保障房设计说明.doc

岳阳市房地产管理局城陵矶保障房小区规划规划设计概况1. 区位与环境岳阳市房地产管理局城陵矶保障房小区位于岳阳市岳阳楼片区，规划总用地面积49747平方米,合74.58亩。该地段处于岳阳市中心区与城陵矶港区的中间地段，车程距市中心及城陵矶港区均在20分钟左右，起着承上启下的作用，发展潜力巨大。基地内场地经过平整,总体地形比较平缓。目前基地中间除有一栋两层和一栋五层民用房外，其余均为推平待建土地，适于保障房小区的建设。2现状及交通基地东西北三面为城市支路围绕，其北为汨纺路（红线宽度15米），西距城市主干道冷水铺路东侧路缘石200米，东离107国道西侧路缘石900米，东为东泰路（红线宽度25米），西靠朱家路（红线宽度15米），对外交通比较便利。基地北边为长城职业技术学校，西边为汨罗纺织印染厂岳阳分厂，南边为自然状态民房、水田，总体环境较好。3项目功能构成本项目主要功能由三个部分构成：第一部分是廉租房，需提供住房数在700个左右；第二部分是公租房，需提供住房套数240个左右；第三部分是安置房，需提供住房套数400个左右。二、规划依据1中华人民共和国城乡规划法2城市规划编制办法3城市居住区规划设计规范（GB50180-93 2002年版）4岳阳市城市总体规划5岳阳市城市规划管理技术规定6. 1：500现状地形图及其电子文件。7国家、湖南省、岳阳市有关的法律、规范和条例。三、规划构思1、项目设计定位设计定位可概括为；“以实现最优化利用资源为目标，建设成为具有舒适质量的、以廉租用房为主的居住生活小区。”突出“以人为核心”的原则，注意处理好住宅建设与人居的关系。本着可持续性发展的原则，土地资源的利用应当最优化，最大化。保障房小区的设计亦应当如此，最大、最优的利用资源，关系目标价值最终的实现。这就要求以最优方式利用每一块土地，将土地资源的价值作为小区布局的重要因素，让最有价值的设施占据最有增值潜力的空间，最终实现小区的开发与购房者双方收益的最大化，使二者取得最佳点上得平衡。2、问题与策略1）高密度开发与居住舒适性本项目可建设用地有限，开发廉租房、公租房、安置房三者住宅总套数却在1300套以上，且以多层住宅为主，有限的土地和尽可能提供多的住宅之间的矛盾，是需要设计解决的核心问题之一。策略：遵循合理利用每一寸土地、节约用地的原则。 充分利用场地进深，进行合理规划，以一梯四户为主，在占地不大的情况下多布置住宅，同时利用南边界线的起伏，对住宅进行错位布置，争取每一寸空间，使布局更加紧凑，减少了土地资源的浪费。同时，在保留的5层住宅前，基地中间位置，布置中心绿地，提供户外活动场所，利于资源共享，提高居住质量。2）如何满足功能需求本项目功能相对复杂，由3大主体功能构成（廉租房、公租房、安置房），且还需完善相关配套设施。一方面为了尽量满足住户需求，对多层住宅的渴望，这对营造好的居住环境造成一定的困难。另一方面，各个功能区应保障相对独立，又不失整体性，这就对规划设计提出了更高的要求，如何灵活的规划布局关系到项目的顺利实施。策略：因地制宜、三位一体经过多轮方案比较评定，设计人员首先在地块靠汨纺路一侧划出三个安置房用地（因北边临路，在离界变化不大的情况下，布置小高层，可安置更多的住户），综合考虑了其开发时序较后、功能独立、整体空间形象等因素；而廉租房用地和公租房用地因类型相似，占地较大分布与南北中轴左右，并分别在东泰路和朱家路上设置了单独出入口。这样三者相对独立，又互为整体。同时在临街住宅下设置裙楼，解决相关的配套设施。项目整体布局合理，利于建设实施。3）经济可行性与标志性保障性小区不同于商业开发小区，在投资规模上、美学要求上无法与之相比，但不等同于保障性小区就要拘泥于形式上的单一和粗陋，应注重多方面的创新与节约，形式的组合来创造高品质的小区形象。策略：立足本土、简约而不简单建筑形式与立面在湖南本土住宅的基础上进行创新，立足于现代简约风格，减少不必要的装饰，用鲜明的色块组合构成整个小区的清新形象。建筑高度从南至北，逐步升高，形成有序的空间组合。各向沿街界面呈现出基本韵律，并依据功能划分，使临街的一面建筑呈现出连续性与开发性。四、总平面规划1功能结构 规划方案由以上推理演变而来，以多层为主，小高层与多层相结合，配合完善的绿化景观系统与道路系统，将地块划分为多个组团，并组合成院落小区级的空间组织结构。其功能结构主要分为以下三个部分：1）安置房组团该组团分为三块，分别位于汨纺路与东泰路和朱家路的交汇转角处，一线展开。共布置了8栋小高层住宅，与其他组团有城市道路和人行消防通道分离，形成较独立的空间院落。因其高度，既能共享小区的良好景观资源，又减少了与其他组团的干扰；同时明快的色彩、动态起伏的沿街立面也构成了一道城市靓丽的风景线。该组团提供住宅套数为392户。2）廉租房与公租房组团公租房组团因考虑到与幼儿园同属公益性质，而布置在其西面和北面，使之构成一个独立的组团，同时又因其整体占地较小，在公租房组团东面、西面及北面布置为廉租房，使之化零为整，溶于到整个廉租房组团内，共同形成一个多层组团住宅区。该组团分别在东泰路、汨纺路、朱家路上设有出入口，出行便利。同时拥有中心绿地和多个庭院，建筑布置错落有序，提倡了空间共享，充分亲近环境，给人足够的从容和放松。该组团共提供住宅套数941套。2交通组织主要道路设计依托城市道路，道路设计与住区内设计相结合，强调对景与转折，以形成步移景移的空间变化。1) 动态交通采用“组团-院落”二级结构模式，组团道路6米，院落道路为2.5米，构成了居民点内完整的道路系统。结合用地特点和规划设计的要求，小内设有三个出入口，分别连接25米宽、15米宽的城市道路。整个道路尽量形成环路，通而不畅、顺而不穿的交通体系。小区内道路及铺装根据不同功能选取不同的材质。如居民点内主要车行道为沥青路面；住宅院落内的车行道采用彩色混凝土地砖，室外停车场采用植草砖，以丰富居民点内的景观。 2）静态交通小区内的静态交通主要为停车位的设置。考虑到住户实际情况，主要采用路边设置停车位的方式，此外，结合路面，避开人流主要方向适当布置停车位，以满足居民的停车需求。3）消防车道小区道路能满足对消防车道及消防登高面的要求。6m的消防车道拐弯半径为9m。3开放空间和景观绿化1）景观规划景观规划以中心绿地为核心，以十字相交的“绿轴”和“道路轴”为骨架，形成贯穿小区的步行通廊。在通廊方向安排绿地、雕塑及小品，使出入口及活动场所对小区内主要景点有通透的视线联系。共分为三层景观层次。第一层，南边生态绿化带设计，注重观赏性与隔离作用；第二层景观，贯通南北的中心绿轴和开放空间，其上布置有中心广场、公共绿地等，为小区主要活动场所；第三层景观，组团庭院景观，前庭后院，同时相邻庭院保持一定的空间渗透性，使之联为一体，为小区次等级的活动空间场所。2）绿化组织绿地规划具体可分为三种形式：中心绿地、院落绿地、步行绿化空间。三者共同组成点、线、面相结合的绿地系统。规划尊重城市自然和人文环境特点，运用城市设计的理论和方法，将、建筑、绿地、道路广场有机的结合起来，并借鉴我国传统造园手法，步移景异。五、建筑设计1、建筑风格定位本建筑风格上突破一般住宅欧式线脚加坡屋顶的模式，定位与现代简约风格，即去掉不必要的装饰，改以建筑空间自身大小、形态、色彩组合，通过严格控制其比例尺度，来营造简洁大气、活泼典雅的建筑形象，从而满足了人们的居住生活要求和人们对于居住环境的热爱，使居民感受到一种“家”的氛围。2、建筑平面设计按照设计要求，本小区住宅套型分为三大类，廉租房户型50m2以下，以一室一厅一卫为主，公租房户型60m2以下，以二室一厅一卫为主，安置房户型90110m2，以二室二厅一卫为主。其主要特点体现在：1)功能分区合理，睡眠、活动、就餐等功能区域明确；干湿分区、动静分区、减少相互干扰。2）户型内部平面交通流线顺畅，无交叉无干扰。给住户一个安静的休息环境。3）自然的采光与通风，明厨明卫，给住户干净明亮的居住环境。4）户型设计，适应现代生活方式，并以经济实用为原则，强调以起居室为核心组织各个功能空间，大部分户型均在厨房外布置服务阳台。3、建筑立面造型本小区建筑类型主要分两类，即多层住宅和小高层住宅。如何处理好这两类建筑的形式协调，对本小区整体形象显得尤为重要。因此运用“简约体块+色彩点缀”的现代处理手法，来形成统一的造型风格。具体表现为对多层和小高层建筑进行竖向划分，以白色瓷砖墙面为基调，在中间的楼梯间及阳台等部位搭配从下而上的统一咖啡色，加之突出的方正透明窗几，使建筑呈现了一种典雅清新的风格。无论建筑大小，都显得比例适宜，品位高端，与绿色自然环境和谐共处。七、管线综合（一） 给水排水规划：1、 给水规划：（1） 小区用水量确定： 生活用水量：居民生活用水量定额为2.5升/人.日，居民点内规划人口规模为4932人，时变化系数为K=2.0，则最高日生活用水量为12330M3/日，最高日最高时用水量为Qh=1026M3/h。 消防用水量：根据建筑设计防火规范要求，同一时间内的火灾数为一次，一次灭火用水量为30升/秒。 未预见水量及管网漏水量：规划小区未预见水量及管网漏水量按其最高日用水量的10%计，Q=6.6M3/日。综上所述，得出居住小区总用水量，最高日用水量为Q=72.6M3/日，最高日最高时用水量为6.05M3/h。（2） 水源、水质、水压因城市供水管网暂时未到达基地附近，目前居民点内的取水还依赖地下水，在基地北部山头上建水塔，将地下水抽上去，再统一供水。水质、水压符合国家生活饮用水标准。远期接城市给水管网。 （3）消防水量为同一时间内火灾次数一次，每次20升/秒，并用消防水量与规划区最高时用水量之和校核管网。消防采用与生活管道混合供水方式。布置消火栓6个，间距小于120米。 （4）管网布置：规划区内主管网环状布置,给水主管管径DN200。2、 排水规划：（1） 排水体制：排水体制采用雨污分流制。（2） 污水规划：本规划区生活污水量按给水量80%计算：最高日58.1M3/日，最高时4.84M3/h。（3） 污水管线布置：规划区内道路下设污水管道，污水经化粪池处理后排入城市污水管网。 （4）雨水规划： 雨水量：根据岳阳市暴雨强度公式，进行雨水水力计算：q=9.273（1+0.50357lgP）/（t+6）0.6589-0.05525lgP 雨水量Q=W.q.F(L/S)其中:重现期P=1年 t=t1+mt2 地面集水时间:t1=10分钟 延缓系数:m=2.0 径流系数:w=0.6 管内雨水流经时间t2(分钟) 汇水面积:F(公顷) 雨水管线布置:规划区内道路下设雨水管道，雨水近期就近排入附近水体，远期接入城市雨水管道。3、 电力电讯规划：1、 电力规划：小区规划总户数1333户，电力负荷按8KW/户，同时系数0.6，则居民点规划用电负荷为6398KW。供电方案：配电间按两回10kv独立电源进线（一用一备），高压集中设置。小区中主要道路下埋设路灯电缆，路灯间距2030米。2、 电信规划：小区共有住户1333户，电话普及率100%。规划由周边村接入，敷设方式为电缆穿PVC保护管地下直埋方式敷设。居民楼设计施工应保证电信线入户，同时设置信报箱，便于通邮。管线综合规划： 小区中共有以下几种管线：有线电视电缆、通讯电缆、电力电缆、给水管、污水管、雨水管。（1） 各种管线在垂直距离交叉时，应遵守以下原则： 压力流让重力流管道； 小管径让大管径管道； 易弯曲管线让不易弯曲管线； 给水管在污水管上面。（2）各种管线间水平间距及垂直间距应符合规范要求。八、竖向规划基地地势较平坦，规划在原有地形的基础上，在保证地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，结合现状地形尽量减少填挖方量，以降低工程造价。规划将道路纵坡控制在0.3%-5%之间。较为平整地块规