鼎晖房地产投资业务介绍.doc

精品文档鼎晖房地产投资业务介绍鼎晖投资基金管理公司（简称：鼎晖投资）成立于2002年，目前管理基金规模达55亿美元，是专注于中国地区的最大投资基金管理公司之一。鼎晖投资的业务操作完全按照国际投资标准进行，在投资过程中与摩根士丹利亚洲投资、高盛投资以及华登投资、IDG等国际知名的投资机构进行合作，建立了深入广泛的国际合作网络体系。作为国内最早从事房地产开发建设投资的基金管理团队之一，鼎辉房地产基金从成立以来取得了优异的业绩。无论从年化收益率还是基金规模的角度来看，鼎辉房地产基金都可以作为国内创投的一面旗帜。因此，本文将主要介绍鼎辉房地产开发建设投资业务。一、 鼎晖投资介绍鼎晖投资在成立初期，由全球60多家知名投资机构与新加坡政府投资公司、苏黎士投资集团和中国经济技术投资担保公司共同发起。经过十多年的发展，鼎晖投资不断壮大，并且逐步成为私募股权领域的领军人物。鼎晖投资自成立以来，得到了国内外第三方评级机构的认可。除多次获得清科集团颁发的“年度最佳创业投资机构”“年度最活跃创业投资机构”之外，其合伙人吴尚志、王功权也多次出现在“年度十大最活跃创业投资人”名单中。同时，在2007年Asian Venture Capital Journal举办的亚洲私募股权基金和创投基金年度颁奖中，凭借百丽在香港上市的优异表现，鼎晖投资荣获年度最佳退出私募股权机构；在2008年Finance Asia主办的评比中，山水水泥荣获2008年度最佳中型股股票交易奖；在IIEI主办的全球私募股权基金评比中，鼎晖投资连续四年荣获中国最佳私募股权机构。目前，鼎晖的投资人包括100多家国际和中国的机构投资人，其中有主权基金、各国养老金（包括全国社会保障基金理事会）、捐赠基金、家族基金和专业基金中基金（fund of funds）。鼎晖投资人还包括国际和中国的高资产个人投资人。从2002年开始，鼎晖投资总共发行了11只基金。从发行币种来看，其中人民币基金4只，美元基金7只；从投资类型来看，其中股权投资基金6只，风险投资基金2只，私募证券基金1只，房地产基金2只。截止2010年12月，公司管理基金规模达55亿美元。股权投资基金基金名称人民币基金I美元基金I美元基金II美元基金III人民币基金II美元基金IV人民币基金基金规模1.35亿元1亿美元3亿美元16亿美元41亿元14亿美元80亿元成立年度2002200220052007200820092010投资成员661115222335表1：股权投资基金一览风险投资基金私募证券基金房地产基金基金名称美元创投基金I美元创投基金II润晖/QFII人民币房地产基金I人民币房地产基金II基金规模2亿美元5亿美元3.5亿美元4亿元10亿元成立年度20062007200620092010投资成员5141155表2：风险投资基金、私募证券基金和房地产基金一览鼎晖投资采用有限合伙制的形式运作。有限合伙制公司通常又称“两合公司”，即指在有一个以上的普通合伙人承担无限责任的基础上，允许更多的有限合伙人承担有限责任的组织形式。有限合伙人是投资的主要出资方，不涉及风险投资基金的管理和运作，只以出资额为限承担有限责任；而普通合伙人是投资的管理者，象征性出资，承担风险投资基金经营管理中的无限责任。鼎晖投资成为2002年天绿投资被叫停后的首家有限合伙制企业，也是中国现存的最早的有限合伙制企业。鼎晖投资的管理团队主要来自中国国际金融有限公司的直接投资部，是一支拥有丰富股权投资和资本运作经验的基金管理团队。这支管理团队在多年的投资实践中取得了令人瞩目的投资业绩，为投资者提供了良好的投资回报。中国证券监督管理委员会2001年4月12日发出通知要求国内所有的证券公司必需停止一切风险投资业务，并对已经开展的风险投资业务进行清理整顿。遵照证监会通知要求，2002年8月30日，鼎晖投资以原中金公司直接投资部的业务及其管理团队为基础正式成立。下图为鼎晖投资的架构：图1：鼎晖架构 资料来源于公告资料和深圳市工商资料成立以来，鼎晖投资逐渐打造了四个核心团队，专注于股权投资、创业投资、房地产投资和证券投资。其中，股权、创业投资主要投资于日用消费、网络产业、电信通讯和环保节能产业。具有代表性的投资对象有蒙牛乳业、李宁体育用品、双汇食品、百丽女鞋、分众传媒、LDK太阳能、九阳小家电等十多个中国知名品牌企业。鼎晖投资有70多位投资专业人员和支持专业人员，在香港、北京、新加坡、上海、深圳和雅加达有办公室。二、 房地产直投业务鼎晖房地产投资基金起步于2008年，它的设立是为了延续鼎晖投资的成功业绩和业务模式，将投资领域拓展到中国房房地产行业。此基金由房地产投资经验丰富的管理者和熟悉中国房房地产行业的精英组成，将通过鼎晖投资各个基金资源共享的平台，充分利用他们各自丰富的本土资源，与优秀的本土开发商合作，开发有特色的房房地产项目。（一） 投资策略与平台协同鼎晖房地产基金的投资策略主要是寻找特殊机会项目。特殊机会或概念的房房地产投资主要包括特殊资源和地段、特殊概念、特殊成本和项目来源以及银行或法院处置的优良资产，具体分类见下图。同时，市场周期、错位或效率缺失也会产生特殊机会。鼎晖投资团队对市场进行深入研究和利用平台的资源优势，力争把握市场周期、信息错位及政策变化产生的投资机会。类型描述/机会特殊资源或地段拥有不可复制的稀缺资源或黄金地段（比如一线海滨或江景），在市场调整或错位的情况下以低于市场价格来获取，如已经投资的清水湾项目特殊概念以特殊概念获取低成本土地进行商业开发（高科技概念或政府招商引资项目），比如最近介入的杭州项目特殊成本/项目来源项目获取成本远低于目前市场同类项目，合作伙伴早前已经以低价格获取项目特殊的开发定位项目的开发定位具有独特性和差异化特征，在当地市场具有高度吸引力和竞争优势，比如深圳亚龙湾项目收购不良资产银行或法院出资的优良房房地产项目，以不良资产价格收购优良资产，进行开发或完工增值工作特殊时机开发商遇到特殊的问题（如债务、销售、流动性、股权结构等），能在特殊时期低价格收购项目或债权表3：特殊投资机会举例目前，鼎辉的各投资平台已经形成了明显的协同效应，为房地产基金的发展提供了广阔的空间。鼎晖投资过的项目公司均为其所在省市的行业领导者，它们将为鼎晖房地产在当地获取优质项目资源提供强有力的支持；同时，鼎晖投资过的优秀企业为鼎晖在企业界建立起了良好的声誉，被投资企业的推荐也为鼎晖房地产带来了广泛的项目来源；最后，鼎晖致力于和企业家建立和保持长期的合作关系，鼎晖的多数项目都是多年累积的结果。（二） 房地产投资基金发行情况和运作模式到目前为止，鼎晖投资已经发行了两期人民币房地产投资基金，总规模在15亿元左右。房地产基金发行之初，鼎晖投资设定了一系列条款来约束投资者，既包括出资要求、管理费用，还包括收益分配策略和投资策略等方面。下面以人民币房地产基金为例：法律结构有限合伙企业目标规模15亿元有限合伙人出资要求自然人1000万元起，以100万及其整数倍递增出资方式分三期出资，首期出资50%，第二期30%，最后一期20%，由普通合伙人书面通知后支付托管银行招商银行期限3年投资期+4年存续期+2年（合伙人会议决定）认购费用基金总认缴出资额的0.5%，价外收取基金管理人鼎晖宇泰管理费用投资期内2.5%，投资期后每年管理费为已投资项目的取得成本之和的2.5%，每半年计提一次收益分配顺序在投资人IRR达到并超过优先回报率（8%）的前提下，GP参与LP的收益分成，分成比例额为全部投资收益的20%投资策略根据市场调整及项目具体情况，投资具有特殊风险回报特点的住宅或有选择的商业开发项目，或收购有价值的资产（优良或不良资产）咨询委员会由5-7名有限合伙人组成，普通合伙人优先选额出资达到或超过5000万元的有限合伙人及具有专业判断力的资深人士表4：人民币房地产基金主要条款房地产投资基金采用合伙人的形式运作。鼎晖旗下机构作为以普通合伙人的身份管理房地产投资基金，而机构或个人投资者则以有限合伙人的形式与普通合伙人共同控制基金。咨询委员会的人员作为普通合伙人和有限合伙人之前的桥梁，不仅需要传递基金管理人的信息，也应增加投资人和管理人之间的沟通。下图以人民币房地产基金II为例，说明房地产基金的结构。图2：人民币房地产基金结构图房地产基金投资的目的是拥有不动产，争取对项目和资产的全面控制。一般的退出途径有四种：销售房屋、合作方回购股权、整体出售给第三方、IPO/REITS。针对具体的项目，鼎晖投资主要以股权投资的方式入股，通过灵活的交易制度的设计，力争实现全部退出。从项目资本结构来说，开发商由预收款、银行贷款或承包商垫资提供的资金先行投入。鼎晖投资随后与开发商商量股权投入的比例，一般情况下，鼎晖和开发商占总股本的1/3至2/3之间。房地产基金募集完毕之后，投资团队开始追踪潜在的项目，分析项目的可行性因素，并对项目进行初步筛选。之后，部门内部会针对可选项目可能存在的问题进行全面讨论，并交予投资委员会立项。做完全部前期工作之后，项目组将直接奔赴项目一线进行全面考察，撰写尽职调查报告，对项目可行性进行论证。如果项目最后获得团队的认可，相关的项目经理将开始设计交易结构和投资流程。在项目投资期间，鼎辉投资将对目标项目的财务、设计、施工和销售进行合理的指导和监督。等待项目竣工之后，鼎晖投资将通过多样灵活的退出方式终止该项目并获取回报。（三） 投资历史及成功投资案例分析鼎晖房地产团队过去五年中已经成功主导投资6个项目，投资额合计近20亿元人民币。其中包括4个特殊机会项目和2个开发商战略投资项目。已投项目预期回报稳健，能够取得可观的收益，可作为资产配置的重要类型。项目名称回报预期公司层面投资深圳项目年内部收益率（IRR）:15%-20%廊坊项目投资回报倍数：1.5X-2.0X特殊机会投资亚龙湾项目年内部收益率（IRR）:25%-30%清水湾项目投资回报倍数：3.0X-4.0X湿地项目杭州项目表5：鼎晖房地产投资历史业绩1、 开发商战略投资案例深圳项目地点深圳投资类型公司层面的股权投资总投资额7800万美元资产类型住宅开发为主鼎晖投资额4800万美元投资时间2007年11月本次投资的目标公司为一家已经在香港上市的高品质本土房地产开发公司，其具有10多年的房房地产开发经验。目标公司拥有150万平方米的土地储备，主要位于深圳，珠三角和长三角，且土地取得成本很低。公司在市场上声誉很高，内部管理较为完善。由于目标公司已经上市，在投资退出时多了一个选择通道。2009年5月，鼎晖已经提前一年半实现部分退出，年内部收益率（IRR）达到了15%。对于剩余部分股权，鼎晖将会转到鼎晖认可的，公司新获得的项目上的股权，预期回报潜力巨大。2、 开发商战略投资案例廊坊项目地点廊坊投资类型公司层面的股权投资总投资额5500万美元资产类型住宅开发为主鼎晖投资额4500万美元投资时间2008年2月本次投资，鼎晖选取了河北省的一家龙头房地产开发企业，该企业拥有数千亩土地储备潜力，和当地政府有良好的关系。鼎晖投资通过湿地项目对开发商的早期支持而获得了投资机会，并且成功以低于市场价格的估值获取了公司部分数量的优先股。在投资期间，鼎晖投资灵活设计了交易结构，帮助公司重组法律架构以符合未来海外上市的要求。同时，鼎晖投资成功帮助公司引入新加坡银行最为另一战略投资者。该项目预期年内部收益率能够达到15%以上，符合项目发展预期。3、 特殊机会投资案例亚龙湾项目地点三亚投资类型项目股权投资总投资额1亿元人民币资产类型产权式服务型公寓鼎晖投资额1000万元人民币投资时间2006年9月本次投资项目用地是三亚亚龙湾最后一块未开发的一线海岸。虽然资源特殊，但是开发商在当地拥有较强的资源关系，因而取得土地成本较低。地块面积达28亩，项目将建成约130套公寓，总建筑面积达12000平方米。建成项目的销售均价高于预期65%，酒店经营毛利率高于预期2倍。在销售结束后，该项目已经实现收益，投资回报倍数达到了1.5倍，而内部收益率将会达到30%以上。同时，鼎晖投资通过在资本化的手段，将固定资产用于抵押贷款收回全被投资，预期完成后总投资回报倍数可达到2倍。4、 特殊机会投资案例清水湾项目地点海南清水湾投资类型项目股权投资总投资额10亿元人民币资产类型一线海滨住宅开发鼎晖投资额7亿元人民币投资时间2009年6月清水湾项目用地是三亚附近屈指可数的南向热带沙滩，海水和沙滩质量可与亚龙湾媲美。该地块面积824亩，地上总建筑面积约为440000平方米，开发商在年初房地产市场整体低迷的时期锁定了交易价格，土地成本仅为80万/亩，低于平均价格400万/亩。项目附近的雅居乐项目一期建成，销售良好，并且成功将清水湾的知名度大大提升。鼎晖投资作为战略投资者，对项目定位、规划设计、建筑施工、营销策划等方面进行了全面的管理，按照机构投资者的标准，竭尽全力保证项目实现最高的品质。同时，鼎晖辅导开发商公司建立完善的财务管理和预算管理制度，对资金和成本进行严格控制。基于保守的预测，该项目预计年内部收益率将达到30%以上，5年自有资金回报大于3倍。（四） 房地产投资管理团队投资项目的成功离不开团队成员的专业付出。鼎晖房地产主要成员在过去几年中主导完成了总计40多个房地产项目，总投资额超过了40亿美元。成员在中国（包括香港）成功完成了住宅、别