房地产开发流程及关键点1(1)PPT课件.ppt

房地产项目开发流程解析 吴金驰 2012年7月 2020 3 26 1 一 总进度概述 二 项目前期业务流程 三 项目规划设计业务流程 总目录 四 项目施工管理业务流程 六 项目营销业务流程 五 项目成本管理业务流程 2020 3 26 2 一 总进度概述 2020 3 26 3 总进度概述 北史家务村拆迁工作 2020 3 26 4 总进度概述 北史家务村拆迁工作 2020 3 26 5 总进度概述 北史家务村拆迁工作 2020 3 26 6 总进度概述 北史家务村拆迁工作 2020 3 26 7 总进度概述 北史家务村拆迁工作 如何顺利完成以上所述的房地产项目进程 前期 可研 拿地 前期手续 规划设计 完成一个房地产项目需要这五个子项的紧密衔接 相辅相成 2020 3 26 8 二 项目前期业务流程 2020 3 26 9 项目前期业务流程 可研 拿地 2020 3 26 10 项目前期业务流程 可研 拿地 2020 3 26 11 项目前期业务流程 可研 拿地 1 可研阶段的关键要点 土地相关资料 市场及政策分析 价格策略 成本测算 资金安排 2 拿地阶段的关键要点 土地获取方式 拿地有道 2020 3 26 12 项目前期业务流程 可研 拿地 2004年听一个朋友 讲过一句话 至今记忆犹新 他讲 房地产公司总经理的职责就四个字 头两个字 找地 后两个字 找钱 拿地有道 道 这个字的内涵 我的水平讲不清楚 这里的 道 仅指道路 途径 也就是房地产企业取得建设用地的途径 2020 3 26 13 项目前期业务流程 可研 拿地 拿地有道 典型开发 收储摘牌 毛地出让 一级开发 危陋改造 军地开发 联合竞买 合作转售 合作建房 非建设用地开发 土地变性 其它竞买 2020 3 26 14 项目前期业务流程 前期手续 2020 3 26 15 项目前期业务流程 前期手续 2020 3 26 16 项目前期业务流程 前期手续 2020 3 26 17 项目前期业务流程 前期手续 2020 3 26 18 项目前期业务流程 前期手续 2020 3 26 19 项目前期业务流程 前期手续 2020 3 26 20 项目前期业务流程 前期手续 2020 3 26 21 项目前期业务流程 前期手续 2020 3 26 22 项目前期业务流程 前期手续 2020 3 26 23 项目前期业务流程 前期手续 2020 3 26 24 项目前期业务流程 前期手续 2020 3 26 25 项目前期业务流程 前期手续 2020 3 26 26 项目前期业务流程 前期手续 前期手续关键要点 建设工程规划许可证 建设工程开工许可证 销售证 按计划取得销售证才能保证项目顺利销售 棋局才能活 因此一切的前提都是为了取得销售证 2020 3 26 27 三 项目规划设计业务流程 2020 3 26 28 项目规划设计业务流程 2020 3 26 29 项目规划设计业务流程 2020 3 26 30 项目规划设计业务流程 2020 3 26 31 项目规划设计业务流程 2020 3 26 32 项目规划设计业务流程 2020 3 26 33 项目规划设计业务流程 2020 3 26 34 项目规划设计业务流程 2020 3 26 35 项目规划设计业务流程 2020 3 26 36 项目规划设计业务流程 2020 3 26 37 项目规划设计业务流程 规划设计关键要点 1 核对经济指标 用地面积及性质 日照 地面地下停车位 容积率 绿地率 建筑密度等 对经济指标的把握 是我们每一个阶段的重点 一定要考虑后续阶段的工作 如方案阶段报的经济指标 一定要考虑施工图阶段的经济指标如何处理 规划许可证的经济指标将直接影响预售证的办理等 同时也会影响规划竣工验收 2 配套是否齐备 如 公厕 居委会 垃圾站或垃圾收集点 3 是否满足规划选址和设计条件要求 是否满足城市设计要求 是否满足控规要求 技术是否合理 4 对综合管网的关注和环评工作前置 5 是否满足 9070 小户型规定要求 2020 3 26 38 项目规划设计业务流程 6 消防的要求 对消防道路和扑救面的规定 对防火分区应表达明晰 对消防疏散通道的设置进行复核 疏散通道宽度 疏散距离 疏散位置等 建筑之间的防火间距问题 设计应明确建筑套用何种规范 如 高规 坡规 新建规等 7 人防的要求 就地 易地建设经济成本比较 如果就地建设人防工程 应落实新建人防工程面积 等级 8 教育的要求 对配套建设学校 幼儿园的关注 9 节能的要求 尽管在方案阶段不审查节能设计 但考虑到节能的因素 体型系数 朝向 外窗 围护结构等 和方案设计紧密相关 故方案设计不能仅仅考虑户型 外立面等方面 应权衡方案设计与节能的关系 否则 对实施节能投入的经济成本和时间成本会增加 2020 3 26 39 四 项目施工管理业务流程 2020 3 26 40 项目施工管理业务流程 2020 3 26 41 项目施工管理业务流程 2020 3 26 42 项目施工管理业务流程 2020 3 26 43 项目施工管理业务流程 2020 3 26 44 项目施工管理业务流程 2020 3 26 45 项目施工管理业务流程 2020 3 26 46 项目施工管理业务流程 2020 3 26 47 项目施工管理业务流程 2020 3 26 48 项目施工管理业务流程 2020 3 26 49 项目施工管理业务流程 2020 3 26 50 项目施工管理业务流程 施工管理关键要点 1 售楼处精装 样板区园林的营造 体现公司的水平 2 万事开头难 施工前期是重点 如临设 临水 临电 图纸 招投标 土方开挖等准备情况 3 结构封顶后装修阶段各单位的协调 4 人防 消防 规划 节能 竣工备案 5 交房及总结 2020 3 26 51 五 项目成本管理业务流程 2020 3 26 52 项目成本管理业务流程 2020 3 26 53 项目成本管理业务流程 2020 3 26 54 项目成本管理业务流程 2020 3 26 55 项目成本管理业务流程 2020 3 26 56 项目成本管理业务流程 成本管理关键要点 1 成本目标 2 成本标准化 3 成本优化 4 结算 2020 3 26 57 六 项目营销业务流程 2020 3 2