写字楼模式初探ppt课件.ppt

做中国最有价值的房地产服务机构 MakethemostvaluablerealestateservicesintheChina 写字楼模式初探 Introduction 商务物业的历史起源于产业革命时期 主要行使办公职能 是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物 如今写字楼作为生产和处理各种商务活动的信息场所 正在逐步成为社会生产的基础 目前 经济 社会状况都在发生着激烈的变化 在这种变化中 企业自身也必须进行变革 为了适应这种社会的发展需求 也要求办公室在形态和功能上要多样化 特别是信息化技术的飞速发展 更加速了这种变化的趋势 先进的写字楼设计水平 从一个侧面反映这个国家的科学 技术 经济发展水平 作为商务类产品的一种 即可以独立出现 又能够与其他产品业态结合 是城市综合体不可缺少的组成部分 1 写字楼理解 Directory 2 写字楼定位思考 3 写字楼技术服务体系 写字楼的含义 广义 办公建筑是收集 处理和产生各种行政 科研 商务信息的场所 是社会再生产的基础性建筑 狭义 写字楼是商务物业的集中代表 就是专业商业办公用楼的别称 即办公用房 指机关 企业 事业单位行政管理人员 业务技术人员等办公的业务用房 现代写字楼正向综合化 一体化方向发展 是指拥有一定规模的面积 具有良好的建筑和现代化设施 以及优质的物业管理服务 能够满足当代社会办公的各种需要的楼宇 行政办公写字楼 科技产业园写字楼 中心商务区写字楼 写字楼的传统分类 不同的分类方式将其划分成不同的类别 按档次划分 超甲级写字楼 甲级写字楼 乙级写字楼 丙级写字楼 按功能划分 写字楼 商住写字楼 综合性写字楼 按智能化水平划分 3A写字楼 5A写字楼 既能提供办公 同时又能提供居住的写字楼 较纯写字楼工程复杂度高 需要提前预留较多上下水管 加没隔墙 结构成本投入较多 以办公为主 同时又具备多种 如 公寓 商场 展厅 餐厅 酒店等多种功能 一般分层设计 目前 我国还没有对写字楼进行档次划分的全国统一标准 业内一般对于写字楼档次的划分 根据区域 交通状况 建筑规模 装修标准 设备及办公空间情况 配套设施 客户情况 物业公司等因素综合评定 OA 办公智能化 BA 楼与自动化 CA 通讯传输智能化 OA 办公智能化 BA 楼与自动化 CA 通讯传输智能化 FA 消防智能化 SA 安保智能化 基本上只有办公一种功能 部分底层或裙楼商业无其他功能 甲级写字楼供应主要集中在北京 上海 广州和深圳等一线城市 全球经济危机使跨国企业扩张的速度有所放缓 但对二 三线城市的影响相对较小 二 三线城市主要侧重的是国内市场 随着中国经济实力的进一步增强 国内企业将成为甲级写字楼市场需求的最大动力 二三线城市甲级写字楼总体供应量将占未来全国供应增长的半数以上 且潜力巨大 写字楼产品在中国主要城市的供应增长状况 一线城市活跃区域 二 三线城市活跃区域 城市等级 产业结构 高素质人才 基础设施条件 商务环境 现有及未来供应 按照城市的影响范围 城市可以分为全球型城市 地区型城市 区域型城市和本地型城市 城市等级越高 其写字楼市场的规模越大 本地型城市对高端写字楼的需求不高 现代服务业 尤其是金融业 专业服务业 企业总部机构是写字楼市场的主要需求来源 一个城市现代服务业的发达程度直接影响了对写字楼的需求 包括对外交通设施条件 城市交通设施 电力 电信基础设施等 完善的基础设施是城市写字楼市场发展的基础 高素质人才是写字楼的主要就业人口 同时也是吸引金融业 企业总部 专业服务业的重要条件 城市高素质人口规模及对高素质人才的吸引力是影响写字楼市场的重要因素 商务环境包括政策的透明度 政府的服务意识和服务效率 良好的商务环境将能够吸引企业进入 从而带动写字楼市场的发展 现有及未来的供应代表了现有市场的容量及未来新增的供应 影响城市写字楼市场发展的主要因素 写字楼和传统住宅物业得差别 客户群差别 决策模式差别 物业形态差别 销售技巧差别 销售控制差别 营销手法差别 产权及使用权分离差别 管理方式差别 商务物业有别于传统住宅物业 差异化策略 清晰落位实现产品价值 写字楼发展 一 经济环境活跃 市场需求旺盛近年来 全国写字楼处于供应平稳增长 需求旺盛 价格快速增长的发展态势 在住宅市场调控的大背景下 不在限购范围内的写字楼市场迎来了全面发展的时代 受益于投资资金的挤出 经济结构的调整和投资回报的优良 写字楼建设也在如火如荼的进行 二 投资回报率更高 企业融资渠道更广从投资及融资角度考虑 对于投资型客户 中心区写字楼物业的收益远高于普通住宅 越来越多的客户选择写字楼作为投资产品 对于发展商自身 写字楼物业可作为资产沉淀长期持有 为日后企业融资提供支持 利用REIT等融资模式将写字楼产品打包 为企业获取更多流动资金 实现持续开发 一线城市 深圳写字楼市场的发展轨迹 起始阶段 过渡阶段 CBD形成阶段 办公多核心形成 2005年至今 80年代 90年代 2000 2005年 发展轨迹特征 80年代 办公类项目以国贸为主要代表 此阶段纯办公楼项目分布零散 90年代 以罗湖地王大厦为主要代表 配套逐步完善 酒店 商业等业态受到客户认可 自2000年开始 福田CBD商务中心区发展 以赛格广场为代表的一批5A级写字楼入市 打造全新的商务区域 深圳商务中心呈带状向西侧发展 形成两个中心 2005年至今 深圳市形成以中心城区为核心 西 中 东三条发展轴和南 北两条发展带为基本骨架的多核心办公模式 城市功能进一步细化 商业 商务圈逐渐开始分离 仅满足基本使用功能案例 国贸中心 高智能生态化个性化案例 安联大厦 5A级智能化 体现生态案例 赛格广场 初步体现智能化案例 电子科技大厦 一线城市 深圳高品质写字楼区域市场分布 深圳商务物业市场由罗湖起步 发力于福田中心 由罗湖 福田中心区沿深南大道一路向西发展 扩展出华侨城片区 南山及前海中心区等 代表着深圳商务物业市场发展的未来发展趋势 引领深圳商务物业的发展方向 目前整体市场 多点开花 区域细分升级 的格局表现明显 逐步形成蔡屋围 福田中心区 福田中心西区 前海中心等多个商务中心 总体呈带状发展 二 三线城市 写字楼发展 萌芽阶段 启动阶段 发展阶段 成熟阶段 办公需要住宅改办公草创型企业住宅无 改善环境住宅立项 商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置价格交通使用成本 动因 表现形式 产品特征 入驻公司特征 客户关注点 追求形象纯商务形象迅速发展的中小企业初具规模的企业纯写字楼开始出现位置配套硬件商务氛围 需求多样化多样化各种类型企业写字楼与新一代商务公寓及其他商业配套并存地段服务软环境健康 风景 1 写字楼理解 directory 2 写字楼定位思考 3 写字楼技术服务体系 从地块性质研判 从客户角度研判 从客户所属行业研判 从未来竞争格局研判 从写字楼等级衡量标准研判 问题的提出者既为问题的解决者 写字楼地块性质 政策条件城市发展经济环境区位形象运营成本 以客户实际需求为出发点 区别于传统分类 同致行对写字楼产品细分为以下六种常见类别 专业化视角 精准落位写字楼产品 写字楼产品定位细分 一二线城市开发产品 二三线城市开发产品 产业化订单式开发产品 写字楼客户关注点集合 生产工具 提高生产力投资工具 保值 增值经营效率 区位和配套资源 这个区域是否能提升企业经营的效率 例如离上游企业更近 离相关部门更近 离交通节点 如机场 高速公路 地铁站等更近 形象 面子 写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求 体现怎样的企业精神和档次如何 必备指标 广场 立面 大堂 含物业管理公司 电梯间 电梯品牌 公共走道 洗手间 可选指标 室内层高 浩华视频会议室 俱乐部 商务会所 经营成本 这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本 必备指标 空调品牌与运行方式 电梯速度与运行方式 网络速度 高使用率 物业的可拼合性可选指标 网络地板 空中花园 生态办公等 写字楼客户所属行业分析 四线 三线 二线 进驻企业说明 区域性知名企业地方性支柱产业 进驻企业说明 国内知名企业区域性知名企业地方支柱企业 进驻企业说明 国际知名企业国内知名企业区域性知名企业 一线 进驻企业说明 世界500强企业国际知名企业国内知名企业创意文化产业 写字楼等级衡量标准 目前 一二线城市仍是写字楼发展主要区域 配套完备的甲级 超甲级写字楼为主要趋势 其评级衡量标准如下 写字楼等级衡量标准 写字楼等级衡量标准 1 写字楼理解 directory 2 写字楼定位思考 3 写字楼技术服务体系 写字楼 写字楼核心打造要素 财务模式为商务物业打造核心要素 在土地条件符合的基础上 选择适合的租售模式 打造满足客户需求的产品 产品打造 地段要求 财务模式 租售模式 客户需求 产业链 规模 交通 区位 政策 目前中国整体投资环境呈良性发展 地方政府未来3 5年规划中涉及招商引资等加快经济增长的信息 为商务物业选址讯号 城市中心区 城市副中心区 未来政府规划新区核心区域等都是商务物业选址的重要考虑因素 与公共交通系统直接连接的商业区域或地铁口接驳 人流货流路线通畅 步行路线组织合理 商务物业多为地标性建筑面积在30000 50000 左右 高端物业面积在50000 以上 同类行业高度聚集 催生商务物业新区域的崛起 写字楼选址要素 写字楼选址要素 具体规划指标 确定项目用地性质 本体条件 自然环境明确项目用地所在区域的近期 中期 长期发展规划明确项目用地与城市中心区域的关系 及与周边环境的关系明确项目用地的地址条件 土质 地耐力 断层等明确项目用地周边环境 如噪音 煤气 电波干扰 污染等确定项目用地的主要规划指标 总高度 地上总建筑面积 用地面积 容积率 建筑密度 绿化率 停车位 干道口开口位置等适应城市规划要求 综合利用地上 地面 地下的土地资源 合理组织交通 对机动车 非机动车 人流货流及步行路线进行组织 贺李实际城市公共空间 并与周围建筑物保持和谐统一等 写字楼财务模式 波士顿REIT融资模式 高端写字楼全部持有租赁 以自行开发为主 BPLP的 普通或优先有限合伙权益 收购和合并外部项目为辅 利用权益换资本的形式 极大地缩减了公司的现金开支 实现公司的持续快速扩张 财务线稳步上升 传统租售结合模式 前期投入资金较多 必须依靠销售部分物业快速回款 持有部分物业未来能够实现溢价 SOHO 中国 速销模式 快速开发 快速销售 以保证资金的快速流转 提高资金使用效率和收益 像卖住宅一样卖商业地产 不同行业对物业的关注点也不同 其中普遍需求有 写字楼客户进驻需求 不同行业对物业的关注点也不同 除特殊需求外 同致行对商务物业的承租客户及购买客户进行市场化细分 物业形象及档次 对网络 空调等设置具有行业要求标准 是否满足日后公司经营 硬件价值保证写字楼品质 硬件配置 视觉感知 体验感知 电梯 层高 候梯厅 外立面 空调 洗手间 大堂 结构感知 智能化 核心筒 标准层 地下停车场 走廊 高品质的玻璃幕墙 高折射率 可呼吸式 中空镀膜隔音 大尺寸块面玻璃 减少隐框 凸现竖向主线条 灯光工程 建议将做挑高大堂 高度在8 4 12 6米 采用高档大理石 不锈钢材质打造 与大堂风格统一 开间不小于3米 3 2米 3 2米 4米 舒适度高 体现商务品质 正常开间1 8 2米 明确的导视系统 细节与品质感 知名品牌 设计等候时间小于30秒 大尺度轿厢 100米以上写字楼建议分区 低区速度2 5m s 中区速度 3 5 4 5m s 高区速度 6m s 高速电梯建议进口原装 中央空调 VRV分户计量系统 24独立网络调控 尽量预留在核心筒内 设备品牌数量完备 装修色调一致 5A级标准 楼宇 消防 保安 通讯 办公 核心筒面积占总建筑面积的28 左右 提高得房率 面积区间在1200 1500 满足车辆使用要求 配备越460个车位 写字楼打造KPI体系 软件价值提升写字楼内涵 树立优质产品形象 软件配置 软件指标 外延指标 交通便利度 商务 政务办公环境 商务配套 物业管理 已入驻企业情况 自身或周边文化内涵 依托项目具体情况 提供专业化服务 多功能综合会议厅 员工食堂 茶水间 区域行业聚集氛围营造 片区交通高通达性 地铁接驳物业更优 根据项目实际情况落位 写字楼打造KPI体系 综合体写字楼注意要点 作为商务类产品 写字楼的的功能逐步完善 建筑高度也随之提高 目前 各大城市中心区土地供应紧张 这就催生涵盖办公 酒店 公寓 展览 会议 娱乐 商业于一体的建筑物 我们把这种建筑也称之为综合体写字楼 在设计方面 应着重考虑以下几个要点 公寓及酒店 商业 会议及展览 同样人数的大会议厅及展览的内容页和商业意向安排在地面层上下为宜 商业服务业方面肯定是最下面接触地面上下的头几层及地下一 二层的范围来安排 人流较大 而且大量的货物后勤 最好安排在地下解决 如果外部景观资源较大 酒店及公寓建议设置在高层 溢价能力更强 酒店 公寓的人数比写字楼的人数要少 如果将电梯用的少的部分放在上部 对核心筒的面积可以节省 在人流的安排方面也不叫合理 综合体写字楼案例 金中环 3 5米层高 主楼 8 24层 金中环1号 酒店式商务公寓 1 5层品牌商业区 主楼 25 48层 金中环空中office 高层写字楼 附楼 7 15层 金中环王座 酒店式公寓 写字楼租售模式 开发企业在不同时期对收益模式的选择也有所不同 同致行可根据项目综合条件 选择最佳的组合方式 实现短期盈利及未来物业溢价 混合经营 持有经营 出售经营 收益模式 持有经营模式 开发集团物业自持 整体以租赁收益方式进行经营 获取长期收益回报 出售经营模式 早期商务物业选择的主要收益模式 即将项目进行预售回现 其中包含整体出售和拆分出售两种 混合经营模式 部分进行租赁收益 部分销售回现 此模式的出发点为企业有短期资金回收需求 同时希望兼顾长期收益 另外 也有个别情况属于项目土地出让条件中对于出售比例有所限制 无法全部销售 代表 波士顿REIT嘉里建设广场卓越皇岗商务中心 代表 SOHO 中国 卓越时代广场金中环商务大厦 代表 NEO企业大道中国凤凰大厦 写字楼营销管理 NO 1 写字楼出售经营一般划分为四个阶段 其中第三阶段为重中之重 重要工作 项目前期公关人员主动接洽大客户 寻找适合进驻企业 定制产品 精准落位 重要工作 确定大客户名单 尽量满足大客户对于企业冠名 工程构造等方面需求 迅速成交 降低开发企业资金压力 全面销售阶段 开盘期 强销期 散售为主 租赁为辅 消化尾房 连续期 收尾期 寻找大型客户实现整售 项目导入期 寻找客户订单式出产 项目导入期 重要工作 已取得预售证 项目以准现楼姿态推向市场 高密度广告宣传提升品牌形象 形成速销 重要工作 项目内外装修基本完成 此阶段主要做租赁业务及后续尾盘消化业务 第三阶段 第二阶段 第一阶段 第四阶段 NO 2 写字楼持有经营比例增加 揭示了开发企业综合能力及资金平衡水平的逐步成熟 这种只租不售的物业多为高端写字楼 未来 单一业权物业将逐渐发展成为商务物业市场的主流模式 且优势突出 写字楼营销管理 产权的统一与完整性得到保持 有利