华中(黄冈)电商产业港项目建议书.docx

目 录第一章 项目背景21.1项目建设的必要性21.3发展创新电子商务产业港的战略和现实意义122.1承办企业基本情况15第三章 项目建设方案193.1项目概况193.2电商产业港的建设分区规划及功能区203.3项目建设经济与社会条件254.1项目建设对环境的影响284.2项目生产过程产生的污染物对环境的影响284.3环境保护措施方案284.4环境影响评价305.1 分阶段实施计划316.1投资估算336.2资金筹措347.1 分析依据357.2财务评价基础数据与参数选取及有关说明357.3营业收入及税金估算表357.4成本费用估算367.5利润估算377.6财务评价377.7财务评价结论37第一章 项目背景电子商务是我国战略性新兴产业和现代化流通方式的重要组成部分。2013年中国网络购物市场继续快速发展，权威咨询数据显示，截止到2013年底，中国电子商务市场交易规模达 10.2万亿，同比增长29.9%。其中，B2B电子商务市场交易额达8.2万亿元，同比增长31.2%。网络零售市场交易规模达18851亿元，同比增长42.8%。区域分布：排在前十的省份(含直辖市)分别为：广东省、江苏省、北京市、上海市、浙江省、山东省、湖北省、福建省、四川省、湖南省。从业人员：截止2013年12月，电子商务服务企业直接从业人员超过235万人。目前由电子商务间接带动的就业人数，已超过1680万人。未来几年，随着传统企业大规模进入电商行业，加上移动互联网的发展促使移动网购日益便捷，预计到2015-2016年，中国网络购物交易规模将超过30000亿元。1.1 项目建设的必要性1.1.1 符合国家经济社会发展的总体规划和行业规划2006-2020年国家信息化发展战略、国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和国务院办公厅关于加快电子商务发展的若干意见是“十二五”时期国家全力推动电子商务发展的指导性文件。随着我国工业化、信息化、城镇化、市场化和国际化的深化发展，电子商务将迎来加速发展的战略机遇期。经济转型升级给电子商务发展提出新需求。“十二五”时期，我国经济发展面临资源环境约束增强、产业结构不合理、投资和消费关系失衡等重大问题，亟待通过信息化与工业化深度融合转变经济发展方式。迫切需要进一步发挥电子商务在创新企业生产经营模式、提高产业组织效率、激发市场活力、优化资源配置、促进节能减排、带动新兴服务业发展中的积极作用，推动产业结构调整，拉动国内市场需求，创造新的经济增长点。社会结构和消费观念的变革给电子商务发展带来新空间。“十二五”时期，我国社会主义新农村建设和城镇化发展步伐将进一步加快，城乡居民的生产生活方式将发生巨大变化，人均收入不断增长，消费结构升级加快，年轻一代逐步成为新的消费群体，同时，就业总量压力和结构性矛盾进一步凸显。亟需通过加快发展电子商务，促进城乡一体化的便民服务体系发展，更好地满足居民多样化、个性化的消费需求和对美好生活的新期待，带动工作方式的转变和相关服务业的发展，优化就业结构、缓解就业压力、促进社会和谐。信息技术持续发展给电子商务发展带来新条件。宽带、融合、安全和泛在的下一代国家信息基础设施加快建设，新一代移动通信网、下一代互联网和数字广播电视网加快布局，三网融合全面推进。以云计算和物联网为代表的新一轮信息技术变革正在兴起，重点领域酝酿着新的突破。智能搜索和社区网络等应用形式不断涌现。新技术的发展为电子商务创新发展提供更好的技术条件。全球竞争与合作深化给电子商务发展提出新挑战。电子商务已成为全球一体化生产和组织方式的重要工具，各国在通过电子商务争夺资源配置主动权、提高经济竞争力的同时，也在密切关注电子商务发展中的不确定性，加强市场风险防范。为赢得国际经济竞争与合作的新优势，我国亟需加快和务实发展电子商务，结合“引进来”和“走出去”战略，利用好“两个市场、两种资源”，提高我国产业和资源的组织能力，优化在全球产业分工中的定位布局，提高国际竞争力。1.1.2符合地方经济社会发展的总体规划和行业规划项目的建设符合湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出：“按照市场化、产业化、社会化的方向，建立公开、平等、规范的行业准入制度，突破性发展现代服务业，大力发展金融保险业、信息业和现代物流业；大力培育需求潜力大的服务业，积极扶持文化产业、旅游业、房地产业、会展业、中介服务业和社区服务业做大做强；改造提升传统服务业，运用现代服务技术和经营方式全面改造提升商贸、餐饮等行业，加快流通业态创新。基本形成机制灵活、结构优化、开放程度较高、功能较为完善的服务业体系。”。电子商务商产业的聚集发展，潜力巨大，全国各大省市都在大力支持发展新时期的新型电商产业园区，符合湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的发展指导精神。 2013-05-14，湖北省商务厅召开电子商务工作座谈会湖北电子商务呼唤顶层设计内容要点综述：随着电子商务时代悄然来临，作为网络大省的湖北已失去先机。这将成为影响我省未来发展的一大软肋。怎样引导我省电商寻求突围之路，值得引起我们高度重视。在调查研究的基础上，省商务厅于5月10日下午召开了部分地市商务部门、部分电商企业以及部分高校和电商协会代表参加的座谈会，就我省电子商务发展的现状、困难和问题以及发展方向进行了探讨和分析。与会代表一致认为，我省电商发展之所以起步晚，发展慢，深层次的原因是重视不够。一直以来，我省对电子商务发展没有明确的部门分工，没有出台电子商务的相关政策，缺乏行业规划和规范，电子商务处于自生自灭，自然发展的状态，这种自下而上的突破急需自上而下的支持，即对我省电商发展的顶层设计，要出台包括龙头企业培育、产业集聚区建设、支撑体系、融资渠道、人才战略、发展环境等多个领域。主要包括四个方面：一是争取出台我省电子商务发展的指导意见。明确电商领域发展目标、工作重点、部门职责、支持政策等，营造湖北电商良好的发展环境。二是做好电商领域的示范建设。从电子商务示范城市、示范基地和示范企业着手，创造条件，集中人力、物力、财力给予支持，形成上下游配套齐全的产业链条；同时争取更多的示范城市、示范基地、示范企业进入商务部支持范围。三是推进传统企业转型发展电子商务。加强电子商务知识的普及和电子商务应用培训，培育、留住和引进电商人才，增强传统企业的活力和后劲，使企业在新一轮的竞争中占住有利位置。四是推动国内电商巨头落户湖北。加大招商引资力度，推动国内平台电商在我省建立运营中心或物流基地；同时重视本土电商企业的扶持，培育一批本土电商小巨人，引导进入产业园区，带动物流等相关产业发展。（内贸处）1.1.3有利于促进黄冈市的产业升级打造电商产业华中示范基地我国中部城市在全国电商产业发展及布局，具有战略性地位。随着我国电子商务消费及现代化物流配送产业的快速发展和急剧扩张，电商发展势头猛、物流瓶颈是制约电商，各个核心地区已成电商和仓储物流龙头企业必争之地。同时，电子商务行业经过10多年快速发展，北上广为主导的一线沿海城市已逐渐饱和，电子商务正迅速往中部中心城市和二三线城市爆发，各大电商企业在北上广地区仓储和运营需求饱和式增大，原有的物流配套模式已经无法满足现有下一阶段的电子商务发展规模和速度，原有电商物流急待升级转型，并严重制约现有中国电子商务的规模式增长！华中（黄冈）电商产业港，是以国内电商巨头平台电商运营中心和物流基地为构建核心的形成上下游配套齐全的产业链条新型电商产业综合基地，结合黄冈的区位优势形成产业联动，带动黄冈产业升级。 1.2 电商产业港的发展契机1.2.1电子商务发展契机2015-2016年，中国网络购物交易规模将超过30000亿元。湖北省是目前网络零售市场规模排名前十的省份之一。1.2.2我国电子商务产业港的发展趋势：趋势一：电子商务常态化近年来，电子商务服务已全面覆盖商业经济各个方面：不管是国民经济的制造业领域，还是服务业的流通领域；无论企业应用、个人应用，还是政府采购。越来越多的大、小企业终于看到电子商务的好处，不论是自建独立的官方电子商务平台，还是使用第三方电子商务平台，都让电子商务渗透率随之保持持续的高速增长。随着网上支付、物流配送的逐渐成熟，未来电子商务必将形成规模庞大的经济体，并通过与实体经济的切实结合，给社会、经济发展注入动力，呈现出高普及化、常态化趋势。趋势二：融合物流供应链在电子商务产业港蓬勃发展的热潮中，物流供应链网络作为整体电子商务解决方案的一部分，将物流渠道、商流渠道及信息流渠道进行捆绑，是真正的融合、渗透到电子商务企业的各个环节。趋势三：互联网调查指出，电子商务、搜索营销、网络广告随着电子商务的深入发展与应用，这三大平台已呈现出“融合化、互补化、一体化”的趋势。趋势四：融合商业智能，随着电子商务竞争的日益激烈，商业智能在电子商务运营中扮演重要角色。在国外，一般电子商务企业都会有专人专门负责数据分析等商业智能工作，作为一种战略上的投资。从目前中国整个电子商务行业来看，真正关注数据分析和商业智能的企业并不多，而企业缺乏资金投入是其最主要的原因。但是数据对于电子商务企业的重要性不言而喻，面向电子商务的商业智能管理系统就是基于智能管理系统和在线决策支持系统相结合的基础上，将智能化、集成化、协调化、网络化及在线决策支持的思想融入到传统的商业计算机管理系统之中，使其能够适应现代商业发展的规律与趋势，为经营决策者提供更好的经营管理环境和决策支持。趋势五：移动电子商务未来从有线电子商务到无线电子商务断言几成共识，无需多言。随着4G的迅速普及，移动互联网成为当下的一个爆点，移动电子商务市场的潜力令互联网企业蜂拥而至，B2C移动电子商务竞跑正式拉开帷幕。 1.2.3中国电子商务产业港产业园区发展概述电子商务（Electronic Commerce）是指在全球各地广泛的商业贸易活动中，在因特网开放的网络环境下，基于浏览器/服务器应用方式，买卖双方不谋面地进行各种商贸活动，实现消费者的网上购物、商户之间的网上交易和在线电子支付以及各种商务活动、交易活动、金融活动和相关的综合服务活动的一种新型的商业运营模式。电子商务利用计算机技术、网络技术和远程通信技术，实现整个商务（买卖）过程中的电子化、数字化和网络化。电子商务主要包括企业对企业(B2B），企业对消费者（B2C），消费者对消费者(C2C），企业对政府（B2G），消费者对政府（C2G）等几种交易形式。 近几年随着我国电子商务的快速发展，许多地方高度重视电子商务在调结构、转方式中的重要作用，积极采取措施促进电子商务园区的建设和发展，形成了杭州电子商务园区、北京市通州区商务园、上海市浦东新区电子商务创新港、义乌江东淘源电子商务港、深圳市福田区国际电子商务产业园区等一批各具特色的产业园区，在区域经济创新和转型发展中发挥着日益重要的作用。 1.2.3.1杭州下城区电子商务产业园 星火园区位于费家塘路588号，处于东新园小区北侧。园区主要涉及四类产业：信息软件业；电子商务业；高新科技业与高新技术企业相配套的知识型中介服务以及流通业。按照高新技术产业园的功能定位，星火园区目前共引进企业59家，包括科技孵化企业25家（以信息服务、软件开发、孵化企业为主），科研型和高科技企业和电子商务型企业34家，在入驻的企业中，已引进和培育省级高新企业6家（惠儿听力、小桥流水、数创自动化、启程、在信、艾赛通信）、市级高新技术企业1家（康源饲料），还有电子商务15家，科技型企业20家，创新型模式企业6家，至6月底企业总人数已达1323人，拥有专业人才601人，本科学历人数近500人，占总人数的40%以上。企业注册资本总额为1.835亿元，入驻总面积已达42848平方米。园区以和平广场为核心，电子商务平台（中国钢铁平台网）已累计投入约1600万元完成了光纤布线、刀片式服务器以及其他软硬件设施设备的配置；构建了以和平大厦为基点的信息流、资金流、商流、人流中心；形成了以平台为纽带，以杭州物资城金属材料（有形）市场，浙江钢铁现货电子交易（无形）市场为依托的崭新市场经营业态；整合了杭州包括城北、三里洋、管家漾、浙金，异地包括上海、宁波、唐山等钢材市场的监管仓库；目前，该平台已拥有网上注册会员12万家，其中交易会员为3500家左右；日点击率超过10万人次，日均交易量超2000万元，网上融资额突破10亿元，年网上交易额约百亿元；与包括工行、农行、华夏、深发等23家银行展开合作，开通B2B结算银行7家，信誉宝第三方结算帐户1家；拥有了包括信息发布、网上交易、仓储质押、统一采购（结算）、融资，加工、物流、配送指令发送等八大职能。1.2.3.2杭州东方电子商务产业园东方电子商务产业园位于杭州江干科技经济园的核心位置，东至九盛路、南至九和路、西至规划河道、北至德胜快速干道，是杭是江干科技经济园区的“园中园”。目前电子商务企业入驻面积达95%以上，入驻企业达120家，解决就业超4000人，核心区基本建成。立足江干，面向周边传统专业市场和工业企业，园中设有电信BPO呼叫平台、杭州网商园创业平台、浙大人才培训与技术支撑平台、MR.1创业导师平台、OCTON多媒体体验中心、电联IDC数据托管中心等六大平台，为入驻企业提供企业管理、人才、培训、技术、融资、业务拓展等交互一体的全方位服务支持。有人才公寓8000多方,着力解决企业核心人才住宿问题。配套餐饮、文化综合体；有完善的技术服务设施，1000台IDC（Internet data center）数据中心，为企业提供专业的服务器托管服务；提供多媒体公共联络服务平台，实现电话互动、3G视讯会议、自动总机系统托管等服务。提供金融、项目申报、律师、技术咨询、房屋租赁、知识产权等中介服务，省、市软件行业协会现场办公。1.2.3.3北京市通州电子商务产业园通州商务园位于通州西北部温榆河畔，与朝阳区交界，东邻通顺路和壁富路，是北京重点发展的商务园区，是北京四大金融后台服务区之一，是国际化、超大型、低密度、亲水型商务园区。其产业定位为金融后台服务基地、效率型国际总部基地、新型服务业孵化基地。园区总占地7.3平方公里，分三期建设，一期开发面积约2.96平方公里，总投资51亿元。通州区电子商务规划形成“一主两辅”的空间结构。规划面积7.3平方公里的“电子商务产业基地”主要吸引电子商务企业入驻，同时，作为“两辅”的通州经济技术开发区西区物流基地和马驹桥物流基地，将为企业提供坚实物流后盾。 提供服务全国的电子商务支付、清算、交易保障、诚信服务、物流服务、认证服务平台，移动电子商务平台，第二代电子商务平台、电子商务金融服务、电子商务云服务等集聚平台，成为银行、通信公司、电子商务精诚合作的中国国际电子商务示范基地”。通州拥有李宁、苏宁、国美等传统商业与电子商务双重模式同步运营的企业；中国国际电子商务中心、卓越亚马逊、深圳华强电子网城等以电子商务为主导运营模式的企业，也拥有红孩子、丽家宝贝、淘宝城等一个个耳熟能详的自由网购。当当网、1号店、中搜、天音通信等一流企业。1.2.3.4上海浦东新区唐镇电子商务港 上海电子商务港位于地处于浦东新区中心的唐镇，是以电子商务公共服务平台为核心。推动模式、政策和技术创新的电子商务服务业集聚区。旨在抓住电子商务产业升级的战略机遇，充分发挥唐镇在地理位置、基础设施、产业配套等方面的优势，坚持以创新为主导，以服务为核心，以“创建全程电子商务、创新公共服务平台”为目标，集成上海电子商务专业和公共服务资源，为传统企业实现电子商务应用、为中小电子商务企业提升发展能级、为政府推进网上管理创新服务。目前，上海浦东新区商品类电子商务交易额达766亿元，增长12%，服务类电子商务交易额3682亿元，增长2.5倍。 成为一个浦东地区的城市副中心、张江区域的商务、文化、商业中心，一个充分体现适宜居住、科技领先、环保一流、节能生态理念、具有张江特色的智能生态城区和花园城区，一个与世界同步的国际化高端社区，一个既集商务、文化、商业、办公于一体，又充分发展科技、文化、生态和巧妙融入浦东地域社会历史发展轨迹的新市镇。 电子商务产业空间布局：以电子商务产业集聚支撑区域经济发展和转型，打造以“三个中心、两个示范点”为特色的现代化新城区。基于供应链管理的电子商务，以优化大型骨干企业供应链和价值链为核心，提升产业链电子商务应用整体水平，带动和整合供应链上下游中小企业电子商务的发展。第三方支付结算及移动电子商务，重点扶持和引进第三方非金融结算业务和移动电子支付等特色鲜明、自主创新能力强、具有国际竞争力的电子支付服务龙头企业，实现区域电子商务产业资源集聚和协调。发展大宗商品电子交易，促进贸易要素市场向专业电子商务营运中心转型。发展贸易要素市场，推进电子商务与交易平台、大宗商品市场和专业市场等的融合，推动基于B2B的专业电子商务营运中心建设，实现资源的优化配置。构建电子商务公共服务平台。重点建设安全认证、信用服务、物流信息等电子商务公共服务体系。结合四家在浦东大宗产品交易市场，推进电子商务与大宗商品交易市场的融合。 入驻企业，快钱支付清算信息有限公司：快钱是国内领先的独立第三方支付企业，旨在为各类企业及个人提供安全、便捷和保密的综合电子支付服务。上海王朝东方酒业有限公司：专业从事葡萄酒电子商务业务。上海火速网络信息服务有限公司：专业从事第三方B2B电子商务服务的高科技企业。 上海益实多网络科技有限公司：综合性电子商务公司。 中国（上海）进口水果电子商务平台：以“中国（上海）进口水果电子商务平台”作为综合性服务平台，通过与农产品集团旗下的上海农产品中心批发市场、分布在全国各地的农产品批发市场及集团外市场进行战略合作，充分整合进口水果相关资源，利用电子商务平台，统一为客户提供进口水果的信息、质检、报关、交易、结算、运输等全程供应链服务。 惠美惠网络科技有限公司：女性消费类品牌。 北京福莱森特康辉国际旅行社有限公司：全球性差旅管理公司。上海美思乐电子商务有限公司：专注于为品牌商及零售商的官方商城或淘宝商城提供整体代运营服务，包括旗舰店的申请、商城搭建、店铺装修、营销策划、推广促销、在线客服、售后服务、电话客户、仓储发货、物流配送等服务。 上海哈皮熊电子商务有限公司：高品质网购零食平台。 上海全旅网络科技有限公司：综合性旅行服务公司。 格上汽车租赁(上海)有限公司：用车服务。 威康健身管理咨询(上海)有限公司：提供健身器械和健身指导等服务。 上海期货交易所数据中心：提供具有一流设施和一流管理水平的以期货交易衍生品开发与数据处理为主的多功能、智能型项目，涵盖业务保障、主机托管、数据存储、能源支撑、安全保障、运维管理等多功能应用业务。 上海艾摩信息技术有限公司：提供3G移动电子商务服务。 1.3发展创新电子商务产业港的战略和现实意义 电子商务既然代表了企业现代商务活动需求，营造电子商务环境自然应纳入政府对经济社会发展环境的规划之中。对于推进我省以信息化带动工业化的进程，实现我省经济和社会跨越式发展，具有特殊意义。黄冈市建设电子商务产业港的战略意义也充分体现在四个方面。1.3.1 推动电商业发展，打造华中地区电商产业高地通过创新建设综合电商产业港，一方面显著提升现代电商产业的基础设施水平，打造华中地区内首屈一指的现代化电商物流枢纽；另一方面充分发挥新型公路港平台的孵化器功能，大幅提升电商企业业务运作水平和经营管理能力，降低区域成本可达40%，形成电商物流高地，成本洼地。1.3.2 打造电子商务集聚区，推动黄冈市产业结构升级通过创新运作综合电商产业港，可以有效推动物流业、制造业和商贸业的联动发展，带动黄冈地区经济的转型升级。电商产业港对现代物流、电子商务、现代金融业等现代服务业的集聚以及创造的“1个平台500家电商企业上万家制造和商贸企业”的创新产业链运作模式，将为黄冈培育一个全新的现代服务产业，有效推动黄冈市产业结构转型升级。 黄冈市建设电子商务产业港，对经济社会发展的促进主要体现在以下方面：1.3.3 形成新的支柱产业，促进黄冈城市经济发展通过创新运作综合电商产业港，将带动第三产业的快速发展。提高经济运营效率；另一方面通过推动节能减排能有效推动黄冈城市建设，促进区域经济转型升级，打造城市与经济发展新引擎。稳定运营后，每年上缴税收5亿元。集聚效应能够带来以现代物流、电子商务等为代表的产业集群，在黄冈市构建一个百亿级产业集聚平台优化居住环境和招商、创业环境，推动城市化建设进程。1.3.4 构筑公共性服务平台，发挥综合社会效应通过创新运作综合电商产业港，将不仅仅能带来整个华中区电子商贸业与现代物流业的提升，还能够形成优质的公共服务平台，积极发挥社会效益。电子商务业发展水平的高低，已经成为全国各地经济的重要名片，黄冈综合电商集群港将显著提升黄冈基础设施以及服务水平，通过综合商贸物流平台的构建，吸引更多优质企业入驻，可以成为黄冈市优质的招商平台，减轻道路、交通、环境、能源的压力，降低万元GDP能耗。 1.3.4.1培育新的经济增长点 黄冈市电子商务产业港的建设，有利于促进和带动全地区发功能的发挥，将促进黄冈市现代产业、产业升级、企业电商化与物流产业的培育和发展，必将产生新的经济增长点，为黄冈市经济的可持续发展提供新的产业成长支持。 1.3.4.2创造经济发展的环境 黄冈市加快建设电商产业港，将创造以黄冈为中心的良好的区域内产业布局与发展环境，为通过招商引资提高经济发展水平创造了条件。1.3.5对整体中部地区电商产业系统及功能的完善作用区域经济发展和城市化水平的提高，使得地区之间、中心城市之间。中心城市与周边辐射范围内相关地区之间的电子商务经济服务需求保持了旺盛的增长态势，对中部地区乃至辐射全国和针对整个电子商务发展的国策和大格局，都将在城际、城市、城镇、乡镇的产业组织系统中的到完善和提升 1.3.5.1完善中部地区电商产业整体服务模式设施系统黄冈市建设电商产业港，加快电商产业基础设施的建设和发展，将会因不同区域的电商产业港在布局和功能上的呼应和协调，为区域中部电商产业集约发展的合理组织提供完善的基础设施支持。 1.3.5.2完善中部地区电商产业功能系统由于电商产业港的内涵决定了电商产业港应设置于经济中心城市或交通运输枢纽，及通讯，互联枢纽中心，人力资源中心的核心条件。因此，黄冈市作为黄冈市地区的经济中心城市，发展和建设电商产业港，将会使黄冈市城市的电商产业基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于黄冈市市域范围内的电商产业合理组织，和中部地区电商产业合理组织。1.3.5.3对电商产业企业和传统产业企业效益的提高作用 黄冈市建设电商产业港，将大大改善以黄冈市为中心的经济区域的社会电商产业环境，并通过电商产业港的电商产业技术，产业资源应用创造依托条件，提高社会经济效能，和传统企业运作的整体效率，引入全国知名电商巨头，借鉴成熟的电商产业经验和拉升经济的杠杆作用，从而促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，提高经济增长质量；电商产业港的建设和发展将成为社会电商产业服务与管理组织的专业化分工创造条件，从而提高传统企业的经济效益，以创新理念为其不断发展提供支持。第二章 企业基本情况2.1承办企业基本情况项目由广东百闻投资管理有限公司进行投资建设，广东百闻投资管理有限公司是一家基于地产、文化、金融领域的专业化投资管理公司。凭借雄厚的专业经验及精英团队，成功运作了国内外地产、文化、金融领域多个项目。 广东百闻投资管理有限公司从属康亦健集团，集团于1998年成立，由1家功能水机企业发展成为规模较大的综合性产业集团，涉及功能水、家用医疗器械、家用温热理疗、保健食品、投资管理等领域。拥有“康亦健”、“健康坊”、“百闻”、“艾生维”4大健康品牌。目前总资产10多亿元，员工2000余名。康亦健集团有限公司总部坐落于香港维多利亚港湾，中国大陆总部位于美丽的南方明珠广州，是集科、工、贸于一体的国际化、智能化产业集团 2.2技术支撑单位基本情况2.2.1广东心怡科技物流有限公司（阿里巴巴股东企业，中国第三方电商物流龙头企业）广东心怡科技物流有限公司，成立于2004年，是大中华地区领先的第三方物流供应商，管理着全国近20万平方米的四大物流园区及配套设施，为整个产业链创造了逾1万多个就业岗位。在全国拥有58家分公司、办事处和千余个网点。自创立伊始，公司把为在华的跨国公司提供全方位的供应链服务，包括多式联运、仓库管理、简单加工、快销品配送、信息处理、方案策划等一体化的服务以及提供全方位物流解决方案等发展现代物流确定为公司经营的基本方向，把成为中国第三方物流的龙头企业定为公司的发展目标。公司建立了适应市场竞争并不断发展的心怡物流配送网络服务体系，凭借出色的服务水平，在世界五百强及众多知名企业中建立良好口碑，拥有一批忠诚的客户群。 目前，客户已涵盖了食品、化工、日化品、保健品、机械、电子、建材等行业，其中以食品、化工、日化品、保健品尤为精专。广东心怡科技物流有限公司在新型电子商务物流上具有领先优势。2.2.2广东新邦物流有限公司新邦物流有限公司是一家集公路运输、航空货运代理、城际配送于一体的跨区域、网络型、信息化、并具有供应链管理能力的国家AAAAA级综合型物流企业。新邦物流旗下拥有10家全资子公司，截止2012年2月16日；已经拥有515家营业网点，员工8000多人，拥有和整合各种运输车辆800多台， 物流设备700多套，仓库、分拨场地20多万平方米。日吞吐能力4500余吨；公司与国内外40000多家企业建立合作关系，网络覆盖全国400多个城市，在全国50多个大中城市开通专、快线长途零担与整车业务，并在珠江三角洲与长江三角洲区域内开展城际配送业务。 新邦物流拥有自主知识产权的物流信息系统，该系统具备运输管理、车辆管理、客户信息交互平台、在线跟踪等功能，实现了自动配载、电子分拨、公司到客户和客户到公司的数据双向实时更新与交换，满足了全天24小时不间断信息提供服务。运用PDA条码扫描技术对所有进出港货物进行电子数据管理，关联GPS全球定位系统对运输车辆进行24小时全程跟踪，货物在途信息准确掌握，引领物流行业信息化进程。广东新邦物流有限公司在公路物流方面具有领先优势2.2.3广州娇兰佳人化妆品连锁有限公司 娇兰佳人创始于2005年，总部设在广州，在广州、北京、上海、成都、重庆、武汉共设有6大分公司在广州、北京、上海、重庆、成都、武汉等地自建6大物流基地，向全国各区域门店提供快速配送服务，娇兰佳人大大提升供应链价值。截止2012年12月31日，娇兰佳人在全国共开设575家门店，拥有500多万会员，日均接待顾客30多万，经营商品覆盖面膜、护肤品、彩妆、身体护理品、美发护理品、男士护理品、化妆工具、日用品八大品类，过万单品。包括面膜、护肤品、彩妆、身体护理品、美发护理品、男士护理品、化妆工具、日用品。荟萃了欧莱雅、欧珀莱、资生堂、玉兰油、妮维雅、强生、曼秀雷敦等等几乎所有大众喜爱的知名化妆品品牌。娇兰佳人跟宝洁、欧莱雅、联合利华、曼秀雷敦、资生堂、强生、妮维雅、日本科玛、韩国科玛、意大利莹特丽、意大利莹特菲勒、日本东彩、日本东色等都建立了战略合作关系。携手供应商，不断创新，满足消费者需求是娇兰佳人不变的经营理念。娇兰佳人加盟店每一天，有超过300000的消费者光顾娇兰佳人。2012年，娇兰佳人更荣膺“消费者最喜爱个人护理专门店”。2013年，“娇兰佳人”荣获“广东省著名商标”。娇兰佳人的梦想是要汲取大地的力量，到2020年开设超过10000家店，成为人们生活的一部分。门店分布广州、北京、上海、重庆、成都、武汉、深圳、西安、昆明、沈阳等一线及省会城市。 2.2.4婷美集团保健科技有限公司婷美集团保健科技有限公司。中国著名女性内衣品牌。婷美内衣以塑形内衣启动了整个美体修形产业，成就了自己的内衣霸业。婷美内衣从中国女性“美体修形”这一实际需求出发，以四十多项专利保证，数十位各学科专家凝成一件看起来简单不过的内衣，开创出近百亿元规模的美体市场规模。 婷美品牌为北京市著名商标，是北京经济技术开发区每平方米土地税收最高内资企业、民营高新技术企业纳税大户，婷美集团更是北京市五十家重点联系民营企业之一。婷美集团属下公司多为高新技术企业（婷美集团保健科技有限公司、婷美集团北京世纪通美保健科技有限公司、婷美集团中科暖卡纺织科技（北京）有限公司、婷美集团北京世纪联保消防新技术有限公司、婷美集团捷汽新世纪汽车用品（北京）有限公司（中美合资） 、婷美集团北京世纪诚通铭泰汽车销售连锁有限公司、婷美集团北京世纪婷美营销策划有限公司、婷美集团国际发展有限公司（香港）、婷美集团北京世纪婷悦美体科技发展有限公司、婷美集团北京婷悦化妆品有限公司、婷美集团北京世纪康婷美体医学技术研究中心、婷美集团上海世纪婷美保健技术有限公司、婷美集团天津华纳国际贸易有限公司），涉及女士内衣、保暖内衣、保健品、洗涤化妆品、消防器材、汽车配品及销售六大产业。2.2.5广州市白云水泵厂广州市白云水泵厂，座落于国际大都市-广州。是集生产各类水泵、供水设备、水处理设备、控制柜、管道连接件（卡箍）、阀门系列产品为一体的大型制造专业厂家。总公司占地面积55000平方米，年生产能力达到15万台（套），员工1100余人，年销售额达2.5亿元；下属五家企业，拥有总资产1.8亿元；在全国设立了30多家分公司和50多个办事处。公司拥有先进的精密机床、数控机床、水幕净化油漆流水线等500多台（套）生产和检测设备，生产的产品达60余个系列，15000余种规格，拥有全国泵行业领先水平的技术研发中心，引进了先进的CIMATRON三维系统，使用流体机械CAD辅助设计，采用先进的CFD流体力学专业流场分析及FEA有限元分析等辅助系统。建有规模庞大、全自动计算机控制的水泵测试中心。严格按6Q管理模式及ISO9001-2000版质量体系进行控制以确保质量。公司现有中、高级专业技术人才180余名，他们以精湛的专业技能，与高等学府资深专家进行技术协作，在技术领域不断探索与创新，始终使企业具有技术领先性和研发前瞻性。目前，全国设立了8家服务中心和35个服务网点，全面地开展 全过程、全天候、全身心、全方位以及定期回访、定期巡检，定期保养的服务行动，体现了用户的需求是我们全力以赴的事业的白云特色服务理念。历经二十年来的磨砺，公司取得了辉煌的成就，获得了全国用户满意产品称号、中国机械行业500强-泵业10强、重合同守信用、广州市著名商标等30多项荣誉称号。第三章 项目建设方案3.1项目概况（1）项目名称：华中（黄冈）电商产业港项目。（2）项目建设地点：黄冈市南湖路以南、南湖七路以西，南湖五路以东、园区二路以北（南湖街道工业集中区）。 （3）项目建设规模及主要建设内容：项目总用地面积700亩（466662平方米），建筑总面积443329平方米。其中：仓储、办公及公用工程区面积130620平方米，电子商务区面积133300平方米，商务配套区面积122640平方米。（4）项目投资规模及资金来源：本项目总投资约10亿元。（5）项目用地指标及项目经济指标（见下表）。 项目用地与主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积（700亩）4666622规划总建筑面积4433292.1其中：仓储、办公及公用工程区1306202.2电子商务区面积1333002.3商务配套区面积1226403建筑密度%31.644容积率0.955绿地及道路率（规划20）%206投资率万元/亩151.17纳税率万元/亩5.038项目总投资万元1057009年营业额万元8008010年上缴各项税收万元350011财务内部收益率%11.513.2电商产业港的建设分区规划及功能区3.2.1规划建设电子商务产业园核心区、配套电商产业物流仓储区、电商产业物流配套用品生产厂区: 3.2.2投资企业用地指标及项目经济指标（见下）。 3.2.2.1广东心怡科技物流有限公司投资建设：合共300亩。占地100亩心怡科技（华中）电商产业园，占地200亩配套心怡科技（华中）电商现代物流仓库。 作为投资进驻的创新领先电子商务第三方配套服务商和国内电商物流巨头，在园区投资建设，心怡科技（华中）电子商务企业营销中心办公厂区，占地初步规划约占地100亩，配套功能包括：心怡电商企业办公中心区，办公生活配套区。提供200个现有服务电子商务企业营销办公区，一个大型心怡（华中）电商服务代运营中心，基于电商产业园的总体定位，建设十大功能，联动整个园区传统的物流仓储产业功能如下：3.2.2.2以电子商务产业为核心的电子商务运营中心功能-2.1：电商名企中心：为知名电商企业提供独立的企业华中基地。-2.2：电商金融中心：园区提供电商企业贸易的采购金融授信担保（物流金融）-2.3：电商培训中心：提供基层员工的公开教育培训，提供电商高级人才研修基金。-2.4：电商孵化中心：正对电商产业研究，商业模式开发，运营服务，商业大数据等提供专项的孵化基金扶持。成立电商战略研究发展委员会。共同成长，分享智慧。-2.5：电商生活中心：配备属于8090后的创意loft休闲商业街。工作即生活，生活即工作。-2.6：电商物流中心：以电商物流为核心延展配套设置，配备交易、信息、运输、仓储、流通配送、转运、服务一站式电商物流基础设施软硬件。3.2.2.3以电子商务产业为核心的电子商务生活配套功能 -3.1：公寓配套：为工作人员，配备星级的智能化公寓。 -3.2：教育培训：设立境外名牌大学的网络虚拟电商产业教育分院。设立电商名人大讲堂的多媒体电教室。与国内知名大学合作设立电商分院学院。 -3.3：交通配套：大型停车场，巴士。 -3.4：物流配套：五大物流企业驻场跟踪服务，及特种速冻冷鲜物流。第三方中国邮政境外的物流托管服务商驻场跟踪服务。 -3.5：信息交流：以园区为依托设立华中区电商的信息诚信认证平台，定期举办国际电商展及交流会，权威的电商产业论坛。 -3.6：采购配套：集中政府，各协会，各组织聚合各产业源头的核心优势资源，集中采购，巨额金融担保做后盾，合作共享。 -3.7：光纤通讯：园区光纤高速网络全覆盖，携手中移打造中国首个高速智能化智慧社区。 -3.8：智能仓储：配备恒温恒湿智能控温储存仓，速冻冷冻仓，终端物流信息自动化分捡仓。 -3.9：休闲娱乐：配备属于8090后的创意loft休闲商业街。工作即生活，生活即工作。 -3.10:投资建设心怡（华中）电商物流仓储配送基地，首期用地200亩。作为现在现在心怡公司在全国新增的区域配套中心，加大投资规模，建设成为国内一流的现代化电商硬件配套的标准化物流仓。满足目前公司在国内华中地区的服务体系布局战略。3.2.2.4心怡科技用地指标及项目经济指标（见下）序号项目单位数值广东心怡科技物流有限公司1总用地面积（300亩）1980002规划总建筑面积1881002.1心怡科技（华中）电商产业园区(100亩)其中：企业电子商务中心区生活配套区666672.22.32.3怡科技（华中）电商现代物流仓区（200亩）1333343建筑密度%31.644容积率0.955绿地及道路率（规划20）%206投资率万元/亩151.17纳税率万元/亩5.038项目总投资万元453309年营业额万元3466310年上缴各项税收万元150011财务内部收益率%11.513.2.2.5广东百闻投资管理有限公司投资建设： 占地200亩，百闻（华中）电商标准包装厂80亩，百闻电商产业孵化基地120亩。目前在原有华南地区投资建成的以电商配套产业为核心的电商标准包装生产厂已投入生产。 随着中国电子商务市场的急速发展，生产规模和区域布局迫在眉睫，华中是占据中国市场的核心区位，新厂的选址投资，是百闻在这一领域的全国战略布局需要在这一区域扩大行业影响力，增加产能，便捷供应，以适应合作企业的整体发展需求。 在百闻电商产业孵化基地，包装厂的生产区、配套物流仓、办公生活配套区三大功能区域。结合相关电子商务的营销运营服务企业规划配套，联合园区的主要电商物流第三方企业心怡科技，共同打造，以华中地区为核心要素的，服务于电商企业，结合电商的硬件、软件配套功能，形成集电商产业园，电商配套服务，电子商务基础设施服务，打造园区内的电商产业孵化基地。自建生产厂，物流仓配套的一体化物流仓储园区，满足本企业的扩大产能及区域布局要求。3.2.2.6百闻投资用地指标及项目经济指标（见下）序号项目单位数值广东百闻投资管理有限公司1总用地面积（200亩）1333342规划总建筑面积1403512.1百闻电商标准包装厂（80亩）其中：生产区、配套物流仓、办公生活配套区532802.2百闻电商产业孵化基地（120亩）799203建筑密度%31.644容积率0.955绿地及道路率（规划20）%206投资率万元/亩151.17纳税率万元/亩5.038项目总投资万元302209年营业额万元2310810年上缴各项税收万元100011财务内部收益率%11.51 3.2.2.6广州娇兰佳人化妆品连锁有限公司投资建设： 占地100亩，娇兰连锁华中物流仓储配送基地。娇兰佳人目前是国际以及国内知名化妆品品牌厂家的核心渠道运营销售商，在广州、北京、上海、成都、重庆、武汉共设有6大分公司。自建电商大物流基地，向全国各区域门店提供快速配送服务，转向新型O2O直面消费者的区域物流电商配送体系。目前拥有500多万会员个体消费者，日均接待顾客30多万，华中地区个体消费占比35%以上。目前在武汉分公司辖区，规划选址在园区建成，配套华娇兰连锁华中门店物流仓，娇兰（华中）电子商务营销中心， 娇兰连锁电商物流仓储配送中心、办公生活配套区。3.2.2.7娇兰佳人用地指标及项目经济指标（见下）序号项目单位数值广州娇兰佳人化妆品连锁有限公司1总用地面积（100亩）666672规划总建筑面积633332.1娇兰连锁华中物流仓储配送基地（100亩）配套物流仓储区、办公生活配套区666673建筑密度%31.644容积率0.955绿地及道路率（规划20）%206投资率万元/亩151.17纳税率万元/亩5.038项目总投资万元150009年营业额万元1155410年上缴各项税收万元50011财务内部收益率%11.513.2.2.8婷美集团保健科技有限公司投资建设： 占地100亩，婷美华中电商物流仓储配送基地。婷美集团保健科技有限公司。在园区的区域物流仓储配送基地，主要是针对本企业的各大产业，迎合目前整体电商市场业务的增长态势，投资建设成为公司自有各大产业自有产品体系的华中市场战略驻点，其中包括建设婷美多产业华中行政及运营中心，中心由婷美集团下属公司在中心设立办事机构，联动婷美投资建设的，婷美集团电商平台，依托产业园的硬件基础投入，建成，企业自有格局的，集运营，物流配送，仓储一体化产业区域市场中枢，配合以北京、广州、成都、广西的各个区域中心，建成全国自运营电商物流配送全国规模的企业新市场模式。 目前婷美正在全国各大区域，投资建设自己的产业化电商物流基地，华中将选址投资建设多个类似项目，计划在2年内完成整体企业全产业链电商化升级，结合婷美与各大电商平台的联合运作，形成集团企业全新的产业增长点。婷美集团用地指标及项目经济指标（见下）序号项目单位数值婷美集团保健科技有限公司1总用地面积（100亩）666672规划总建筑面积633332.1婷美华中电商物流仓储配送基地其中：配套物流仓、办公生活配套区（100亩）666673建筑密度%31.644容积率0.955绿地及道路率（规划20）%206投资率万元/亩151.17纳税率万元/亩5.038项目总投资万元150009年营业额万元1155410年上缴各项税收万元50011财务内部收益率%11.513.3项目建设经济与社会条件（1）地理位置与行政区划黄冈市位于湖北省东部、大别山南麓、长江中游北岸。地理方位为:东经11425至1168、北纬2945至3135。北接河南、东连安徽、南与鄂州、黄石、九江隔江相望。现辖一区（黄州）、二市（武穴、麻城）、七县（红安、罗田、英山、浠水、蕲春、黄梅、团风）和一个县级龙感湖农场，版图面积1.74万平方公里，总人口750万。（2）气候黄冈市属典型的亚热带大陆性季风气候。冬冷夏热，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均降水量在1370.8毫米左右，最多年份为2013.9毫米（1983年）。降水量多集中在6-7月，常造成严重的洪涝灾害。年平均日照时数为1895.6小时，最多年份2186.4小时，最少年份1627小时。年平均气温16.9C，极端最高气温41.2C,极端最低气温-12.5C。无霜期230-258天。（3）经济情况2011年，全市地区生产总值1045.11亿元，比上年增