入职指引_某项目开发基本流程教材

碧桂园项目开发基本流程 土地获取 拿地洽谈的前提条件 充分准备 列入政府重点工程市重点工程 绿色通道 保障政府审批进度 等先让政府了解我们争取土地的优先获取 土地款分期支付或延迟支付 规费减免 土地款溢价返还以投资管理中心规定为准 降低预售条件第一步 告知原委 站在政府角度上 第二步 打消顾虑 站在客观角度上 第三步 押保证金 站在信任的角度上 可以押1 3 1 5倍的建设 达到预售条件前 保证金 500元 平方米 努力争取 尽量争取 必须争取 争取优惠 研究竞争对手的产品特别研究销售好 去化快的竞品项目研究项目产品核心卖点研究产品去化速度研究产品性价比研究当地最早和最新的城市公园 当地最容易生长 最便宜的树 见项目指引第6页 3 深入市场调研 关注所在城市范围第三产业 人的产业或内生产业 所6比例 40 以下慎重 60 以上可以偏乐观 城市人群存款 如何 了解供需比 年销售面积 已出让可供应面积 研究产品 研究客户 研究市场 调研 研究市场容量及城市发展 除了城市人口 城区人口有多少 城市的发展方向研究客户群体有影响力 有钱人有多少 在哪里 怎样的人才会来购买我们的房子研究市场价格当地别墅 洋房销售价格如何 若带装修销售 客户接受程度如何 可以卖多少钱 见项目指引第5页 研究土地影响客户研究客户需要的产品研究目标客户对住房有什么需求 见项目指引第6页 定案审批 定案审批 定案审批 定案审批 定案审批 定案审批 投资测算表 定案审批 规划 户型 装修 园林 定位策划会 第二部分工作皆前置 摘牌即开工 规划设计前置 强势推进收地 勘探先行进场 提前开展招标 抢重点保绿色 政府关系维护 摘牌即开工 前期策划 前期策划 系统解决方案 因果关系 先后次序 形成系统的解决方案 合理地配置开发资源 克服瓶颈如收地 报批报建 设计出图 招投标 材料采购保障示范区的完美实现 做好施工现场总平面布置 做到临设先行 道路先行 管线先行 计划先行 样板先行 制定重点区域的专项计划 市政 土建 机电 挂石 国振 装修 园艺 绿化交叉 平行 流水施工 单体中的土建 机电 装修 分段分面施工 前期策划 规划设计前置 新项目要必须选择标准化产品或成熟的产品 把项目最有利的 能马上动工的地方安排销售展示区 要特别重视户型 与客户需求匹配 不是天女散花 容积率 尽量做满容积率 尽量提高售建比 减少地下室面积 建独立多层车库 所有户型都要设置样板房 须控制规划户型的数量 新项目都要设置豪装别墅及公司通用标准装修别墅板房 做好首层架空层的展示和体验 并尽量避免建临建板房 提前通过规划部门预审 3财务资金部 1投资部 区域项目 2集团办 4法务部 6经营决策委员会 总裁办 成立项目公司 5合规办 7股东及法定代表人签名 成立项目公司 成立项目公司 成立项目公司 摘牌第一天就应该在当地城市中心见到碧桂园的广告牌 主席语 土方图 勘探图 品牌导入 规划图 摘牌 勘探 三通一平 土方工程 五证一书 市政配套 规划申报 立项审批 设计 桩基提前开工规划报批 总平面图 桩基施工图 施工图审查报告 电子数据 建设工程桩基础报建证明书 提前开工 施工图审查 施工图审查 施工准备阶段 临时施工工地申请 临时市政路口及管线接口审批 施工占道报批 临时建筑报建 临时占用城市绿化报批 障碍物拆除 迁移报批 2 3 4 5 6 1 临时施工工地申请 临时建筑报建 临时市政路口及管线接口审批 2 3 临时市政路口及管线接口审批 2 3 施工占道与迁移 5 5 施工占道与迁移 5 特殊情况处理 施工许可证 开工 市政工程报装 市政配套工程报装 供电 网络智能化 供水 燃气 电视 电信 进度管理 质量管理 安全文明施工 三级计划里程碑会议 预售 预售 协助开盘 碧桂园的常规开盘流程 选楼 交款 刷卡现金 派筹签到轮候区主持人