某房地产项目可行性研究分析(doc 47页).doc

目录一、2005年常州房地产市场总结1、宏观经济运行形势2、宏观政策情况3、2005年城市建设成果4、2005年常州市市区土地市场情况5、2005年常州市房地产开发情况6、商品房住宅供需总体市场二、新北区开发现状分析1、新北区总体概况2、孟河镇发展现状及规划3、周边乡镇发展现状4、新北区2005年房地产市场总结5、孟河镇消费力市场调研情况三、项目开发经营可行性分析1、项目开发经营策略2、项目投资估算3、项目销售投资收益分析4、项目开发经营主要风险及对策分析四、市场结论与建议常州市孟河镇项目可行性研究分析一、2005年常州市房地产市场总结1、宏观经济运行形势（一）GDP发展令人瞩目（二）人均GDP突破4500美元2、宏观政策情况2005年是房地产市场变革最多的一年，在这“房地产的政策年”里,为了平抑市场价格，从中央到地方陆续出台多项宏观调控政策，力求整顿和规范房地产市场，高热的房地产业在2005年呈现理性回归的迹象。3月17日，中国人民银行再次上调个人住房贷款利率3月26日，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知4月27日，国务院会议提出加强房地产市场引导和调控的八条措施5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作的意见5月31日，国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台了关于加强房地产税收管理的通知7月21日，人民币升值10月18日，国家税务总局下发关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知3、2005年城市建设成果（一）道路建设外环路城市化改造工程已经通车，04年结转工程中青洋路南段、常戚路、关河东路、河海东路已完成，长江路南段、玉龙路钟楼区段已通车，常焦路、长江路北段完成大部分拆迁，施工已进场，各项工程基本达到计划进度。（二）绿地建设2005年，城市绿化覆盖率为38.8%，比上年上升1.2个百分点，达到时序进度要求；森林覆盖率为16.9%，虽然比上年提高1.8个百分点，但仍低于时序进度0.7个百分点；环境质量综合指数为65.7分，比上年下降5.6分，与目标值的差距由上年的8.7个百分点扩大到14.3个百分点。（三）定销商品房建设清潭地区的三个定销商品房项目进入主体封顶阶段，预计2006年6月份可以交付使用；星鑫家园项目已开工并取得预售许可；目前正在进行06年定销商品房项目的选址。（四）其它开通12319城建服务热线，为市民群众提供24小时不间断服务。一年来，热线中心共受理来电3万条，受理率100，及时回复率100，办结率达到99。（五）2006年工程目标认真实施常州市城市建设实施纲要2006-2008年，进一步完善城市功能，改善城市环境，提升城市品味，增强中心城市的吸引力、辐射力和综合竞争力。2006年工程建设项目（包括2005年结转工程），预计年内投资为42.59亿元。其中：城市交通工程预计投资约18亿元；环境绿化工程预计投资约22.08亿元；公用工程预计投资约2.48亿元。4、2005年常州市市区土地市场情况（数据来源：常州市国土资源局）（一）市区土地出让总体情况2005年市区共出让土地83幅，总出让面积约达5613亩。（二）综述1）、土地成交总量略降，武进区成交土地猛增2005年常州市区出让土地面积为5613亩，同比减少5.49%。其中：城区成交土地面积为1440.00亩，同比减少39.58；武进区成交土地面积3510.62亩，同比增长101.98%；新北区成交土地面积662.16亩，同比减少63.60%。2）、成交土地平均容积率提高2004年出让土地平均容积率为1.88，2005年上升为1.95，提升幅度为3.72%。其中：城区平均容积率由2004年2.118，上升为2.49，上升幅度达17.56%；新北区平均容积率由2004年2.026，上升为2.045，上升幅度为0.9%；武进区平均容积率由2004年1.41，上升为1.71，上升幅度为21.27%。由于土地资源有限，对于土地容积率指标的提高也是节约用地的表现，是城市发展过程中的必然。3）、土地成交价格升高土地成交价格是供求关系的晴雨表。由于成交土地的地段、毛地状况（拆迁量）、交通状况、配套状况、用地性质等差异，不能简单以成交均价衡量成交土地的涨跌，其中影响土地价格最大的是毛地状况。在这里我们对2004年和2005年的成交净地价格进行对比。通过以上数据，我们看到土地的成交均价有较大的提高，从具体成交土地价格来看，虽然仅考虑净地出让价格，但是由于各区域土地的具体地理位置、配套状况、交通状况、用地性质等因素的差别，依然不能对土地具体上涨幅度进行评判。例如新北区，2004年土地出让均价仅为52.1万元/亩，2005年上涨155%达到132.9万元/亩，其原因是2004年新北区推出的土地主要为比较偏远的新龙开发区地块，2005年推出土地主要为发展比较成熟的，靠近城区的高新技术开发区范围地块。4）、土地购置、储备风险在增加2005年土地市场上下半年的市场表现截然不同，起伏明显。上半年土地市场受商品房销售市场供需两旺的影响，土地成交价格一直处于高位，而当宏观调控风暴到来之时，商品房市场的不稳定因素迅速在土地市场得到体现，部分地块流标，多数地块底价成交，开发企业的小心谨慎以及对后市的观望表露无疑。宏观形势不明朗、拆迁成本上升、土地底价偏高、商品房销售市场压力骤增等因素将会左右开发商购置土地的信心以及开发商对于储备土地的开发策略。5、商品房住宅供需总体市场（不含经济适用房、定销商品房）（一）总体市场1）、商品房住宅供应总量与需求总量情况从总量看，2005年市区商品住宅供应总量达300万平方米，同比增长55.02，其中新增供应总量250万平方米；销售总量166.65万平方米，同比增长17.00；存量总量133.60万平方米，同比增长161.14。2）、商品房住宅平均销售价格情况2005年市区商品房住宅平均销售价格4181.98元/平方米，同比增长14.15，增长幅度较2004年下调十个百分点。二、新北区开发现状分析1、新北区总体概况常州国家高新技术产业开发区于1992年11月9日经国务院批准成立，规划用地面积5.63平方公里；1995年5月，在开发区的基础上设立了常州新区，地域面积扩大至115.88平方公里；2002年4月，在新区的基础上设立了常州市新北区，下辖3个街道、6个镇，总面积439.16平方公里，人口41万。常州国家高新区位于常州城北，北枕长江，南靠沪宁铁路，拥有常州境内的全部长江岸线资源，具有建设深水港的天然条件，已建成国家一类开放口岸长江常州港；位于区内的常州民航机场已与国内20多个大中城市开通航班；沪宁高速公路、京沪铁路、338省道及规划中的沪宁高速铁路、沿江高速公路等穿区而过；藻江、德胜、新孟3条内河航道纵贯全区，连接长江和京杭大运河，构成了四通八达、快速便捷的水、陆、空立体交通网。建区以来，通过大力实施“国际化带动、城市化推进、科教兴区、区乡共同发展和可持续发展”五大战略，坚持以经济工作为中心，以招商引资为抓手，全力发展外向型经济，着力加快科技进步，大力推进城市化进程，全区经济呈现出快速健康发展的态势，特别是近几年来，主要经济指标保持了30%左右的增幅。2005年，实现地区生产总值162亿元，比上年增长24.14%；实现财政总收入32.98亿元，比上年增长29.04%；实现工业产品销售收入488.55亿元，比上年增长32.66%；完成固定资产投资162.03亿元，比上年增长29.75%；新批协议注册外资55001万美元；实际利用外资30038万美元，增长61.08%；实现自营出口12.84亿美元，比上年增长88.18%。经过近十年的开发建设，高新区已成为常州市最大、最富活力的经济增长点和对外开放的主要“窗口”、最大的高新技术辐射源和产业基地。突出表现在以下几个方面：一是外向型经济态势强劲，成为高新区经济发展的最大亮点。建区以来始终把招商引资作为经济工作的首要任务来抓，历年累计批准外商投资企业959家，合同外资超过50.8亿美元，实际利用外资17.5亿美元。其中，总投资1000万美元以上项目220个，超亿美元项目6个。一批国际著名大企业、大公司相继落户，进区世界500强达19家，如日本的小松、普利斯通、三菱电机，美国的德州仪器、通用、亚什兰、伟创力，意大利雷迪斯，德国莱尼，韩国现代，台湾光阳、东森媒体、台光科技、上扬光电等。二是产业集聚发展势头良好，成为沿江开发新优势。科学谋划沿江开发产业布局，大力推进产业带建设，正在形成“一城四带”发展大格局。一城，即在高速公路以北规划建设高新区新的行政、商贸、文化、服务中心。四带分别是：沿长江，依托中国精细化工（常州）开发园区和滨江工业园正逐步形成化工能源产业带，重点发展精细化工、能源、新材料等；沿通江大道，依托国家高新区，正逐步形成高新技术产业带，重点发展电子信息、半导体等；沿机场路，依托韩国现代、日本小松等，正逐步形成机电一体化产业带，重点发展汽车和工程机械及配件等；沿常州大西环线，正逐步形成传统产业带，重点发展纺织、印染等传统产业。三是自主创新特色明显，有力增强了经济发展后劲。技术创新的源头工程建设不断加强，已建有江苏省农用激素、江苏省半合成抗生素、江苏省生化手性、江苏省数字化视听设备、江苏省有害生物防制等5家省级工程技术中心以及1个博士后工作站和2家企业博士后技术创新中心；高标准建设了软件研发中心、留学生创业园、“三药”研发中心和大学科技园等专业孵化器，创业服务中心孵化面积达8.9万平方米，先后被科技部、省政府评为“国家高新区先进孵化服务机构”、省先进科技企业孵化器。累计认定省高新技术企业141家，双密企业6家，高新技术产品245只，软件企业31家，软件产品119个，承担国家、省级火炬计划项目87项，逐步形成了电子信息、软件、智能仪器、动力机械、“三药”及其中间体、新材料等6个高新技术产品群，高新技术产品产值占全区工业总产值的47%。四是城市化进程不断加快，城市功能日益完善。通过大力实施“城市化推进”战略，基础设施累计投入超过70亿元，建成区面积31平方公里，形成了“五纵七横”城市道路主框架，供水、供电、供热、污水处理、通信等基础配套设施完善。区内相继建成了一批宾馆、写字楼、公寓、别墅、旅游休闲设施。社会事业日益完善，拥有河海大学常州校区、常州工学院、建东学院等三所高校，公办民营常州国际学校教学成绩斐然，占地500亩的常州体育中心已经启动建设，部分场馆已投入使用。具有国际水准的大型主题乐园中华恐龙园已被批准为国家4A级旅游景点，商贸、金融、教育、医疗、信息服务等城市功能日趋完善。2、孟河镇发展现状及规划孟河镇位于常州市的西北部，地处常州西环线与北环线交汇处，238、338省道穿境而过，紧靠长江黄金水道，南临京沪铁路、沪宁高速公路和312国道，是历史悠久、人文荟萃之地。早在南北朝时，就出了齐梁两位开国皇帝及十三位皇帝。清朝中后期，以费伯雄、马培之、巢崇山、丁甘仁为代表的孟河医派创造了“吴中名医甲天下，孟河名医冠吴中”的医盛时期。近代产生了中共早期领导人之一的恽代英。全镇总面积88.26平方公里，辖39个行政村，3个居委会, 人口7.54万人。孟河镇规划：孟河镇拥有良好的工业基础，工业已成为全镇经济中的支柱，全镇有工业企业1200余家，汽车摩托车配件、通讯器材、精细化工、纺织、机械等行业门类齐全，是中国汽车摩托车配件重点生产基地，建有华东地区规模最大的“江苏小河汽摩配件市场”，是闻名全国的“车灯之乡”。干燥设备、燃气用具、电光机械、玻璃镜片等产品分别获省部优产品称号，玻璃镜片、工具、窗纱、洗浴巾、熨衣板等产品已走向世界，镇工业区基础设施齐全，目前已有包括台湾、香港和韩国等地区和国家的进区企业80多家。2004年全镇完成国内生产总值11.91亿元，工业总产值26.77亿元，销售收入25.48亿元，实现利税3.439亿元，财政收入8868万元，合同利用外资96.2万美元，实际利用外资198.5万美元。近年来，孟河镇社会事业蓬勃发展，目前建有中学3所、小学7所、卫生院1所、中医院1所，并且小河中学已被评为省标市重点中学，正在创建省重点中学，小河中心小学于今年被评为常州市实验小学，小河中心幼儿园与新加坡合资创办了双语教育特色班，并被评为江苏省实验幼儿园，孟河中医院与中国人民解放军第102医院建成军地共建医院。孟河镇是全国重点镇、江苏省中心镇、江苏省卫生镇、江苏省教育现代化乡镇、江苏省小城镇建设新型示范镇、江苏省对外开放工业卫星镇、农业现代化试点乡镇、小城镇改革试点乡镇、群众文化先进乡镇、基层党校先进乡镇、农村改水先进单位，是常州市重点中心乡镇、新型小城镇、体育先进镇、基础教育先进乡镇、绿化先进乡镇、土地执法模范乡镇。3、周边乡镇发展现状A、春江镇位于长江之滨，由原来的魏村、安家、百丈和圩塘等四个乡镇合并成，于2003年10月份成立，为常州地区的第一大镇。现有人口12万，面积140平方公里。2004年，全镇实现国内生产总值（GDP）25.2亿元，完成工业总产值73.58亿元，实现利税4.64亿元，实现财政收入2.57亿元，完成固定资产投入19.3亿元，完成自营出口7500万美元；农民人均收入已经达到6800元。春江镇北枕长江，东接无锡的江阴市，南临沪宁高速公路，西至常州大外环。道路交通纵横交错，省道338线、重化一路、新港中路、创业路、新业路等横穿全镇东西。通江路、龙江路、长江路、新贷路、新园路、赣江路等纵贯全镇南北，六级航道的德胜河、澡江河连接长江老运河，距常州机场、沪宁高速公路、常州火车站均不足20Km，加上圩塘汽车轮船渡口，日夜兼程穿梭于常州泰兴之间。形成了集水、陆、空于一体的独特的立体交通网络。春江镇在整合了原四个乡镇区位优势的基础上，合理布局，周密规划，江边化工区、冶金工业区、纺织印染区、机械制造区等工业区域已现雏形；热电厂、污水处理厂、垃圾处理中转站、水厂等一批源头企业已经启用；新型居民住宅、商贸服务、文教卫生、物业管理等进一步规范化、档次化；而融旅游、娱乐、休闲于一体的绿安洲，闻名遐迩、名扬四海的万佛阁，富有现代气息、品位高雅的一批市民广场，更为人们提供旅游、鉴赏、憩歇的好去处。B、新桥镇位于新北区腹地，东与龙虎塘街道相临，南与三井街道、薛家镇接壤，西北紧靠春江镇，总面积27.15平方公里。辖13个行政村，177村民小组，总人口2.26万人。交通便利，长江路、龙江路、新岱路、新四路、新六路、沪宁高速公路、藻江河等贯穿全境。2004全镇完成地方生产总值5.58亿元，财政收入6800万元，固定资产投资完成8.08亿元，工业总产值达到16.15亿元，产品销售收入完成14.36亿元，工业实现利税1.11亿元，规模工业总产值完成8.80亿元，产品销售收入完成8.77亿元，工业实现利税0.80亿元，新批合同外资6288万美元，实际利用外资1462万美元，自营出口完成1450万美元，引进内资总投资300万元，注册资金1100万元，第三产业增加值完成1.76亿元，农业总产值达到0.96亿元，农民纯收入达7407元。新桥镇招商引资成效显著。新桥工业集中区已建成面积3800余亩，自1999年12月正式启动以来，共投入基础设施建设资金2.6亿元，已形成“七通一平”的投资硬环境。截止2004年底，共引进企业76家，其中，外资企业39家，合同利用外资超过3亿美元；内资企业37家，总投资超过8亿元。逐步形成了以新型材料、机械制造、精密模具、电子科技、生物制药等重点产业。其中投资额在2000万美元以上的外资企业有7家，如科勒公司拥有世界先进的发电机和发动机生产制造技术，普利司通是名列世界五百强的企业。该镇还以政府和采用民资或农村经济组织投入的方式来开发标准厂房，集约使用土地，引进一些资本积累少、科技含量高、投入产出潜力大的企业使用标准厂房。目前，新桥工业集中区5万平方米的标准厂房已全部利用，引进企业达7家，盘活存量土地70余亩。新桥镇农业经济稳步增长。该镇大力推进高效农业、特色农业建设，发展了甜玉米、奶牛、芦荟等种养殖特色基地6个，并成立了甜玉米种植协会，地产“峰牌” 玉米分别获得常州市农业博览会金奖、常州市第五届名优农产品。在高速公路北的叶家村段创建的农业示范园，总面积70.53公顷，总投资500多万元，引进了大棚芦荟、大棚西瓜、大棚花卉等12个高效农业项目。目前，全镇农业已形成了优质粮油、特种水产、花卉苗木、食草禽兽、经济林果“五大产业”。新桥镇文化发达，科教先进。新桥中学为江苏省三星级高中、常州市省标市级重点中学；新桥小学为江苏省实验小学；新桥中心幼儿园通过“精致幼儿园”的建设，形成特色幼儿园。新桥镇文化站为省三级文化站。C、薛家镇位于常州市北郊，紧邻常州市高新技术开发区，是近年来常州地区新兴的工业重镇。全镇总人口3.2463万,行政区域面积37.3平方公里，辖11个行政村，5个居委会。该镇2001年5月通过江苏省卫生镇达标验收，2005年1月获省委、省政府授于薛家镇社会治安综合治理先进镇荣誉，并多次获市、区“新型小城镇”、“教育先进乡镇”、“无毒社区”、“环保模范镇”等荣誉称号。全镇2004年完成国内生产总值6.94亿元，完成财政收入1.12亿元，实现工业总产值21.92亿元，工业产品销售21.41亿元，农民人均收入7280元，分别比上年增长48.29%、133.3%、85.78%、82.57%、和16.2%。得天独厚的区位优势。薛家镇是常州市高新技术开发区的延伸和继续。2003年常州新北区提出高新技术开发区“西进北扩”的发展战略后，薛家镇成为开发区的核心部位，并依靠得天独厚的区位优势迅速发展。在目前规划的14.26平方公里工业集中区内，开放型经济蓬勃发展。工业集中区累计引进外资企业27家，内资企业81家，协议总投资70多亿元。工业集中区的工业占全镇工业总产值的65%。日趋完善的基础设施。从2003年起至今的两年多时间里，全镇全社会固定资产投资近20亿元，2005年计划投资11.7亿元，其中60%用于基础设施建设。沪宁高速公路、常州机场路、西环二路穿境而过；新北区黄河路、河海路、汉江路横贯东西；龙江路、新岱路、薛冶路、春江路穿越南北。镇级公路七纵七横，自成一体；水电、燃气、给排水管网配套齐全；风景河道、休闲广场、大型市场正在规划建设。农村城市化进程快速推进，镇区居住人口占全镇总人口的35%以上。高速发展的工业经济。近年来，薛家镇党委、政府十分珍惜千载难逢的发展机遇，解放思想，更新观念，转变作风，开拓进取，工业经济出现了持续快速发展。全镇工业每年以50%以上增幅快速发展；28家重点骨干企业产、销、利分别占全镇经济总量的50%以上；引进投产的内、外资企业更是以跨越式速度发展。全镇工业经济欣欣向荣，正以前所未有的速度高速发展。去年，镇党委审时度势，为适应薛家经济和社会的和谐发展，提出了花三年时间，把薛家镇建设成为常州市的“工业强镇、财政大镇、人居名镇、文明城镇”的战略目标，并把薛家镇未来几年的愿景描述为“布局合理、生态协调、设施完善、功能齐全、环境优美、工业发达、三产繁荣、文明富裕，充满时代气息的、现代化的、独具风格的新颖小城镇，成为常州改革开放的形象和标志”。D、罗溪镇位于常州市西北部，它南依312国道、京杭大运河和沪宁铁路，北枕黄金水道长江，距长江常州港口仅20公里。境内有民航常州机场和沪宁高速公路罗墅湾互通式道口，常州大外环路西环线和常州新机场路穿境而过，毗邻省内最大的内河港口奔牛港。全镇总面积53.51平方公里，总人口4.1万，辖20个行政村，2个居委会。罗溪镇拥有良好的工业基础，工业已成为全镇经济发展的支柱。全镇现有工业企业400余家，形成了以新型建材、港口、工程、纺织机械、汽车配件、环保设备、生物化工、电子、纺织等为主要行业结构的工业体系。全镇已拥有国家级高新技术企业1家，国家级重点新产品6项，国家级火炬计划项目4项，国家级技术创新项目5项，国债项目1项，省级高新技术企业3家。2004年全镇完成国内生产总值6.96亿元，工业总产值16.11亿元，销售收入15.48亿元，实现利税1.39亿元，财政收入6363万元，全社会固定资产投资5.06亿元，实际利用外资1410万美元，完成外贸出口额1058万美元。罗溪镇同时拥有良好的产业经济基础，高效设施农业已形成产业化，拥有国家级无公害蔬果基地2个和草莓、番茄、黄瓜3个无公害产品；服务业形成了机电设备市场、华中科大全国数控培训中心常州分中心、苏南农副业产品地产批发交易市场，尤其是江苏国际塑化城专业市场的进区建设，将对全镇第三产业结构优化起着十分重要的作用。近年来，罗溪镇社会事业欣欣向荣，教育事业蓬勃发展，建有中学2所、小学4所、幼儿园2所、卫生院2所。其中罗溪中学被评为“江苏省示范初中”，罗溪中心小学已创建成江苏省实验小学。罗溪镇是江苏省卫生镇、江苏省“双拥”工作先进乡镇、江苏省群众文化先进乡镇、常州市综合治理创建工作先进乡镇、创建无毒社区先进乡镇、尊师重教先进乡镇。E、西夏墅镇地处常州市西北，南靠沪宁高速公路，距常州高速公路西道口（常州罗墅湾道口）3公里；紧临常州机场，距机场4公里；北依长江，距国家一类开放口岸常州港10公里；省级公路（常州大外环和212国家级公路覆线）穿越镇区。全镇总面积52平方公里，总人口3.94万人，下辖15个行政村、2个集镇居委会。2004年，全镇完成国内生产总值5.38亿元；全社会固定资产投资12亿元；工业总产值12.02亿元；销售收入11.25亿元；农业总产值1.19亿元；第三产业增加值1.89亿元；财政收入5834万元。全镇现有各类工商企业385家，门类齐全，形成了以纺织印染、金属切削工具为主的八大支柱产业；仅工具类企业就达120多家，素有“工具之乡”美称；农业现已形成以“三新科技园”为主体的特色高效农业；常州西北地区最大的墙地砖市场也已初具规模。自2003年建立了一期规划6平方公里的西夏墅工业集中区以来，按照高标准配套、全方位投入、零距离服务和无障碍建设的发展理念，现已完成“九通一平”的基础设施，工业水厂、污水处理厂、热能厂第一期工程已投入正式营运，吸纳了以纺织印染为主的各类企业102家，占地总面积近5000亩，企业一期总投资21亿元，注册资本3.3亿元。我镇园区先后被评为江苏省乡镇工业小区和常州市重点工业园区之一。4、新北区2005年房地产市场总结 供应与需求情况2005年，常州市新北区域可预售面积为78.62万，比上年增长77.43；已售面积为35.98万，比上年增长9.15；平均销售率45.76。产品情况区域内主要以小高层、高层为主，花园洋房、别墅是产品亮点。从面积上看，区域供应平均面积为117.94。价格情况2005年，区域平均成交价格为3697.76元/平方米，比上年增长9.08。2005年新北区销售排名2006年预计供应情况5、消费力市场调研情况市场的消费群体是如何构成的？结婚夫妻今年民政局统计资料，今后几年常州城区每年将有800010000户新人需要登记结婚。假设有5000户购买100的新房子，那将每年消化50万的新商品房。改善居住条件人员2005年常州在岗普通工人收入突破17000元，预计今年将有15%的增长。居民收入提高了自然就会消费，大多数人最根本的需求就是房子，置业将成为他们消费的首选。农村进城人员新北区的大力发展、青龙工业园的快速建造、武进的撤县变区等等，使得常州市区的范围不断扩大，增加了附近农民的收入，勾起了他们圆城市人的梦想。拆迁人员2005年常州拆迁量基本和去年相同，全市拆迁面积270万，城区大概有6000多户拆迁。假设有3000户购买100的新商品房，那将消化30万的新商品房。投资客户全国整体房地产市场的蓬勃发展，常州房地产市场的稳定快速发展，给很多人带来赚钱的机会。不光越来越多的本地个人资金投资房地产，还有大量的外来资金涌入常州房地产市场。外来工作创业人员常州第三产业的快速增长，带来全国各地的生意人来此淘金，他们需要先解决居住问题才能更大精力投入事业中去。现在大学生普及，常州每年都吸收5000名大学生投入到常州的各项建设中去，他们中大多数都是外地人，自然会在常州安家置业。消费者构成人群比例分析消费群体购房目的到底是什么？决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。毕竟，对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。消费者买房的第一步：明确购房目的；无数遍地问自己：为什么要买房？无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？消费群体购房的区域在哪里？常州房地产市场分为五大片区，消费者选择意向从高到低依次是：钟楼区、天宁区、城中区域、新北区、武进区。新北区受政府政策的大力倾向，一些规划中的公园、绿地、体育场、道路、学校、医院等配套设施的布局建设为房地产项目开发提供了明显的利好。成为购房者最满意的片区。城中区域由于属于老城区，目前开发量较少，购房者的需求未能充分挖掘，随着该片区大量项目的上市，该片区消费者的购房积极性将会大幅度提高。消费群体对户型面积的需求是怎样？面积70以下70-100100-120120-140140-160160以上比例10.1%42.8%28.6%14.3%4.1%0.1%户型一房一厅二房一卫三房一卫三房二卫四房二卫跃层比例3.8%38.6%26.9%25%1.9%3.8%通过对常州整体消费群体的分析，我司总结了以下几个特征：消费行为有一定跟风现象，有着羊群效应，如排队买房、随政策选择区域等。消费者较容易接受新事物，如对小高层、高层的快速接纳。消费者对教育、配套要求较高，如对学区房的选择，以及为小孩教育舍得花成本。消费者超前消费意识较强，如购房消费中贷款占了很大的比重。片区消费情结较明显，消费者购房的区域选择上还是倾向于原来居住的区位或毗邻的区域，以便尽快适应周边的生活习惯。孟河镇消费力情况分析调研目的：1）、了解孟河在常州人心目中的地位；2）、对于孟河经济发展状况的了解度；3）、对于购房客户购房信心度调研；4）、对于项目今后开发要点调研。调研日期：2006年3月24日3月25日；调研目标数量：300人，实际有效人数200人；调研地点：孟河镇中心区域、小河汽摩市场；工作人员数：调研人员2名，调研负责人员1名；由于私营业主在区域消费能力较强，因此在调查中主要选择私营业主，其次由于本项目今后将主要以刚性需求为主，因此本地居民也是此次调查的主要对象。由于区域消费中以3145岁为主力，因此在调查过程中该年龄段的客户占了总比例的67%。在对于孟河镇房价区间的调查过程中我司得出以下结论：在常州整体房地产市场逐步上升的大势下，新北区房价也不断的攀升，但由于孟河镇房地产开发尚处于起步阶段，因此相对销售价格较低，调查结果表明其价格区间在15002300元/之间。由于常州市民对于各类物业形态的建筑都比较容易接受，因此在物业类型调查中发现各物业类型的接受都很平均。但机遇孟河镇房地产开发尚处于起步阶段，因此我司建议还是以开发成本较低，市场较容易接受的多层建筑开是开发。在房型选择方面91120的易居型三房是最受当地居民喜爱的，其次121150以及150以上的大户型也是当地居民的首选。在区域置业动机调查中我司发现，由于当地居民多数为农民，他们本身不缺房，因此在以前当地居民几乎没有购过房。因此当地居民几乎都是首次置业。最后在区域置业选择方面，由于孟河镇以前没有房产开发，因此当地居民对于在本区域购置物业几乎没有概念，但我司认为随着区域不断的发展，房地产市场也将被带动起来，所以目前的不景气也将得到改变。三、项目开发经营可行性分析（以下分析均为预测值，仅供参考）1、项目开发经营策略依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。A、整体规划。这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地近500亩，因此必须对地块进行整体规划。B、分期实施。该项目开发总建筑面积预计达79920（预计容积率在1.2左右），预计总投资约6000万元人民币左右（按土地成本60万/亩计算），如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以东部分为突破口。其依据有：地块东面靠S338省道，交通条件相对较好，宣传也更为方便。从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待。C、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。项目公司购置该地块所需成本较低（相对市中心而言和优惠的政策）。项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（周边有中心医院以及市民广场等公建配套）。通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在常州市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。D、力创精品。这是由项目所在区域内无品牌项目的前提决定的，可迅速提升开发公司在常州房地产业界的知名度。E、先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。2、项目投资估算建筑面积分摊系数表（以下数据均为预估值）占地面积66600公共分摊面积8790总建筑面积79920容积率1.2住宅建筑面积71130绿化率43%项目总投资估算表序号项目名称金额（元）比例1土地成本60,000,00042.49%2前期工程费3,713,8152.63%3建安工程费61,157,91943.31%4不可预见费3,092,4922.19%5管理费1,948,6931.38%6销售费用3,247,8232.30%7财务费用4,391,6213.11%8其他费用3,671,4522.60%9合 计141,209,696100%A、土地成本根据委托方提供的信息，本项目土地使用补偿费预计为人民币60,000,000元。B、前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用等，费用确定主要参考近期常州市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际情况，经估算为人民币3,713,815元。C、建筑安装工程费参考常州市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际建造成本取定，经估算为人民币61,157,919元。D、不可预见费不可预见费包括在项目开发过程因规划，或有关部门收取的综合杂费所产生的费用，经估算为人民币3,092,492元。E、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按常州市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，经估算为人民币1,948,693元。F、销售费用包括广告及营销代理费等，参考目前常州市一般房地产开发项目的标准，取销售费用为销售额的1.8%，经估算为人民币3,247,823元。G、财务费用主要指银行贷款利息。假设本项目向贷款5700万元，期限为2年，贷款年利率按6%计，利息经估算为人民币3,420,000元。H、其他费用主要指政府行政收费：包括村镇基础设施费（0.5%）、建筑工程质量监督费（0.2%）、建筑施工安全监督费（0.6%）、建筑工程质量监督服务费（0.2%）等在建设管理部门发生的费用，经估算为人民币3,671,452元。I、项目总投资根据以上分析测算，本项目总投资为人民币141,209,696元。3、项目销售投资收益分析A、项目总体建筑规划占地面积66600公共建筑面积8790总建筑面积79920容积率1.2住宅建筑面积（含商业部分）71130绿化率43%建筑类别建筑面积（）所占比率（建面）总栋数（栋）平均面积（）总套数（预估）多层4339061%32110394套小高层17071246120142套联体别墅711310%10双拼、四联22032套商业配套35565%2排沿街12029套合计71130100%/597套B、销售价格制定各物业类型销售均价汇总表物业类型总套数建筑面积预计销售均价（元/平米）总销金额多层一期214套23567200047,134,000二期180套19823230045,592,900小高层一期42套5050230011,615,000二期100套12021260031,254,600联排别墅二期32套7113380027,029,400商业部分二期29套3556450016,002,000合计597套71130/178,627,900根据我司的调查结果表明本项目各物业类型的销售均价预计为： 项目可分两期开发，以上是一期销售均价，由于该区域尚无商品住宅开发和对比，因此根据我司的实际调查，结合新北区各区块销售均价，初步预估各物业一期销售价格（其中一期建筑约占项目总建面积的40%）。C、销售周期估算根据本项目总体规模，以及常州房地产市场平均销售速率，我司预估本项目整体销售周期为：期数所占比例建筑面积销售周期一期40%2861712二期60%4251318由于本市场尚未成熟，因此为了培育市场，相对总体销售周期将长于成熟市场的平均销售周期惯例。D、土地、建安成本及总投资额核算项目土地成本为：土地实际拍卖价格项目总建筑面积6000000079920=750.75元/项目建安成本为：项目总建筑造价项目总建筑面积6115791979920=765.23元/其他相关费用：相关综合费用项目总建筑面积2005177779920=250.89元/项目基础楼板价格为：项目土地成本为项目建安成本为其他相关费用（项目各类产品总体平均售价经测算预计为：2379.28元/）750.75765.23250.89=1766.87元/项目总投资成本：由项目总投资预算表得出项目总投资成本为：141,209,696元E、投资收益估算各物业类型所占项目收益比例物业类型总建面积所占收益比例总销金额多层4339061%92,726,900小高层1707124%42,869,600联体别墅711310%27,029,400商业部分35565%16,002,000合计71130100%178,627,900投资回报比例（总销售收益-总投资资金）总投资资金投资回报为：（178,627,900141,209,696）141,209,696=26.49%结论：本项目投资回报为26.49%（税前），如果项目运做如测算，则本项目符合正常房地产开发投资收益率。4、项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营分析，可以看出，项目具有一定的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。A、市场风险项目的住宅小区定位为中等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，本项目同一区位无任何商品住宅，这是既是一个利好，同时也带来了开发难点。另一方面，从常州市居民的住房消费