2018年南京房地产市场年报

南京房地产市场 2018年年报 年报目录 01 全国宏观市场总结 主标文本样式 Part1 全国政策新闻资讯 全国楼市调控持续收紧 各地因城施政精准化差别化调控政策 全国 城市 本地 两会进一步强调 房子是用来住的 不是用来炒的 定位住建部重申调控目标再度重申坚持房地产调控目标不动摇 力度不放松新华社 中央遏制房价上涨的决心不会改变住建部等七部委 启动治理30城房地产乱象 昆明扩大限售范围提高限售年限并实施差别化信贷政策徐州首次出台调控政策对不同户籍家庭实施差别化限售政策成都楼市调控一日两度加码认房又认贷二套房首付6成衡阳发改委发布通知决定于2019年1月1日起暂停限价政策 南京新出让土地取消现房销售条款 成交地价明显走低南京市人才落户新政一系列优惠政策吸引了众多人才扎堆落户南京 企业禁炒令 出台 即日起暂停向企事业单位卖房南京有银行首套房利率上浮空间降至12 7月31日 中共中央召开了政治局会议 分析研究当前经济形势 部署下半年的经济工作 这一个会议对今后工作提出了六点要求 释放重要房地产政策信号 中央明确提出 下决心解决好房地产市场问题 坚持因城施策 促进供求平衡 合理引导预期 整治市场秩序 坚决遏制房价上涨 加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制 731政治局会议定调 房产市场 正式回归居住理性 中美贸易战全面爆发中国楼市或将发生变局 Part1 全国大事件 中央强调楼市调控不放松 着力建立和完善楼市平稳健康发展的长效机制 贸易战形势下 最直接的现象就是拉动国民经济的三驾马车中的出口受阻 流入房地产资金会减少 将直接导致房地产和楼市的流动性紧缺 加大房地产开发和楼市交易的资金压力 其二 贸易战对房价可能形成一定波动 但各个城市的发展水平不同 产生的波动情况也就不同 其三 贸易战或将客观上促进中国房地产加快落实长效机制 贸易战给了中国一个警醒 必须加快自主创新建设 强化企业和产业的国际竞争力 才能保证中国经济跃上一个全新的阶段 今年政府工作报告中 明确了通过政府保障和市场供给相结合来更好解决群众住房问题的总体要求 在政府保障方面 除了棚户区改造 公租房外 还强调共有产权住房 在市场供给方面 要坚持 房住不炒 定位 继续深化住房制度改革 另外 今年更加强调住房保障 在完善住房保障制度方面有两个政策工具 一个是棚户区改造 另一个是共有产权住房 两会进一步强调 房子是用来住的 不是用来炒的 定位 Part1 全国调控政策 全国房地产政策以稳为主 保障有效需求 各地方因城施策 Part1 南京调控政策 南京楼市调控持续 刺激供需增长 促进市场平稳健康发展 公积金新政落地 贷款额度调整为50万 人自2018年4月1日起 南京市住房公积金贷款政策做如下调整 一 提高购买首套房住房公积金贷款最高可贷额度 将购买首套房住房公积金最高可贷额度调整为50万元 人 夫妻双方100万元 户 购买第二套住房仍按原有规定执行 二 调整购买第二套住房公积金贷款条件中全市平均水平住房建筑面积的认定标准 第二套住房公积金贷款的发放对象 仅限于现有人均住房建筑面积低于本市平均水平的缴存职工家庭 的贷款条件中 本市平均水平 的认定标准调整为40平方米 缴存职工家庭包括夫妻双方及未成年子女 按实际人口计算 每个家庭现有人均住房建筑面积不超过40平方米 且家庭现有首套房住房建筑面积不超过120平方米 三 自2018年4月1日起 公积金中心按调整后的贷款政策受理公积金贷款申请 已经由公积金中心审批通过的贷款不再按新政策重新审批 住房公积金贷款其它规定不变 人才落户新政落地 三类人才直接落户南京这三类人可以直接办理落户 一 取得研究生以上学历或年龄在40周岁以下且取得本科学历的毕业生 含留学归国人员 二 取得中级以上 含中级 专业技术资格人员 三 取得三级以上 含三级 国家职业资格 技能类 人员 符合以上三种情形之一的人才 均可申请户口迁入我市城镇地区 南京市实施青年大学生 宁聚计划 南京将持续推进 创业南京 英才计划 实施青年大学生 宁聚计划 每年吸纳20万以上大学生在宁就业创业 实行一条龙服务 积极落实就业创业扶持政策 南京土拍取消现房销售政策土地拍卖环节取消 现房销售 要求 全面推行 竞自持面积 取消现房销售后 将有利于缓解房源供应紧张的局面 南京全面废止购房落户政策2018年8月1日起 南京市 购房入户 政策将彻底废止 在南京还可以选择 积分落户 人才落户 两大落户方式 南京出台 企业 禁炒令南京市房产局发布 关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知 根据该通知 自即日起 在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房 开展房地产市场整治专项行动 通知 指出 结合当前南京市房地产市场的实际情况 针对存在的突出问题 从今年8月至12月底 在全市范围内开展房地产市场整治专项行动 通过多部门联合执法 重点打击售后包租 虚假广告 发布不实信息 签订阴阳合同 变相捆绑销售等行为 南京土地竞买规则改变竞买保证金比例降低了 此前需为起拍总价的5成 不再要求竞买人具备房地产三级及以上的开发资质 不再限制一个竞买人只能拿一块住宅或商住用途的地块 02 宏观市场环境分析 区域协调发展 推进南京与上海 杭州等重点城市在城际轨道 公路 航空等方面的全面对接 加强长三角城市信息基础设施的统一规划和互通互联建设 推动南京与长三角城市在投资 人才 公共服务等方面的共建共享 加强南京与周边城市之间交通基础设施的衔接 形成南京与周边城市一小时通勤圈 江苏省会城市 是江苏省的政治 经济 文化中心 南京都市圈核心城市 也是是长三角及华东唯一的特大城市 南京市属于人口流入型城市 外来人口较多 今年居民收支比维持在1 5 1 7 较为平衡 2016年南京市各区GDP总值江宁区最高 产业结构以三产为主 房地产投资额自14年期占比逐年增高 至17年占到总投资额的35 Part2 城市属性 江苏省的经济 文化 行政中心 全国重要区域金融商务中心 之一 2018年前三季度南京GDP生产总值9458 34亿元 增速保持平稳 位居全省排名第二 南京GDP生产总值呈逐年上涨趋势 自2011年开始增速放缓 Part2 经济发展 2018年前三季度南京GDP生产总值9458 34亿元 位居全省排名第二 南京城市户籍人口保持小幅度稳步增长 2017年达680 67万人 位居全省第三位 2017年南京多举措吸引人才 全省增量最大 Part2 人口状况 2017年户籍人口达680 67万 居全省第三 一核 主城五大老旧片区将改造更新 加快主城区空间整合 严控老城建设规模和开发强度 推进河西城市新中心发展 加速建设河西南部地区基础设施和功能配套项目 加强城市更新改造 研究制定城市更新实施方案 重点推动鼓楼滨江 铁北 燕子矶 铁心桥 西善桥 麒麟等成片改造 释放发展新空间 两翼 江北新区和东南科技创新示范带江北新区 围绕 三区一平台 战略定位 细化完善江北新区发展总体规划 加快实施一批行动计划 重大工程 关键项目 努力把江北新区建设成为新南京发展的新龙头 现代化国际性人文绿都的标志性区域 东南科技创新示范带 南京市域东南方向北起南京经济技术开发区 西至雨花软件谷的地区 以发展新兴产业为主的创新示范区域 三极 空港 海港和高铁三个枢纽空港 强化禄口国际空港枢纽功能 积极争取设立空港综合保税区 推动航空物流 航空制造 临空关联产业集聚发展 省级空港经济开发区和国家临空经济示范区 打造空港枢纽经济区 海港 进一步优化港口布局 整合港口资源 完善集疏运体系 物流园区和航运服务体系 培育现代物流 跨境电商 航运交易等临港产业 打造海港枢纽经济区 高铁 高水平推进南部新城建设 建设换乘便捷 环境优美的城市综合功能空间 大力培育总部经济 商务商贸 科技研发 文化创意等产业 打造高铁港枢纽经济区 四城 东山 仙林 溧水 高淳四个副城东山 南京南部中心的重要组成部分 南京都市圈重要创新基地和现代服务业基地 国际化山水乐 仙林 主打高档社区和科研机构错落分布 仙林大学城借鉴国外高尚人文社区的规划 仙林以高起点 以绿色人文为主题的高发展为目标 溧水 围绕打造枢纽新城 产业新城 康居新城 都市田园 走以提高质量和内涵为核心的新型城镇化道路 高淳 打造 五型城市 建设南京都市圈副中心城市 江南现代生态休闲科技新城及苏南现代化建设示范区 Part2 发展规划 旧 十三五期间 未来5年南京将形成 一核两翼三极四城 的城镇化格局 Part2 发展规划 新 南京市城市总体规划 2018 2035 草案公示南京将形成 一主 一新 三副城 九新城 的城镇体系 根据 南京市城市总体规划 2018 2035 草案内容 中心城区由江南主城和江北新主城构成 是南京都市区的核心区和中心城市功能的主要承载区 规划建设高能级的中心城区 提升城市首位度 规划范围为802平方千米 其中城镇用地为630平方千米 规划城镇人口规模为785万人 江南主城江南主城由 一核六片 组成 规划范围579平方千米 规划城镇建设用地434平方千米 规划城镇人口规模605万人 是世界文化名城核心区 知识创新策源地和品质宜居城区 由老城紫金山玄武湖构成古都文化核 彰显 城林一体的 美丽古都特色 仙林片区和麒麟片区 重点促进产学研结合 成为创新驱动的先锋城区 河西 城南东山片区 重点集聚现代服务业 完善公共服务 成为南京现代化国际性新城区 铁北片区 加快旧城功能更新 加强公共设施配套 成为具有较高品质的主城区 江北新主城由 一核两片 组成 规划范围223平方千米 规划城镇建设用地196平方千米 规划城镇人口规模180万人 是江北国家新区的核心区和南京辐射带动苏皖区域的重要功能承载区 江北新区核心区 重点推动商务金融 医疗教育等高端服务集聚 全面提升国家新区区域服务能力 大厂高新片区 依托国家级高新区 结合重化企业转型升级 建设区域科技产业服务中心 浦口三桥片区 依托研创园等创新载体 建设以技术创新与创新转化为核心功能的创新工程化基地 城市中心功能提升为主线 五个方面提升南京首位度从 东部区域中心城市 升级为 国家中心城市 Part2 发展规划 新 放眼全球 维度 建设具有国际竞争力的国家中心城市南京2035总规以城市中心功能提升为主线 在未来的全球城市网络 在长三角一体化国家战略中谋划自身的定位 争当驱动长三角一体化发展的战略支点 推动长三角高质量发展的创新引擎 支撑长三角国际化发展的门户枢纽 立足生态 高度 构建集约发展的理想城市空间南京2035总规严格按照绿色发展价值观 严守生态发展底线 锚固自然生态格局与基底 更加强化山水林田湖自然资源的系统保护 落实长江大保护要求 科学划定生态保护红线 永久基本农田与城镇开发边界 加强创新 锐度 建设更具全球影响力的创新城市南京2035总规以建设具有全球影响力的创新名城为目标 聚焦当前科技的短板和前沿创新领域 提出建设三大核心功能 即国家综合性科学中心 国家科技产业创新中心 国家科教与人才中心 增添文化 厚度 建设更有特色的魅力之城南京2035总规坚持全面保护 整体保护 积极保护的原则 构建更加完善的历史文化名城保护体系 完善历史文化名城保护的实施机制 协调保护与发展的关系 实现 中华文化重要枢纽 世界古都的杰出代表 具有广泛国际影响力的历史文化名城 的保护目标 展现生活 温度 建设更具公平安全的宜居城市南京2035总规坚持以人民为中心 按照建设符合人民理想生活愿景的可持续发展城市的目标 加快补齐民生短板 提高民生供给质量 健全面向全年龄段 全人群 全要素的教育 医疗 文化 体育 社会保障等公共服务设施 重点关注老人 儿童 残障人士等弱势群体 03 土地供应成交分析 2018年全市供应土地总建面1611 83万 同比上涨3 9 成交土地总建面1355 61万 同比下降20 5 成交土地平均楼面地价6768元 同比下降32 1 Part3 土地供求 土地市场逐渐转冷 开发商理性拿地 企业合作拿地 优质地块依然受追捧 数据来源 网尚数据库数据截止日期 2018年12月31日 Part3 土地成交排行 南京市土地成交楼面价 总价排行榜 Part3 重点成交土地 江北新区中海G06地块 以56 4以总价位居土地成交总价榜首中海以17152元 的楼面价竞得 溢价率16 5 地块 Part3 重点成交土地 城东G63为2018年南京楼面地价TOP1 商住性质 楼面价24327元 地块 Part3 重点成交土地 2018G43地块由招商底价竞得 总建面23 72万 楼面价14123元 地块 04 房产市场交易分析 2018年南京市商品住宅供应72832套 同比去年供应75397套下降3 4 供应面积842 04万 2018年南京市商品住宅成交65142套 同比去年成交73160套下降10 96 成交均价为23688元 同比去年均价21555元 上涨9 9 Part4 商品房住宅 受政策影响 17 18年全市商品住宅呈现量跌价涨18年成交65142套 成交均价23688元 数据来源 网尚数据库数据截止日期 2018年12月31日 如无特殊说明 下同 2018年南京市商品住宅成交总面积749 77万方 同比去年成交818 40万方下降8 39 成交总金额1776 04亿元 同比去年成交1764 06亿元上涨0 68 基本持平 Part4 商品房住宅 全市商品住宅市场节奏放缓 成交金额1776 04亿元 较17年基本持平 Part4 商品房住宅 年末为住宅市场集中上市阶段 18年市场放缓 月均去化5763套 2018年南京市商品住宅市场存量持续走高 年末全市存量395 23万 去化周期6 3个月 年末各板块对比 目前全市存量最高板块为江北121 15万 其次为城北64 64万 和江宁50 91万 Part4 商品房住宅 年末存量395 23万方 去清周期6 3个月 呈现上升态势 江北存量最多 去化周期按照近12个月的月均去化计算 2018年全市商品住宅市场成交总价结构 200万元以下总价段成交占比39 其次是200 300万和300 400万总价段 近几年 南京市成交均价呈逐年增长趋势 房价的上涨必然带动总价段的上涨 Part4 商品房住宅 2018年成交总价结构中 200万元以下仍是主力 200 400万占比上涨明显 商品房住宅年度成交TOP10 年度成交金额前十的项目主要集中在河西 江北 城北板块绿地华侨城海珀滨江以51 23亿成交金额位居榜首 Part4 别墅市场受住宅市场影响较大 2018年别墅市场供应1444套 同比下降19 69 成交1800套 同比去年成交1759套上涨2 33 2018年南京市别墅产品成交均价24497元 相较去年21580元 上涨13 52 Part4 别墅市场 2018年别墅市场供应套数下降 但成交量价齐升 价格上涨13 52 2018年南京市别墅供应面积44 18万 同比去年43 64万 上涨1 24 成交49 26万 同比去年48 07万 上涨2 48 供求比0 89 成交总金额120 68亿元 同比去年成交总金额103 73亿元上涨16 34 Part4 别墅市场 2018年别墅市场供求量小幅上涨 成交总额120 68亿元 Part4 价格受成交区域影响波动较大 18年最高价为5月的28315元 别墅市场 2018年南京市别墅市场存量起伏较大 年末全市存量60 95万 去化周期14 8个月 年末各板块对比 目前全市存量最高板块为江宁121 15万 其次为江北16 74万 其他板块存量较小 Part4 别墅市场 2018年别墅市场存量起伏明显 年末存量60 95万 去化周期14 8个月 2018年南京市别墅产品总价整体上升明显 200万以下产品占比减小严重 仅占5 1000万以上增加明显 占比16 2014 2016年南京市别墅成交呈现出低总价的特点 2017年后价格涨幅较大 导致总价有明显涨幅 Part4 别墅市场 200 300万的经济型别墅为主 800万元以上总价段占比涨幅明显 酒店式公寓产品2018年的供应套数为23791 相较2017年的29720套下降19 95 成交24018套 较2017年的25619套下跌6 25 成交均价18751元 同比17年成交均价17989元 上涨4 24 近五年复合增长率为5 23 Part4 酒店式公寓 2018年酒店式公寓供求基本均衡 价格上涨 均价18751元 Part4 酒店式公寓 2018年酒店式公寓市场稳定 热度有回落现象 月均成交2068套 近几年南京商业市场供应量逐年增加 呈现 供过于求 态势 18年商业产品的供求比为1 17 商业全年供应量为10742套 2018年南京市商业产品成交9209套 同比去年成交10354套下降11 06 成交均价24195元 同比上涨3 91 Part4 商业市场 商业市场供应量居高不下 去化压力大 呈现 供过于求 态势 Part4 商业市场 年中与年末为商业集中上市期 价格波动上涨 2018年南京市办公产品成交2723套 同比去年成交2293套上涨18 75 18年供求比为4 57 办公产品的成交均价为18616元 同比去年成交均价18161元 上涨2 5 涨幅较小 Part4 办公市场 办公市场整体呈现供过于求 近几年供销量不断增长 价格涨幅较为缓慢 Part4 办公市场 集中供应 缓慢去化 月均去化209套 年末成交均价18746元 05 未来发展趋势预判 Part5 明年发展预判 中国经济政策 保持稳中求进 保持经济持续健康发展和社会大局稳定 十九大指出 必须树立和践行绿水青山就是金山银山的理念 加快构建环境管控的长效机制 2019年 中国经济将 有质量的 发展 坚持稳中求进工作总基调 统筹推进稳增长 促改革 调结构 惠民生 防风险工作 保持经济运行在合理区间 进一步稳就业 稳金融 稳外贸 稳外资 稳投资 稳预期 提振市场信心 保持经济持续健康发展和社会大局稳定 定向松动 可能是2019年货币政策工具组合的操作方向 而 定向降准 货币市场工具调整 将是基本的工具组合 2019年 财政政策或将接力货币政策 成为短期需求管理的主要工具 其一 大规模基建有望持续发力 2019年地方债发行额度预计将扩容 PPP项目落地预计将持续提速 其二 增值税减税有望加速落地 增值税并档有望在2019年上半年推进 其三 国资划转社保有望补上进度 十九大强调 房子是用来住的 不是用来炒的 的定位 明确房地产发展方向 强调要促进房地产市场平稳健康发展 坚持综合运用金融 土地 财税 投资 立法等手段 加快研究建立符合国情 适应市场规律的基础性制度和长效机制 建立 多主体供应 多渠道保障 租购并举的住房制度 将是住房制度改革的新方向 2019年 房地产调控面临的宏观经济环境仍然复