商业开发对旧城保护与更新改造的影响分析以北京什刹海历史文化保护区烟袋斜街为例.docx

以北京什刹海历史文化保护区烟袋斜街为例杨君然吴纳维研究背景区位概述图1 旧城文物保护单位及历史文化保护区规划图，黄点处 为烟袋斜街所在位置. 资料来源：北京城市总体规划（20042020年）图2 清末与2001年改造前烟袋斜街沿街商铺经营内容 资料来源：什刹海历史文化保护区保护规划，清华大 学城市规划设计研究院，清华大学建筑学院城市规划系， 2001年烟袋斜街位于北京西城区东北部什刹海后海 东沿，东起地安门外大街，西至小石碑胡同与 鸦儿胡同相连，为东北西南走向，全长232米。 2001年，北京市规划委员会以北京历史文化名城 保护为目标，制定颁布了北京旧城25片历史文 化保护区保护规划，其中烟袋斜街地处公示第 一批保护区中划定的什刹海片区（图1）。烟袋斜街沟通了什刹海和鼓楼区域，周边 城市公共设施齐全，直接连通现在城市南北干 道地安门外大街与西银锭桥。烟袋斜街借 助什刹海及钟鼓楼等北京旧城核心历史文化资 源，形成游览路线上丰富而独特的景观，展现了 北京传统的商业街区风貌和市井文化。商业发展历程烟袋斜街西临后海，北面钟鼓楼，独有的区 位优势使其自古以来就成为什刹海地区，乃至西 城区和北京市的著名商业街道。烟袋斜街的繁华发轫于鼓楼西大街。元世祖 修建大都时开通运河，为加强积水潭码头和钟鼓 楼地区贸易市场的联系，修筑了这条斜街，一时 成为这一带运输贸易的生命线。明清以后城市中 心南移，漕运衰败，但是随着地安门外大街的繁 荣和王公贵族旺盛的生活需求，烟袋斜街的文化 和休闲地位得到加强，成为当时重要的休闲和消 费场所，使得街道格局得以保存。辛亥革命后，由于过去的主要消费阶层已消 亡，经营内容从休闲服务转为变卖没落贵族的收 藏物，商业出现了短暂的畸形发展。尤其在新中 国成立后，商业街区进一步加速瓦解。现代城市 建设带来了大量机动交通，导致道路拓宽以及外来人口的大量增加，都在一定程度上破坏了传统 社区和旧城商业结构。由于风貌保护规划对于建 设的限制，旧城长期无法形成有活力的新型商业 区，传统商业和街道风貌日渐衰败（图2）。上世纪90年代兴起的“胡同游”让政府看到 了旧城的历史文化价值及其背后巨大的商业开 发潜力，商业街复兴就此拉开序幕。经过三轮 改造，烟袋斜街与邻近的后海酒吧区共同成为 北京经典旅游线路的重要景点之一，成为北京 向全国和世界展现北京旧城风貌和传统文化的 重要窗口。分期改造概况2011年5月2日，包含烟袋斜街在内的24条 “市级特色商业街”正式挂牌，标志着2001年以 来北京市商务委员会针对北京市发展特色商业 街办法中“完善功能配套、打造商业街总体形 象”的工作已基本完成。工作以传统商业街区拉 动和促进居民消费为发展目标，并吸引民族老字 号企业和高端商业，形成品牌和客流聚集效应。 从2001年起，烟袋斜街共经历了三次较为集 中的整饬更新，分别针对不同的问题和重点。这 三次改造对于烟袋斜街的现状空间形态和街区功能均产生了较大的影响（表1）。商业现状分析基于对烟袋斜街历史文化和商业发展等方 面的文献研究，以及2011年末的若干次实地考 察和问卷调查（其中有效访谈102人，调查对象 包括当地居民20人、烟袋斜街店主41人、游客41 人），该地区的现状商业特征概括为如下几点。商业多样性的消亡烟袋斜街现阶段仍在经营的店铺共计约60 家。从历史数据中，可以得到结论：烟袋斜街 的店铺数量在2001年首次改造结束后出现较大规 模增长；在2005年第二次改造结束后，达到了近 年来的最大值；2005年至今，商店数量略有回落（图3）。通过与40位店主的访谈中发现，大部 分店主愿意继续在此维持经营，仅个别店铺处于 待转让或空置状态。从经营内容上看，现状主要以服饰、餐饮、工艺品和创意商店等现代商业为 主，占有相当比重的传统工艺品商店存在较为 激烈的同质竞争。传统商业形态和生活性服务 业，诸如原有的烟袋店、裁缝店、钥匙铺等已数 量甚少。部分传统商业已进行业态升级，形成针对周 边居民生活服务和针对外来游客商业服务相结合 的形式，如拥有60多年历史的“鑫园澡堂”，是 当地使用时间最悠久的大众浴室。在2007年对其 进行了外部装潢和内部基础设施改造之后，增 加了酒店式住宿和餐饮服务等内容，并更名为 “鑫园客栈”。其服务对象由当地及周边地区居 民转变为居民与游客相结合的方式。同时，近年 来进驻的多家现代商业加盟连锁店，如台湾车仔 面、吉事果以及食草堂等店铺，对当地的商业多 样性和差异性形成了新的挑战（图4）。从街区 总体经营状况来看，绝大多数店家仍对烟袋斜街 的未来经营收入和利润持乐观态度（图5）。商业与居住的矛盾图3 各年烟袋斜街商店数量变化 作者自绘 资料来源：历史数据来源于参考文献1.通过对烟袋斜街及周边的大石碑胡同、鸦儿 胡同及前海东沿20位平均居住年限为21.5年的当 地居民访谈后发现：近一半居民表示非常喜欢目 前周边的居住环境。区位特点带来的交通、购 物和自然环境优势是其选择留居的主要因素。 近1/4的居民对现状居住条件表示不满，其主要表1 烟袋斜街三次改造情况对比时间改造目的整治重点政策依据与实施原则20002001改善居民生活环境和街道整体面貌。拆除违章建筑，改造市政工程和基础设施。北京旧城25片历史文化保护区保护划。20032005提升历史文化价值，广福寺搬迁修缮，烟袋斜街门牌恢北京市“十五”时期商业发展规划、吸引游客发展旅游。复，商业店面部分更新，保留两家烟北京市发展特色商业街办法。袋店的功能。2007进一步发展商业服务院落改造，提升基础设施水平，增加小规模、渐进式，保护与开发并置对“一业，提升地区品质。了电缆、燃气、停车场和照明等基础线、一片、一点、一角”重点区域进行的整设施配置。治工程规定了建筑区域限高。资料来源：实地调研，表格来源：作者自制原因是北京旧城的生活性基础设施（如公共厕 所、暖气）缺失问题。改造后期评价传统商业街模式的单一化趋势图4 各年烟袋斜街商业组成情况。图5 烟袋斜街2011年经营现状 资源来源：图表作者自绘，2011年数据来源于实地调研.其中实际有效样本容量数据来源：作者自绘，实地调 为41.历史数据来源于参考文献2研。其中实际有效样本容量为41图6 各年烟袋斜街店主身份构成资料来源：图表为作者自绘，2011年数据来源于实地调研. 其中实际有效样本容量为41。历史数据来源于参考文献2旧城商业开发对于当地居民的生活影响主要 表现在以下几个方面：大量客流的涌入造成交通 拥堵；游客出于好奇随意进入民居随意参观，从 许多杂院和合院门口悬挂出的“私人居住，谢绝 参观”标识牌中可见一斑。当地居民的生活私密 性受到较大干扰；什刹海地区酒吧在夜间造成 严重的噪声污染；商业开发带来的大量游客还引 起了治安管理混乱，便民服务设施受到侵占，私 搭乱建造成地区景观风貌和视觉通廊等北京旧城 城市设计的精髓被破坏。旧城商业街片区的活动 主体已发生变更，城市中心士绅化现象日益凸 显，街区功能与原住民的互动性与关联性有所减 弱，仅保留了“利通商店”、“湖景裁缝”等少 数几家经营多年的传统店面（图6）。现状商业店铺经营年限调研显示，商户经 营状况普遍比较稳定，平均经营年限在三年左 右。但日渐增长的租金造成的高成本问题逐渐显 现，造成部分店铺置换周期较快。对于改造本身，当地居民、店主和游客显示 出不尽相同的态度：大多数游客和店家认为改造 效果良好，现状街道具有北京地方特色；而多数 普通当地居民则认为，改造整治破坏了老北京四 合院的原始风貌和社区环境，并且从商业经营内 容和形式上与南锣鼓巷等北京其他特色商业街没 有区别(表2)。限于经营状况和商业风险，小型 私营店铺的逐渐迁出，越来越多的连锁品牌进驻 烟袋斜街，其店面装潢色彩、风格和招牌形式等 都对传统街区风貌造成一定的负面影响如，台湾 小吃，吉事果，食草堂等。现象解读表2 居民、店主与游客对于烟袋斜街的商业开发所持态度比较问题观点不同人群所持不同态度比例（%）居民店主游客您认为烟袋斜街 的改造是否具有 自身的特色？是的，在北京的同类商业街中很有特色2061.051.3是的，很具有北京特色，但和北京其他商业街差别不大2022.038.5没有，和全国各地的仿古商业街差不多6017.010.2您觉得对于烟袋 斜街的改造是否 适合这个地区？是的，这么黄金的地段，应该进行大规模商业改造以后对外开放3531.75.3不应该这么大张旗鼓，进行小规模渐进式的改造可能同样能够， 甚至更好地吸引游客4026.863.2不适合，应该尽可能保持其古街道的原样，减小对当地居民的干扰2541.531.5资料来源：实地调研 表格来源：作者自制烟袋斜街更新改造十年后的业态变化趋势反 映了社会主义市场经济的发展模式与历程。从市场经济发展的宏观背景来看，在经济全 球化的背景下，传统的集市型商业模式正在被以 “沃尔玛”为代表的综合性零售业所取代。这种 变化趋势在北京地名的变迁过程中可见一斑：以 专营市场为主的旧城景象曾经盛极一时，包括以 所卖东西为主要命名方式的“市”有缸瓦市、煤 市街、菜市口等；以商业小作坊所经营内容命名 的有小石作胡同、大酱坊胡同、皮库胡同等。烟 袋斜街的闻名也源于清朝时期其街道上著名的水 烟店。而今这些地区基本已“名存实亡”。取而 代之的是北京一些新兴的商贸中心形成了新的地 名，如新东安商场、西单商场等。综合性商场的 “一站式”服务满足了现代生活的效率要求，削 弱了不同商业地区各自的独特性，使其形成市场 内部多样化、外部单一化的局面。从政府干预的角度来看，中国建国后很长一 段时间内倡导集体经济，而对个体私营者处于抑 制状态。这一现象持续到上世纪90年代初期，众 多老北京自发形成的传统商业街区由于私营者积 极性的缺乏，都处于极度衰败的状态中。民间商 业虽具有多样性，但大多属于私搭乱建、管理混 乱，对街道空间环境造成了较大破坏。北京旅游 产业的增长促成了沿街商业的形成与以游客为主 要服务对象的转变。政府主导的基础设施改善和 历史风貌的整治使旧城核心地区地价飞涨，排 挤出了不能承受高租金的地方传统服务业，如 澡堂、早餐店等与原住民关系较为密切的商业（图7）。旧城商业与居住的关系居民们普遍认为烟袋斜街和后海片区的酒吧 商业改造模式与传统北京旧城的居民生活兼容性 较差。店主们大多认为，虽然烟袋斜街的现状在 北京的同类商业街中显得较为具有特色，但这种 商业开发模式可能并不适合北京旧城。当地居 民则大多认为，改造使烟袋斜街的特色不如从 前。在北京旧城居住片区的尺度中，商业开发与 原住民的兼容性成为旧城改造中主要面临的矛盾 之一。改造对于直接受益者（沿街店面的所有者） 与间接影响者（周边其他没有被改造的居民）存 在着较大的不公平性。前者得益于改造带来的土 地升值，而后者则被迫接受了商业剧增带来的人 均公共资源的陡降。实地调研中观察到：管理 人员通常关注的是烟袋斜街的形象是否整齐划 一，如横幅标语、物品摆放和游客指示系统。而 与这层商业表皮仅几步之遥的居民生活区未涉及 到任何与旅游相关的日常管理。旧城商业街中的置换现象商业街在北京旧城中的置换包括了商业建筑 形态和经营内容两方面。按照改造经历时期可分为集中建设式与分期 整改式。前者的典型案例包括琉璃厂、南新仓 等，其特点是改造前后商业店铺数量剧增，原先 的建筑大部分没有予以保留，重新修葺大量仿古 建筑。后者的典型案例包括烟袋斜街、南锣鼓巷 等，其特点是改造过程循序渐进，店铺数量渐 增，基本保留了原有大部分房屋。从市民与游客 情感上的接受程度看，渐进式的改造模式能让当图7 19782007年中国宏观经济指标 资料来源：中华人民共和国国家统计局. 2008.图8 巴黎历史保护区沿街立面控制示意图 资料来源：APUR图9 街道高宽比例的失控所产生的局部视线通廊失效 资料来源：左图来源于什刹海历史文化保护区保护规 划，清华大学城市规划设计研究院，清华大学建筑学院 城市规划系，2001年. 右图为作者2011年自摄。图10 各种构筑物缺乏协调与控制导致的银锭桥鼓楼视线 通廊失效 资料来源：左图来源于什刹海历史文化保护区保护规 划，清华大学城市规划设计研究院，清华大学建筑学院 城市规划系，2001年. 右图：作者2011年自摄。图11 巴黎历史保护区重要历史建筑的视觉通廊控制示意 图.资料来源：APUR（Atelier Parisien dUrbanisme，法 国城市规划讲习班）地居民在更大程度上发挥主观能动性，参与到更 新改造过程中来；同时非彻底置换类的旧城更新 以其本身的真实性，往往能吸引更多游客。然而，无论北京旧城商业街以何种改造模 式主导，其所销售的商品已经有了根本性的 置换，只有几家享誉京城的北京老字号得以保 留下来。这种置换现象以前门大栅栏地区最为 明显，仅有的百年老店有“瑞蚨祥”“东来 顺”“同仁堂”等少数几家。更多则是如“哈根 达斯”“ZARA”“ONLY”等国际品牌奔着旧 城改造噱头带来的潜在市场而入驻。另外，如 “食草堂”“陶笛公社”“火柴语录”等现代创 意产品连锁构成另一类商业主体。多数观点认为上述两种“置换”使北京旧城 商业街沦为了“假古董”。但不可否认的是，商 业的活力源于社会的交换需求。当需求随着时代 发生改变时，逆时代需求而去经营过去销售的商 品既不切实际也难以持久。正如清朝烟袋斜街 的兴起，顺应了清兵入关后，满、蒙、汉军三 旗，官员、兵民吸烟的嗜好，烟袋对于他们而言 是生活中的必需品，拥有非常大的市场。如今居 民所期盼的仍旧通过恢复烟袋为该地区主要的销 售对象，以保护地区文化特色，但这一想法与客 观规律有所相悖。而新兴的现代手工饰品、创意 文化店，从现代消费者、旅游者的需求出发，未 尝不是在新时代下传播文化的一种有效方式。当 商业开发为地区奠定新的活力基础后，结合原 有的文化设施，如2008年完成修缮再次对外开放 的广福观和2011年作为展览馆对外开放的大清邮 局，共同构成北京重要的对外宣传窗口。只要沿 街商铺产权明晰，街道业态就可以通过市场需求 进行自我调节，在保持街道整体风貌的前提下不 需要过多地干预各个时期的经营主体，也能使街 道长久保持活力。反思与总结商业植入对于旧城更新的必要性有学者认为：“后海地区是市场经济体制 下发生的一种不可避免的对于保护区的开发 形式，但这不应该成为北京胡同未来的发展蓝 图，应该只是一个特殊的例子而已。若将全部胡 同社区变成娱乐场所，这样北京的历史街区将会 消失。应该平衡处理居民与商业发展的必要关 系。”商业服务的对象应是当地居民与游客的 混合，这样既能保留街道的原汁原味，又能使商业和居住构成相互依赖的关系。以英国第二大旅 游城市约克古镇中的“肉铺街”为例，其成功地 延续了中世纪的街道、建筑和生活原貌，成为游 客最爱的景点。商业开发并不是传递文化、延续 活力的唯一方法，如许多欧洲古城在未经历大 规模开发的情况下，保持了中世纪的街道形制与 商业模式，并非刻意将旅游业作为发展引擎。其 “原生态”的延续反而在无意间造就了游客的络 绎不绝，只是这种渐进模式在北京的推行会比在 其他历史名城更加困难。旧城保护与更新归根到 底是价值观的问题，商业植入不应成为旧城复兴 的必要因素。立法与管理北京市现有的地方性历史文化保护法规规章 主要涉及北京市城市规划条例北京市文物 保护管理条例北京市文物保护单位保护范围 及建设控制地带管理规定北京历史文化名城 保护条例。但在城市设计尺度上对于整体街道 风貌保护的具体控制性规范并不多见。政府鼓励 居民自下而上进行改造的同时，对于其改造结果 与周边环境的协调性控制明显不足。建议从多样 性保护、视廊控制和立面控制等方面逐步展开保 护旧城商业街形态的管理。游客对于商业和景观的选择具有多样性倾 向。北京旧城的历史商业街正在失去自身原有的 特色而走向趋同化。城市管理部门应在必要时通 过经济调控的手段来鼓励商业多样性。英国卡迪 夫采用了针对不同种类的经营内容，征收不同额 度的税收来实现这一目标。假设某条传统商业街 上已经存在了一家鲜花店，那么继续在其周围开 设鲜花店，则会被征收较高的税收，但如果经营 内容是咖啡店或书店等能使街道保持多样性的内 容则可避免高税收。但必须承认的是，这种操作 模式只在“卖方市场”，即对于租赁的需求远大 于出租商铺的供给时，才能达到较为理想的预期 效果。否则，政府的高税收有很大一部分被转嫁 到商铺所有者，即旧城居民身上，或导致区域空 置率提高。沿街商业宣传“鹤立鸡群”的目标和街道两 侧建筑物高宽比的不协调造成原有规划与城市