焦点地产网论坛采访提纲和新闻选题(带回答内容建议)0517.doc

焦点地产网论坛采访提纲和新闻选题论坛主题：亦庄核心“扩容” 新城发展“蝶变”主题阐述：根据刚正式出台的新城南行动计划(2013年-2015年)显示，至2014年，新计划安排公共服务、基础设施、生态环境、产业发展等4类232项重大项目，总投资约3960亿元，比上一阶段城南计划的投资(2010年-2012年)增加了1000亿元。作为与国际接轨的交流平台，亦庄经济技术开发区已屹立于城市东南门户之上，在南城新一轮发展大背景下，亦庄核心区扩容使区域价值日益凸显。伴随着核心扩容，亦庄有望借助区位优势实现真正的“蜕变”，楼市版图也将因此发生新的变局，而亦庄核心为对接京城楼市将起到至关重要的作用。拟邀嘉宾：高毅存 北京规划学会秘书长 牛凤瑞 中国社科院社会学所研究员 肖 劲 北京万科副总经理 袁知微 万科大兴片区负责人 访谈阶段一：从亦庄前景出发，释放核心区扩容重要信息，以品牌开发商争相入驻收尾问题一：作为北京市唯一的国家级经济技术开发区，无论是新一轮南城计划、首都第二机场的建设、还是亦庄与大兴行政资源合并，都给亦庄带去了“发展大礼包”。而最新数据称，亦庄一季度工业产值同比增长20.7%，创六年新高。站在北京迈向世界城市的高度来看，如何看待亦庄未来的发展前景。（主提问高秘书长，大家讨论补充）引导回答方向：梳理亦庄当下的发展利好。概括其宜居宜业的特点。在此基础上，站在世界城市的高度，展望亦庄前景，尤其突出亦庄发展的国际性和人群的精英性。问题二：从发展现状来看，亦庄核心区的发展已接近饱和，核心区扩容正在成为适应南城发展大趋势的必行之举。此次亦庄核心区扩容会对亦庄区域的现状以及未来发展带来哪些机遇？与其他板块的区别在哪？（主提问牛凤瑞，大家讨论补充）引导回答方向：当产业已具备一定的规模，区域人口形成稳定的基数，地方经济有了坚实的依托，居住和配套就会得到相应提升，就要核心区扩容，就是所谓的“新城建设”。中国很多城市的开发区现在都成了新城区。最典型的例子就是上海的浦东新区和天津的滨海新区，通过产业区的发展来带动相关的居住和配套的模式。目前，从北京迈向世界城市的高度看，亦庄已经“进化”到了这样一个阶段。问题三：亦庄核心的扩容，吸引了包括万科在内的众多品牌开发商，从2012年下半年,亦庄土地市场就逐渐迎来土地成交热潮。为什么它会吸引万科以及如此多房企的进驻？万科作为首批进入该区域的先行者，对区域发展起到了什么样的作用？ （主提问肖总，大家讨论补充）引导回答方向：为什么会吸引发展商进驻？1、 从区域定位及市政环境上：核心外扩区的定位直接导致该区域楼盘的品质不输老核心区，而且其规划配套之齐全，生态环境之优越，政府之重视程度，必将导致该区域形成一个全新的高品质居住组团，成为真正的宜居之地。而像扩容后的亦庄核心区这样各方面条件优异的“处女地”越来越少了，自然会引起房企的共同关注。补充参考资料：亦庄的特点：（1）地理位置优越，不缺乏城市感；首先亦庄处于北京的东南五环位置，路网发达、交通便利，无论是开车，还是通过公共交通、轨道交通，都能快速地到达北京的繁华区，举个例子：从亦庄的核心到国贸，走高速也就十几分钟；而且不堵车。另外，亦庄是北京重点发展的新城，其目前的发展及公共设施、配套等的建设都是城市级的，生活配套非常完善，亦庄自身的发展建设就很城市化；而且，亦庄又是高新技术产业人才的聚集地，这里的人群很城市化，每个人可能都很时尚、整体素质很高，使得亦庄新城的整体气质跟其他区域不一样。（2）环境优美，身心放松：市政环境、生态环境好。来亦庄转一圈你就会有一种感觉，就像到了一个海滨小镇，城市界面干净整洁，而且每隔一段距离都可以看到市政公园、滨河公园，让你感觉生态环境非常好。以我们项目为例，北京最大的湿地公园南海子公园就在我们项目西北约1800米处，项目西侧几百米处就是北京市级的超大规模的绿化景观带，是北京市的通风口，用地属性永远不会改变。项目东南方向1公里左右还规划建有一个约21.4万的湿地公园；再加我们项目北侧的3万贴身运动公园，形成绿肺环绕之势，生活在这里心情都是不一样的。（3）教育资源丰富，孩子成长无忧：亦庄内有很多优质的教育资源，就金域东郡而言，其北侧就是北京十一学校亦庄分校、第五幼儿园。此外，周边目前还有亦庄第二、第四幼儿园、亦庄二小、中芯学校、耀华国际教育园等多处教育配套，并且还规划了其他多所幼儿园及中、小学，整体上形成了多重优质的教育圈，可以充分满足孩子就近上学的需要，解决了孩子从幼儿园至中学的教育问题。2、从北京房地产市场来说，一方面北京的城市化也在外扩，土地郊区化明显，主力成交地块都在京南五六环之间；另一方面，亦庄板块一直是北京热门的置业板块；对于区域外的人来说，亦庄环境好，配套好，距离城市相对较近，交通方便，城市感强，适合居住；对于区域内的人来说，亦庄这个地方产业基础相是最好的，已经形成了国内一流的产业集群，并聚集了大量的高知人才在这里工作，因为大家都有“就近工作，就近居住”的心里诉求，所以亦庄本身存在大量对于商品房的需求；再一方面，我们拿的是住宅地块，大家都知道，前几年，亦庄的住宅用地供应处于断档状态，亦庄市场的商品房供应大部分都是商住公寓性质，市场存在供应空白，这样的市场对开发商来说是个很好的机遇。补充参考资料亦庄市场供需情况：受政策影响2010年-2011年需求受到抑制，市场供过于求，供应量是销售量的2倍以上；2012年销量激增，一年销售为强两年销量之和的1.2倍，推售比（套量）由2011年的2.4直降为0.7；2013年前三月住宅零供应，销量直追2011年全年，预计未来亦庄市场需求仍将维持较强热度。万科进驻对区域的作用：作为中国专业的住宅开发商和负责任的开发企业，万科一直以来都将自己定位为城市的运营者，积极配合政府的城市化发展需要，坚持可持续发展的理念，关注经营可持续、社会可持续和环境可持续三个层面，并致力于改变区域土地属性及价值，提高居民居住品质，改善居住环境，促进城市和片区协调发展。万科在关注区域的同时，更加关注业主的居住感受和居住品质，我们在发展的过程中，会以满足客户的需求为出发点，不断改善我们的产品。目前，在北京的东南部片区相继开发的万科公园五号、万科蓝山、金第万科朗润园等项目，其品质已经在市场中得到验证。金域东郡作为万科在亦庄的首个项目，我们希望它在楼盘品质、户型功能、产品装修、社区环境、物业服务、周边配套等方面能有进一步提升，再次获得市场的认可，从而成为区域住宅品质的标杆，引领亦庄核心区的住宅建设标准。问题四：金第万科金域东郡所在的河西区，就是亦庄核心区扩容后的重点区域。该片区未来是如何规划布局的？随着亦庄核心区扩容的规划日益完善，该片区的价值将得到怎样提升？未来项目周边将呈现何种生活居住图景？（主提问袁总）引导回答方向：1. 亦庄整体规划成Y字形布局，核心区向西南外扩的战略构想以及河西区的功能定位：亦庄核心区是开发区的起步区，是亦庄的行政和商务中心，呈Y字形布局，Y字形的左边是西部沿凉水河的居住区、中部沿荣华路的公建区，右边是东部沿京津塘高速公里的产业区。该片区北侧紧邻五环路，通过三台山路、博大路、京沪高速同中心城联系便捷， Y字形的下方是河西区，河西区是亦庄早期核心区的延长线，位于核心区西南方位。得益于亦庄新城的经济起飞，核心区功能日趋饱和，没有足够的土地来供应，所以河西区将承接亦庄核心扩容带来的机会。2. 河西区是未来重点发展区，并以河西区定位、未来规划配套佐证：处于亦庄核心扩容重点的河西区，用地规模约16.2平方公里，定位实现居住功能完善、生活环境优美、生活配套齐全、交通路网便利。金域东郡位于河西区的中心，除了上述谈到的教育、生态等规划，项目还紧邻规划约30万平米的商业用地，将成为河西乃至整个亦庄的商业标杆，将全面服务区域居民对于购物、餐饮、娱乐等都市生活的需要，升级区域居民生活方式。金域东郡东南800米是规划23万平米体量的体育用地（与五棵松、工人体育馆等同等级，可承办各类国际、国内体育赛事，承办各类大型体育文化、商业活动）。规划中约1.6万平米文娱中心位于项目东侧，与本项目仅一街之隔，该文娱中心将设置多种功能分区，充分满足周边居民的文化休闲和娱乐需求。项目西北侧将建设约2.6万平米一级医院，同亦庄医院、同仁医院、振国医院形成从三甲到社区级医院多重保障，满足居民健康就诊需求。这些完善配套，步行尺度就能享受，所以我们说住金域东郡，“步行即享便捷生活”。访谈阶段二：通过横向对比，进一步阐述区域价值问题五：早在2005年，亦庄就与顺义、通州同列，被国务院批准为北京市三个重点发展的新城之一。作为北京市重点发展的卫星城之一，第二轮新南城计划和亦庄核心区扩容，是否标志着该区域的发展进入了新的阶段？（提问牛凤瑞）引导回答方向：亦庄1991年开始筹建，1994年被国务院批准为国家级经济技术开发区，1999年设立中关村亦庄科技园。于是，这里成为了北京最特殊的经济区域，可以同时享受“国家级经济技术开发区”和“国家级高新技术产业园区”的双重优惠政策，因此世界知名企业纷至沓来。亦庄是北京诸多新城中“最特别”的一个，望京、通州这些新城，最初都是以“城市边缘新居住区”定位，唯有亦庄旗帜是“产业先行”，这也是新城建设模式中一个成功样板。亦庄核心区扩容是为了进一步使区域发展得以超越。问题六：请您从规划角度为我们阐述下将亦庄向南扩容的合理性？与其他功能分区相比具有怎样的优势？以及将改扩容区定位为“配套服务设施完善、环境宜人的综合性居住新区”的必要性，未来的地位如何？您对未来河西区发展的预期是怎样的？（提问高秘书长）引导回答方向：1.从新老核心区的位置关系、交通关联性、用地分类、城市化建设、自然资源等角度阐述合理性；2.从亦庄目前产业及住宅配比、工作人群对住宅的需求分析其定位的合理性（肖总、袁总可进行补充回答）；3.未来地位及发展预期：未来亦庄生活居住中心，高端配套为主且日益完备，将辐射并带动马驹桥、瀛海等住宅产业的发展访谈阶段三：以新产品线进一步提升在区域中的价值问题七：房产经过几番调控之后，尤其是”国五条“以后，很多房企都在开始着手研究调整产品结构，那么万科布局亦庄新城在产品上有哪些探索？万科作为品质先行的企业对亦庄核心区的这个项目投入了怎样的新产品动向？（主提问肖总）引导回答方向：探索1：压缩购房成本，我们对产品做了优化，总价控制在200-300万，就能买到功能比较齐全的三居室。探索2：空间布局更加合理，实用性更强。在刚需产品形态越来越丰富、品质越来越高的当下，只有产品面积合理、户型功能相对完善的潜力区域的项目，才是青年首置人群需要考虑的关键。我们的新产品研发了突破了一点，比如增加餐厅面积，使空间感更强；在人体工程学的基础上，压缩了厨房面积，使操作空间适中，没有面积浪费和操作死角；基于客群24小时行为习惯的研究，我们做成分离式的卫生间，原来一个卫生间集中三个功能，使用高峰期就会很不方便；而研发的分离式卫生间，可以同时满足一个人关门洗澡，一个人可以洗脸刷牙，一个人可以上厕所，这样解决了高峰期家庭成员使用上的矛盾，提高了居住舒适度；还有儿童成长系统、超强储物空间等方式，满足每个家庭成员的使用需求，延长住宅产品的使用周期。探索3：在产品安全上，采取局部工业化的建筑工艺，通过内墙隔墙板、预制楼梯等减少渗漏开裂，提升工程质量。探索4：在住宅装修上，精研人性化细节设计、色彩搭配方案、空间可变技术，并选用绿色环保建材，为客户提供更加满意、安心的品质居所。探索5：万科在这个新城项目中更多考虑的是生活便利问题，在项目中增加一些银行、洗衣店、小超市、菜市场、食堂等配套上的“五菜一汤”，便利性的条件可以满足置业者日常生活所需。探索6：让公园成为社区必备配套：新产品系中，几乎每个项目都配建体育公园，社区贴身公园，距离项目很近。而且是万科亲自参与设计，全程打造。问题八：据了解，为了系统化研究新青年置业群体，万科通过对不同结构家庭生活的深入研究，对青年客群24小时行为进行深入解析，深入开展户型优化升级，正在研发全新产品系。而“金第万科金域东郡”正是新产品系的首发项目，那么这个新产品系的“新”体现在哪里？（主提问袁总）引导回答方向： 金域东郡作为万科新产品系的首发项目，实践了各项研发成果，为新青年群体打造的高性能、高品质住宅。1、 首先从户型面积上讲，金域东郡主推75平米两居、92平米三居的功能性户型，在不减少功能的前提下，优化户型面积，减少浪费空间。2、 户型设计上，为满足每个家庭成员的使用需求，延长住宅产品的使用周期，我们做了不少创新，比如金域东郡三居户型的卫生间做了分离的设计，根据人体尺度和使用习惯，将卫生间分成两个空间，一个空间里有淋浴、洗手池和洗衣机预留位，另一个空间马桶和洗手池，提高使用效率，便于家庭成员早晚高峰使用。又比如厨房空间里，我们打造有宽敞的操作空间和工作台面，方便操作，明厨设计可以在烹饪的同时可以欣赏园区内的景色，也有利于厨房的空气流通。3、 住宅装修上，注重人性化设计，比如玄关空间我们做了玄关柜，预留了放鞋、放雨伞、放钥匙、挂衣物的地方，还有空间可以放婴儿车， 又如小夜灯、室内灯光一键开关、useb充电接口等等细节