融资渠道不同,费用扣除有别.docx

融资渠道不同，费用扣除有别目前房地产融资方式多元化，除了传统的银行贷款，还有信托融资、房地产私募基金等新型融资方式。房地产开发属于资金密集型企业，融资费用融资方式的不同，不仅直接影响融资成本，也关系到融资费用如何税前扣除问题。以下是常见融资方式下成本费用的税前扣除政策。一、 向金融机构借款二、 信托融资三、 私募股权投资基金（PE）四、 向自然人借款五、 向关联企业借款六、 工程承包融资七、 发行债券八、 融资性售后回租九、 发行股票融资一、 向金融机构借款从银行借款（项目开发贷）是开发商的主要筹资渠道。对非金融企业在生产、经营期间向金融企业借款的利息支出，按照实际发生数予以税前扣除；因逾期归还银行贷款，银行按规定加收的罚息，也可以在税前扣除，但要按规定取得合法有效凭证。对于借款企业向银行支付的融资顾问费、理财顾问费、资金托管费、资金账户管理费等费用，如果对应的银行贷款与企业生产经营有关，企业发生的利息支出和合理的费用可以凭合法凭证进行税前扣除。企业所得税法实施条例第三十八条第二款规定：“企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。”二、 信托融资房地产信托，指信托投资公司以发行信托受益凭证的形式向投资者募集资金，对募集资金实行多元投资组合策略，投资于不同类型的房地产项目和业务，获得的净收益分配给投资者，信托投资公司则获得相应管理费的一种投资形式。房地产资金信托目前主要有两种模式：一种是信托债务融资，即房地产企业向信托公司举债进行项目开发，约定按期支付本息；另一种是信托股权融资，即房地产开发企业直接吸收信托公司投资用于开发项目。信托债务融资，支付利息能够取得金融机构证明（信托公司也属于金融机构，归银监会管理），比如融资合同及利息发票或单据，且融资合同一般明确了具体开发项目专款专用，也可以做到按转让房地产项目计算分摊利息。信托股权融资，与信托债务融资不同，房地产企业到期后需要股权溢价赎回信托公司所持股份，支付的股权溢价如果符合“假股权真债权”，支付的溢价实为利息支出，也即房地产企业的融资成本。按规定这部分融资成本可以在企业所得税税前列支。根据关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告国家税务总局公告2013年第41号，如果符合利息支出，需要同时满足以下条件：1、被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）。2、有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金。3、投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权。4、投资企业不具有选举权和被选举权。5、投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。同时满足以上五个条件的信托股权融资业务，并且在融资协议里有明确规定，可以视为“假股权真债权”。否则属于投资收益的分配，要在税后净利润分配，不能抵扣成本。三、 私募股权投资基金（PE）房地产企业私募融资的投资形式主要有两种：债权融资和股权融资。债权融资，即投资者以借贷形式将资金投入房地产企业，进行房地产开发，收取利息，投资者不承担经营风险。但法律上的障碍是，国家政策不允许企业之间进行资金拆借，只有自然人向企业贷款是合法的，而企业吸收自然人投资，有可能出现被认定为非法集资的法律风险。个人点评：所以建银精瑞给我们融资要成立5个合伙企业，以规避非法集资的法律风险。债权融资的利息支出可以在税前扣除，前提是取得合法有效凭证。股权融资，即投资者以股权增资形式将资金投入房地产开发企业用于房地产开发，持有房地产公司股权，按股权分红形式取得投资收益。股权融资的优点是不支付利息，投资者与公司共同承担经营风险，如果投资出现亏损，不存在还本付息的压力，同时可以降低公司的资产负债率，使公司易于再融资。根据现行企业所得税政策，投资者的收益不能在税前扣除。与银行借款相比，房地产信托融资、私募股权基金融资的成本较高，同时要额外支付大笔融资顾问费或者财务顾问费。四、 向自然人借款企业支付给自然人利息，应当按照企业所得税法实施条例第三十八条及国税函2009777号文件的规定予以扣除，即使借贷是真实合法有效且不具有非法集资目的，所支付的利息也不得超过金融企业同期同类贷款利率水平。另外，企业向自然人借款，需要注意三个方面：一是在支付利息时，要依法代扣个人所得税。二是需要利息受益人提供发票，以证明其营业税完税情况。三是借款合同不需要缴纳印花税。因为印花税暂行条例规定的借款合同，指银行及其他金融组织与借款单位及个人之间签订的合同。非金融机构或组织与单位个人之间、个人与个人之间订立的借款合同、银行间同行业拆借以及企业集团内部的借款凭证免贴印花。五、 向关联企业借款1、向关联企业借款财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（财税2008121号）规定，企业实际支付给关联方的利息支出，满足两个条件，即不超过债权性投资与权益性投资21比例和企业所得税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过部分不得在发生当期和以后年度扣除。2、统借统贷统借统贷是指“集团公司统一融资，所属企业申请使用”的资金管理模式，即集团公司统一向金融机构借款，所属企业按一定的程序申请使用，并按同期银行贷款利率将利息支付给集团公司，由集团公司统一与金融机构结算的资金集中管控模式。相关文件： 财税字20007号文件 财政部、国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知第一条规定：为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。”第二条规定：“统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。 国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第二十一条规定：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。该文件将统借方由集团企业扩大至其他成员企业。涉税会计处理 （1）、统借统贷利息支付的所得税处理 可以全额作税前扣除按照上述文件的规定，下属公司向集团公司拆借统借来的资金并支付利息，满足以下3个条件就可全额扣除： 一是不高于金融机构同类同期贷款利率计算的数额以内的部分； 二是集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件； 三是借款符合统一借款的概念。也就是说，不论下属公司向集团公司借款多少，只要满足以上3个条件，支付的利息就可全额扣除，而不被视为关联企业之间的借款，不受关联债资比例的限制。 不受关联方比例限制关联方之间的统借统还虽从名义上看属于从关联方获得的需要偿还本金和支付利息予以补偿的融资方式，但从实质上看还是属于向金融机构的融资，并且没有被列入关联方间接债权性投资的范围。因此，统借统还不受财税2008121号文件关于关联方债资比例的限制。（2）、利息的营业税处理根据财税字20007号，统借统贷业务收取的利息不征营业税。但是有一个条件：集团要按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。个人点评：“统借统贷”要求必须按支付给金融机构的借款利率水平（总公司向银行的借款利率）向下属单位收取利息，如果总公司想多向子公司要利息，比如上浮20%，单签一个收取服务费、手续费的合同，仅按上浮部分交营业税及附加就可以了。（3）、相关票据索取如果统借统还符合不征收营业税的条件规定，那么就无需开具发票，只需凭利息收据、贷款合同及银行付息单据等资料即可在税前扣除。借款企业的扣除凭证分别为：银行与统借人签订的统借统还协议，银行开具给统借人的发票复印件。（4）、会计工作规范凭证分割 统借人向成员公司的借款企业签发原始凭证分割单。 利息结算 一张原始凭证所列的利息费用支出，通常需要几个借款企业共同负担，应当将其分割后进行结算，再开具原始凭证分割单。分割内容 原始凭证分割单内容需要包括：凭证名称、填制凭证日期、填制凭证单位名称或者填制人姓名、经办人的签名或者盖章、接受凭证单位名称、经济业务内容、数量、单价、金额和费用分摊情况等。六、 工程承包融资在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有经济实力的承包商为争取建设项目，愿意带资承包建设工程。这样，房地产企业就可将一部分融资困难和风险转给承包商，相当于建筑承包商贷款给开发商，开发商按照合同还款并支付利息。因为融资主体是承包商，利息凭证的取得也是个问题。七、 发行债券企业所得税法实施条例规定，企业经批准发行债券的利息支出可以扣除。国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告（国家税务总局公告2012年第15号）规定，企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的合理的费用支出，符合资本化条件的，应计入相关资产成本；不符合资本化条件的，应作为财务费用（包括手续费及佣金支出），准予在企业所得税前据实扣除。实际工作中，有些企业可能通过信托公司向银行融资，银行又通过发行债券方式吸储，这样就会产生企业向信托公司支付手续费，向银行支付代理费，向债券购买者负担利息的情形。个人点评，发行债券的主体资格要求比较个，条件也不叫苛刻，目前我国仅限于股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，可以有关法律规定发行公司债券。一般像中冶集团的特大型企业可以发行。八、 融资性售后回租在售后回租业务中，承租人支付的高于售价的部分，相当于承租人融资所负担的融资利息部分，这部分支出在租赁期间作为财务费用，允许在税前扣除。企业以销售商品方式进行融资，如有证据表明不符合销售收入确认条件的，会计处理时，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用，允许在税前扣除。批准从事融资租赁业务的企业有两种，一种是银监会许可的金融租赁公司，一种是商务部许可的外商投资租赁公司，九、 发行