价估算该地块出让时每亩地价预计 16 8332万元 亩 70 476万元 亩 87 3092万元 亩 则出让时地价预计 87 3092万元 亩 33亩 2 881 20万元 3 土地增值额估算该地块实际每亩市场最低出让地价预估 181 20万元 亩 20 169 044万元 亩 80 171 475万元 亩 则该地块实际市场最低出让地价预估 171 475 33亩 5 658 682万元 因此 该地块每亩增值额 171 475万元 亩 87 3092万元 亩 84 1658万元 整个地块增值额 84 169万元 33亩 2 777 47万元 备注 以上是按成都地区以前工业用地转让及土地用途改变的一般办法来计算出让金补差额的 二 开发费用测算 1 管理费用管理费用按每月5万元计算 从2004年8月至2005年底 共计85万元 2 其他费用其他费用为破产启动费用1 200万元及其他可能尚需费用100万元 合计为1 300万元 备注 虽然1 200万元是先期垫付 后期土地拍卖后无偿返还的启动费用 但由于考虑到该笔费用具有不确定性 因此在实际测算时 将该笔费用纳入了成本 3 财务费用假定公司自有资金为1 360万元左右 则资金缺口为2 881 20万元 85万元 1 300万元 1 360万元 2 906 20万元左右 需向银行申请流动资金贷款2 900万元 贷款6个月 利率假定为中国人民银行1至6个月贷款基准利率5 04 则财务费用为73 08万元 若开发方案为土地开发模式 则总投资为4 339 28万元 二 房产开发模式总投资估算 一 开发成本测算1 土地成本土地成本为2 881 20万元 2 前期开发费前期开发费预计为1 294 11万元 3 设计费设计费预计为185 18万元 4 工程建安费工程建安费预计为8 199 08万元 5 基础设施费基础设施费预计为103 16万元 6 公建配套费公建配套费预计为107 32万元 7 运作期间费运作期间费预计为327 87万元 8 不可预见费不可预见费预计为409 49万元 以上8项合计为该项目开发成本13 507 41万元 第八部分项目资金筹措 一 土地开发模式投资方案本项目若只进行土地整理 则总投资为4 339 28万元 整个建设经营期为1年半 本项目开发投资的资金来源有二个渠道 一是自有资金 二是银行贷款 资金运作方式如下 自有资金全部用于破产启动费用 管理费用 其他可能尚需的启动资金 此外还缺少的资金 则向银行贷款 即公司先以自有资金1 360万元启动项目至项目转让 改变土地用途 然后以银行贷款支付地价款至项目拍卖 以拍卖收入偿还银行贷款及利息 其启动资金使用计划如下 二 房产开发模式投资方案 一 投资组合方式本项目总投资为13 507 41万元 整个建设经营期为8年 为了降低融资压力 有助资金流通 降低开发风险 使项目顺利开发 拟采取组合投资方案 本项目开发投资的资金来源有三个渠道 一是自有资金 二是银行贷款 三是预售收入再投入用于投资部分 资金运作方式如下 自有资金用于破产启动费用 其他土地整理可能尚需的启动费用 前期管理费用 有收入的第一年按销售收入的35 用于投资 第二年按销售收入的54 用于投资 第三年按销售收入的18 用于投资 此外还缺少的资金 则向银行贷款 二 资金运作方式在项目的前期 公司先以部分自有资金支付企业破产启动费用 管理费用 前期工程费 至项目转让改变土地用途时 以银行贷款支付地价及当年的部分工程费用 当住宅楼可以预售时 以预售收入实现滚动开发 使整个项目投资完成 1 自有资金整个项目的自有资金为3 000万元 占总投资的18 31 分四年投入 其投入计划如下 2 银行贷款银行贷款计划共有一笔 共计贷款5 000 00万元 占总投资的30 51 3 销售收入再投入销售收入再投入从项目有销售收入时开始 直到项目销售完毕 总销售收入再投入为8 385 43万元 占总投资的51 18 其投入计划如下 第九部分经济与社会效益分析 一 地产开发模式经济效益分析 一 拍卖地价评估 本项目地块的比准地价 289万元 277万元 2 283万元 二 财务评价 三 不确定分析 1 破产启动费用不纳入成本情况由于本项目成本测算中的破产启动费用1 200万元具有不确定性 在上述的投资分析中纳入了开发成本 实际上这笔费用是先期垫付给破产企业 待破产企业破产清理后 将其工业用地改变用途为商住用地后转让 然后以该土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为实际的破产费用 不足部分按有关规定由上汽集团负责解决 同时返还先期垫付的1 200万元破产启动费用 假如破产启动费用1 200万元分批次支付给破产企业 破产企业用这笔费用启动企业破产程序 然后在一年后返还了这笔费用 因此 这笔费用在实际运作中产生的成本是一年的利息 假定该笔费用在年中支付 按半年计息 根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率 一至三年 含三年 的贷款年利率为5 49 其财务费用为1 200万元 5 49 2 32 94万元 实际减少成本为1 200万元 32 94万元 1 167 06万元 亦即总成本为4 339 28万元 1 167 06万元 3 172 22万元 成本下降了1 167 06万元 4 339 28万元 26 90 经测算 在这种情况下 本项目财务指标如下 二 房产开发模式经济效益分析 1 住宅销售单价的确定 1 用市场比较法确定销售价格的上限 经比较计算 得到本项目住宅销售单价为每平方米2 932元 二 总销售收入的测算根据上述住宅销售进度与价格预估 测算出本项目住宅的销售收入为16 487 77万元 商业的销售收入为3 810 30万元 车位的销售收入为730 22万元 总销售收入为21 028 29万元 三 总租赁与转售收入的测算1 商业租赁与转售收入测算假设本项目商业经营年限为无限期 则根据公式a vr来求其租赁价格 其中设定r 12 2007年月租赁价格 10 658 12 12 70 152元 平方米因此 建议本项目商业的租赁价格为月租金每平方米150元 且假设其月租金每三年上涨10 则其租赁净收入 转售净收入分别为557 93万元 11 686 55万元 合计为12 244 48万元 四 税金及附加 1 销售税金及附加本项目销售税金及附加合计为1 183 89万元 其中营业税按销售收入的5 计算 测算为1 051 41万元 城市维护建设费为营业税的7 测算为73 60万元 教育附加费为营业税的3 测算为31 54万元 交易印花税为销售收入的万分之三 测算为6 31万元 副食品调控基金按销售收入的1 计算 测算为21 03万元 具体见房产开发模式附表 销售税金及附加表 2 租赁及转售税金及附加本项目租赁税金及附加合计为102 43万元 其中营业税按租赁收入的5 计算 测算为29 08万元 城市维护建设费为营业税的7 测算为2 04万元 教育附加费为营业税的3 测算为0 87万元 交易印花税为租赁收入的万分之一 测算为0 06万元 副食品调控基金按租赁收入的1 计算 测算为0 58万元 房产税按租赁收入的12 计算 测算为69 80万元 本项目转售税金及附加合计为787 04万元 其中营业税按转售收入的5 计算 测算为698 97万元 城市维护建设费为营业税的7 测算为48 93万元 教育附加费为营业税的3 测算为20 97万元 交易印花税为转售收入的万分之三 测算为4 19万元 副食品调控基金按转售收入的1 计算 测算为13 98万元 五 财务分析 1 损益表与项目静态盈利能力分析本项目总收入为35 589 29万元 总成本费用为16 385 43万元 销售及租赁的税金及附加为2 073 36万元 则利润总额为17 130 50万元 所得税为5 653 06万元 净利润为11 477 43万元 总体评价指标 年投资利润率 利润总额 总投资 8 100 17 130 50 16 385 43 8 100 13 07 年投资利税率 利税总额 总投资 8 100 24 856 92 16 385 43 8 100 18 96 自有资金年投资利润率 利润总额 自有资金 8 100 17 130 50 3 000 8 100 71 38 建设经营期各段评价指标 1 建设期 2004年至2007年 部分的投资利润率 利润总额 总投资 100 7 536 57 12 307 83 100 61 23 投资利税率 利税总额 总投资 100 11 207 53 12 307 83 100 91 06 2 租赁期 2007年至2011年 部分的年投资利润率 利润总额 总投资 5 100 193 79 285 43 5 100 13 58 年投资利税率 利税总额 总投资 100 360 17 285 43 5 100 25 24 3 转售 2011年 部分的投资利润率 利润总额 总投资 100 9 400 13 3 792 17 100 247 88 投资利税率 利税总额 总投资 100 13 289 22 3 792 17 100 350 44 从本项目以上的几个静态指标来看 销售期 尤其是转售年的投资利润率很高 租赁期的投资利润率偏低 总体年平均投资利润率保持在13 以上 故从投资利润率角度分析来看是可行的 此外 从阶段性建设经营期来看 本项目从2004年启动至2007年竣工 只需在住宅部分实现100 销售 商业和车位部分实现30 的销售的情况下便能收回所有的投资 并能取得