小区业主代表大会制度.doc

精品文档东莞市*小区业主代表大会制度第一章 总则 一、根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、业主大会和业主委员会指导规则，结合本小区实际情况，特制定本制度。二、*小区的权利属于全体业主，业主大会是本小区的最高权力机构；业主代表大会是业主大会的常设机构，代表全体业主行使公共物业管理事项决策，监督和维护本小区的合法权益；业主委员会是业主大会和业主代表大会的常设执行机构，负责执行业主大会、业主代表大会的决议。本小区实行业主自治与专业化管理相结合的物业管理服务体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业小区的公共秩序，创建安全、整洁、和谐、舒适、文明的生活环境。三、业主大会、业主代表大会和业主委员会的决定对物业小区内的全体业主具有约束力。四、业主大会、业主代表大会和业主委员会接受街道办事处、社区和房产主管部门的指导和监督。第二章 业主代表条件及产生办法一、业主代表的任职条件：1、业主代表必须是本小区合法的业主，业主的认定依据以下标准： 1）依法登记取得建筑物专有部分所有权的人（即在登记簿上记载的名字） 2）基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，凭备案的购房合同可以认定为业主； 3）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等发生效力，导致物权设立、变更、转让而取得物权的人；4）因依法继承或接受遗赠发生效力取得房屋所有权的人；5）与产权证登记权属人为夫妻关系人，或取得权属人书面授权的其他家庭成员。2、除以上条件以外，业主代表还应具备以下条件；1）具备担任业主代表的意愿； 2）遵守国家有关法律、法规； 3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； 4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁； 5）具有一定的组织、沟通能力； 6）具有完全民事行为能力；7）没有在本小区物业服务企业参股或任职；8）具备必要的工作时间。二、业主代表名额确定原则：1、根据本小区楼栋及户数分布状况，本小区共*个单元，原则上不超过三个单元产生一名业主代表，同时每栋楼至少产生一名业主代表，这样本小区共产生*名楼栋业主代表。一期21栋楼，代表名额21人；二期9栋楼，代表名额9人；三期16栋楼，代表名额16人 ，共计*人。2、原则上业主委员会成员自动成为其所在楼栋的业主代表，但该业委也可以另外推举他人作为其所在楼栋业主代表候选人。三、业主代表候选人产生办法：可以通过采取自愿报名、业主推荐、业委会所负责片区业委推荐等以下三种方式之一成为业主代表候选人。方式1.自愿报名：有意参选业主代表候选人的业主应当在规定时间内到指定地点报名，完成报名程序并经过业委会资格审核通过；方式2.业主推荐：经其所代表楼栋五名以上业主联合推荐，征得本人同意后并获得业委会资格审核通过； 方式3.所负责片区业委推荐：经业委会所负责片区业委推荐，征得本人同意后并获得业委会资格审核通过；四、业主代表的产生办法：1、业主委员会在职业委自动成为其所在楼栋的业主代表，当出现一个楼栋有两名以上业委成员时，由业委会确定其中一人为其所在楼栋业主代表。当业委推荐其所在楼栋其他业主成为业主代表时，该业委自动成为本小区不分区业主代表；2、民主选举产生：应由其所代表的投票单位2/3以上业主参加投票（签署授权代表书），并按照所获得业主投票数的高低当选，得票次高者为楼栋副代表，当代表缺席时，可作为楼栋代表出席会议；3、业主代表每届任期三年，可以连选连任，代表其所在投票单位所有业主参加业主代表大会，并行使所代表业主的投票权利；4、当楼栋代表空缺时，由副代表递补，或暂由所负责片区的业主委员会业委出任或该业委指定的该楼栋业主临时出任，直至选出正式的楼栋业主代表。五、经业委会确认业主代表有如下情况之一时，可以取销其业主代表资格，组织在其原投票楼栋业主中重新补选业主代表或者按前一次投票数顺序递补一名：1、无故一年以上不参加业主代表大会，不履行业主代表的职责；2、已经不具备业主身份者；3、其所在楼栋业主超过30%业主向业委会书面联署提出撤换其业主代表资格。六、楼栋业主代表职责：1、密切联系本楼栋区域业主，及时征集和反馈业主的意见及建议； 2、代表所属楼栋业主参加业主大会、业主代表大会会议，参与议题讨论、决策，具体按本制度规定执行；3、关心和支持业主委员会工作，同时监督业委会的工作； 4、履行本楼栋对物业管理公司工作的监督职责；5、参与协调处理本楼栋业主内部矛盾，增强业主自律行为管理。第三章 业主代表大会的职责一、讨论、审查本小区全体业主的专项维修资金的使用和续筹方案，重大改建、重建建筑物及其附属设施，需要经业主代表征求各投票楼栋业主书面表决意见，经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后通过，并监督实施。只涉及部分区域业主的专项维修资金的使用和续筹方案，重大改建、重建建筑物及其附属设施，由该区域中专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意表决通过即可生效。二、经业主代表征求各投票楼栋业主书面表决意见，累计超过小区具有投票权1/2以上业主同意后通过，业主代表大会可以决定如下事宜：1、讨论、修改和通过业主公约、业主代表大会制度、业主大会议事规则以及小区其他重要文件；2、审查、推荐、选举、罢免业主委员会成员，撤换、改选部分不称职委员，增补部分缺额委员； 3、讨论和决定选聘或解聘物业服务企业； 4、讨论决定本小区内重要的物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案（涉及月收益金额大于或等于10万元）； 5、决定涉及本小区内业主共同利益的其他重大事项（涉及月利益金额10万元）。三、当超过1/2业主代表出席，并且经过出席会议代表2/3表决通过时，业主代表大会可以决定如下事项：1、听取和审查业主委员会的工作报告和年度财务预算决算方案；2、审议和监督业主委员会的工作和经费使用情况； 3、改变或撤销业主委员会的不当决定； 4、讨论和审查物业服务合同、物业服务企业的物业服务方案、物业服务费收费标准；5、监督和协助物业管理服务企业开展正常的物业管理服务工作； 6、决定本小区在维护公共安全、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度； 7、讨论决定本小区内重要的物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案（涉及月收益金额小于10万元）；8、决定涉及本小区内业主共同利益的其他事项（涉及月收益金额10万元）。第四章 业主代表大会议事规则一、业主代表大会最少每半年召开一次。业主代表大会一般由业委会组织召开，当在有30%以上业主代表提议或有15%以上业主书面联名提议时，业委会必须组织召开业主代表大会。经业委会资格审核的非业主代表的业主或住户可以参加大会旁听，经大会主持人同意，可以有发言权，但是无表决权。二、业主代表大会开会可以采取现场集体讨论、书面征求意见、电子表决三种形式。表决非法规明确需要业主签名表决事项时：可以采用上述三种形式任何一种，但都需要1/2以上业主代表参加，会议决议须经参会的业主代表的2/3以上表决投票通过，否则大会做出的决议决定无效。当业主代表大会表决需要业主签名表决同意的事项时，根据各个楼栋代表所提交的业主户数和物业建筑面积统计相应投票权：业主签署的书面意见应当有业主的房号、产权面积、联系方式、同意与否和业主亲笔签名，并长期保存备查。三、业主代表大会召开前，应提前十五天向小区全体业主公布大会议题和议程内容，通过业主代表广泛征集其所代表楼栋广大业主的意见，将这些意见要求如实向业主代表大会反映。业主代表对业主代表大会和业主大会所形成的决定、决议和通过的小区重大事项，应及时向所代表楼栋的业主传达、宣传，并督促、劝导执行四、业主的投票权按照业主拥有物业的建筑面积确定。同一物业的业主超过一人的，由物业共有人推出一人参加有关选举、议事和投票等活动。业主代表的投票权是其所代表区域内所有业主投票权的总和。五、买受人和出卖人的议事决定投票权可委托使用人，承租人或其他代理人行使，但需出具书面授权委托证明。物业使用人，承租人及其他代理人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。六、业主代表大会采取记名表决方式，可以现场举手表决，也可以通过书面或实名认证的电子表决。当需要业主书面意见投票表决的议题时，投票人必须在投票上填写业主所拥有物业的建筑面积或所代表业主的投票权，同意、反对及弃权的业主票数，并签名或盖章后生效。七、为了保护每位业主充分行使自己权利，特制定如下否决条款：在业主代表大会做出相关表决后10日公示期内，每一位业主都可实名向业委会提出书面意见，当累计有超过本小区20%投票权的业主提出反对意见时，相关业主代表大会决议应停止执行，应对相关议案进行修改后再次提交业主代表大会表决。第五章 附 则一、本制度经过本小区第二届业委会表决通过并在小区内公示10日，在公示期内，如果业主有建