物业管理考核办法.doc

区居民小区管理考核办法为了加强对XXXX居民小区安全防范及物业管理工作的监督，规范安防措施及物业管理服务行为。根据国家和宁夏回族自治区对物业公司管理有关法律法规规定，结合我区实际，制定本办法。一、考核项目设置考核项目共分七项，第一项为基本要求（20分）；第二项为三防建设（24分）；第三项为发案情况；第四项为房屋管理（9分）；第五项为公用设施设备维修养护（20分）；第六项为协助维护公共秩序（6分）；第七项为保洁服务（21分）。二、考核对象本办法的考核对象为有物业公司管理的各居民小区。三、考核办法实行月检查通报制，对各居民小区物业的管理及治安防范情况，以实地检查、走访居民的方式进行计分考核，85分以上发绿色表扬牌，65-85分发黄色警示牌，65分以下发红色改进牌。四、内容与标准（一）基本要求（20分）1. 营业资质齐全（5分）物业公司必须持有各种有效营业证照。对于各类证照不全的扣2-5分，并督促其补办各类证件。2. 签订物业服务合同（2分）物业公司必须与业主签订服务合同。对未签订服务合同的扣2分，并督促物业公司与业主签订服务合同。3. 有完善的物业管理方案，有健全的质量管理、财务管理档案等制度（5分）物业公司要有完善的物业管理方案、有健全的质量管理、财务管理档案等制度。对没有完善的物业管理方案的扣2分，对没有健全的质量管理档案的扣1分，对没有健全财务管理档案的扣2分，并督促物业公司完善、健全相应的管理制度。4. 服务人员统一着装（3分）物业公司的服务人员应统一着装。对服务人员在工作期间没有统一着装的扣1-3分，并督促物业公司加强工作人员的管理。5. 24小时服务电话（2分）物业公司应对业主提供24小时的电话服务，满足业主的需求。对不能提供24小时电话服务的扣1分，对能提供服务但服务态度差的扣1分，并要求物业公司对工作人员进行岗前培训及教育，提高服务质量。6. 公示服务项目与收费价格，按合同规定公布收支情况（2分）物业公司应向小区居民公示有关服务项目及收费价格。未进行公示的扣1分，对乱收费的扣1分，并要求物业公司进行公示相关项目及合理收费。（二）三防建设（24分）1.人防建设（8分）物业公司根据小区规模大小在小区内配备相应数量的内保人员或正规保安人员（300户以下的居民小区配备4-8名，300户至800户的居民小区配备6-10名，800户以上的居民小区配备10名以上）。对未配备的扣6-8分，未按照小区规模配备相应数量的内保人员或正规保安人员的扣3-5分，并督促物业公司配备相应数量的内保人员或正规的保安人员。2. 技防建设（8分）物业公司应给小区安装高清监控设施,争取全面覆盖。对没有配备高清监控设施的扣8分，对覆盖面不全及个别监控损毁、模糊不清的扣2-4分，并督促物业公司及时增补、更换监控设施。3. 物防建设(8分)物业公司应给小区安装门禁、防护栏、围墙等相应的防护设施。对未安装扣7-8分，对安装的门禁、防护栏、围墙等设施有损毁的，根据损毁程度扣2-4分，并督促物业公司配备相应的防护设施及增设或加固门禁、防护栏、围墙等设施。（三）案件考评物业公司要加强小区物业管理，提升治安防控能力，预防、减少犯罪。对零发案小区奖励10分，对刑事案件发案一起扣5分，对治安案件法案一起扣2分，物业公司要组建巡逻队，开展夜间巡逻工作。（四）房屋管理 （9分） 1. 日常管理和维修养护、检修记录和保养记录（3分）物业公司要对居民楼及小区内的设施设备进行定期维修养护和检修、保养并做好记录。对没有进行维修、检修、养护的扣3分，对进行维修、检修、养护但无记录的扣1-3分，并督促物业公司加强对小区的日常管理,维修养护以及做好检修、保养记录。2. 巡查记录（3分）物业公司要对小区开展巡查并做好巡查记录。对没有开展巡查工作的扣3分，对开展巡查工作但无巡查记录的扣1-3分，并督促物业公司做好巡查及记录工作。3. 小区主出入口有小区平面示意图，主要路口有路标，各栋、单元（门）、户和设施场地有明显标志（3分）物业公司要在小区出入口摆放小区平面示意图、在主要路口设置路标、各栋、单元（门）、户和设施场地设置和摆放明显标志。对没有摆放、设置主要路标和明显标志的扣3分，对摆放、设置主要路标和明显标志不清楚或损毁的扣1-3分，并督促物业公司增设或更换。（五）公用设施设备维修养护（20分）1. 建立公用设施设备档案，运行、检查、维修、保养记录（3分）物业公司要对小区内的公用设施设备建立档案，并做好运行、检查、维修、保养记录。对没有建立相应档案的扣3分，对档案不健全或无运行、检查、维修、保养记录的扣1-3分，并督促物业公司建立健全档案且将运行、检查、维修、保养记录存档保存。2. 定期组织巡查有巡查记录（3分）物业公司要对小区定期组织巡查并做好巡查记录。对没有定期组织巡查的扣3分，对没有巡查记录的扣1分，物业公司组建巡逻队，加强巡查并做好巡查记录工作。3. 消防设施完好（5分）物业公司要为小区提供良好的消防设施设备，并对工作人员进行消防技能的培训。对无消防设施的扣5分，对消防设施损毁、消防通道不畅通、工作人员不会使用灭火器等消防设施的扣1-3分，并督促物业公司安装消防设施，维修消防设施，清理消防通道，宣传消防知识并加强工作人员的培训。4. 小区道路平整，主要道路及停车场、车位交通标志齐全规范（3分）物业公司要确保小区道路的平整，并在小区内的主要道路及停车场、车位设立规范齐全的交通标志。对道路不平整，相关位置的交通标志不规范、不齐全的扣1-3分，物业公司应维护道路,增设并规范交通标志 。5. 路灯照明设施完好（3分）物业公司要在居民小区内安装完好的路灯照明设施。对未安装路灯照明设施的扣3分，对路灯照明设施损坏的，根据损坏程度扣1-3分，并督促物业公司及时安装或维修。6. 容易危及人身安全的设施设备、警示标志和防范措施（3分）物业公司要整改小区内危及人身安全的设施设备、警示标志和防范措施。对小区内的设施设备、警示标志和防范措施存在人身安全隐患的扣1-3分，并督促物业公司及时消除隐患。（六）协助维护公共秩序（6分）1. 车辆管理（3分）物业公司已承包小区停车场，就应承担看管车辆的责任。对只收费，不尽义务的扣除3分，并监督物业公司进行人员调整。2. 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后有报告（3分）物业公司要制定火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，在事发后要及时报告。对一些突发事件没有应急预案及控制事态蔓延的措施，在事后不能及时报告的扣1-3分，物业公司要重视突发事件的应急及报告。（七）保洁服务（21分）1. 道路、广场、停车场、绿地、楼道卫生（15分）物业公司要对小区内的卫生及时、频繁地清扫。对小区道路、广场、停车场、绿地、楼道卫生出现的脏、乱、差现象扣5-10分，并督促物业公司对有关环卫人员进行辞退而且要督促物业公司做好上岗人员岗前培训工作。2.对下水、污水、化粪池异常时清理记录（3分）物业公司要对小区内的下水、污水、化粪池出现异常情况时，要及时进行清理，并做好清理记录。对异常情况没有及时清理或清理后没有清理记录的扣1-3分，并监督物业公司做好清理及清理记录工作。3. 消毒和灭虫除害记录（3分）物业公司对小区要定期进行消毒和灭虫除害，并做好消毒、灭虫除害记录。对未定期进行消毒、灭虫除害或没有消毒、灭虫除害记录的扣1-3分，并要求物业公司做好这方面的工作。五、结果运用本办法自公布之日起开始实施，通过考核,每月获得绿色表扬牌前两名的物业公司挂牌由考核组邀请XXXX综合治理部门的领导予以揭牌张挂或以其他方式予以宣传表扬；对在每月的考核过程中发现问题需要整改的，下发XXX