成本模式和公允价值模式.doc

精品案例五成本模式和公允价值模式一、案例思考 1.为何上市公司中采用公允价值会计核算模式的很？请说明原因。 2.请查阅金融街2008年年度报告全文，回答为何不在2007年而在2008年对投资性房地产采用公允价值核算模式？ 3.这一转换对金融街的财务影响主要表现在哪些方面？二、案例分析2006年财政部颁布的企业会计准则第3好投资性房地产规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。准则实施已5年多，从实施的情况来看，由于使用条件非常严格，大部分上市公司投资性房地产的核算将于公允价值模式无缘。自新会计准则颁布以来，其中关于投资性房地产的政策变化，一直被市场认为将对上市公司，尤其是拥有较多计划用于租售的房地产企业产生较大影响。在国内房地产市场大幅度上升的背景下，拥有投资性房地产就意味着拥有了大宝藏。一旦公司按公允价值计量投资性房地产，公司的业绩很可能出现爆发性增长。IASB对公允价值的定义为,“熟悉情况和自愿的双方在一项公平交易中,能够将一项资产进行交换或将另一项负债进行结算的金额。” 公允价值概念的指导思想是要求真实和公允。公允价值最大的特点是来自公平交易的市场, 是参与市场交易理性双方充分考虑了市场信息后达成的共识, 这种达成共识后的市场交易价格就是公允价值。新会计准则规定, 企业在进行非货币交易、债务重组、非同一控制下企业合并都由原来的历史成本计价改为了公允价值计价。在利润表里还新增了“公允价值变动损益”科目, 来计量由投资性房地产和交易性金融资产公允价值变动带来的收益或损失。上市公司中采用公允价值会计核算模式很少，其原因主要有：1.造成企业利润的波动性过大。采用公允价值计量模式对企业盈利的影响会有一些不确定性。一方面，因为该方法无需计提折旧或摊销，降低了企业的成本费用；另一方面，由于期末资产的账面价值与公允价值的差额需调整当期损益。该资产要按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当前，房地产行业持续飞速发展，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，其升值潜力较大且预计将会持续，总体上每年的重估增值额应该持续为正值，对当年的净利润预计将会产生较大的贡献，但不排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能。因此，预计采用公允价值核算模式对企业利润的影响是先扬后抑，且企业每年净利润的波动程度会随之加大。2.对企业资产状况的影响 长期以来，企业习惯于在会计核算上将自用房产与出租房产混为一谈，不加区分。新准则的颁布和实施要求企业无论采用成本模式还是公允价值模式，都必须对投资性房地产独立核算，因此，原来分别计入固定资产和无形资产中核算和列报的投资性物业，将统一计入“投资性房地产”项目。这一变化无疑会对企业的资产结构产生影响，尤其是那些持有大量投资性房地产物业的企业，其结果是企业固定资产和无形资产在整个资产中的比重下降，投资性房地产的比重增加。3.增加企业税负的核算难度。我国财政部、国家税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。换句话说，投资性房地产的计税基础是其历史成本，无需考虑投资性房地产重估增值部分的税收。因此，无论企业采用何种模式，其应纳税所得额是一样的，其应交税费也是差不多的。但是，若企业采用成本模式，由于新会计准则和税法的处理基本一致，企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税，比较简单；若采用公允价值模式，考虑到会计和税法处理的差异，企业不能根据利润直接计算，而只能通过纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加核算的难度及工作量。4.我国投资性房地产市场的发展不完善。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的，才可以用公允价值模式进行后续计量。具体地说：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。而根据企业会计准则第3号投资性房地产应用指南对“同类或类似房地产”的定义，要找到每一处房地产的活跃市场，是相当困难的。5.转换模式的影响。为了防止企业利用公允价值变动来调节企业利润，准则规定：对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更，应当根据会计政策、会计估计变更和差错更正的相关规定进行处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。这就导致很多企业不能在一定范围内操作利润，使得公允价值模式不被采用。 6.会计谨慎性原则的要求。金融街为什么在2008年将成本模式改为了公允价值模式，变更理由分析：在投资性房地产全部采用公允价值计量模式下，按照新会计准则，2007年年报披露的这15亿元的投资性房地产可以不计提折旧或摊销费用（土地使用权），这将对利润表产生巨大的利好。这里需引起注意的是15亿元仅是变更前即成本模式下的账面金额，还不是变更后的公允价值，其公告披露经公司测算评估后的公允价值约为28.34亿（15.1213.22）。虽然在目前房价已经高企的情况下，投资性房地产的公允价值有可能会小幅度下降，但这种价格的小幅下跌产生的公允价值变动损益对利润表的影响较小，因此，这将其对后续年度的业绩产生巨大的提升作用（由于采用公允价值模式后不得再转为成本模式），这也许是其由原来采用成本模式变更为采用公允价值计量模式的主要原因所在。而根据金融街公告披露的变更理由：“采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，可以更加真实客观的反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。”这种变更理由仅是按照准则的通俗表述而已。由此可见，从已经披露的2007年年报来看，虽然目前采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的上市公司仅10家左右，但随着像金融街这样选择变更投资性房地产后续计量模式的上市公司也将逐渐增多，这种会计政策的变更对上市公司的净资产和利润表带来了重大影响，这应引起相关会计监管机构和部门的关注和重视。对投资性房地产的核算模式的转变（从成本模式转为公允价值模式）对金融街有着很大的影响。概括起来，有以下几个方面： 与国际财务报告准则相比，我国新会计准则对公允价值计量的应用十分谨慎。企业采用公允价值对投资性房地产进行计量，主要有以下几个方面的影响： 1.对企业资产结构的影响 新会计准则将“投资性房地产”在资产负债表上单独列示，使原先分别在“存货”、“固定资产”、“无形资产”中核算和列报的投资性房地产，统一列入“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”中核算，将使企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低。 2.对所有者权益的影响 企业在对投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量的首年，将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。而在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下，这会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升，所有者权益大大增加。 而且，企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入资本公积，也将增加企业的所有者权益。 3.对企业利润的影响 公允价值模式下，企业在资产负债表日对投资性房地产的资产价值进行重估，如果投资性房地产升值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，企业当年的利润就会增加；又由于公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销，从而可以减少费用的支出，也会增加当年的利润。而我国目前房地产价格刚好处于持续上涨阶段，因此采用公允价值模式，可以提高这些房地产企业的盈利水平，使企业净利润有所提升。 4.对税负的影响 由于现行税法仍将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待，因此在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，而在公允价值模式下二者存在明显差异：会计上年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不再计提折旧或摊销；而税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化产生的所得，待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额，这样就可能产生递延所得税资产或递延所得税负债。 综上所述，此次新准则中对投资性房地产的相关规定，尤其是公允价值的引入，意义十分重大，对房地产行业将产生一定的影响。但是，目前公允价值的确定仍是一个难点，未来还应加强对投资性房地产价值评估的研究，只有把握好公允价值在投资性房地产中的应用，才能进行正确的会计核算，提升企业的投资价值。 总体而言：1. 正面影响。（1）采用公允价值计量可提升投资性房地产持有企业的当期净利润，影响企业净资产价值，增强企业融资能力，有利于企业向国际市场发展。 依据投资性房地产准则的规定，投资性房地产如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得，可以采用公允价值模式。现阶段投资性房地产都是以历史成本计价，由于我国目前房地产业处于非常景气的市场环境里，所以一般情况下，投资性房地产的公允价值都高于成本价，排除小部分投资性房地产出现贬值的可能，总体来说投资性房地产有持续稳定的增值潜力。执行新准则将会给企业带来额外的利润增值，主要来源于两方面:一是投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量带来的资产增值； （2）是在公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和进行摊销而减少的成本支出。另外按照企业会计准则第38号首次执行企业会计准则的规定，企业在首次执行企业会计准则第3号投资性房地产时，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益；在企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原账面价值的差额计入所有者权益，两种调整方法都将大幅度增加企业净资产。 2. 负面影响。（1）采用公允价值计量，可能会使投资性房地产持有企业的税负加重，投资性房地产公允价值评估费用增加，直接影响企业损益。公允价值模式这一看似有利于企业的计量方法，在应用过程中也会产生一定风险，应充分考虑可能的损失。原准则对上市公司的投资性房地产是采用历史成本计价而不确认其市值变动损益，这对上市公司而言是充分发挥了折旧的抵税功能，有利于企业的资本保全。新会计准则采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值，依据近几年我国房地产业的发展状况，这样的调整往往会增加企业的账面利润。但是因资产增值而增加的利润是否要交所得税，还须等待财政部做出明确规定。如果我国对增值部分征收所得税，公允价值模式下，由于折旧和摊销的抵税功能丧失以及由于资产增值而应交的所得税的增加，意味着企业缴纳的税额会相应攀升，这将直接导致企业现金流出量的增长。 （2）在成本模式下，期末投资性房地产的净值较容易取得，只需将扣除折旧、摊销和减值准备后的净值列示于资产负债表上。而在公允价值模式下，公允价值取得的程序较为复杂，其确认必须满足两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理可靠的估计。而我国目前许多地方这些条件尚不完善，由于采用公允价值模式的程序较为复杂，涉及环节多，执行难度大，对于持有大量投资性房地产的企业，每年新增的投资性房地产公允价值评估费用也增加了企业的成本，从而对企业损益造成一定影响。 3.对我国房地产税制可能造成的影响 当采用公允价值模式计量投资性房地产时，目前我国大部分与房地产有关税种的征收并不会受到多大影响，可能受到影响的是房产税和土地增值税。 1. 房产税。房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的一种税。现行房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入。前者从价计征，后者从租计征。从租计征的，新准则并不影响税基。对于从价计征的，其计税依据是房产余值，指的是房产原值减除一定比例后的剩余价值。新颁布的投资性房地产准则允许在后续计量时采用公允价值模式，那么计税依据应该是房产余值还是公允价值呢?特别是当采用公允价值计量投资性房地产转换为自用房地产时，新准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，当公允价值大于该房地产初始计量成本时，就面临着这样一个问题:投资性房地产转换为自用房地产后，企业应该按照哪一个计税基础来计算缴纳房产税?在现有的税法中还没有相应的规定，这也是新的投资性房地产准则实施后值得探讨的一个问题。 2. 土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。投资性房地产准则要求采用公允价值模式进行后续计量时，要根据资产负债表日的公允价值调整投资性房地产的账面价值，那么，对于这部分调增了账面价值的投资性房地产，是否