第七章-社会影响分析.doc

第七章 社会影响分析7.1 社会影响效果分析一、积极响应城市建设统筹规划，推进城市可持续发展。荆州市委、市政府明确提出，在全面建设小康社会的进程中，要紧密结合荆州实际，努力创建以优良的基础设施和生态环境为支撑的水乡园林城市。今天的荆州是连东西、跨南北的交通要道和物资集散地，已成为川湘鄂经济纽带、长江中游及江汉平原的中心城市，集自然景观、人文景观和现代建筑景观于一体，城市建设日新月民，2003年荆州市政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的机关报规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑中以保护。按照规划，占地1.45平方公里的荆州古城，至少要疏散5万人，使古城内人口控制在5.5万人以内。城外人口的增加必然导致对房地产需求的增多，在城外进行房地产开发正是缓解结构性供求失衡的有效途径。项目建设单位根据市政府高速城市资源结构、保护历史古迹的规划部署，提出在城南建设住宅小区，充分利用小区所具有的人文条件，在规划设计上既有创新性、超前性、同时也兼顾荆州历史文化背景。项目建成后，将把小区建设成为环境优美、具有较大吸引力的现代化住宅小区，既能满足城市居民日益增长的住房需求，同时也切合荆州市城市建设总体规划，能较好地推动城市面貌的改变，为提升城市形象发挥积极作用。二、提升房地产业发展水平，满足市民住房的需求，随着“工业兴市”战略的逐步实施，城市化进程速度的加快，城市人口的迅速增加，住房的需求量增，随着居民可支配收入不断上升，对居住环境、居住品质有了更高的期望与要求，上世纪80年代前后建设的生活小区，如洪垸小区，玉桥小区及单位自建小区，没有统一的物业管理或管理方式滞后，房型结构布局不尽人意，已经不能满足群众的生活要求，一涌满足城市居民低收入人群经济适用房的需求。项目建设单位荆州新冠置业发展有限公司根据荆州现有住宅善，提出在江津路新建住宅小区，主要建造套型住房，各种服务俱全，为荆州房地产注入新鲜活力。项目建成后，将成为全市商品房住宅小区的样板之一，从而满足城市居民住房需求，对促进荆州市房地产业的发展，对促进荆州和谐社会建设起到积极和重要的作用。社会影响效果分析见表7-1漫城朗御小区项目社会影响分析表表7-1序号社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响一般项目可带动周边产业,临近居民收入会得到提高2对居民生活水平与生活质量的影响好对入住居民可提高生活水平和质量3对居民就业的影响一般可提供30个就业岗位4对不同利益群体的影响无对其他群体不造成影响5对脆弱群体的影响无可以保障弱群体的利益6对地区文化、教育、卫生的影响一般可以起到保护、发展的作用7对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响好可改善周边环境7.2 社会适应性分析项目的建设与荆州市的经济发展、技术文化条件相适应。项目关系密切的主要群体为住房消费群体和项目周边居民。项目所带来的社会效益将改善市民特别是中低收入人群的住房条件和人文环境，促进广大普通市民生活质量的提高。项目建设经营中，将会有效拉动房地产上、下游企业特别是建材装潢装饰业，以及项目周边第三产业的发展，周边民民包括贫困人口也是主要受益者。项目建设易被各方利益群体接受。社会适应性分析见表7-2社会对项目的适应性和可接受程度分析表表7-2 序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体适应不会产生其他问题无2当地组织机构好形成居民集中点成立业主委员会3当地技术文化条件适应不会产生其他问题无7.3 社会风险及对策分析7.3.1 风险分析该项目投资较大，与其它房地产项目一样，也存在着房地产市场和利率变化风险，消费群体的购买力风险及资金变现风险，利率变化风险即利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失；购买力风险主要是指市场中因消费者购买力变化而导致房地产商品不能被市场消化，造成经济上的损失；资金变现风险就是将房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产公司带来损失。项目单位必须按照现代企业管理制度，保障资金营运的效率，在基本建设、营经中要注重 对可控费用的压缩，确保资金投入发挥最大的效能。同时，冷静应对可能出现的风险，正确利用投资分散，各种不同搭配投资类型的房地产，购买房地产保险，从而有效避免、转移或减少房地产投资风险。7.3.2 建议1、房地产业资源数量的有限性和投入资金的高额性决定了其价值及其风险的巨大。从现实情况来看，房地产的投资过程需要大量的资金，同时，由于投资完成的周期比较长，一旦开发商资金投入出现断链，市场出现价格波动，由此形成的经营风险和财务风险将会增大。为降低风险、保持项目开发建设的连贯平稳，就必须保证资金按时到位，确保工程按时完工。2、项目开发单位要采取切实有效的措施，确保项目建设严格按照工程技术的要求和施工方案，加强施工管理，控制各项工程成本费用，节约开支，降低成本，同时，本项目要加强工程产品的市场营销工作，使项目建设取得预期经刘效益和社会效益。3、加强与项目建设所在