商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制(doc 38页).doc

上海理工大学2010届毕业论文 本科毕业论文商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制姓 名XXX学 院 管理学院专 业金融专业指导教师XXX 老师完成日期2010年6月上海理工大学全日制本科生毕业设计（论文）承诺书本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文） 是在导师的指导下，严格按照学校和学院的有关规定由本人独立完成。文中所引用的观点和参考资料均已标注并加以注释。论文研究过程中不存在抄袭他人研究成果和伪造相关数据等行为。如若出现任何侵犯他人知识产权等问题，本人愿意承担相关法律责任。 承诺人（签名）： 日 期：目 录第1章 绪论.1第一章 绪论81.1 课题背景与意义81.2 论文思路与结构91.3 研究方法与手段9第六章 对于我国商业银行个人住房按揭贷款的总结与展望46 1.3 研究方法与手段.2 1.4 可能存在的不足与创新.3第三 3.1 个人按揭贷款存在的风险分类.8 3.1.1 信用风险.8 3.1.2 市场风险.10 3.1.3 操作风险.11 3.1.4 政策风险.13 3.2 我国商业银行个人住房按揭贷款风险特征.15 3.3 影响个人住房按揭贷款风险的因素-以招商银行住房按揭贷款信 用风险压力测试为例.17 3.4 本章小结.27第4章 银行个人住房按揭贷款风险的历史借鉴-以美国次贷危机为例.28 4.1美国次贷危机概述和衍变过程.28 4.2 引发美国次贷危机的原因分析.30 4.3 美国次贷危机对我国商业银行按揭贷款风险控制的警示.31 4.3.1我国商业银行按揭贷款的现状和存在的不足.31 4.3.2 中美房贷市场的内在相似性.32 4.3.3美国次贷危机对我国商业银行按揭贷款风险控制的启示33第5章 商业银行个人按揭贷款风险控制.36 5.1 有效控制市场风险.36 5.2 有效控制操作风险.36 5.3 有效控制政策性风险.37第6章 对于我国商业银行个人住房按揭贷款的总结与展望.39第一章 绪论第1章 我国个人按揭贷款业务中的风险研究及分析1.1 个人按揭贷款存在的风险分类个人住房贷款的风险的种类主要包括：信用风险、操作风险、市场风险这三大类风险。市场风险在个人住房按揭贷款风险中表现为不可控风险，即银行自身不能控制的风险，包括：利率风险、流动性风险、住房贬值风险、抵押风险、法律风险等等。在个人住房贷款奉献中，信用风险和银行操作风险是最主要的风险，也是银行自身可控的风险。3.1.1信用风险狭义上，个人住房按揭贷款中的信用风险是指借款者违约的风险，借款人因各种原因未能及时、足额偿还债务或银行贷款而违约的可能性。广义上的信用风险主要包括社会信用风险、借款人信用风险、房产商信用风险和其他中介机构信用风险等等。其中借款人信用风险和房地产商信用风险在整个风险体系中尤为突出。 （1）来自借款人的信用风险 1）被迫违约。这是指因经济问题而导致购房人不能按时还款或不能按时全部还款。从各大商业银行统计的数据看，这类违约占大多数。我国当前通货膨胀水平较高，2008 年实行的是紧缩的货币政策， 所以人们的家庭收入实际是在缩减，被迫违约时有发生。 2）理性违约。这是指借款人觉得放弃继续还款可带来更大利益时的违约行为。目前我国房地产领域总体上正进行强有力的宏观调控， 房价正逐渐回落，但贷款利率却不断提高，所以这类违约有所增加。银行住房按揭贷款信用风险压力测试可以得知宏观经济政策对商业银行个人住房按揭贷款的信用风险有很大的影响。包括GDP，房价和进出口率，都会影响到按揭贷款的信用风险。在宏观调控政策的影响下，当房价出现正向波动时，资产价格的上涨会提高借款人的偿付能力，掩盖和降低按揭贷款的违约风险；当房价出现逆向波动时，对借款人的还款意愿、还款能力将产生负面影响，从而引起住房按揭贷款的违约率上升，如果房价与按揭成本发生倒挂，风险的集中与大面积爆发是不难预见的。由于个人住房贷款还款期限长,使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非常密切。当房地产泡沫破裂,公众购房欲望受挫,房地产价值大幅贬值,对银行贷款资金回收在很大程度上构成了威胁。经济的萧条,使得原来一部分借款人失业,没有了还款来源,造成不良贷款。例如2008年末央行将个人住房按揭首付比例降至二成，并对经济适用住房实行基准利率下浮30%。由信贷催生的旺盛购买力，对国内房地产市场迅速恢复起到了重要的支撑作用，房价强劲反弹，部分一线城市房价涨幅屡创新高。中央经济工作会议明确2009 年继续实行适度宽松的货币政策。这些宏观调控手段势必会影响到普通居民的购房积极性以及开发商的资金链，引起房价的波动。 3)提前还贷。这是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或全部贷款。提前偿付发生后，银行将因此遭受利息损失、服务成本损失和管理成本损失三方面的风险。第一，减少了银行的收益。我国商业银行的利润大多来自存贷款利差，住房按揭贷款这项中长期贷款属于银行的优质资产，它的提前偿还将会直接减少银行的贷款利息收入。第二，增加了银行的服务成本。首先，由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。其次，银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本。再次，对提前收回的资金再投资，增加了交易成本。第三，银行管理成本的损失。个人住房按揭贷款提前偿还，将使银行的可用资金增加。目前银行系统内居民存款余额连年居高不下，各银行都有大量闲置资金急于寻找出路，在这种情况下，客户提前偿还贷款只会增加银行的闲置资金量，加大了银行的投资压力和风险。即使银行把这部分提前偿还的资金重新贷出去，实际上仍挤占了银行原有闲置资金的投资机会，导致银行原本可以贷放出去的原有闲置资金继续闲置。另外，客户提前偿还贷款时，银行往往无法运用计算机处理千差万别的情况， 只能使用人工来完成，人力成本很高，在按正常情况收回贷款时不会产生这种费用。当然，在银行把提前偿还的资金重新贷出的情况下，银行在贷出的过程中又会产生更多的服务成本。管理成本主要指银行因闲置资金增加而增加的资金管理成本。目前， 提前还贷好像还未与风险联系起来， 出于维护自身美誉度的考虑， 银行一般都默认了这种行为的合法性。但随着国内银行面临的竞争越来越激烈，加强风险管理势在必行，所以必须充分认识提前还贷所产生的影响，从各个层面上制定对策。 （2）来自开发商的信用风险 1）假按揭。这一欺诈行为通常发生在中小型开发商身上。当其资金链出现问题时，有些开发商可能会串通银行内部人员， 自己垫付首付款，制造虚构的购房合同， 里应外合，达到骗取信贷资金的目的。以后遇到真正的买家， 开发商即付完剩余款项，解除抵押，再高价卖出。情节严重的是，有的开发商在一开始拿到贷款资金后就携款逃跑。这种现象已在各大商业银行出现过多次，给银行带来了不可估量的损失。 2）抵押物的变故。房地产开发经营的过程长、环节多，且环环相扣。如果稍不注意， 开发商的资金链就容易断裂， 负债累累只会导致所抵押的住房出现质量不过关甚至是烂尾楼，或拿不到产权证和土地证。为此引发两种结果：一是购房人以此拒付贷款；二是作为按揭业务风险防范的第二还款源， 明显因质量问题使其在将来的拍卖中造成资不抵债。一些房地产开发企业由于经营管理失误,造成其已销售期房不能按时交业主使用,致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约,而且往往很难在短时间内得到解决。一旦出现这种情况,使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款,从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。另外,开发商开发手续不完备,在尚未取得商品房预售许可证的情况下,销售房产,回笼资金,造成所签购房合同无效,从而波及借款合同的履行。 3）强制指定。一般情况下，开发商会将房地产开发贷款与房地产按揭贷款捆绑销售， 利用住房抵押贷款做诱饵， 让银行被动接受高风险的开发贷款条件， 放松对开发商的贷款审查和风险防范， 而购房人也只能听从开发商的安排。住宅小区入住的人数多，若都被迫集中到一家银行办理按揭贷款， 一旦出现由开发商引起的房屋质量或拿不到权证等问题， 购房人容易迁怒于银行以至拒付贷款， 这给银行造成的损失将特别严重。 （3）社会信用风险由于全社会缺乏对个人信用的公正评价体系和评价机构，对个人信用无从评价。与此同时，由于整个社会缺乏诚信观念，个人、单位或其他机构组织为借款人伪造虚假财力证明资料等提狗狗众多渠道。例如：个人将自身原有财产过户给借款人，提高借款人财力证明用以获取银行更多的贷款，等到借款人成功获得银行信贷资金后又将这笔财产转还给他人；单位虚报个人职务、工资、将近等资料为借款人戒躁虚假的“个人收入证明”提供渠道；房地产评估中介机构在利益的驱动下，不以房地产的实际价值为标准，而是按照借款人的要求虚增房地产评估价值，使得房产估价不准确给银行造成潜在的风险。3.1.2 市场风险市场风险又称为系统性风险，是指由于经济、金融政策等宏观因素的变化以及该业务自身的缺陷所导致的风险。市场风险又包括：利率风险、流动性风险、住房贬值风险、抵押风险、法律风险等等。 （1）通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。由于市场利率、汇率、证券以及商品的价格负面变动而导致金融工具价值下跌，给银行带来的损失。目前为止，我国商业银行个人住房贷款业务实行浮动利率制度，贷款者承担了大部分的利率风险，贷款者在利率上升周期中可能出现违约现象个人住房贷款管理办法规定,个人住房贷款期限在1 年以内的,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息; 1年以上贷款遇法定利率调整,于次年初开始按相应利率档次执行新的利率规定。商业银行按揭贷款最长期限为20年,利率的波动无疑会影响到银行和贷款人的现金流。我国目前利率处于历史低水平,随着利率市场化进程和目前经济发展状况,利率上行不可避免,由于贷款利率调整的滞后性,银行势必会遭受利率损失。另外,国内银行的主要收入来自利息收入,利率调整将对银行利润产生重大影响,同时,也会引起利率期限结构的变化,利差的变化更加难以把握。 （2）机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。 （3）地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。；从国内的房地产市场来看，大多数城市的房价虽然还处于高位盘整阶段，但是由于房价下行压力日趋增多大，将面临房产市场低于所应长福银行贷款的情况造成断供现象。 （4）流动性风险银行负债期限较短,一般仅为几个月,而个人住房贷款的期限大部分在l0年以上。当前,中长期的个人住房贷款占消费贷款相当大的比。例如，根据国际经验,中长期贷款在银行贷款中所占比例越高,对银行的资金流动影响越大,住房贷款占全部贷款比重达到30% 左右时就有可能给银行的资金流动性带来威胁。商业银行个人住房贷款目前是国内银行的优质资产行的优质资产,增势迅猛,因此其风险性较大。3.1.3 操作性风险银行操作风险是由于银行自身不完善或有问题的内部程序、人员、系统或者外部事件所造成直接或者间接损失的风险。主要包括：个人征信风险、银行内部控制风险和制度体系漏洞、银行贷后管理风险等等。 （1）员工素质银行内部信贷部的员工一般都有贷款任务。有些员工出于眼前利益，与开发商合谋，对贷前审查敷衍了事，贷后放弃追踪管理，以至让银行潜在的风险加大。没有银行内部的配合，假按揭是不可能发生的。 （2）制度安排银行在决定放贷之前一般要对抵押房产作自行评估或委托外面中介机构评估。目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中都简单地采用市场比较法， 对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘的价值， 而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本、未来可能发生的风险和损失， 高估按揭房产价2。大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估， 而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种做法必然鼓励开发商尽量建造高价房屋，或采取各种方式推高房价，促成高价房交易合同， 以获取高额按揭贷款。另外，由于抵押在银行手中的房产严重偏离其真实价值， 一旦购房者故意违约， 那么银行或支付较高的变现成本，或面临难以变现的可能，甚至在市场发生逆转时， 将承受房价下跌所造成的巨大损失。 （3）管理风险管理风险是指由于银行管理出现漏洞而产生的风险。各家银行为了抢占个人住房贷款的市场份额,纷纷推出各种服务,并在“风险简化信贷手续”的呼声中提高了办事速度,增加了业务量,扩大了住房贷款消费群,但是,在办理贷款的过程中,或多或少的还存在以下问题: 1）决策风险目前,各家银行都十分重视个人住房贷款业务,市场竞争渐呈白热化状态,无序现象突出。不少金融机构还没有完全树立科学发展观和正确的经营理念,在外部市场和内部考核的双重压力下,片面追求指标、抢占市场,放宽贷款条件,降低客户准入门槛。并且在决策的制定过程中,不对客户的资质进行细分,造成执行决策的人,对所有的借款人都使用同样的标准。银行的决策者在面对市场与风险的选择上,往往会选择市场,这必然加大了经营的风险 2）内部操作环节的风险随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加,为了加快办理的速度,银行会忽视贷款操作的严谨性,从而造成相关法律文本和手续的缺漏,如合同要素填写错误、漏填、随意修改,从而影响合同本身的法律效力,在法律认定时产生纠纷。对借款人的身份审核不严,造成贷款合同及相关法律文本由他人代签或伪造签名,形成无效合同。在抵押登记手续未完善前发放货款,使得贷款担保无法落到实处。 3）银行客户资源共享机制缺失如客户在一定商业银行申请个人住房贷款,同时叉在另一家银行为第二套甚至为第三套楼房申请贷款,按照现行房价走势,对于中等收入的贷款人而言,一般是不具备按期还贷能力的,一个贷款人为两套以上的住房贷款,放贷银行的贷款风险极高,形成不良贷款的可能性极大。在现行的银行管理体制和运行机制下,公存(即法人客户)在其他银行的存贷情况可以通过银行间的网络查询得到。但对于个人客户,这项业务尚属空白,还不允许对自然人客户银行信息随意查询。因此,个人住房贷款者,就有可能利用各个银行信息资源不能共享的缺陷,在多个银行同时贷款,给多个贷款银行造成贷款风险。3.1.4 政策风险对于个人住房按揭贷款而言，很大程度上受到国家的宏观调控和政策的变化影响。而对于中国政府而言，一方面会害怕房价过高，夹杂过量泡沫，使得房产市场无法满足真正需要购房的普通百姓，也使得金融市场不安全；一方面也会谨慎打压房价或者抬高投机购房的价格，减少在房地产市场炒作赚取巨额利润的投机者，之所以谨慎，也是因为需要正确估计银行现有的按揭贷款的风险承受能力。我们先来看一下近期政府对于房产宏观调控的情况：2007年9月27日央行、银监会通知要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。但央行未明确定义“第二套房”，各家银行自主出台相认定标准。2008年10月27日 中国人民银行：商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。同日，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1%。“二套房贷政策”仍显定义模糊。2008年12月21日 国务院办公厅发布的关于促进房地产市场健康发展的若干意见（业内称“国办13条”）加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。2009年6月 银监会通知重申严控二套房贷：“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃第二套房贷政策约束，不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”2010年3月30日 中国工商银行下发通知：正式取消首套房按揭贷款利率7折优惠。并规定，若首付三成，贷款利率最低可优惠至7.5折；若首付只有两成，则利率必须8.5折。2010年4月，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买手套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。对于第三套住房将大幅提高首付比例和贷款利率。根据普通购房者或者购房投机者的心态来说，购房者往往自己支付少量的成本,利用银行贷款,四两拨千斤,以有限的资金购买多套住房,在房价上涨后,卖掉一些房产,然后又拿这些本金,通过银行贷款购买更多的住房。现在政策上这样的变动，会十足地打压一些中高层的购房投机者。严格二套住房购房贷款管理,一方面明确了首付比例,另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率,目的还是合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。这些遏制房地产泡沫的政策，也同时增加了银行方面的压力。从2010年2月份的政策，可以看出，银行已经开始在上涨个人住房按揭贷款的利率。从2010年4月的政策来看，不利于投机者的继续投机，很多投机者会放弃继续炒作房价，那么房价也会逐步下跌，政府也会不断地干预调控，直至房价跌至一个比较健康的水平。可以描述出这样一个循环，政府调控利率，使得利率增高，无法炒作房价，部分的房地产投机商撤出房产市场，于是房地产价格出现下跌，于是又使得一部分房地产投资商撤出资金，这样周而复始的循环，直至房价跌至一个比较健康的水平。归结起来，就是房价要处于比较健康的水平，其房价与目前的房价依旧有着很大的差距，在这个过程中，对于房地产投机者而言，会损失很大，那么很可能出现房地产开发企业或投资投机者资金回笼困难，将直接引发这些借款人的违约风险，理性违约情况增多。而且，由于贷款抵押物是假较当初大幅回落，加上其变现能力差，银行需付出较大处置成本，这就会导致银行对抵押物的处置收入远不足以补偿借款人违约造成的贷款损失，资产得不到保全。这样就增加了银行的个人住房按揭贷款的风险性。另外，如果中央的宏观调控使得房产市场让很多投机者感到失望或者恐慌，那么那些投机者很可能大量的放弃所购买到的用来投资的多余房产，一旦这种情况过多，成为一种人人自危的情况，那么所有的优质房产资产都成为了银行的不良资产。从以上分析可以看出，银行个人按揭贷款收到政策风险的影响，当政策变化大或者宏观调控情况多时，银行的承受能力有限，容易造成银行的风险。表3 2009-2010年国家出台调控房价政策一览表 3.2商业银行个人住房按揭贷款的风险特征个人住房中南街贷款的迅速发展有力地推动了房地产销售和国内消费市场的繁荣。与此同时，主客观原因导致的经济香味不规范使个人住房按揭贷款业务形成了一定的风险。上一小节中已经解释了风险的种类和形成风险的原因，而从中也不难发现，从个人住房按揭贷款风险的各种种类的分析中，也可看出这些风险的共性，即个人住房按揭贷款的风险是有规律，有特征的。那么，是哪些共性和特征呢？知道了解了这些特征，是否有利于我国商业银行更好地防范风险呢？简单来说，个人住房按揭贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性。而分析了这些可能性后，发现个人住房按揭贷款风险有以下特征。 (1)主观性：从借款人的角度来看，其个人收入，素质，信誉度使得按揭贷款风险具有主观能动性。从贷款人银行本身而言，其内部人员的职业道德操守等等，也使得按揭贷款具有了主观能动性。上一小节中提及的信用风险和操作风险，就具有最典型的主观性特征。例如，商业银行与贷款人的信息不对称。银行对贷款人的审查主要靠客户提供的资料或单位证明。有的购房者故意伪造虚假收入证明、资产证明以获取银行按揭贷款；有的购房者在不同的商业银行进行虚假按揭和多重按揭贷款；有的购房者信用观念单薄，在有还款能力的情况下恶性违约等。这些都一定程度上导致了银行按揭贷款的风险。而这种现象也被划入了信用风险的范畴，其实质是人的主观能动性所导致的按揭贷款的风险。另外，操作风险也具有主观性，只是其拥有主观能动性的对象不是贷款人，而是银行。例如，银行没有严格执行审核操作规程。部分房地产开发商将根本不存的楼层出售获得了银行的按揭贷款，出现购房人违约只是金融风险的产生，显然是银行在审查贷款的环节出了问题。这就是银行在主观性上使得风险存在或者严重。又例如，银行有时候只注重审查申请材料的合规性而忽视其真实性，发生操作风险。当然，这两种现象在国内较少，中国的银行审查贷款普遍比较严格，基本不会出现这么严重的情况或是使得风险如此严重。 （2）市场性：由于市场利率的变化，房地产价格下跌或者通货膨胀等影响，可能造成借款人无力还贷或者主动放弃房屋所有权并且终止偿还债务的现象发生。市场风险就是使个人住房按揭贷款极具市场性的典型风险。市场的变化，包括市场利率变化，房地长价格的下跌受挫，会增加风险。当抵押物住房估价过高或者价格下降较多时，会影响贷款的真实抵押率从而弱化抵押物的抵押担保作用，还会影响借款人的财富水平进而影响贷款的偿还。在房地产价格正常波动变化条件下，房地产信贷资产可能是最优质的，但是，如果房地产价格出现大幅下跌，导致房地产开发企业或投资投机者资金回笼困难，将直接引发这些借款人的违约风险，理性违约情况增多。而且，由于贷款抵押物是假较当初大幅回落，加上其变现能力差，银行需付出较大处置成本，这就会导致银行对抵押物的处置收入远不足以补偿借款人违约造成的贷款损失，资产得不到保全。更严重的是，如果房地产价格长期、持续性的大幅增长使房地产市场泡沫程度加大，一旦市场发生大的改变比如强烈的宏观调控等，使市场的价格预期逆转，就很容易发生恐慌性抛盘。这时候房地产信贷优质资产可能会在一夜之间全部变成不良资产，也就是说房地产持续低迷或崩溃的情况下，商业银行可能面临开发商和个人贷款者的普遍违约风险，即使银行采取各种资产保全措施，但由于市场低迷和价格暴跌，或者由于处理成本太高，仍然要承受巨额的损失。再者，利率的调控变化，也可以看出，个人住房按揭贷款风险存在市场风险。因为期限错配使资产与负债的利率确定时点发生不一致，短期负债到期后，新的负债将按新的市场利率确定，而长期贷款的利率和计息方式在贷款发放时确定，不同利率方式的个人住房按揭贷款使银行面临不同利率风险。银行利率的变化，导致还贷利息增加或者减少，一旦增加的数额过于庞大，又很有可能造成还贷的风险。 （3）分散性：造成按揭贷款风险分散性的原因有很多，包括个人住房按揭贷款的对象分散，贷款的金额额度小，阶段还款流小，与银行的合作机会少等等。 （4）区域性：各地区政策不统一，地方法规不健全使得银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异，导致出现贷款风险。 （5）滞后性：个人住房按揭贷款的期限一般是10-30年，风险属于中长期风险。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露其一般为3-8年，那也就是说，国内银行个人住房贷款将步入违约高风险期。银行个人住房按揭贷款风险的滞后性，提醒银行需要计算好风险期的最大承受风险的能力，并且可以由滞后性，很好的控制何时需收紧贷款，何时可以放松贷款，这样可以使风险分散，而不是使得所有的风险通过滞后期后一起暴露，使得风险集中化，这样会使银行在某一时期处于风险最高峰的时期，不利于控制风险。 （6）多样性：影响按揭贷款因素的繁杂多样，使得按揭贷款风险具备多样性的特质。其因素包括有借款人，开发商和银行这三个参与者的自身原因，当然也包括宏观经济形势的影响。个人住房贷款的风险的种类主要包括：信用风险、操作风险、市场风险这三大风险，而这些风险中每一种又受到诸多因素影响，如信用风险受到购房者的购房目的影响、GDP变化影响、房产市场变化影响、世界金融环境变化影响等。操作风险受到银行本身的管理制度影响、员工素质影响等等。市场风险也有很多因素构成。可以看出，按揭贷款的风险因素多种多样。3.3 影响个人住房按揭贷款风险的因素-以招商银行住房按揭贷款信用风险压力测试为例在以上的章节中，分析了商业银行个人住房按揭贷款的风险分类以及风险的特征。都是从理论和逻辑分析、经验总结的角度来写的。那么，有没有量的测试或者模型来证明以上理论的正确性，使得这些说辞更有说服力和公信力呢？本节中，将会以招商银行住房按揭贷款信用风险压力测试为模型，用实在的数据和模型分析，来进一步论证哪些因素对于按揭贷款信用风险的影响比较大，并且用假设和现在数据的代入该模型，使得该模型更有科学性，使得论证更为合理充分3。 （1）压力测试的定义压力测试是指利用一系列方法来评估金融体系承受“罕见但是仍然可能”（Extreme but plausibe）的宏观经济冲击或者重大金融事件的过程。 （2）压力测试的监管要求 新资本协议对压力测试的要求识别经济状况的可能事件（如经济或行业衰退，市场风险事件，极端的流动性状况）和未来变化时银行的贷款敞口和逾期损失的不利影响。 （3）测试对象 招商银行住房按揭贷款90天逾期率 （4）测试目的 评估宏观经济极端条件对90天逾期率的影响图2 压力测试流程图1图3 压力测试流程图2 （5）主要假设宏观因素对房贷逾期存在显著影响，并且这种影响机制具有一般性。根据岘港地区数据建模，模型的形式可以推广到国内单变量模型残差包含了模型外宏观因素的影响宏观因素的变化是渐变而不是突变，在情景设计阶段，要考虑增长率的平滑。 （6）香港地区数据说明观测期：1998年2季度至2007年4季度观测频率：季度数据共39期指标 Y:房贷拖欠比率（逾期90填余额占比） X1：GDP增长率 X2：房价指数增长率 X3：进出口总值增长率 X4：房贷利率表4 1998-2001年数据样本图4 单变量模型建模1-传递函数模型（Transfer Function Model)图5 单变量模型建模 2图6 房价指数增长模型 （7）模型校正方法：利用国内有限的数据调整模型参数以提高拟合度，由此得到适用于招行的预测模型 （8）校正数据全国GDP增长率（07-08季度数据）深圳地区房价指数（07-08季度数据）贷款利率全国进出口增长率（06-08月度数据） （9）压力参数设计定义轻度，中度和中度GDP增长率从9%下降至5%，3%，2%房价指数增长率从-09%下降至-10%，-20%，-30%进出口总值增长率从17.85%下降至-30，-40%，-50%房贷利率从5.94%上升 54,108,162个基点图7 敏感性分析图1图8 敏感性分析图2 （10）相关性分析动态模型 -YX1+X2+X3+X4自回归残差模型 -YX1+X2+X3+X4+err(t-1)主成分分析 将多个宏观指标综合成一两个最具代表性的指标图9 情景分析图1图10 情景分析图2图11 情景分析图2上述压力测试可以证明，GDP，房价和进出口增长率的变化，都会大大影响招商银行住房按揭贷款90天逾期率。当GDP,房价和进出口增长率成负增长时，逾期率会增大，这三者的负增长率越大，逾期率越大；当GDP,房价和进出口增长率呈正向增长时，逾期率会减小，这三者增长率越大，逾期率越低。同时，上述数据较为陈旧，可以借助该模型，将最新的数据作为测试的测试样本，而其测试结果不变，可以证明上述结论是正确的。表5 数据收集统计表时间拖欠比率（%）GDP增长率（%）全国房地产销售价格指数(%)房价指数增长率（%）贷款利率（%）进出口总值进出口总值增长率（%）2007年第四季度0.29110.52008年1月0.21998.3-3.066 2008年2月0.21661.8-16.839 2008年3月0.22045.223.071 2008年1季度0.44 10.6110.70.181 7.471.055 2008年4月2207.47.931 2008年5月2207.80.018 2008年6月2217.10.421 2008年2季度0.77 10.1108.2-2.258 7.472.790 2008年7月2480.711.89 2008年8月2410.5-2.83 2008年9月24351.02 2008年3季度1.059103.5-4.344 7.23.359 2008年10月-0.32214.1-9.07 2008年11月1898.9-14.24 2008年12月1833.3-3.45 2008年4季度1.156.899.61-3.758 5.31-8.921 续表5时间拖欠比率（%）GDP增长率（%）全国房地产销售价格指数(%)房价指数增长率（%）贷款利率（%）进出口总值进出口总值增长率（%）2009年1月-0.21418-22.65 2009年2月1249.5-0.12 2009年3月0.21620.229.67 2009年1季度1.126.198.7-0.914 2.299 2009年4月0.41707.35.38 2009年5月0.61641.3-3.87 2009年6月0.81825.711.23 2009年2季度1.157.9100.21.520 4.248 2009年7月0.92002.19.66 2009年8月0.91917-4.25 2009年9月0.72189.414.21 2009年3季度1.168.90.833 5.316.540 2009年10月0.71975.4-9.77 2009年11月1.22082.15.40 2009年12月1.52430.216.72 2009年4季度1.210.71.133 5.314.115 2010年1月1.32047.8-15.74 2010年2月0.91814.3-11.40 2010年3月0.12314.627.58 2010年1季度1.3111.90.767 5.310.146 表6 2008-2010年数据样本时间拖欠比率（%）GDP增长率（%）房价指数增长率（%）贷款利率（%）进出口总值增长率（%）2008年1季度0.44 10.60.181 7.471.055 2008年2季度0.77 10.1-2.258 7.472.790 2008年3季度1.059-4.344 7.203.359 2008年4季度1.156.8-3.758 5.31-8.921 2009年1季度1.126.1-0.914 5.312.299 2009年2季度1.157.91.520 5.314.248 2009年3季度1.168.90.833 5.316.540 2009年4季度1.210.71.133 5.314.115 2010年1季度1.3111.90.767 5.310.146 将以上的数据样本带入压力测试模型，依旧可以得到原来的测试结果。即GDP，房价和进出口增长率的变化，都会大大影响招商银行住房按揭贷款90天逾期率。当GDP,房价和进出口增长率成负增长时，逾期率会增大，这三者的负增长率越大，逾期率越大；当GDP,房价和进出口增长率呈正向增长时，逾期率会减小，这三者增长率越大，逾期率越低。该压力测试证明了前两节所解释的商业银行个人住房按揭贷款存在信用风险，而该信用风险往往也是市场风险或政策风险。该测试也揭示了商业银行个人按揭贷款的风险特征，主观性和市场性。交通银行是首家公布房贷压力测试的银行。4月29日，交通银行副行长钱文挥在一季度业绩发布会上透露,压力测试结果显示,房地产价格下降30%,交通银行开发贷款不良率将增加1.2%,个人按揭不良率提高0.9%。民生银行对于房贷压力测试的结果最为乐观，民生银行行长洪琦公开表示，即使房价下降40%也不会影响该行的资产质量。 民生银行近三年的年报数据显示，该行房地产贷款占比呈现逐年下降的趋势。2009年底,民生银行房地产业贷款余额为1037.13亿元,占全部贷款的11.75%；2008年底,该行房地产业贷款余额901.58亿元,占比13.69%；2007年底,房地产业贷款余额719.03亿元,占比13%。同时，民生银行2009年的新增房地产贷款仅为135.55亿元，占总贷款的1.54%，即便因房价下跌，这部分资金受到影响，对该行的总体贷款质量影响也不会太大。从测试结果看，银行对房价下跌的容忍度在30%40%之间。容忍度最高的是民生银行，假如房价下跌40%，不会影响该行资产质量；农行的容忍度是房价下跌20%，之后房价每下跌1个百分点，就会多形成1个百分点的不良贷款。工商银行、建设银行、交通银行等可容忍的房价下跌幅度在30%左右。银行引进压力测试，是因为压力测试是基于历史或潜在的市场震荡数据，采用模拟方法或其他的统计技术构成一个或一系列极端不利的情景，如房价在三个月内下跌20%，考察在此极端条件下，这一市场价格大的变化对银行资产组合的价值变化的最坏情景，确定资产组合风险水平是否在风险承受能力之内，包括识别那些会产生致命损失的情景，评估这些情景的影响并为风险管理提供额外的保证。进行房地产价格下降等极端情况的压力测试，并把结果融入银行综合风险管理框架之中，有利于银行在制定业务拓展政策及目标时，做出更明智的风险战略决策，从而达到减轻某些压力时间，如房价迅速下跌等对银行稳健经营的影响。3.4 本章小结个人住房贷款的风险的种类主要包括：信用风险、操作风险、市场风险这三大类风险。信用风险根据其来源，可以分为来自借款人的信用风险，包括被迫违约、理性违约、提前还贷；再者是来自开发商的信用风险，包括假按揭、抵押物变故、强制指定等；还有来自社会的社会信用风险。信用风险的重要形成原因之一，就是外界客观条件的变化，由招商银行信用风险压力测试可以看出，GDP变化、房价动荡和进出口额的变化都会使得信用风险率增加或者减少。特别的，当房价降低的时候，个人信用风险会大大增加，对商业银行造成隐患。市场风险又称为系统性风险，是指由于经济、金融政策等宏观因素的变化以及该业务自身的缺陷所导致的风险。市场风险又包括：利率风险、流动性风险、住房贬值风险、抵押风险、法律风险等等。银行操作风险是由于银行自身不完善或有问题的内部程序、人员、系统或者外部事件所造成直接或者间接损失的风险。主要包括：个人征信风险、银行内部控制风险和制度体系漏洞、银行贷后管理风险等等。目前国家对于商业银行按揭贷款的政策变动，也会改变按揭贷款的风险程度。近期我国的按揭贷款政策出现了变化，即正式取消首套房按揭贷款利率7折优惠。并规定，若首付三成，贷款利率最低可优惠至7.5折；若首付只有两成，则利率必须8.5折。该政策的出台，使得按揭贷款的风险增大。第四章 银行个人住房按揭贷款风险的历史借鉴-以美国次贷危机为例4.1 美国次贷危机始于2007 年初的美国次级抵押贷款危机事件，事态的发展已持续一年之多，并恶化成为美国的次级债危机，不断导致数家国际知名贷款机构、投资银行受到巨大损伤，面临亏损甚至倒闭的危机。事件的发展对全球经济的影响也越来越深，不仅导致股市的剧烈波动，甚至损伤到整个经济层面。 （1）次贷危机到次级债危机的衍变过程 1）次贷的含义所谓美国的次级抵押贷款，也即“次级按揭贷款”，主要是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，其服务对象为债务与收入比率较高、信用低、发生违约概率较高的贷款购房者。按照传统的信贷程序，这类人群是申请不到优惠贷款的，只能在次级市场上寻求贷款。各式各样的“次级贷款”产品使即使收入不高的人群也具备了还款能力，即使利率调高，还不起贷款，火热的房地产市场也给人们带来了美好的幻觉只要将房子出手，风险也是“可控”的。因此，自2001 年以来美国每年的次级抵押贷款额呈现大幅度增长的同时，美国住宅自有率也迅速提升。 2）次贷衍变成次级债的过程次级抵押贷款新产品深受信用程度较差和收入不高的购房者的追捧，而次级抵押贷款的风险主要体现在贷款机构对借款人不做任何信用的审核，即向“次级信用”的人借出大量贷款，但对于华尔街的精英来说，风险是可以转移出去的把风险分散给那些愿意承担不同程度风险的机构。越来越多的投资银行向这些贷款机构买下贷款，然后将它们打包成一笔债券，债券再由信用评级公司如标准普尔给予债券评级，之后再到债券市场上把它们卖给基金、商业银行或保险公司，或者推销给全球的商业银行和其他的投资者，这种债券产品是基于次级住房抵押贷款而发行的资产支持证券，被华尔街称为“次级房贷债券”,即我们所说的“次级债”。由此，“次级贷款”也就衍变成为了所谓的“次级债”。图12 美国次级抵押贷款及次级债参与主体 （2）次级债危机的产生从美国次级抵押贷款及次级债各参与主体的图示可以可出，一场原本单纯的次级抵押贷款危机衍变成一场波及全球的金融风暴，实际上是参与主体共同造成的结果，我们可以看到收益和风险链条环环相扣，一旦某个环节出现问题，整个传导就会受到影响。次级抵押贷款，只要房价继续走高，所购买的房产就会升值，就会有还款来源，这就是次级债的收益所在。但当房地产出现与预期相反的波动时，房屋升值速度减缓，加上美联储连续的提息，使许多次级贷款借款人无力偿还贷款，出现了大量违约现象，利率风险加上违约风险使资产质量的恶化导致资产支持证券的评级降低，价格大跌，市场迅速冷却，而此时的债券债权人则迫使贷款机构拿出出现