思源-BDA国际企业大道63C1地块产品定位报告140页.ppt

BDA国际企业大道63C1地块市场定位报告 本案定位流程图 本案市场定位 本案的前景与展望 市场研究 地块限制条件 市场定位可行性论证 以价值创造市场 以竞争力规避风险 独栋办公价值点 各类需求研究 各类供给研究 目录 一 市场研究 3000 6000平米以上独栋办公存在需求 但供给较少二 本案定位价值点与地块限制条件 在限制条件下确保独栋办公三 本案市场定位 3000 6000平米及以上独栋办公四 以价值创造市场 本案针对各类客群需求的价值点五 以竞争力规避风险 本案的抗风险力与盈利能力分析六 本案的前景与展望 以突破性产品升级实现A B模式七 本案产品规划设计建议 市场研究 大体量独栋办公存在需求 但供给较少 1 3000 6000平米以上办公面积需求充分2 3000 6000平米以上办公需求绝对数量估算3 3000 6000平米以上企业独栋供给较少 盈创动力客户需求3000平米以上的占到17 来电来访需求主要以中小面积为主 3000平米以上的需求占到总需求的17 市区写字楼3000平米以上的需求占总需求的20 样本数量 81 市区写字楼面积需求分布图 从图表可以看出市区内写字楼需求特征 2000平米以下需求有一定市场 说明中小企业数量较多3000平米以上产品虽然不是市场需求主流 但是也占20 的比重5000平米以上大体量办公也有一定的市场需求 数据来源见后表 北京写字楼大全网站2004年2季度 2005年1季度统计数据 北京写字楼市场2004年2季度 2005年1季度统计数据 北京写字楼市场2004年2季度 2005年1季度统计数据 北京写字楼市场2004年2季度 2005年1季度统计数据 北京写字楼市场2004年2季度 2005年1季度统计数据 市场研究 大体量独栋办公存在需求 但供给较少 1 3000 6000平米以上办公面积需求充分2 3000 6000平米以上办公需求绝对数量估算3 3000 6000平米以上企业独栋供给较少 3000 6000平米以上办公需求的企业绝对数量分析 以朝阳区为例 数据摘自 朝阳区统计局网站2003年报 注 1 以上全部为纳入统计年报的企业数量 户均资本为8527 1万元 非朝阳区实际全部企业数量2 规模以上企业指全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有企业 2001 2003年规模以上企业 见注释2 单位变动情况 单位 户 392家亿元企业的资产总量占朝阳区企业近43 7 即使除开亿元企业后企业户均资本0 85亿 13766户 1 44 13766 392 户 4800万 规模企业中亿元以下企业4009 392 3617 假设户均8000万资本 则非规模企业均资本 0 48 13374 0 8 3617 13374 3617 3600万可知纳入该统计年报中的企业资产均较高基本均达到购买力条件 3000 6000平米以上办公需求的企业 见注释 行业分布 以朝阳区为例 从BDA项目条件和B区销售成交来看 最有可能进入BDA项目的客户分布在高技术产业和现代制造业中 朝阳区本案潜力客户 购买力符合本案要求 产业性质决定容易受BDA项目吸引 规模企业260 254 514家企业 年报范围非规模企业类似企业结合企业动迁比例等因素保守估计合计约200家 注释1 规模以上企业指全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有企业 其基本达到3000 6000平米体量的购买力条件 3000 6000平米以上办公需求绝对数量有充足保障 1000 3000平米办公用户 3000 6000平米办公用户 市场上需要3000 6000平米办公面积的企业虽然不占多数比例 但绝对量仍然较大 全市上千家目标客户 仅朝阳区成为本案潜力客户的数量就达200多家 市场研究 大体量独栋办公存在需求 但供给较少 1 3000 6000平米以上办公面积需求充分2 3000 6000平米以上办公需求绝对数量估算3 3000 6000平米以上企业独栋供给较少 对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析 总部基地置地星座华远首府德胜尚城非中心硅谷亮城玉泉慧谷凤凰城3期 总部基地 基本概况及优劣势分析 总建筑面积 120万平方米容积率 1 59单栋体量 1200 6000平米标准层面积 200 500平米层高 3 4米 挑空部分4 2米销售情况 一期销售90 二期销售80 三期今年年底开盘 2000平米左右的独栋户型销售情况最好 绿化比率 占总面积约50 总投资额 约45亿人民币建设周期 3年 优势 占地面积大 总体体量高 能形成规模开发效应 处于经济开发区 对企业有吸引力 劣势 距离城区较远 办公交通成本较高丰台区商务氛围不强 总部基地 产品结构及比例 总部基地 A型楼 5960平米 结构 12层商务楼 二楼座组合电梯 2台 楼座 计4台 层高 首层4 2米 标准层高3 4米 顶层高3 3米 建筑高度46 4米 面积 单体5960平米 标准层面积500平米 总部基地 B型楼 2860 3445平米 结构 10 12层商务楼 二楼座或三楼座组合电梯 2台 楼座 计4台或6台层高 首层4 2米 标准层高3 4米 顶层高3 3米 建筑高度39 6米 单体面积 10层 2860平米 11层 3150平米 12层 3445平米 总部基地 C型楼 1620 2190平米 结构 6 8层商务楼 二楼座或三楼座组合电梯 1台 楼座 计2台或3台层高 首层4 2米 标准层高3 4米 顶层高3 3米 建筑高度26米 单体面积 6层 1620平米 7层 1910平米 8层 2190平米 总部基地 D型楼 1190 1250平米 结构 6层商务楼 四楼座组合电梯 1台 楼座 计4台层高 首层4 2米 标准层高3 4米 顶层高3 3米 建筑高度26米 单体面积 1190平米或1250平米 总部基地 E型楼 1625 2210平米 结构 6 8层商务楼 四楼座组合电梯 1台 楼座 计4台层高 首层4 2米 标准层高3 4米 顶层高3 3米 建筑高度26米 单体面积 6层 1625平米 7层 1900平米 8层 2210平米 总部基地 配套设施 交通 附近有10多条公交线路 2008年之前地铁在附近建成 有的公司设有班车 餐饮 每个区域都有一个会所 提供餐饮服务 由于园区内不准生明火 都是外部送餐服务 会所 每个庭院中心均设置有面积约为200 500平米的会所 满足企业总部的工作用餐 休息会客需求酒店 总部基地入口处将来建成一标志性建筑 五星级酒店公寓 五星级酒店后面配有上千套面积约30 50平方米的小公寓物业 园区内部统一物业管理 楼内由企业自己管理 会所 总部基地3000 6000平米的户型仅占到总体的10 总部基地各种面积户型构成图 总部基地3000 6000平米独栋仅占到总户数的10 总部基地产品结构与销售状况统计 总套数 187套已销售套数 80套总销售率 43 总部基地3000 6000平米的产品市场销售状况相对良好 从销售情况统计来看当考虑到各种户型已售和未售的对比关系 发现3000 6000平米及6000平米的产品虽然数量不多 但是销售情况较好 总部基地各楼型销售图表 39 42 57 75 总部基地 客户构成 总部基地对客户群的定位是高新技术企业 跨国企业 国资委下属的中字头的企业 他们在改制的过程中也需要企业总部 外地进京的高新技术企业等 目前已经签订了80多家企业 所涉行业包括物资 建材 机电 通讯电子 医疗等高新技术领域 中国诚通集团及其6家直属大型集团公司 联通的大股东 中华通信系统有限责任公司也准备将总部从CBD迁过来 总部基地 主力客户 以北京信海丰园生物医药科技发展有限公司等10家企业为主体的生物医药产业 以北京贝尔通信设备制造有限公司等7家企业为主的IT产业 以北京金自天正智能控制股份有限公司等12家企业为主体的光电一体化产业 典型企业 北京贝尔 北方华为 燕化高新 北方天鸟 四环科宝 欧典企业 中国诚通控股公司 中国质量认证中心 中华通信系统公司 中成进出口公司 中国航天时代电子公司 长征火箭技术股份公司 中牧实业股份公司 中国汽车技术研究中心 中国中金科技股份公司 中国物资运输总公司 中国集装箱控股集团公司 正泰电器股份公司 长城汽车股份公司 建龙钢铁控股公司 特变电工股份公司等 置地星座 基本概况及优劣势分析 占地面积 平方米项目建筑面积 平方米容积率约 停车位 个物业管理费 元 平方米 月 类别 住宅立项的写字楼装修标准 毛坯价格 18000 19000元 平方米入住时间 2004 12开发商 华润置地 北京 股份有限公司 优势 地处金融街商圈 商务环境极佳 交通直达性好 对企业有吸引力 商住立项 产权期长 劣势 总价较高 容积率高 企业独栋绿化环境不能和郊区产品竞争 置地星座 产品结构及面积 置地星座 技术指标 置地星座平面图 单栋办公体量 4000 6500平米标准层面积 350 600平米层高 3米外窗 小分格窗销售情况 总共8栋独栋办公楼 目前还有2栋在售 置地星座 客户分析 置地星座的客户群被定位于国字头的企业 外地进京的大型企业 北京本地的大型企业以及外地驻京办等 作为只有8栋小体量企业总部楼的置地星座项目来说 只需要8个客户 目前 栋已经入住 还有2栋在售 置地星座客户为中铁物资 国家储备局 中铝集团 棉花总公司 以及一个上海国际公司 华远 首府 项目概况及优劣势分析 位置 东城区安定门西滨河路护城河北岸五栋3000 10000平米的独立办公楼 占地面积 10135平米总建筑面积 38700平米5层 7层 8层的楼体容积率 2 54绿地率 30 开发商 北京华远房地产开发公司 优势 位于北二环 地段较佳 商务环境成熟 庭院式独栋办公群 产品有一定稀缺性 劣势 占地太小 密度高 不成规模 城市交通拥堵 通达性差 整体成本很高 华远首府 产品结构及比例 华远 首府景观 A座与其它四座分离 A座设有空中花园B C D E共享20米高的玻璃中庭中庭配备9部通透的观光电梯 通过电梯可充分欣赏中庭 华远 首府 内部空间 首层层高4 2米 其它层层高3 6米A B C D座单层面积约625平米E座单层面积约1200平米 A座标准层设置 华远 首府 内部空间 B C D座标准层的内部结构基本类似 E座标准层设置 D座标准层设置 德胜尚城 项目概况及优劣势分析 位置 德胜门西北200米七栋3600 9300平米独栋办公楼占地面积 22048平米建筑面积 71662平米地下两层 地上5层车位 498个 108辆 万M2 容积率 2 08绿化率 24 5 价格 16000元 平米开发商 北京金融街房地产开发公司 优势 位于北二环德胜门 地段较佳 配套好 属于中关村 德胜门科技园项目 整体推广有比较好的市场基础 庭院式独栋办公群 产品有一定稀缺性 劣势 占地太小 密度高 独栋感觉不易表现 城市交通拥堵 通达性差 整体成本很高 德胜尚城 产品结构及比例 德胜尚城 项目特色 1 庭院式独栋办公群本项目由七栋独立的五层写字楼组成 七栋写字楼均拥有自己的私属庭院 地上五层均为大空间办公围绕庭院布局 通过斜街 广场 胡同 庭院等室外公共空间 使建筑群拥有具备自己特征的小环境 2 特色屋顶观景每栋建筑屋顶露台设计了一到两个观景办公室 可满足接待 会议 休息多重需求 3 休闲商业配套在古树和城市广场之间是一处新建仿古四合院 其功能为茶室或会所 供写字楼员工及客户休憩交流之用 斜街内部得首层在布置了部分咖啡厅 商业及展示用房 非中心 中弘国际商务花园 位置 朝阳区定福庄常营乡 五环外 一期为纯写字楼 选用三个矩形商务办公楼和一个圆形辅助建筑作为基本构成形态 面积在400 3000平米不等 并可灵活分割 总建筑规模 45万平米一期占地面积 107227平米一期建筑面积 138858平米其中地上100463平米 地下38395平米 包括办公114562平米 会所23000平米容积率 0 9建筑密度 0 22绿化率 30 8 车位 地上202个 地下1098个封顶时间 2005年9月价格 1000美金左右 平米开发商 北京中弘投资公司 优势 地块规模较大 能进行综合项目开发 交通直达性好 且位于朝阳区 对企业有吸引力 低密度 建筑上能充分实现商务花园定位 劣势 距离CBD较远 办公交通成本较高 小区域几乎没有商务氛围 周边环境较落后 硅谷亮城 项目概况及优劣势分析 位置 海淀区上地入口处15栋2000 20000平米企业独栋总占地面积 272605平米规划建设用地面积 101479平米总建筑面积 272605平米地上总建筑面积 192811平米 商业 50000平米 办公 142811平米 建筑密度 35 容积率 1 90绿化率 30 总停车数量 1643辆 地上490 地下1153 开发商 北京万景房地产开发公司 优势 位于上地产业园区入口 交通通达性好 处于中关村高科技园区辐射地带 享受中关村优惠政策 规模较大 可以实现综合开发 劣势 开发商实力不强 四季青乡玉泉大队农工商公司 项目知名度不足 硅谷亮城 产品结构及比例 硅谷亮城 项目特色 该项目采用多栋独立的建筑形式 现阶段可接受企业客户自由定制 按使用要求灵活调整施工方案 写字楼共15栋 每栋2000多至2万平米 并可通过公共空间 大堂 连廊等 实现有机连结 提供多种不同面积组合 除 三减三免 政策外 如果企业购置其办公楼作为办公总部进驻 还将给予更优惠的政策 玉泉慧谷 项目概况及优劣势分析 项目规模 33单体办公楼 目前开发 占地面积 140968平方米总建筑面积 94505平方米 地上82844平米 地下11661平米 停车场面积 5205平米建筑高度 7 9米 地下1层 地上2 3层 建筑密度 23 5 绿化率 46 容积率 0 588位置 西四环 五环之间 闵庄路旁开发商 玉泉农工商公司入住企业 以国内外高新技术企业和跨国公司入驻商务办公 发展产业和设立研发中心 采购中心 结算中心为主 优势 位于四环 五环之间 紧邻闵庄路 交通便利 处于中关村高科技园区辐射地带 海淀区生态办公区 EOD 概念 容积率低 绿化较好 生态化办公 劣势 开发商实力不强 项目知名度不足 玉泉慧谷 产品结构及比例 玉泉慧谷 规划布局特色 科技园区 商务园区 文化园区 产业园区 办公楼10栋业务楼15栋研发实验楼11栋国际高科技展览中心1栋配套生活辅助设施 15栋商务办公楼 下沉式绿意广场健身设施各种形式的会所系列生活建筑 车间及配楼1栋办公楼2栋业务楼6栋研发实验楼7栋绿树围合的怡然磁场和音乐广场的2个主题建筑 玉泉慧谷园的规划设计概念以科技园区南部为研发实验区 北部为业务办公区 以中部半圆形主题绿地广场为主形成中心 展览中心 健身场等生活配套设施 建筑物呈南北方向布置 凤凰城三期 华润在置地星座取得成功的基础上 计划将凤凰城三期26万平方米定位于企业总部写字楼 由11栋单体面积在5000 18000平方米的楼组成 并且在符合项目总体规划的前提下可以按照客户需求 定制 2007年6月计划落成 现在还没有太多相关信息 竞争项目产品结构及比例统计 潜在竞争项目和可类比项目供应小结 据以上项目合计 在未来2 3年内入市独栋产品总量达到200万平方米 3000以上的产品总栋数并不多 仅占总供给量的29 竞争项目产品面积构成比例 3000平米以上独栋产品市场销售情况小结 3000平米以上独栋产品客户情况小结 大型企业 特别是国字头企业大型企业部门或下属公司 3000 6000平米以上独栋办公存在需求 但供给较少 市场研究 小结 目录 一 市场研究 3000 6000平米以上独栋办公存在需求 但供给较少二 本案定位价值点与地块限制条件 在限制条件下确保独栋办公三 本案市场定位 3000 6000平米及以上独栋办公四 以价值创造市场 本案针对各类客群需求的价值点五 以竞争力规避风险 本案的抗风险力与盈利能力分析六 本案的前景与展望 以突破性产品升级实现A B模式七 本案产品规划设计建议 价值提升 本案的价值提升关键点 独栋办公 独栋办公 集约式厂房 产品价值 集约式办公 3000元 平米 4800元 平米 5800元 平米 B地块 独立办公 产品价值 集约式办公 5000元 平米 6000元 平米 A地块 价值提升 独栋办公 5800元 平米 独栋办公是本案产品定位的原则和基本出发点 在现有2 0以上容积率和35米限低条件下 3 4层1500 3000平米 0 8 6 10层3000 6000平米 1 5 3 4层1500 3000平米 1 5 3 4层1500 3000平米 容积率及限低条件难以满足 独栋办公难以满足 较好满足限制条件及独栋办公 如何进一步满足2 0以上容积率的条件 适当拆分容积率 4 0 6 8层3500 4000平米 8 10层5000 6000平米 10 12层8000 9000平米 1 5 2 5 10 12栋 6 8栋 2栋 综合容积率达到2 0以上 15层以上10000 12000平米 5 0 1栋 目录 一 市场研究 3000 6000平米以上独栋办公存在需求 但供给较少二 本案定位价值点与地块限制条件 在限制条件下确保独栋办公三 本案市场定位 3000 6000平米及以上独栋办公四 以价值创造市场 本案针对各类客群需求的价值点五 以竞争力规避风险 本案的抗风险力与盈利能力分析六 本案的前景与展望 以突破性产品升级实现A B模式七 本案产品规划设计建议 本案产品组合化定位 3000 6000平米及以上独栋办公 本案产品组合化定位 3000 6000平米及以上独栋办公 6 8层3500 4000平米 8 10层5000 6000平米 10 15层8000 9000平米 1 5 2 5 4 0 保证可有效拆分为产品01 1 产品01 1 产品01 2 产品02 1 10 12栋 6 8栋 2栋 10 15层10000 12000平米 5 0 产品02 2 1栋 保证可有效拆分为产品01 本案客群定位 客群1 客群2 客群3 客群4 目录 一 市场研究 3000 6000平米以上独栋办公存在需求 但供给较少二 本案定位价值点与地块限制条件 在限制条件下确保独栋办公三 本案市场定位 3000 6000平米及以上独栋办公四 以价值创造市场 本案针对各类客群需求的价值点五 以竞争力规避风险 本案的抗风险力与盈利能力分析六 本案的前景与展望 以突破性产品升级实现A B模式七 本案产品规划设计建议 以价值创造市场 本案针对各类客群需求的价值点 1 企业具备郊区化独栋办公趋势2 企业自建郊区化独栋的拿地途径受到政策制约3 本案为客户带来的价值分析3000 6000平米市区租赁客群3000 6000平米市区购置客群1500 2000平米市区租售客群6000平米以上的独栋办公客群 郊区化办公产品形成的重要因素 产业结构的变化 是催生郊区化办公产品的重要因素 办公需求的多元化 决定了郊区化办公产品的生存空间 经济结构的变化 是促进郊区化办公产品规模发展的重要因素 郊区化办公产品 产业结构的变化 催生郊区化办公产品的重要因素 高科技产业在产业结构中的地位日趋显著 这些企业依赖员工脑力 保证工作人员的工作效率激发员工创作灵感 避免与同行业公司挤在一个办公楼选择具有自身独门独院的办公空间 创造良好的办公环境 防止技术人才流失 郊区化办公产品 经济结构的变化 促进郊区化办公产品规模发展的重要因素 当一个国家或地区人均GDP3000美元 到人均GDP10000美元前 有一个较长的经济高速增长时期 此时整个城市功能进入扩展阶段 由此带动郊区化办公产品的规模发展以美国为例 在美国经济发展从人均GDP3000美元到10000美元的过程中 美国大公司在郊区办公的比例逐年增多 2003年 北京市人均GDP已经突破3000美元 大公司郊区化办公趋势也将到来 美国人均GDP3000 10000美元过程中 大公司郊区办公比例增多 办公需求多元化 推动北京郊区化办公发展 在一个城市中 仅有CBD的办公物业并不能满足所有企业的办公需求 多元化的企业需要多元化的办公物业 郊区化办公产品是对统一城市中CBD办公物业形式的一种有力补充 郊区办公产品是商务办公需求多元化的必然结果 市区大体量办公企业 由于办公成本较高 越来越青睐郊区化产品 摩托罗拉 北方电讯 索爱 西门子纷纷将公司总部从城中心区迁出 因为CBD昂贵的楼价 拥挤的交通已经越来越使这些大公司感到无法忍受 而北京四环以外地区日益发达和完善的交通和市政条件也使办公郊区化变得越来越现实 郊区化办公产品与城市中心高层传统写字楼的区别 以价值创造市场 本案针对各类客群需求的价值点 1 企业具备郊区化独栋办公趋势2 企业自建郊区化独栋的拿地途径受到政策制约3 本案为客户带来的价值分析3000 6000平米市区租赁客群3000 6000平米市区购置客群1500 2000平米市区租售客群6000平米以上的独栋办公客群 企业自建郊区化独栋的拿地途径受到政策制约 亦庄经济技术开发区域 大型生产型企业购买工厂用地 自主办公 诺基亚 德国Bayer 同仁堂 美国GE等 现在 厂房用地已被大面积征用 且自主购地需要企业具有相当规模和大型投资 因此一般需求3000 10000平米独立办公的企业在亦庄独立拿地变得几乎不可能 初期 满足企业独栋办公需求 BDA国际企业大道的价值 以价值创造市场 本案针对各类客群需求的价值点 1 企业具备郊区化独栋办公趋势2 企业自建郊区化独栋的拿地途径受到政策制约3 本案为客户带来的价值分析1500 2000平米市区租售客群3000 6000平米市区租赁客群3000 6000平米市区购置客群6000平米以上的独栋办公客群 1500 2000平米市区租售客群 同样总价 更大面积 预留发展空间 本案产品均价 6000元 平米 市区写字楼均价 12000元 平米 同样1800万 以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌 更多企业发展弹性空间生态化的办公环境 1500 2000平米市区租售客群 同样总价 更大面积 预留发展空间 多拥有1500平米办公空间 3000 6000平米市区租赁客群 3 4年租金可购置独栋办公 本案产品均价 6000元 平米 租赁市区写字楼5元 天 平米 3 4年租金 3000 6000平米市区租赁客群 3 4年租金可购置独栋办公 4000平米独栋办公 以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌 更多企业发展弹性空间生态化的办公环境 3000 6000平米市区购置客群 同样面积 更低总价 本案产品均价 6000元 平米 4000平米 2400万 市区写字楼均价 12000元 平米 4000平米 4800万 节约成本2400万元 真正的企业独栋办公 以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌 预留投资升值空间 成为企业资产保值增值的有效途径生态化的办公环境 激发研究工作人员的创造力 提高工作效率 3000 6000平米市区购置客群 同样面积 更低总价 6000平米以上的办公客群 同样面积 更低总价 6000平米以上的办公客群 同样面积 更低总价 本案产品均价 6000元 平米 8000平米 4800万 市区写字楼均价 12000元 平米 8000平米 9600万 节约成本5000万元 真正的企业独栋办公 以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌 预留投资升值空间 成为企业资产保值增值的有效途径生态化的办公环境 激发研究工作人员的创造力 提高工作效率 目录 一 市场研究 3000 6000平米以上独栋办公存在需求 但供给较少二 本案定位价值点与地块限制条件 在限制条件下确保独栋办公三 本案市场定位 3000 6000平米及以上独栋办公四 以价值创造市场 本案针对各类客群需求的价值点五 以竞争力规避风险 本案的抗风险力与盈利能力分析六 本案的前景与展望 以突破性产品升级实现A B模式七 本案产品规划设计建议 以竞争力规避风险 本案的抗风险力与盈利能力分析 1 规避风险的途径之一 打造项目核心竞争力2 规避风险的途径之二 产品设计的灵活组合与拆分3 本案盈利能力论证 综合经济分析 本案规避风险的途径之一 打造项目核心竞争力 生态化独栋办公形象低总价获取舒适空间 1 针对市区集约化写字楼产品的竞争力2 针对1000 2000平米郊区化独栋办公产品的竞争力3 针对3000 6000平米及以上郊区化独栋办公产品的竞争力 本案定位对比市区集约化写字楼产品的竞争优势 本案定位对比1000 2000平米郊区化独栋办公产品的竞争优势 本案定位对比3000 6000平米及以上的郊区化独栋办公产品的竞争优势 本案规避风险的途径之二 产品设计的灵活组合与拆分 6 8层3500 4000平米 8 10层5000 6000平米 10 15层8000 9000平米 1 5 2 5 4 0 保证可有效拆分为产品01 1 产品01 1 产品01 2 产品02 1 10 12栋 6 8栋 2栋 10 15层10000 12000平米 5 0 产品02 2 1栋 保证可有效拆分为产品01 3500 4000平米 单元作为基本设计单元 产品体量上要可灵活组合及拆分 以满足企业的扩展性需求或规避市场对大体量营销的风险 产品体量上的灵活拆分体现在 5000 6000平米 栋 8000 9000平米 栋 10000 12000平米 栋的产品均可看作是基本单元的有机组合 设计上应考虑到整栋销售和分割销售的不同形式和解决方案 尤其对于体量越大的产品要求的灵活拆分性能更强 产品灵活组合的意义 满足企业扩展需求 独栋办公企业的业务拓展要求灵活的可扩展的办公空间 本案低总价优势使该类企业在同样总价下可预留更大发展空间 小面积的多个企业办公场所为企业内部沟通带来不便 大体量独栋办公产品设计的必要性 产品灵活拆分的意义 规避大体量营销风险 大体量企业独栋比小体量企业独栋具有一定的市场风险市场风险很大程度来自于不可控因素 如政府行为影响的企业决策 8 15层5000 12000平米 传统独栋形态 体量上不可拆分 创新独栋设计 体量上可拆分形式 本案的盈利能力论证 综合经济分析 静态经济分析假设前提 假定条件一 销售均价为6000元 建筑平米假定条件二 土地成本为800元 建筑平米 容积率为2 用地面积1600元 平米 假定条件三 对63C1地块一期 除8字楼售楼处外 工程进行经济测算 一期建筑面积100000平米 总投资估算 48490万元 前期工程费 682万元 建安工程费 28700万元 基础设施费用 2000万元 本案销售收入测算 65000万元 投资经济效益分析 税后利润率22 8 盈利能力可观 总投资 48490万元销售总收入 65000万元税前利润 16510万元税前利润率 34 税后净利润 11062万元税后利润率 22 8 投资经济效益分析 盈亏平衡点为销售面积8 55万平米 盈亏平衡分析主要是通过确定项目的销售盈亏平衡点 分析 预测住宅销售率对项目盈亏的影响 以规划指标表示的盈亏平衡点 BEP 为 BEP 总成本 平均销售单价 1 销售税金及附加 本项目的销售面积盈亏平衡点为8 55万平米 占计划销售总面积的85 其中项目一期开发10万平米 则在一期后期即可收回成本 销售价格变化时 对盈利指标的影响程度见下表 投资经济效益分析 价格敏感系数1 2 价格敏感系数 1 2 即价格变动1 税前利润率变化1 2 从售价变化可以看出 本项目的盈利能力较强 售价降低10 时 税后利润仍为14 这在一定程度上也反映了本项目的竞争力和抗风险能力较强 本案的盈利能力论证 综合经济分析 动态经济分析假设前提 综合经济分析一 假设按每平米建安成本2000元 假定条件一 销售均价 6000元 建筑平米 项目从第7个月开始销售 假定条件二 土地成本 800元 建筑平米 容积率为2 用地面积1600元 平米 假定条件三 对63C1地块一期工程进行经济测算 一期建筑面积100000平米假设条件四 工程工期为18个月 其中 地下工程工期为4个月 地上建筑工程工期为11个月 安装工程工期为3个月 假设条件五 建设期间费用 不可预见费 管理费 财务费用等 按18个月分摊假设条件六 土地成本 前期费用在工程开工前全部投入 工程进度施工计划表 BDA一期工程工期计划为18个月 第7个月进入销售周期 具体计划进度见下表 项目投资现金量量分析 投资峰值近2亿元 项目动态经济分析 投资回收期12 13个月 单位 万元 投资回收期 12 13个月投资峰值 1 99亿元 从动态投资现金流量表可以看出 本项目累计投资在第6个月达到最大值 为1 99亿元 以后随着项目销售资金回笼现金累计投入逐渐降低 项目累计现金流量图表 投资峰值1 99亿 投资回收期12 13个月 动态经济分析的附加说明 总体而言 2亿元以内的投入能够保证本项目的正常运转 投资峰值1 99亿元 同时考虑到工程垫资 分阶段的长期付款 银行贷款等因素 保持本项目正常运转的资金不会超过2亿元 本案抗风险力小结 本案总体市场供应量较小 受市场大趋势影响不大 市场风险相对较小 开发商的成功经验和前期项目强大销售推广 使本项目面世初就具有一定的知名度 销售风险相应减少 多元化的产品组合 分散了市场风险 灵活可分可合的产品 能最大程度上满足了客户需求 加快销售速度 降低市场风险 目录 一 市场研究 3000 6000平米以上独栋办公存在需求 但供给较少二 本案定位价值点与地块限制条件 在限制条件下确保独栋办公三 本案市场定位 3000 6000平米及以上独栋办公四 以价值创造市场 本案针对各类客群需求的价值点五 以竞争力规避风险 本案的抗风险力与盈利能力分析六 本案的前景与展望 以突破性产品升级实现A B模式七 本案产品规划设计建议 B地块现有产品的市场形象 中小企业独栋或部门独栋 白领部门02 白领部门03 白领部门01 资生堂研发部门 贸易企业 研发企业 中小企业独栋或部门独栋 本案定位成功的关键 在限制条件下实现独栋办公产品的突破性升级 1500 2000平米内部功能一般 中小型企业或企业部门 中小企业或部门独栋 3000 6000平米以上内部功能完善 真正实现实力型企业独栋 大中型实力型企业 B地块 A地块 升级产品 升级客群 升级价值 真正实力型企业独栋 一个企业 一个独栋 一个梦想 企业展示空间 行政办公层 研发办公层 财务管理层 运营管理层 高级管理层 独栋办公内部功能解剖 本案定位的验证 SWOT优化 通过本案定位SWOT如何优化 升级版独栋办公产品 延续企业独栋定位 3 4 距离城区较远 办公交通成本较高容积率2 0 较难实现生态化独栋办公概念 亦庄区域写字楼市场尚未成熟 周边工业厂房等项目可能形成潜在竞争 利用公建用地性质提升产品生态化与商务感 A B模式 规避厂房竞争 转化劣势 规避威胁 规避威胁 升级后的企业客群一般设置班车 转化劣势 1 2 本案SWOT分析 本案的突破性产品升级定位实现A B模式的价值最大化 真正企业独栋 实现 一栋建筑 一个企业 一种理想 的理念避开与B区产品直接竞争 真正实现 A B 模式以自身实力解决潜在问题 潜在问题如交通成本 沟通成本问题可以随着客群升级弱化 升级后的企业客群一般都可通过自购车辆解决交通及沟通等 内部功能升级 客群升级 3000 6000平米以上企业独栋办公 产品升级 价值最大化 目录 一 市场研究 3000 6000平米以上独栋办公存在需求 但供给较少二 本案定位价值点与地块限制条件 在限制条件下确保独栋办公三 本案市场定位 3000 6000平米及以上独栋办公四 以价值创造市场 本案针对各类客群需求的价值点五 以竞争力规避风险 本案的抗风险力与盈利能力分析六 本案的前景与展望 以突破性产品升级实现A B模式七 本案产品规划设计建议 本案产品规划设计建议 本案产品规划设计原则本案产品规划布局建议打造特色化办公空间产品规划设计技术指标配套设施建议 总体规划设计的六大原则 标志性独立性展示性融合性灵活性生态性 规划设计原则 标志性 利用本案具有较大范围的沿街展示面 且作为低密度办公物业的优势 在设计中应体现本案建筑整体和单体的标志性 强调其昭示功能 标志性建筑的打造面向环岛部分打造标志性的城市景观 要求不局限于体量和高度上的突破 而应开发思路形成特色化建筑 标志性园区的规划该园区位于亦庄荣华路的最南端 整体形象的提升对亦庄区域有重要的影响 在园区规划设计中保持生态化的同时 要侧重于其可识别性 规划设计原则 独立性 产品与产品之间的独立性利用现有资源和地块条件 保障每个建筑单体均有较好的昭示面和独立感 在产品层面上 独立性表现在独立出入口 独立大堂 独立冠名权 在交通组织上 要考虑车流 人流的分离与不同企业员工交通动线的相对分隔 商业 会所与办公空间的有效隔离强调办公区域与其他配套区域的独立 要求商业 会所等配套与企业办公空间有效隔离 不排除企业独栋中安排商业配套作为企业附属经营物业 但在动线 布局 外观等设计中均应强化企业办公的独立感觉 规划设计原则 展示性 各单体外部的展示面最大限度地发挥沿街展示面 通过内外沟通 错位等手段多方面 多角度规划设计前后建筑单体的独立展示性 各单体内部的展示空间内部展示空间是本案产品区别于B地块现有产品的重点之一 内部功能设计需预留展示空间的功能区 并照顾到多方面的利用途径和功能转换的要求 规划设计原则 融合性 本案坐落于BDA国际企业大道的西北部 将为BDA国际企业大道营造高品位的半围合效果 因此 规划设计中照顾到整个园区的融合 A地块建筑排布应错落有致 不可过分单一 充分考虑B区现有产品的高度 布局等因素 建议将本案与B区整体考虑进行规划设计 照顾到整体的交融性 规划设计原则 灵活性 产品布局上要可灵活组合及拆分 以满足企业的扩展性需求 产品内部功能设计也需遵循灵活性的原则 使功能分区可灵活转换 平面的灵活划分 是否采用了新的方式来重新组织空间平面 剖面的灵活划分 对剖面的划分是否采用了灵活的措施 预留部分的处理 预留部分在空间的处理上有什么特殊之处 在未来的改造上是否具有灵活分割的特点 规划设计原则 生态性 通过室内外生态的结合 邻里组团的构建 半室外空间的过度与衔接 全方位塑造风景中的办公空间 各企业具备私有独立生态办公空间的同时 园区内有公共的绿植 水系打造园区整体生态化 产品布局建议 总体容积率2 0 单体10000m2以上 单体6000m2 10000m2 单体3000m2 6000m2 创造CBD平层办公无法实现的办公空间 展示性大堂 阳光中庭 每个独栋建筑单体要求设置独立的大堂 大堂面积在200m2 300m2左右 满足其企业形象 展示等需要 大堂可同时结合企业形象墙 展示橱窗等设计 此外 引入生态设计理念 可考虑使用玻璃顶 形成阳光中庭 独立企业大堂 可