沂源县住宅市场调研报告4-21.doc

沂源县住宅市场调研报告2012.04目 录前 言02沂源县概况02第一章 市场分析一、宏观市场分析04二、区域市场分析04三、房产开发现状分析04第二章 沂源房地产市场发展状况调查描述一、调查目的07二、沂源在售主要项目市场调查表08三、调研总结12第三章 2012年沂源楼市综述一、市场需求分析13二、潜在消费者分析14三、沂源房地产市场总结16第四章 天湖项目概况及SWOT分析一、天湖项目概况19二、项目SWOT分析20第五章 天湖项目产品建议一、目标客群建议21二、规划设计建议三、景观设计建议四、住宅产品建议五、物业管理建议第六章 市调报告总结市调总结前言：本次市调的目的旨在通过市场调查和统计分析，充分了解沂源房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议,合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，为制定市场需求的产品提供有效的市场依据，并且有效地控制成本、增强产品的市场竞争力。现利用社会实践期间通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析对沂源县房产市场进行了调查。在市调过程中，主要以了解沂源市场供应量、市场需求量；以及对各个楼盘产品卖点调查，了解沂源市场产品的供应结构以及各楼盘的目标客户组成；充分了解当地消费者的消费水平、消费行为、消费习惯调查分析；最终确定沂源市场的产品定位。在市调活动中，仅采用宏观调查的方式，并对报刊文献资料收集与分析、进行数据分析。（未采用其它方式进行更详尽调查）此次市调用时2天，工作内容及时间安排如下：4月18日4月 19 日 了解现有和在建竞争楼盘情况；沂源县概况：山东省沂源县地处鲁中山区腹地，位于东岳泰山东部，沂蒙山区西北部边缘，淄博市最南端，位于淄 博、泰安、莱芜、临沂、潍坊5个地级市的结合部，因是山东第一大河-960里沂河的发源地而得名，是山东省平均海拔最高的县。1944年建县，原属临沂地区（现临沂市）管辖，1990年划归淄博市。县域东西长55.6公里，南北宽52.2公里，总面积1636平方公里，辖11镇。 济青高速南线在此设有服务区和出口。全县总人口55.万人，其中非农业人口10.42万人。男女性别比103：100。人口出生率9.5，死亡率5.8 。有少数民族7个，3200人。 沂源是典型的山区县。山多地少，人均9分田3亩山。全县地势西北高、东南低，境内有名的山头2075个，大小河流1600多条，最高点鲁山主峰海拔1108米，为山东第四高峰。县域属于温带季风区域大陆性气候，十年九旱，很大程度上靠天吃饭。第一章 市场分析一、宏观市场分析中国房地产业经过20多年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。特别是目前，国家宏观调控政策相继出台，房产市场也将越来越规范，中国房地产业正在经历一个“价值回归”、“利润回归”的过程，由初期的暴利向后期的相对高利过渡，目前已接近社会平均利润水平，并将逐步进入微利行业。 相对而言，纵观沂源县房地产市场的现状来看，总体处于初级阶段。从沂源县的时间和沂源县的人口数量来看发展速度还是比较滞后的，但市场前景和发展机遇也是千载难逢的。二、区域市场分析目前沂源县房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与县中心范围的房价偏高，开发区相对较低。整个沂源县可分为两大价格版块。（1）县中心版块：因为地理位置的稀缺性，决定了此版块的高价位，均价基本都在4300元/平米以上，最高4800元/平米（小高层）。以沂河嘉园、山水一城等为代表，楼盘档次较高，环境和商业氛围很好，客户认知度也比较高。（2）县郊版块：因将来的沂源县政务区设在西北敬亭山下，所以沂源的多数楼盘均集中在市郊东北位置，目前均价4500元/平米上下。以翡翠山居、教苑名居、和源名居等为代表，小区配套均较完善，销售情况也很好。三、房产开发现状分析（一）市场运行情况1、2010市场运行基本情况沂源县预售33.91万，同比分别增长82.41%、增幅较大，商品住宅预售均价有较大幅度上涨。项目区县完成投资新开工面积预售面积住宅预售均价亿元同比%万同比%万同比%元/同比%沂源县10.2063.9949.4960.3733.9182.41310510.852、市场总体运行特点2006-2010年完成房地产开发投资对比（见下图）2006-2010年商品房新开工面积对比（见下图） 2006-2010年商品房预售面积对比（见下图）3、商品住宅价格总体呈现明显上涨趋势。2010年，沂源县商品住宅预售均价3447元/，同比增长18.45%，涨幅较大。中心城区均价3725元/，同比增长18.03%，综合评价品质较高的楼盘年内涨幅大多在千元以上，部分楼盘均价已超过4000元/甚至更高。受09年下半年房价持续上涨惯性影响，2010年初商品住房价格继续保持上涨势头，1-4月份房均价3370元/，同比增长24.91%；4月中旬国家出台遏制部分城市房价过快上涨调控政策后，市场出现一定观望氛围，在售楼盘也不再频繁提价，商品房销售面积和价格总体保持平稳运行。5-8月份商品住宅预售均价3320元/，与1-4月份相比下降1.48%，初步达到调控目的；9月份以后，随着市场观望氛围快速消除，商品房销售重回量增价涨轨道，9-10月份，全市商品房预售面积19.5万，较5-8月份预售面积116.69万相比增长67.79%；商品住宅预售均价达到3583元/，较5-8月份均价3320元/相比增长7.92%。2009年以来各季度商品住宅预售均价走势4、新调控政策对市场运行总体影响有限。2010年，国家陆续出台了一系列针对房地产的宏观调控措施，主要目的是遏制部分城市房价过快上涨。尤其是4月份出台的实行更为严格的差别化住房信贷政策对消费者的购买能力提出更高要求，但由于我县房价总体水平不高，大部分消费者首付压力仍在可承受范围内，市场销售并未受到明显影响。仅下半年商品房预售面积就达到19.8万，较上半年增长138.47%。同时，我县绝大多数开发企业对市场前景也较为看好，加之资金链较为宽松，投资力度较大，仅下半年就完成房地产开发投资10.0亿元，较上半年增长81.03%。（二）当前市场住宅产品分析1、当前市场住宅产品单体设计分析（1）商业中心区的高层住宅裙楼面积较大，但位置较好（2）主卧室带阳台或凸窗，没有工作阳台的设计较多（3）有落地窗或弧型窗，但数量不多（4）窗户多以塑钢窗配白色玻璃，彩色铝金已出现，以绿色为主（5）立面开始注重色彩搭配，但没有特点，还比较陈旧（6）外墙砖使用普遍型的较多2、当前市场住宅产品户型分析（1）错层、跃式、复式结构住宅太多。（2）三房占当前市场的43.5%，平均127平方米，两房占28.7%，平均82平方米，一房单位不足5%。（3）两房户型中以两厅结构最多，占46%，一厅结构约占44%。（4）三房单位以两厅两卫占绝大多数，平均133平方米，为三房总数的60%以上，三房两厅一卫平均129平方米，为三房总数的15%，三房一厅一卫约为11%说明：当前沂源县市场上二房、三房面积过大，造成总价过高，限制购买客户群。3、当前市场住宅产品的建筑风格。（1）沂源县场上的楼盘建筑风格均大同小异，只有个别的建筑风格还算可以（2）部分楼盘已开启了重视建筑风格的先河（3）单体建筑外观的销售影响力日益重要第二章 沂源房地产市场发展状况调查描述一、调查目的（1）通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解沂源县房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。（2）根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。（3） 随着全面推进小康社会的建设，充分了解沂源县民对住宅消费的需求。二、沂源在建在售主要项目市场调查表：项目名称中房翡翠山景售楼电话3326777、6080777所属区域沂源县售楼处地址鲁阳大道与博沂路地理位置北外环路与富源路口西北角项目类型叠拼联排别墅占地面积300亩发 展 商中房集团淄博市城市建设综合开发公司淄博大源城建开发有限公司建筑面积万平米代 理 商/容 积 率1.0建筑设计上海大卫绿 化 率40环境设计/总 户 数楼 间 距车位数及均价物 业 费物业费1.0元-1.5元付款方式一次性、按揭认购日期在售规划多 层 栋 层 梯 户（ ）开盘日期2011年10月30日小高层、高层栋 层 梯 户（ ）入伙日期2013年12月30日别 墅 62栋工程进度2012年4月联排主体封顶近期投放量一期20栋近期投放时间户型及配比户型二室一厅二室二厅三室二厅一卫三室二厅二卫面积190195295280数量占比/目前价格住宅最高价：均价：最低价：层差：销售率：商业最高价：均价：最低价：层差：销售率：付款方式与优惠：宣传途径围墙广告、单页宣传主题300亩席私家山水养生别墅/拥揽浩瀚山景 一生惟此一栋交楼标准毛坯/地暖物业点评项目名称中房翡翠山居售楼电话6080777所属区域沂源县售楼处地址鲁阳大道与博沂路地理位置北外环路与富源路口西北角项目类型多层联排别墅占地面积亩发 展 商中房集团淄博市城市建设综合开发公司淄博大源城建开发有限公司建筑面积万平米代 理 商/容 积 率1.5建筑设计上海大卫绿 化 率37环境设计/总 户 数800户楼 间 距车位数及均价物 业 费物业费0.5元付款方式一次性、按揭认购日期在售规划多 层124 栋 5层1 梯2 户（ ）开盘日期2011年10月30日小高层、高层栋 层 梯 户（ ）入伙日期2013年12月30日别 墅40栋 6联排工程进度末期近期投放量1、2、3期80栋；4、5期40栋近期投放时间户型及配比户型二室一厅二室二厅三室二厅一卫三室二厅二卫面积87110130143数量占比/目前价格住宅最高价：4700均价：4500最低价：4200层差：销售率：70%一期别墅最高价：均价：5600最低价：层差：销售率：付款方式与优惠：宣传途径围墙广告、报纸宣传主题交楼标准毛坯/地暖物业点评环境优美、完善的物业服务、联排户型设计差项目名称和源名居售楼电话3262999、3263999所属区域沂源县售楼处地址新城路中段地理位置新城路中段项目类型多层联排别墅占地面积亩发 展 商淄博大源城建开发有限公司建筑面积万平米代 理 商凯诚（青岛）地产机构容 积 率1.5建筑设计广州番禹市建筑设计院有限公司绿 化 率37环境设计/总 户 数一期200户楼 间 距车位数及均价地上3.2万/个，地下7.0万物 业 费物业费0.5元 电梯费 元付款方式一次性、按揭认购日期在售规划多 层39 栋 5层1 梯2 户（ ）开盘日期2011年9月小高层、高层栋 层 梯 户（ ）入伙日期2012年10月底别 墅10套 联排工程进度四期已封顶近期投放量1、2、3期已交房；5期未批近期投放时间户型及配比户型二室一厅二室二厅三室二厅一卫面积130140160数量占比/目前价格住宅最高价：均价：4500最低价：4300层差：销售率：80%商业最高价：均价：最低价：层差：销售率：付款方式与优惠：一次性付款可优惠100元/宣传途径围墙广告、DM 、短信宣传主题交楼标准毛坯/地暖物业点评东临规划中的政务中心，西与新长途汽车站，交通便利。附近有中医院、实验小学、历山中学，就学方便，小区内有8000的大型休闲娱乐广场。项目名称海泰名郡花园售楼电话3327666、3349888所属区域沂源县售楼处地址沂源县城沿河东路88号地理位置沂源县城沿河东路88号项目类型多层联排别墅占地面积23470发 展 商沂源源泰置业有限公司建筑面积50000平米代 理 商/容 积 率建筑设计/绿 化 率36环境设计/总 户 数32户楼 间 距35米车位数及均价地下 6.8万/个物 业 费物业费0.5元付款方式一次性、按揭认购日期2012年4月中旬在售规划多 层2栋 5层1 梯2 户（ ）开盘日期2013年2月小高层、高层5栋17 层1 梯 2户（ ）入伙日期2013年12月30日多 层1栋 6层1 梯2 户（ ）工程进度动工打地基近期投放量全部动工近期投放时间户型及配比户型二室一厅二室二厅三室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅一卫面积91105131149155数量占比/目前价格住宅最高价：均价：4380最低价：层差：销售率：商业最高价：均价：最低价：层差：销售率：付款方式与优惠：现预交10万元定金选房，10个月后交首付签合同，无优惠。宣传途径围墙广告、报纸、DM宣传主题环抱诗意山水 尽揽盛世经典交楼标准毛坯/地暖物业点评位置优越，交通、购物方便，户型设计差；小区规划布局不合理。三、调研总结：纵观沂源县城房地产市场的现状来看，总体处于初级阶段。目前或多或少存在一些滞后的现象。1、产品结构过于单一：大部分产品为多层的住宅项目，且同质化严重。缺乏有自己风格和特色的精品楼盘，户型十分单调和落后，环境也基本雷同，产品结构十分不合理。2、产品缺乏特色：大部分产品虽然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修饰和规划设计上明显缺乏自有特色，没有形成社区文化。如有一种房型精美、规划合理、富有特色、外立面丰富的楼盘推向市场极容易分流现有其他楼盘的客户源。宣传推广理念相当落后。3、产品供应不足：由于土地紧张，同期开发楼盘太少，在售或在建项目寥寥可数，百亩以上的大盘更是稀缺，导致客户选择余地很少，房源紧张，好房子抢着买，差房子没人要，持币观望的众多。4、产品推广较少：在产品上的落后折射出县城发展商整体营销策划理念的匮乏。装修粗糙的售房部（有的还没有），专业知识缺乏的销售员，设计水平落后、档次低质的楼书，混乱的销售现场管理，看不到什么广告措施，让人觉得仅仅是在购置一套住宅，全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生活的享受。这和外地比较而言，是有天壤之别的。5、产品均以小盘为主：大多数盘子都是几十亩地的小盘子，没有整体的定位和包装，简单的盖好就卖，使小区缺乏内涵，缺乏深度和广度。也有几个大一点的，但都分割成一块一块的开发，明显缺乏整体运作手笔。6、社区配套设施跟不上：在小区规划，环境布局，会所设置，景点营造等方面均没有特色和创新，能省则省，缺乏为客户着想的理念和打造高档人文社区的思想。7、小区物业管理毫无特色：同样物业管理方面也是没有任何特色。住在其中不能享受到高品质的服务而仅仅改善了住房条件。第三章 2012年沂源楼市综述一、市场需求分析受经济发展水平、生活习惯、地理位置、环境条件等因素的影响，县城城市居民人均住房建筑面积仍低于全国平均水平（人均住房面积21平方米）近10个百分点。随着生活水平的改善和经济收入的提高，住宅市场从量的需求转向质的需求转变，需求档次逐渐拉开，中等收入、中高收入家庭首先进入换代期。非住宅类地产需求增加，写字楼、宾馆、商场的销售量将会增大。在居民经济收入增加、生活水平提高的同时，居民日常开支费用减少，用于购买住房的可支配资金相对增加，更进一步拉动了住宅类产品的需求总量。1、多层次、多价位的商品住宅供应体系逐步形成：目前，县城正在初步形成以普通住宅为核心、高层住宅为塔尖的金字塔型多层次商品住宅供应体系。这两类不同价位的住宅基本可以满足不同收入阶层、不同消费层次的消费者对住房的需求。2、个人购房成为住宅消费市场的主体随着我国住房体制改革的深入，个人购房已逐步取代了集团购买，成为商品房市场的消费主体，房屋消费已经成为继大众日用消费品以后，家庭生活首要的消费需求；银行个人信贷消费的推出，促进并提升了居民的住房购买能力，城市居民对住房的潜在需求转化为有效需求，在已经售出的交易类房屋中，有8成以上的个人购房者采用了银行贷款，这一消费方式将对今后的房地产市场发挥更大的推动作用。3、城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展于2003年开始的新一轮城市总体规划，新规划的城市面积等于将老城区现有规划面积的5倍。按照房地产发展的周期性规律，县城房地产行业目前已进入了一个新的增长期，这种增长势头在今后几年中还会继续，并越来越火。随着未来房地产生产基数逐年增加，房地产供应量和需求量会出现阶段性、周期性的起伏，房屋开发就在适度、适当的范围内，不会出现大面积过剩的现象。4、改善性住房需求将继续保持增长势头随着消费水平的提升，一部分高收入群体从改善生活品质角度考虑，已经进入二次置业阶段，这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。5、旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求这部分需求相对稳定，随着城市化和郊区化扩张，这部分消费成为郊区很多项目的主力购买群体。对这部分消费的把控，成为郊区项目能否成功销售的关键因素。二、潜在消费者分析（一）心理需求说明：购房时的最重视因素依次为位置和总价、周边环境（二）产品需求1、有80%的人计划选择多层住宅，有5%左右的人计划购买高层住宅，有15%的人计划购买小高层住宅说明：小高层和高层住宅在县城刚刚起步，在沂源县民中有一些的市场需求，项目要取得较好的市场业绩，关键在于能否对市场进行有效的引导和发掘，多层住宅仍是大多数市民的追求热点。2、户型需求需求2房户型的共有40%，需求3房户型的有40%需求1厅户型的有39%，需求2厅户型的有48%3、面积需求 （1）从40300平方米都有人需要（2）80100平方米的需求量占到65%，120平方米的需求量有26%（3）80平方米以下需求量约有14%（4）150平方米以上需求量约有9%（三）价格需求1、计划购房单价计划购房单价在2900-3300元之间的比例约有50%，在3000-3800元之间的 约有20%，在3800元以上的约有10%，不足2900元的约有20%2、计划购房总价计划购房总价在50万元以上的约有4%，在4550万元之间的约有7%，在3545万元之间的约有10%，在3035万元之间的约有42%，不足30万元的有36%购买总价在40万元以下是最主要的住宅消费者群体（四）建筑风格需求欧陆豪华的建筑风格有28%表示喜欢，是最受消费者欢迎的风格（五）住宅空间形式需求空间形式选择最多的是传统的平面式结构，有50%的选择比例。但错层和复式也有一定的选择比例，分别为15%和15%，跃式结构形式选择比例较少。相信随着人们收入水平的提高，消费能力的增强，选择错层和复式的比例也将相应地有所增长。（六）小区环境需求说明：喜欢的小区环境主题以自然绿化占绝对多数三、结论：1、沂源楼市起步较早，但发展水平较慢，呈现出成熟楼市的竞争态势。沂源房地产业起步较早，自2005年年底以来，房地产开发增长迅猛。在淄博市规划鲁山路作为沂源的中心线向四周大力发展，沂源地产迅速出现了井喷现象，土地交易量大量上市，交易成本拉高，在这种情况下，迫使新进开发商在社区规划、产品设计、景观设计、智能化设计、营销水平等方面加大了力度，促进了沂源地产市场整体水平的拉升。2、城区西移，为沂源楼市带来一片生机。鲁山路及新城大道的开通建设，引起沂源房产市场整体西移。现在，已经形成了以沂河为分界线，以振兴路为圆点的开发模式，开发量在50万平方米左右。中房翡翠园周边的地产项目，在规划、产品上都代表着沂源最新的地产发展水平，房价也引领沂源市场。因而，山水一城区域地产，就是沂源地产的风向标。3、市场户型开发以中大户型为主。目前，沂源市场主要以100130平米为主，其中，象翡翠山居、和源名居、海泰名郡花园、怡居苑等主力小区，都以大户型为主。而小户型不受市场的欢迎。目前销售状况良好。4、市场需求数量一定，产品供应量加大，楼市竞争加剧。2012年沂源住宅供应量统计（仅以城区主流楼盘为统计数据）：项目名称现开工量均价主力户型产品类类型销售率海泰名郡花园5万4380（ 多层 ）110-140多层4400（小高层）小高层中房翡翠山景（叠拼）190-500叠拼8000（联排）联排（独栋）独栋中房翡翠山居4500（多层）130平米多层多层70%5600 联排220平米联排80%和源名居4500140平米多层带电梯四期80%怡居苑4300139平米高层沂蒙佳苑未开盘120多层高层别墅学府雅苑未开盘96、120平米小高层沂河嘉园4500（小高层）90、120、140、250小高层鲁中义务商贸城20万未开盘20120平米多层沂源商务大夏2万5000（高层）90150平米高层80%合计万/从上表上可以看出，2012年沂源住宅市场供应量约为 万平方米，剩余量约为 套。而沂源城区人口为8.5万人（主要是索镇），按照每户人口3人计算，约有28333户。这样，如果现有房屋全部由城区人买走的话，户均1套。5、沂源房地产主要在售楼盘销售情况分析：项目名称总销售量销售时间销售套数平均月销售量海泰名郡花园7.8万平米10个月400套40套中房翡翠山景3万平米17个月200套12套中房翡翠山居2.4万平米8个月180套22套和源名居5.5万平米16个月450套28套沂河嘉园沂源商务大夏怡居苑合计18.7万平米/1230套102套从上表推算中看到：沂源目前销售最好的翡翠山居平均月销售量在40套左右，以2005年上半年至2006年7月份，沂源房地产市场住宅的销售量在1230套左右，依目前的供应、销售情况以及通过我们的市调了解分析，认为沂源房地产市场存在以下特点：1）自房产从福利分房到商品房开发后，短期内聚集了大量购房者。这些购房者，主要是以改善居住环境为主，而投资的成分较小。这种情况，对后进的开发商不利。因为在进行紧缩后的瓶口井喷购买活动后，后续的购买力将不足，引起市场营销活动进入常规发展期。2）目标客户群整体下移。在首批购房者井喷购房后，处于金字塔顶端部分的高端客户迅速购置房产后，在短期内改善居住环境的欲望进一步下降。而大量年轻家庭由于想改善居住环境或者购置婚房而产生消费动力，这一层面的人将成为现阶段购房的主力人群，所以，购房人群呈整体下移的状况。这种状况，对开发商而言，在规划、产品设计上都要予以考虑。3）在市场消化量不足、存有大量现房的情况下，宏观政策的收紧，对购房者而言，将出现等待降价的局面，导致各开发商资金收支困难，不理智的市场行为将发生。4）在城区年消化量一定的情况下，目标客户的挖掘向周边乡镇倾斜。从目前需求情况看，沂源周边主要乡镇存在很大的购买力。周边乡镇较好的单位，以及个体经营业主都有意向到县城购房。沂源县以及周边乡镇，如燕崖、鲁村、南鲁山、悦庄等人口的增长，以及周边主要的大型企业如联合化工、山东药玻、山东鲁阳集团、山东瑞阳制药等都为东区房地产市场提供需求空间。5）多层住宅成为市场的主流。城市发展缓慢，多数人口依然以林果业养殖业为主，外来人口少，消费群体有限，居住理念落后，对于商业，高层建筑需求少，居住刚性需求为主，投资相对较少，所以以多层住宅为主要商品。6）目标客户趋向高度集中，客户争夺加剧。根据客户定位分析，中房翡翠山居、和源名居、沂河嘉园等项目，其目标客户定位基本一致。所有的开发商都把目标描向城市中产阶级及民营、个体生意主，都在争夺这一层面的客户。因此，意向客户高度集中，客户争夺激烈。在此种情况下，各楼盘大规模的实效促销将成为市场营销主流手段，手段花样、优惠组合将层出不穷。6、沂源居民对物业管理关注程度大幅度提高物业管理水平的高低，直接影响小区居民的生活水平。目前主要以中房物业水平最高，相对其他安置房、农村改造房管理水平高，无论是开发商还是普通购房者对于物业管理水平的要求是越来越高。7、营销渠道开始走向多元化。以往沂源房地产市场的宣传主要是以围墙和报纸广告为主，目前沂源房地产在营销渠道方面已经初步拓宽，但是效果不是很明显。作为三、四级市场，派单和口碑传播是很好的宣传方式。8、购房客户对产品规划有独自的特点。沂源是农、林业大县，农民的院落情节在购房中显得更为重要。整体房产产品，出现了如下特点：1）喜欢楼层低的楼房，并且价格很高。整栋楼的价格呈现由下而上的阶梯递减特征；2）一层带封闭小院的楼房成为高端房客的置业首选；3）封闭式的小区成为购房者买房时首要考虑的安全因素；9、沂源房地产市场产品进入中户型发展时期房地产产品差异化，是目前沂源市场发展的必然趋势。目前沂源县住宅的主要面积集中在120140平米，100平米以下的小户型较少而且销售情况良好。国六条的颁布要求调整住房供应结构，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。这势必给沂源市场造成一定影响，中小户型会成为市场发展的主流。第四章 天湖项目概况及SWOT分析一、天湖项目概况：二、项目SWOT分析：优势： 区位条件优越。毗邻沂河；交通便利；健康居住氛围浓厚。 区域教育水平优越。初、高中文化教育水平较高，有较深的文化底蕴。 区域自然环境优越。四面环山，境内大型的水库，污染少，山清水秀，纯天然原生态的度假区。 区域人文环境优越。 沂源是革命老区，历史悠久，文化底蕴深厚，沂源被认定为“山东古人类发源地”、“中国牛郎织女传说之乡”、“中国北方溶洞之乡”。劣势： 内地房地产开发商不具规模，无完善的开发制度，没有形成品牌效应。 商业配套少，休闲娱乐空缺。 物业管理水平较低第五章 天湖项目产品建议一、目标客户建议（一）客群区域建议：鉴于项目为旅游文化地产项目，因此在潜在客群定位上需采取高端客群引导中高端客群的营销手法推广该项目。建议客群的区域定位应先从田里（整个鲁中地区）到锅里（淄博市）最后落地到碗里（沂源县）的高端客群，从而带动中高端客群向本项目的汇聚。（二）客群分析：1、年龄分析：从市调中了解到有购房意向的居民年龄多集中在25-45岁。2、职业分析：访谈中，以县城事业单位中层领导和个体私营业主为主导，周边乡镇（以南麻镇为中心，覆盖5公里）主要以大型企业职员和事业单位职员。3、收入分析：家庭月收入在3000元以上的占到25%左右，这部分人是有购买能力的。 二、规划设计建议：（一）建筑类型：符合和尊重当地居民的生活喜好、生活习惯。沂源居民一直青睐多层的建筑类型，倾向于带花园的庭院，本身的生活习惯、思想意识等决定沂源居民对多层住宅的喜好。在“以人为本”的设计中，多层的规划设计，以及带花园的庭院设计是符合市场需求的。（二）小区配套：1、小区内附以健身设施，如篮球场、羽毛球场，结合沂源一中浓郁的人文气息建造小区会所，适合小区居民的生活休闲。 2、人车分流设计，在小区设计中采用人车分流，体现人性化的设计理念。3、半地下停车位与地上停车位的设计，地上停车位在绿化带搭棚架下停