专题四：第4节-物业管理.ppt

第4节物业管理 一 物业管理的任务和内容二 物业管理的管理团体和管理规约 一 物业管理的任务和内容 一 物业管理的基本概念 二 物业管理的基本内容 三 物业管理的基本环节 一 物业管理的基本概念 1 物业与物业管理2 物业管理的基本特征 1 物业与物业管理 物业 原出于中国香港及东南亚一带的地区和国家 英语为 estate 或 property 含义为财产 资产 地产 房地产 产业等 物业一词自20世纪80年代引入国内 现已形成一个完整的概念 物业 已建成并投人使用的各类房屋及与之相配套的设备 设施和场地 2003年6月8日 国务院颁布 物业管理条例 2007年8月进行了修订 标志着我国物业管理进入到法制化 规范化发展的新时期 物业管理条例 规定 物业管理 业主通过选聘物业服务企业 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 2 物业管理的基本特征 1 社会化 2 专业化 3 企业化 4 市场化 1 社会化 社会化 物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理 诸如房屋 水电 清洁 保安 绿化等 每位业主只需面对物业服务企业一家就能将所有关于房屋和居住 工作 环境的日常事宜办妥 而不必分别面对各个不同部门 犹如为各业主找到了一个 总管家 而对政府各职能部门来说 则犹如找到了一个 总代理 业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费 就可以获得周到的服务 社会化有两层含义 物业所有人要到社会上去选聘物管企业 物管企业要到社会上去寻找可以代管的物业 2 专业化 将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内 物业服务企业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务 物业服务企业也可以将一些专业管理以合同的方式交予相应的专业经营服务公司 机电设备维修承包给专业设备维修企业 物业保安可以向保安公司雇聘保安人员 园林绿化可以承包给专业绿化公司 环境卫生也可以承包给专业清洁公司 这些专门组织的成立 表明这一行业已从分散型转向了专业型 这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度 并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换 3 企业化 物业管理的企业化 通过组建物业服务公司对物业进行企业化管理和经营的过程 其核心是按照现代企业制度组建物业公司并运作 物业服务公司应 真正成为相对独立的经济实体 成为自主经营自负盈亏的商品生产者和经营者 具有自我改造和自我发展的能力 成为具有一定权利和义务的法人 物业管理行为是一种企业行为 企业以经济手段为主 实行责 权 利相结合的经营责任制 4 市场化 物业服务企业向业主 使用者提供服务活动 业主和使用者购买并消费这种服务 这是市场交换的商业行为 市场竞争的机制和商品经营的方式使得物业管理的最根本特征就是市场化 二 物业管理的基本内容 1 公共服务2 专项服务3 特约服务 1 公共服务 公共服务 物业服务企业面向所有住宅提供的最基本的管理与服务 目的是确保物业完好与正常使用 保证正常的工作生活秩序和美化环境 是物业内所有业主每天都能享受到的服务 公共服务具体包括 1 房屋建筑主体的管理 2 房屋设备 设施的管理 3 环境卫生的管理 4 绿化管理 5 治安管理 6 消防管理 7 车辆道路管理 8 公众代办性质的服务 1 房屋建筑主体的管理 2 房屋设备 设施的管理 3 环境卫生的管理 1 房屋建筑主体的管理为保持房屋完好率 确保房屋使用功能而进行的管理与服务工作 房屋基本情况的掌握 房屋修缮及其管理 房屋装修管理等各项工作 2 房屋设备 设施的管理为保持房屋及其配套附属的各类设备 设施的完好及正常使用而进行的管理工作 各类设备 设施基本情况的掌握 各类设备 设施的日常运营 保养 维修与更新的管理 3 环境卫生的管理包括楼宇内外物业环境的日常清扫保洁 垃圾清除外运等工作 4 绿化管理 5 治安管理 6 消防管理 7 车辆道路管理 8 公众代办性质的服务 4 绿化管理 园林绿地的营造与保养 物业整体环境的美化等 5 治安管理 楼宇内外的安全 保卫 警戒 对各种突发事件的预防与处理以及排除各种干扰 保持物业区域的安静 6 消防管理 火灾的预防及发生火灾时的救护与处理 7 车辆道路管理 车辆的保管 道路的管理 交通秩序的维护等 8 公众代办性质的服务 为业主和使用人代收代缴水电费 煤气费 有线电视费 电话费等公共事业性费用 2 专项服务 专项服务 物业管理企业为改善和提高住户的工作 生活质量 满足住户的一定需要而提供的各项服务工作 特点 物业服务企业事先设立服务项目 并将服务内容与质量 收费标准公布 住户可根据需要自行选择 实质上是一种代理业务 为住户提供工作 生活的方便 专项服务是物业管理企业开展多种经营的主渠道 专项服务的内容 1 日常生活服务类 2 商业服务类 3 文化 教育 卫生 体育活动服务类 4 金融服务类 5 经纪代理中介服务 6 社会福利类 1 日常生活服务类 2 商业服务类 3 文化 教育 卫生 体育活动服务类 1 日常生活服务类 为住户收洗衣物 代购日常用品 清扫卫生 代购代订车船票 飞机票 接送小孩上学 入托 接送病人看病 代住户保管自行车与机动车及车辆的保养 清洗与维修等 2 商业服务类 开办小型商场 饮食店 美发厅 修理店等 安装 维护和修理各种家用电器和生活用品等 3 文化 教育 卫生 体育活动服务类 各类相关设施的建立与管理 以及各种活动的开展 如 开办图书室 录像室 托儿所 幼儿园等 设立卫生站 提供出诊 打针 小孩疫苗接种 家庭病房服务 开办各种健身场所 举办小型体育活动和比赛等 4 金融服务类 5 经纪代理中介服务 6 社会福利类 4 金融服务类 代办各种财产保险 人寿保险等业务 开办信用社等 5 经纪代理中介服务 物业服务企业拓展的经纪 代理与中介服务工作 如请家教 请保姆 房屋交换 代理广告业务等 6 社会福利类 物业服务企业提供带有社会福利性质的各项服务工作 如照顾孤寡老人 拥军优属等 这类服务一般是以低价或无偿的方式提供 3 特约服务 特约服务 根据业主和住户需要 提供各类特别服务 这些通常是有偿的 如送奶送报 看护老人 病人 儿童 订票送票 代为购物 送货上门等 利用部分物业开展多种经营 增加收入 补充管理经费不足 减轻业主和住户的负担 三 物业管理的基本环节 1 物业管理的策划阶段2 物业管理的前期准备阶段3 物业管理的启动阶段4 物业管理的日常运作阶段 1 物业管理的策划阶段 物业管理的前期介入 物业管理企业在接管物业以前的各个阶段 项目决策 可行性研究 规划设计 施工建设等阶段 就参与介入 从物业管理运作的角度对物业的环境布局 功能规划 楼宇设计 材料选用 设备选型 配套设施 管线布置 房屋租赁经营 施工质量 竣工验收等多方面提供有益的建设性意见 把好规划设计关 建设配套关 工程质量关和使用功能关 以确保物业的设计和建造质量 为物业投入使用后的物业管理创造条件 物业管理方案内容 根据物业类型和功能 规划物业消费水平 确定物业管理的档次 根据不同类型 功能和档次的物业确定服务标准 进行财务收支预算 依据政府的有关规定 根据物业管理服务的标准 进行费用的测算 确定各项目的收费标准及支出预算 进行费用分摊 并建立完善的能有效控制管理费用收支的财务制度 物业管理企业的选聘 在开发项目全面竣工交付使用之前 首次选聘物业管理企业的工作由房地产开发建设单位进行 2 物业管理的前期准备阶段 物业管理企业依据受委托管理的物业的规模及特点组建管理机构 设置工作岗位 视实际需要确定具体员工数 对物业管理人员进行选聘和培训 选聘的人员一般需要两种类型 管理类型和工程技术类型 依据国家和政府有关部门的法律 法令 文件和示范文本 结合本物业的实际情况 制定制度和管理细则 接受开发建设单位委托 在开始实施物业管理后 对剩余物业的销售与租赁 3 物业管理的启动阶段 物业的接管验收 新建物业的接管验收 在政府有关部门和开发建设单位对施工单位竣工验收的基础上进行的再验收 原有物业的接管验收 通常发生在产权人将原有物业委托给物业管理企业管理之际 或发生在原有物业改聘物业管理企业 在新老物业管理企业之间 用户入住 首先要签订 前期物业管理服务协议 其次要做配合用户搬迁工作 如清洁卫生 现场协助用户搬迁 做好用户搬迁阶段的安全工作 加强对用户装修的管理等工作 房地产的产权备案和权属登记 权属登记是政府行政部门的行业管理 产权备案是物业管理中十分重要的一个环节 物业管理就是使产权人的权利得到保障 并承担应尽的义务 物业中的公共设施和房屋公共部位 是多个产权人共有的财产 其维修养护费用应由共有人按产权份额比例分担 档案资料包括 业主或非业主使用人的资料和物业的资料 当物业销售和用户入住达到一定比例时 如50 应在政府房地产行政主管部门指导下适时召开首次业主大会 制定和通过业主公约 选举产生业主委员会 4 物业管理的日常运作阶段 物业管理的日常运作 日常的综合服务与管理和系统的协调两个环节 日常综合服务与管理 用户入住后 物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作 物业管理系统内部环境 物业管理企业与业主 业主大会 业主委员会的相互关系协调 物业管理系统外部环境 与相关部门关系的协调 物业管理企业要想做好物业管理工作 就要建立良好的内 外部环境条件 内部环境条件是基础 外部环境条件是保障 二 物业管理的管理团体和管理规约 一 区分所有权建筑物的管理制度 二 业主大会和业主委员会 一 区分所有权建筑物的管理制度 1 建筑物区分所有权的概念和特征2 建筑物区分所有权的组成3 区分所有权建筑物的管理制度 1 建筑物区分所有权的概念和特征 建筑物区分所有权 多个区分所有权人共同拥有一栋建筑物时 各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权 与对建筑物共有部分所享有的共有所有权 以及因区分所有权之间共同关系所产生的成员权的总称 建筑物区分所有权具有以下特征 1 复合权 2 专有所有权的主导性 3 一体性 4 权利主体身份的多重性 1 复合权 2 专有所有权的主导性 1 复合权建筑物区分所有权是由三种权利构成 专有所有权 共用部分持分权和成员权 一般不动产所有权 其构成则是单一的 一般仅指权利主体对不动产享有占有 使用 收益及处分的权利 2 专有所有权的主导性在建筑物区分所有权三项内容 权利 中 专有所有权处于主导地位 表现为 区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权 共有所有权 及成员权 反之 区分所有权人丧失了专有所有权亦即意味着丧失了共用部分持分权与成员权 区分所有权人专有所有权的大小 决定了共用部分持分权及成员权的大小 对区分所有权进行产权登记 只登记专有所有权 而共用部分持分权及成员权则不单独登记 3 一体性 4 权利主体身份的多重性 3 一体性 构成建筑物区分所有权的三项内容 专有所有权 共用部分持分权及成员权 必须结为一体 不可分离 在转让 处分 抵押 继承时 均应将三者视为一体 不得保留其一或其二而转让 抵押其他权利 在同一栋建筑物上 不能既设定区分所有权 又设定一般所有权或一般共有权 要设定区分所有权 必须将整栋建筑物都区分为专有部分和共用部分 并设定相应的专有所有权和共用部分持分权 否则在权利归属和利益分配上将会发生混乱 4 权利主体身份的多重性在建筑物区分所有权上 由于其由专有所有权 共用部分持分权及成员权构成 因而区分所有权人的身份亦具有多重性 2 建筑物区分所有权的组成 由专有所有权 共有所有权和成员权三部分组成 专有所有权又称专有权 区分所有权人对专有部分享有的占有 使用 收益和处分的权利 共有所有权又称共有权 区分所有权人对建筑物整体安全所享有的权利 和他们对于自己专有部分以外的共有部分共同享有的权利 共有所有权可分为全体业主共有所有权和部分业主的部分共有权 成员权 各区分所有权人作为基于他们的不可分离的产权关系所产生的团体组织的成员而享有的权利和承担的义务 3 区分所有权建筑物的管理制度 1 管理内容 物的管理和人的管理 2 管理方式 自主管理和委托管理 3 管理规约 全体区分所有权人就建筑物的管理 使用及所有关系 以书面的形式修订的自治规则 4 管理团体 为了维护建筑物各部分应有的机能 解决纠纷 维护公共生活秩序 所成立超越个人的团体组织 以定规约 设机构管理 二 业主大会和业主委员会 1 业主大会的组织形式2 业主委员会的产生和组织3 业主委员会的职责 1 业主大会的组织形式 业主大会 由物业管理区域内全体业主形成 是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织 一个物业管理区域成立一个业主大会 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备 建筑物规模 社区建设等因素 同一个物业管理区域内的业主 应当在物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处 乡镇人民政府的指导下成立业主大会 并选举产生业主委员会 只有一个业主的 或者业主人数较少且经全体业主一致同意 决定不成立业主大会的 由业主共同履行业主大会 业主委员会职责 1 首次业主大会 2 业主大会的职责 1 首次业主大