翡翠城推官方案完整.doc

翡 翠 城 推 广 方 案 一 . 项目概况： 位于菏泽牡丹路与中山路交汇处。项目总占地面积31530平方米，总建筑面积73005平方米，其中住宅面积67177平方米，商业面积5828平方米。项目容积率3.2，建筑密度31.8%，绿地率38%。项目建成后总户数达490户，地下停车位102个。项目产品类型为包含高层、小高层、多层。项目环境优美，植被、花坛、雕塑等点缀其中总计60000平方，更能体现项目城市花园的特色。项目社区配套设施极其完善，商业街、商业广场、幼儿园、会所，以及大型休闲健身广场。项目的地理位置充分与城市生活接轨，未来将成立业主委员会，聘请知名的物业管理公司做管理，物业范围包括统一保安巡逻、卫生清洁、车辆管理、绿化养护和完善的家政服务，项目设置四重安防系统，楼宇对讲系统，周界红外线防攀爬系统，保安巡更系统，闭路监控系统。在保证业主安全的同时，使居住在本项目内的居民不受外部环境所影响，得以安居乐业。2. 市场分析：1. 宏观市场:2010年3月9日，财政部、国家税务总局联合下发通取消部分首套房契税优惠政策。 国内房地产市场在国十一条国十条9.29新政国八条的调控，银行贷款的收缩。加之媒体对本行业的关注，导致现在整个市场的潜在客户群体很大一部分在等待观望。所以销售份额和单价已有明显的下降趋势，尤其是国内的一、二线城市已经有实际的降价促销方案出台。2.供给预测：鉴于菏泽今天新推出的项目的总体量非常大。几乎相当于过去两年的总和，市场竞争相当激烈，加之目前的市场销售情况也有降价促销的趋向，3.需求预测：鉴于现行政策，预计持币及观望客户较多。4.价格预测：根据现在多数项目的实际状况，变相降价促销回笼资金，价格策略要谨慎。5.区域市场 ：就目前菏泽市的房地产市场行情大致分为以下几个部分（1）城西片区市场发展处于起步阶段，以旧城改造项目为主，项目整体档次不高，片区均价3800元/平，靠近城中心、资源较好项目可达4700元/平。（2）城中片区市场较为成熟、中高端产品集中区域，板块特征明显，产品均价可达4600元/平方米。（3）城东片区伴随开发区发展成长起来的区域，市场处于起步阶段，产品品质 比较高，客户中开发区相关人员特点明显，销售价格都在4000元以内。从上图不难看出本项目是处在城中片区的西部边缘，属于上下不靠的位置，开发没有形成区域效应，也是制约价格的因素。 三. 竞争环境 三个板块实际调查17个项目，物业形式以小高层、高层为主，均价在3600-5000元/平不等。 在此基础上价格基础上，各个项目都有相应的折扣和优惠，具体如下： 1. 水岸家园电话报价4500，打9折，相当于4050元/平， 2. 中达尚城95折。 3.国贸中心折扣后不到40000， 4. 和平人家高层4000，96折，相当于3850元 5. 香格里拉小高层报价4000，95折优惠，差不多3800 5. 牡丹新城9折， 6. 维多利亚港湾有折扣， 7. 南华康城96折。 8.华英嘉园3950元，可以再优惠。 9.亿联时代奥城均价4000.有让利。 所以从这里也不难看出，就目前菏泽市场基本都在走打折促销的模式。 反过来在看我们项目，在位置，规模。配套。环境，口碑基本没有被客户认可， 故此要想在整个市场疲软的状态下，做到有效的回款，建议采用超低价入市，抢回前面损失的客户。 可以采用以下几种模式： 1. 噱头。内部认购仅限10套，数量有限。 2. 从新包装，宣传主题定位。闹中取静。距离香格里拉商业广场骑车3分钟，康庄 大市场 8分钟，茂业百货5分钟。银座8分钟。可以说是距离菏泽三大商业区为中轴地带，是个安静的理想之所。 3.无调价换房。在购买后感觉已购房源不满意，可以按照此价格在没有售出的房源 中无条件调换。 4.无理由退房。即在购买后，签订正式合同前。无需任何理由给免费办 理退房手续。 5.我们选择装修公司进行合作，可以选择购买精装房，这样可以为以后的入住节省 开支，省时，省心。省力。 内部认购期，要区别与周边项目的折扣销售政策（客户基本上都在等着折扣。所以 人的正常心理有折扣就可能还会更低），我们直接以超低价格3600到3800入市。前五套再送价值5000元电器。我们之所以选择低开高走调价策略，主要还有以下优点 （1）快速成交，促进良性循环。（2）调价能造成房地产增值的印象，给前期购房者以信心，并通过其口碑传播，能进一步形成人气，刺激有购房动机者的购买欲，促使其产生立即购房的想法。（3）价格控制