喀左县南公营子镇李杖子水库风景区旅游开发项目可行性分析研究报告.doc

*县南公营子镇李杖子水库风景区旅游开发项目项目可行性研究报告资金申请报告项目建议书优项目工程咨询公司可行性研究报告目 录第一章 总 论41.1项目概况41.2编制依据71.3编制范围71.4编制原则81.5项目单位简介81.6项目技术来源91.7简要结论9第二章 项目建设的背景及必要性102.1项目提出的背景102.2项目提出的必要性11第三章 市场分析及规模163.1市场分析163.2规模16第四章 场址选择与自然条件174.1项目区概况174.2自然地理174.3建设场址选择19第五章 工程技术方案205.1工程方案205.2技术方案225.3设备235.4原材料供应24第六章 公用辅助工程256.1给排水256.2供电和通讯256.3消防26第七章 节 能277.1用能标准和节能规范277.2节能措施287.3节水措施297.4节约土地29第八章 环境保护308.1环境保护执行标准308.2主要污染源及污染物308.3环境保护措施318.4环境保护结论33第九章 劳动安全及消防359.1劳动安全卫生359.2消防安全369.3劳动定员37第十章 项目实施进度及招投标3910.1实施进度3910.2招投标39第十一章 投资估算及资金筹措4311.1投资估算4311.2资金筹措44第十二章 效益分析4512.1财务评价的依据和原则4512.2财务评价基础数据与参数选取4512.3成本费用、营业收入及税金估算4612.4项目财务分析4712.5财务评价结论49第十三章 结论与建议4913.1结 论4913.2建 议50附表：51总 论一、项目名称：*县南公营子镇李杖子水库风景区旅游开发项目二、项目招商承办单位：*县南公营子镇人民政府三、项目建设内容：1.建设性质：新建2.建设地点:*县南公营子镇3.主要建设内容：*县南公营子镇李杖子水库风景区旅游开发项目四、投资概算及资金来源：1.投资概算：该项目总投资概算为 2500 万元，其中：固定资产投资 1500 万元，流动资金1000 万元。2.资金来源：招商引资一、项目概况(一)地理位置李杖子水库风景区位于辽宁省朝阳市*县南公营子镇李杖子村，距*县县城公里，距离葫芦岛市建昌县城10公里，距南公营子镇6公里。风景区规划面积10平方公里。(二)项目内容及目标计划从2012至2017年把李杖子水库风景区建成初具规模的集生态旅游、观光、休闲渡假于一体的名胜风景旅游区。(三)项目进展情况该项目已完成旅游区所在地李杖子村的总体规划。(四)项目自然现状李杖子水库呈东西走向，水域面积最大年达 亩，风景区南部山颠较陡峭，北部坡度较缓，水系水量较大，两山之间为李杖子水库。南公营子镇历史文化底蕴十分丰富，文化氛围浓厚，有着“楹联之乡”的美誉，这里曾是喀喇沁左旗王府所在地，辖区面积曾达到1.7万平方公里，管理范围包括建昌、凌源、朝阳县、*等地，1958年以前为*旗政府所在地，是*的政治、经济、文化中心，58年以后县政府由南公营子迁至大城子镇。我镇石灰石资源和旅游资源较为丰富，现我镇已被确定为省级旅游特色乡镇 李杖子水库风景区位于南公营子镇李杖子村，地质由中生代花岗岩组成，断层和节理发育明显，构成独特的花岗岩石景地貌。 地处温带半干旱西辽河州向暖温带半湿润冀北山地过渡地带，属大陆性季风气候。主要气候特点：春季少雨多旱风，夏季炎热雨集中，秋季晴朗日照足，冬委寒冷降雪稀。年平均气温为8.7度，境内南北气温相差1.5度，年均降水量为491.5毫米左右，整个植物生长期（4-9份）的降水量为451.6毫米左右，占全年降水量的92%。平均日照时数为2807.8小时，平均无霜期144天，受季风影响，夏季多偏南或偏东风，晚秋至次年早春多西北风。因近地面受涡流状湍流及地形的影响，亦常出现不定向风。 主要植被类型：乔木以油松、侧柏、杨、柳、榆等为主；灌木有柠条、酸刺等；草本植物种类多、，数量大，常见的有沙蒿、菅草、灰蒿、芨芨草、寸草、芦草等等。区块毗邻村庄，常见野生动物有：兽类有野兔、野鼠等；鸟类有麻雀、喜鹊、鹰、野鸽、石鸡、雉鸡等；其它还有蜥蜴、蛇等爬行动物，青蛙、蟾蜍等两栖动物以及种属、数量众多的昆虫类等。随着生态保护区进一步建设，动植物资源的将有很大的前景，丰富的植物资源有利于为基于中草药的养生保健提供了现实可能。（五)景观资源及评价1.自然景观 李杖子水库风景区山脉巍峨延绵，山高水秀、中部的主峰时而浓雾弥漫笼罩，神秘莫测，突兀雄伟，山上古木怪石，珍禽走兽，奇花异草，山泉涌汩其间，风光极其秀美。李杖子水库有多条常年溪流蜿蜒于水间，全部汇入李杖子水库，溪流如涓涓细流清澈欢快，顺溪漫步，泉水淙淙，山花常开，生气盎然。李杖子水库是一座以蓄洪、灌溉为主的水利枢纽工程，大坝竣于1976年10月，水库面积约0.123平方公里。水库环境优雅，远处层峦叠嶂，近处碧波荡漾，湖光山色交相辉映。水库岸线曲折，空间开合有度，景观层次丰富。穿越于蜿蜒山丘、谷地，更觉步移景异，岸边山花烂漫，鸟语花香，青山拥翠，果树成片。有丰富的植被，名木果树及优美的自然景观，李杖子水库风景区西部山地由详溪林场经营，林木茂盛，林相良好，生态环境极佳。2.资源评价李杖子水库风景区具有独特的人文背景和丰厚的历史底蕴，具有浓厚的辽西地方特色。李杖子村自然景色秀丽，植被丰富，有珍稀树种，丰富的野生动物资源，具有较大的旅游吸引力。二、项目建设的意义本项目最大的特点是拥有丰富的自然和生态资源，李杖子村山脉延绵，形状突兀雄伟，古木怪石，珍禽走兽，奇花异草，山泉涌汩其间，风光极其秀美，自然景观与人文景观集于一身，这个项目的特色正好弥补了*县的旅游资源的不足，如果及时开发建设，能够有效地延伸朝阳市内旅游线路，拓展对外旅游业发展空间，丰富辽西旅游业的内涵和容量，增加旅客在*县滞留的时间，提高*县旅游业吸引力，促进全市旅游经济发展。另一方面，旅游区建成以后，可带动整个南公营子镇服务行业的发展，解决当地部分农民的就业问题，提高当地农民的收入，促进贫困山区经济的发展，进而带动莲花镇的开发，改善投资环境，促进*经济发展。三、项目建设条件分析1.经济社会发展条件 改革开放以来，随居民生活水平不断提高，消费结构也在发生变化，利用闲暇时间进行旅游休闲逐步成为生活时尚，长期生活在人口稠密、高楼林立的城市居民，日益向往到郊外旅游，呼吸新鲜空气，感受大自然。这为吸引城市居民前往李杖子水库风景区进行旅游提供发展条件。同时国内外旅游业蓬勃发展，李杖子水库风景区补充了辽西的旅游资源不足，必然会吸引大批国内外游客来游览。2.周边旅游资源及环境辽西的风景名胜、旅游资源非常丰富，有白狼山国家级风景名胜区，朝阳洞省级自然风景区，大黑山旅游风景区、白石水库旅游区等，并且文物古迹众多，其中南公营子镇历史文化底蕴十分丰富，文化氛围浓厚，有着“楹联之乡”的美誉，清康熙皇帝微服私访亲临此地，认为后靠九泉莲花山，前兆有孤山，中间有大凌河倒流40里，有帝王之气，从此开始建五府(公爷府、贝子府、老府、济府等)五庙(洼子庙、金顶庙、奶奶庙等)。现有古建筑“五大庙”遗址及旗王爷府建筑图纸和建筑模型均有保存。现我镇已被确定为省级旅游特色乡镇。3.政策条件旅游业是*县未来发展的重点产业，近年来*县旅游业取得了长足的进步，已经成为*县国民经济中新的经济增长点。*县政府为了促进*县旅游业，特别是对外旅游业的发展，出台了相关的优惠政策，李杖子水库风景区开发旅游的潜力极大，可以享受相关的优惠政策。4.基础设施条件李杖子基础设施较为完善，生态环境质量较高，基本拥有了现代化的交通运输网、较为先进的信息通信网及各项配套设施齐全的生活环境和投资条件，同时准备建设旅游服务设施，提供更加完善的接待环境，提高管理水平，为发展旅游业提供了便利的外部环境。四、市场分析近年来，随着我国经济的快速发展，人民的生活水平得到不断提高，出外旅游已成为一种时尚，*县旅游业保持较高的增长速度。这是李杖子水库风景区未来发展可能达到的长期效果，预示着本风景区的巨大发展潜力。对李杖子水库风景区的市场定位，必须将其置于辽宁省大旅游的格局中，综合考虑辽西内、外各景区以及整个辽宁旅游市场的地位及相互关系，结合来*县旅游中外游客特点以及李杖子水库风景区已具有的游客特点，有针对性的制定相关的旅游产品和服务。五、项目规划规划的指导思想 正确处理李杖子水库风景区的保护与旅游、经济开发等关系。在保护自然景观、风景资源不受破坏的前提下，充分发挥资源优势，发展旅游业和旅游产品的生产，同时带动基础设施建设。充分考虑过去、现在和未来三个阶段的关系，科学预测李杖子水库风景区发展的各种需求，因地制宜地处理人与自然的和谐关系，建成一个环境优美、生态健全又有文化内涵的风景区。规划基本原则1.依据资源特征、环境条件、历史情况、现状特点以及国民经济和社会发展趋势，统筹兼顾、综合安排。2.保护原有景观特征和地方特色，维护生物多样化和生态良性循环。重视对环境保护，加强地被和植物景观培育。3.充分发挥风景资源的综合潜力，展现风景旅游欣赏主题，配置必要的服务设施，改善风景区运营管理机能。4.合理权衡风景环境、社会、经济三方面的综合效益，创造景观形象和魅力独特、人与自然协调发展的风景旅游胜地。5.规划应注意远近期结合，合理开发。规划目标近期(2012-2017年)规划建设目标：从保护莲花山的风景旅游资源和生态环境出发，重在抚育植被，并结合造林绿化改造林相。重点进行两条旅游线的组织：一条是王爷府蒙古族风情园李杖子水库风景区，以人文景观取胜；另一条是从李杖子水库到李杖子村山峰，以自然景观为主，局部辅以人工景点，改善对外交通及停车用地条件。把李杖子水库风景区初步建成景点优美，设施较为完善的风景区。远期(2018-2020年)规划建设目标：按风景区总体规划要求，全面合理地进行开发建设，建成布局合理、景观突出、景点丰富、设施齐全、管理完善的风景区。规划主要内容 由于风景区范围大，地形地貌差异明显，采用“集锦式”布局，即按其环境、功能及内容、交通组织，组成若干景区。通过游览路线把各个景区及每个景区内的若干景点有机联系起来，形成整体。规划分为曲溪环碧、晴云映日、馨香溢芳、太华圣境、莲峰踏云、丹崖浮翠等特色风景区，其中李杖子水库为核心景区，各景区有众多微观景点。六、项目总投资估算和进度计划建设内容和规模 建设项目包括进入风景区公路、景区山门、停车场、观光石道及景区林间步行道、综合接待中心、茶馆、烧烤区、憩息亭及观景台、景点简介牌及旅游线路指南、观光果园、茶园，以及标准公厕、水电、排污等配套设施。具体投资项目如下： 1.建设上山公路一条：李杖子村村民已于2009年集资修建了一条宽5米的上山简易水泥公路，路的弯曲度、坡度等基础条件基本合理，但因路窄，遇雨雪天气比较危险，路的内壁山体又未砌牢，容易滑坡而覆盖路面。因此，要开发旅游，首先要解决路的问题，在原有基础上建设拓宽水泥公路，长公里，使路宽达到7米，以时价70元/计，则需70万元。 2.建设跨水库桥梁1座：建立跨溪桥梁1座，连接进山便道，可避免车辆进村绕道，使交通更趋便捷。桥梁按平面模式设计，钢筋水泥构造，长10米，宽7米，需投资150万元。 3.建设山门1个：在李杖子水库入口处魏家庄村村口，连接南五线公路处建一山门，需投资30万元。 4.修缮人工景观及相关设施：在李杖子水库周边地区建设人工景观，附建相关管理、保护设施，需投资500万元。5.建设沿水库周边观光垂钓长廊及景区林间步行道，目前村民开辟了几条景区林间步行道，可在此基础上建设，需投资300万元。6.沿水库周围建设休憩蒙古包20处，需投资80万元。总投资预计1150万元。其中上山公路、山门和跨溪桥梁以及供水、供电、排污设施的投资由政府负责，预计解决资金250万元，尚需要社会投资的资金约为880万元。(二)进度计划计划利用5年时间即从2012年至2017年把李杖子水库风景区集成初具规模的集生态旅游观光、休闲度假于一体的名胜风景区。预计2012年建设好5公里长的上山公路拓宽和跨溪桥梁1座，完成项目的控规设计；2013年前建设停车场和接待中心，完善供水供电设施，可初步接待游客；2014年前内修修建人工景观，设立观光石道和景区林间步行道，建立蒙古包、凉亭等，完善其它相关设施。七、项目投资效益分析当今，旅游休假已成时尚，方兴未艾，旅游业已被公认为是“朝阳产业”，前景十分广阔，旅游收入相当可观。国家近年来出台的延长假期、公休等一系列制度，促使公民外出旅游度假，启动市场消费，增加旅游收入。李杖子水库风景区建成后，可以弥补朝阳市自然与生态旅游方面的不足，能够为李杖子水库风景区带来充足的客源，因此能够产生良好的经济效益。根据李杖子水库风景区目前的游客构成及其发展趋势，随着旅游区基础设施及景点建设，客源市场将得以拓展，游客较目前可以有较大幅度增长。对于新的景区投资，设定从2013年开始营业，其收入回报从2017年开始计算，其中2012年和2013年的固定经营费用仅考虑人员费用、经营管理费用和水电费用。因此本项目的静态回收期是7年。 八、项目评价(一)风险分析李杖子水库风景区开发已经被列南公营子镇重点发展旅游项目，享受相应的政策扶持，但是李杖子水库风景区开发可能会受到国家土地政策、环境保护政策的制约。随着我国经济发展水平的提高，旅游业成为新兴的成长性强的产业，各地对旅游产业的投资力度增加，使得对旅游客源的竞争加剧，将会带来经营性风险。财务评价根据以上测算，李杖子水库风景区的经营盈亏平衡点为3万人次，通过完善基础设施、加强景点建设和加大推销力度，这样的市场容量是可以达到的。其次通过对李杖子水库风景区的息税前收入的现金流量的简单分析，我们可以得出其静态回收期是7年。因此，该项目投资是可行的。社会效益评价旅游业具有带动相关行业发展的能力，按创造就业数量计，为1人从事旅游业，可带动5人从事相关行业。本项目至少可安排100人就业，可带动500人从事相关行业，可部分解决山区剩余劳动力出路问题。此外也大大改善当地投资环境。评价结论 综上所述，李杖子水库风景区建设的经济效益及社会效益是相当显著的，项目可行。九、项目投资和运作方式为了保证李杖子水库风景区旅游项目顺利开发建设，可以采取四步走，首先要保护好李杖子水库风景区自然生态和人文景观，第二步要作好李杖子水库风景区总体规划，科学合理布局，形成有特色、对游客吸引力强的旅游内容，第三步加快相关基础设施建设，重点建设上山公路、供电、供水及排污设施，创造良好投资环境，最后把景点建设和旅游服务设施建设项目向全社会推出招商。本项目包含多个投资项目，有的项目为公益性项目，投资回报率低，这类项目以政府投资为主；有的为竞争性项目，具有良好的投资回报，可由民间资本投资为主。采取多种集资方式，寺庙可以采取募捐资金方法，向信徒广泛筹集资金，景点建设及相关的旅游配套服务功能设施由社会资本投资，镇政府以土地入股分红等方式参与相关建设。在项目运作方式上，由南公营子镇政府负责制定李杖子水库风景区总体规划，投资者根据总体规划进行景点和旅游服务设施的投资建设，成立李杖子水库风景区管委会，负责风景区的保护、利用、开发、建设工作，下设开发公司，负责承建基础设施，如道路、供水、供电和排污等设施，并负责招商引资，吸引投资者前往李杖子水库风景区投资，在政府配套政策的扶持下，实行项目投资主体多元化，热枕欢迎社会资本投入，实行“谁投资、谁建设、谁经营、谁收益”的原则，分期投入，提高收益率。同时，*县政府将协调全县旅游业的整体运作，把本项目纳入全县旅游业经营范畴，纳入全县旅游线路，提高本项目的经济效益。十、政府配套政策本项目的基础设施部分由政府来投资，有一定收益的项目向由社会资本来投资，同时在土地、用电、税收给予适当优惠，供水可以利用当地水资源，由政府建设供水设施，自行解决，为旅游企业开发李杖子水库风景区创造良好的发展环境。1.对区内旅游企业，企业所得税地方分成部分实行两年全额返还，三年减半返还，采用当地财政返还的方法。2.南公营子镇政府将协助企业开展土地征用工作，企业在批准的土地使用合同规定的开发建设期限内免缴土地使用费，适当减免土地配套费。 3.在融资上，对区内旅游企业的资金需求，*县担保投资有限公司优先给予担保，鼓励金融机构为区内旅游企业提供贷款，镇财政对所投资项目的贷款给予适当的财政贴息。 4.在用电上，对综合接待中心等提供餐饮、住宿等相关旅游服务的企业实行与一般工商企业同等的用电价格。委 托 书经双方协商，由辽宁省*县南公营子镇人民政府委托辽宁省沈阳市工程咨询设计研究院编制*县南公营子镇李杖子水库风景区旅游开发项目可行性研究报告。特此委托*县南公营子镇人民政府2011年10月11日*县招商引资优惠政策对进入我县的符合国家产业政策及环保要求的工业类项目，固定资产投资1000万元以上的，原则上工业地价为6.4万元/亩;固定资产投资5000万元以上的，原则上工业地价为4.7万元/亩;固定资产投资1亿元以上的，原则上工业地价为3. 5万元/亩;投资规模较大、税率较高、高新技术产业、对地方经济有较大拉动作用的项目，一事一议，给予更优惠的政策，直至达到零地价。对引入我县的域外投资项目实行“点对点”一条龙式的全程跟踪服务，公开收费项目和标准，实行“一个窗口对外”的方法办理，所需资料备齐后，在5个工作日内办结县政府各部门相关审批手续，并积极主动协调办理市及市以上相关部门的手续。固定资产投资1亿元以上，由县级主要领导亲自协调;固定资产投资3千万元1亿元，由县委指定一名副县级领导领办协调;固定资产投资l千万元3千万元，由园区、乡(镇)、场一把手全程服务。项目引进单位或中介人只承担项目的前期洽谈引入工作，待进入园区、乡(镇)、场后，由项目落入园区或乡(镇)、场全程为企业办理相关入驻等手续，并协调解决水、电、路等基础设施保障。对符合产业政策及环保要求、固定资产投资1000万元以上的工业类项目(含1000万元，以下同)，项目投产后，企业所缴纳的所得税县享部分，第一年40%奖励企业，第二年、第三年30%奖励企业;固定资产投资1亿元以上的工业类项目，项目投产后，企业所缴纳的所得税县享部分，第一年50%奖励企业，第二年、第三年 40%奖励企业。上述奖励用于企业弥补征地支出或技改支出。对落户我县的项目，县本级行政事业性收费免收五年，市级以上的部分由相关部门积极争取，能免则免，不能免收的争取按最低标准收取。奖励政策：对引进固定资产投资2000万元以上的高税收工业类项目，在项目投产后，按固定资产投资额的1奖励给中介人，最高奖励金额为300万元。对项目引进单位或中介人引进的项目，在改建、扩建增加固定资产投资时，以及现有企业嫁接、改造、联合生成新的固定资产时，计入相关部门任务考核指标，视情况给予奖励。对国内外客商固定资产投资2亿元以上的项目，在其投产后或其创办的企业每年纳税超过1000万元、连续3年以上的，可安排其子女或直系亲属1人(具有大专以上学历、经考核胜任机关工作的)到县财政全额拨款的事业单位工作。对贡献突出的企业家由有关部门推荐为县人大代表或政协委员人选。辽宁省*县南公营子镇介绍材料南公营子镇位于辽宁朝阳南部，东邻葫芦岛市，镇域面积135平方公里，其中耕地面积4.5万亩，辖13个行政村，人口2.8万，人口总量、城镇规模、经济实力位居*县各乡镇前列。近年来，南公营子镇经济建设持续快速发展，城镇建设日新月异，社会各项事业全面进步。经过近年来的不断发展，南公营子镇已从一个古老的集镇发展成为区域特色明显的中心城镇。一、文明古镇。南公营子镇历史悠久，人文鼎盛，民风淳朴，辽宁西部最大的河流大凌河贯穿全境，两岸