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宜阳县物业收费情况调查时间：2013-5-11调查人：胡更模调查形式：买房、应聘、租房、询问调查对象：售楼工作人员、物业工作人员、小区居民、保安目的：摸清宜阳物业从业人员工资，物业收费情况。内容：一 金澜湾1. 物业收费0.80.9元每平方2. 房子均价2300元每平方二 鑫都丽院1. 物业收费0.30.5元每平方2. 保安工资11001200元，不包吃住，年龄在45岁左右。三 滨河万家花园1. 物业收费0.80.9元每平方。2. 晚上值班保安工资800元，年龄55岁左右。四 甲奇小区 物业收费0.50.7元每平方。五 祥和花园 1.十一层带电梯收费0.7元每平方。 2.七层不带电梯收费0.3元每平方。 3.房子均价1700元每平方。六水岸花园名家1.高层电梯房0.9元每平方2.多层不带电梯0.3元每平方。3.房子已售罄，尾楼价格1700元每平方。4.宜阳首家通气通暖，暖气收费不祥，售楼人员表示：将按洛阳暖气收费标准收取。七亿源翠堤湾1.房子均价：2859元每平方2.物业费1元左右每平方。物业发展预测及分析：目前在宜阳县城，楼盘开发力度较大，物业管理水平处于较低状态，很多业主对物管没有认识，对管理公司有利的一面是：市场竞争力较小，发展潜力巨大！不利的一面是：业主在思想中对物业管理的认识存在严重不足，业主对物业管理服务内容的认识不足主要体现在以下几个方面 : 对物业管理的服务标准认识不足 ; 对物业管理的概念的理解不足 ; 对业主的法律地位的认识不足。物业管理企业在物业管理服务过程中履行的是协调、管理、服务的职能。但往往因业主自身的原因，造成邻里纠纷，若物业管理公司处置不当则陷入管理费难收的局面。如何解决物业管理收费难的问题呢？首先我们必须要弄清楚其中的原因，才能对症下药。通过在物业管理的工作经验，对物业管理收费难问题进行了调查，从房屋开发商、物业公司、业主、社会等四个层面进行分析，并提出相应对策 。 一、房屋开发商层面存在问题及解决方法 （一）开发商缺乏诚信，造成业主极大不满 其一，工程质量存在问题。由于开发商的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、下水道等专有部分的质量问题，业主意见比较大，对此，业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业管理公司。一旦解决不了，就成了不交或少交物业费的“借口”。 其二，承诺未兑现。大多数开发商为了促进销售，往往做出很多不负责任的承诺和夸大的宣传，最常用的手段就是将物业费标准定的很低，以此来降低消费者购买房产的门槛。在销售过程中，有些开发商更存在不着边际的承诺，如豪华会所、幼儿园、容积率、绿化率、物业费肯定不涨价或二年内不收物业管理费等等。业主购房入住后才发现承诺根本无法兑现，于是业主以此拒交物业管理费。 （二）严格物业的交接，加强对物业的前期管理 针对开发商遗留问题而影响物业收费的情况，要加强对物业前期管理和交接物业的衔接管理。要创造条件对物业实行全过程管理，在规划设计阶段就选择好的物业服务企业，利用物业服务企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规划设计更符合使用管理的要求，为以后的管理工作打好基础。另外，加强建管衔接的管理：一方面为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，要在开发公司处理完毕后再接管；基于此，能否倡议对工程保证金管理办法适当修改或者进行地方规定：所有施工保证金在物业公司与开发商办理交接时直接交由物业公司代管，确保物业管理公司具有对该房产的修复和制约施工单位不及时维修处理的能力，以利于做好今后的物业管理服务；另一方面应要求开发商在出售房屋前制定有关物业管理的规定，使业主购房时就充分了解物业管理的有关制度，减少业主“事前不知晓，事后不服管”的状况产生，促进物业管理工作的正常开展。 二、业主方面存在问题及解决方法 （一）业主对物业管理认识不足 首先，业主观念问题。业主并非物业管理专业人员，不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识往往只停留在表面上。虽然物业管理公司提供了很多服务，但由于许多服务项目本身是间接和隐性的，造成了业主对它的忽视。比如说，小区绿地的维护，对房屋外墙的清洗等等，这类服务给小区的整体景观带来焕然一新的面貌，但由于业主没有因此得到很直观的利益，所以业主很难感受到物业管理公司的全面工作。有的业主甚至认为本该由开发商承担房屋出现的质量问题也全部应由物业管理公司负责，所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管理费。 其次，部分业主心存侥幸心理。一个住宅小区，小则三五百户，大到上千户，人口也从千人到万人不等。社会不同的阶层，人的素质也复杂多样。毋庸置疑，少数业主还存有侥幸心理。由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某个单体，物业公司不会因为少数业主不交物管费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就逃费、躲费。他们不交费，等于免费享受公共服务，且不只是欠物业公司的钱，对已交费业主也是一种不公平的行为。交钱的人等于为不交钱的人背负了管理成本，长此以往，不交费的业主可能越来越多，最终将导致物管服务无法正常进行，房屋及设施失去维修和保养，保安、保洁无人问津，小区公共秩序和安全环境逐步恶化，最终利益受到损 害的还是小区业主。 最后，业主不满意物业服务。由于各地物业管理服务项目没有真正适用的规定和检查标准，造成业主和物业服务企业在物业服务标准上认识偏差较大。物业管理实践中，物业服务公司只能根据物业管理费的收缴情况，提供相应的物业服务。对此，部分业主就会认为质价不等。另外，也确实存在少数物业管理公司服务不到位、维修不及时、收费不规范等情况，这样，业主就会对物业服务不满意，对物业管理公司产生意见，因而拒交物业管理费。 （二）加大宣传，提高公众约束力及业主缴费的主动性 第一，加大宣传力度，消除业主认识上的偏差 物业管理公司，应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻，让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。促使民众的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。 第二，加大公众约束力，消除业主侥幸心理 明确将“不拖欠管理费”条款列入业主公约,由代表全体业主共同利益的业主委 员会配合物业管理公司催缴,以有效提高管理费的收缴率,杜绝搭便车现象。对于交费的业主和不交费的业主,进行必要的表扬和批评,物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方,建立“信誉广告牌”,特别对经说服教育无效的业主采取“上牌”公示的手段,让广大业主知道是谁