星诚国际电子数玛电子广场策划报告.doc

星诚国际电子数玛电子广场策划报告日期：2006-09-08来源： 作者：字体：大 中 小 东莞赛格电子市场其管理模式和市场经营借鉴深圳赛格的成功经验，秉承深圳赛格“稳步发展，开拓创新，以人为本”的经营理念和“客户至上、服务第一”的经营方针，强调赛格先进的管理经验和东莞本地资源优势的结合，从商场的形象、营业环境、服务体系等方面入手，打破以往传统业态积习，运用创新的设计理念，采取先进的经营模式，实施专业化、多元化的服务，倡导人性化的管理，品牌化的经营，高起点、高标准地迎合东莞电子产品消费日益提高的需求，为商家创造更多的商机，实现利润和品牌的双赢。招商对象销售对象：不限租赁对象：各类电子元器件、电动工具、仪器、仪表、电脑整机及配件、外设耗材、软件、网络设备、数码产品等产品的生产厂家及经销商。东莞赛格的发展目标是：立足东莞，服务珠三角，面向全中国。二、东莞埃迪玛电子市场新一代大型供应链的电子市场，是以经营展示电子元器件、IC和电脑、通讯、数码、消费等产品，集交易、展示、办公服务为一体的国际采购批发和展示交易中心，是厂商、经销商、批发商、零售商的大型互动市场，是商家进入下一级市场的载体。为了配合东莞市政府，打造现代制造业名城，在中国国际贸易促进委员会的大力支持下，中国国际经济技术合作咨询公司、中美国际项目外包商务发展年会（OBD）与埃迪玛合作，在东莞埃迪玛电子市场（经营面积达50000平方米），设立“中国（东莞）国际IT制造业展示交易中心”（面积达13000平方米），并于2003年9月23日隆重揭牌。招商对象：A、电子、IT、制造业、通讯厂商B、各级经销商、批发商、渠道商、零售商C、行业用户、企业用户以及家庭、个人等终端用户招商范围：A、电子元器件、IC、仪器仪表及配套设施、电子、电动工具、电子测试仪器、连接器、线材、光电产品、LCD、LED、开关电源、变压器、磁性、材料、电感线圈、电池及电脑周边产品。B、脑零组件（PCB、主机板、准系统、机壳、适配卡、电源供应器、连接器、SWP模组、电感器、电容器、变压器、风扇、电阻等）C、电脑、数码产品、通讯设备及配件、办公设备、耗材、软件等崭新规划1、首层电子大市场：面积12000多万平方米，1200多个柜台、商铺2、二层IT产品大市场：面积6000平方米3、三层中国（东莞）国际IT制造业展示交易中心：面积13000多万平方米常年大中型电子产品展示交易会、专题产品展常年大中型电子产品展示交易会、专题产品展国际项目外包年会（OBD）IT电子专项外包定单中心电子厂商产品展销中心产品发布中心商务中心技术培训中心多功能会议中心专业服务商务中心秘书服务：提供办理国内/国际长途电话、传真、电邮、打字、复印、印刷、邮政、宣传、海报制作等服务；提供处理政府、银行、商务往来文件，做到接收、存盘、传递一条龙服务；提供办理工商、税务服务，协助与政府有关部门沟通；提供“商务谈判代表”，协助企业进行商务谈判协助企业寻找招聘专业人才；协助商户、企业装修办公室、展场等。质量信誉中心信心保障：质量检测中心提供商品质量检测，保障消费者权益，规范商场动作，培育和建立ITMART市场信誉。商场管理中心专业服务：管理部门严格定期审核入驻商户经营资格、经营信誉，对于日常经营的违规操作严肃处理，建立和维护ITMART市场信誉。管理部门具体分工如下：管理一部：负责ITMART一楼、二楼、的经营管理管理二部：负责ITMART三楼的经营管理管理三部：负责ITMART负一楼的经营管理管理四部：负责ITMART“中国（东莞）国际IT制造业展示交易中心”及外商的协调和经营管理现场管理人员和内保人员严格做好楼层工作区域管理，做到日常巡视工作规范，各楼层均能保证无管理漏角。配套设施全东莞首个规模至大、品种至全的全新概念的主题敞开式电子商场！中央空调，大型绿化，宽敞走道，休闲购物、精美大气的装修，豪华宽敞的营业厅、敞开式的商铺、卖场设计，全新“体验式”消费购物。商场导购系统、指向牌、触摸屏设置，二十四小时录像监控。商场大型透光棚中庭设计，开阔舒适的活动及休息场所。物业优势座落在东莞城区繁华商业中心、紧贴运河，一河两岸风景秀丽；楼宇规模宏大，建筑面积达16万平方米，造型宏伟，功能齐全，是广东省50座优秀建筑一。高级写字楼面积达10000多平方米；地下共三层停车场，车位超过800个；交通四通八达，门前运河东一路有17条公交车线路和其他中巴、5.0项目竞争力分析5.1项目的主要竞争优势一、良好的开发时机中国在2001年11月加入世贸（WTO），从此中国将进入一个与国际自由贸易体制相接轨的新经济发展时期。国内经济持续增长，东莞市经济发展充满活力，市民收入大幅提高，此时投入本项目的开发，则其开发时机是十分适宜的。二、优越的地理位置本项目位于东莞市寮步镇（IT强镇），已成为国内著名的魅力城市，重要的电子信息技术产业化基地，以国际制造业名城为特色的一代化中心城市。而寮步镇新城区心区位于东莞最中心城镇，融入东莞主城区的一个重要功能节点。全镇工厂达上千家，常驻人口40多万，综合实力雄厚。该地块邻近松山湖高科技园区，交通便利，主要路网有：1、莞一级公路、2、石大公路、3、莞深高速、4、东部快速线、5、五环路、6、松山湖大道、7、蟋龙大道、8、东区大道、9、西区大道。这是其他处于同一商业区域的大型商业物业所不具备的。三、规模效应本项目总建面积10万余平方米，在当地具有足够的规模产生规模效应，加上优越的地头，则其影响范围除可覆盖整个市区外，足可能辐射到珠三角及华南地区、及至全国、国际的集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，成为专业化、规模化、集约化、国际化、规范化的大型电子数玛产品展览展示交易中心。四、经营手段引进一站式服务的经营理念（集购物、休闲、娱乐、饮食于一体）通过项目的合理设计，优良的物业管理，引进有实力的龙头商户，持续合理的有效推广，为广大的投资者、经营者提供一个理想的操作平台。5.2项目主要机会一、本项目刚投入开发，可考察广州、深圳乃至全国知名大电子卖场，总结其开发经营的经验与教训，可以少走弯路，避免重大失误。二、引入最新的经营消费模式，在与同类项目的竞争中，有利于后发制人。三、运用极具诱惑力的租售手法，最大限度地吸引买家，投资者和经营者。5.3项目的主要风险一、市场风险。项目在设计上的不足有可能产生建成后是否适应市场，是否适应经营者需求的问题，或者纵然能按经营者的需求进行调整改动，也不得不承受降低租金、售价的损失。二、资金风险本项目的资金筹措6.0项目的目标客户消费群电子、IT、制造业、通讯厂商各级经销商、批发商、渠道商、零售商行业用户、企业用户具有中等以上收入的本地居民。东莞市辖下各卫星市镇具有中等以上收入的居民。来自珠三角的经商人士、大中小企业员工。7.0项目的市场定位7.1市场功能定位根据前述的项目特点、市场条件及社会消费趋势进行判断，本项目功能定位为：多功能、专业化、大规模电子数玛产品展览展示交易，并以大型超市零售业、休闲娱乐餐饮服务业为辅，以休闲娱乐、餐饮服务带动电子产品消费零售，有利于增加和积聚人气、扩大知名度，开创全新电子数玛产品消费潮流的标志性商业中心。80销售资料需知要在开盘前尽快完成下列销售资料：1、装修标准2、认购需知3、按揭需知4、认购书5、平面图6、单张、楼书7、认租需知8、租赁合同9、反租合同（即反、期反）10、各类表格招商销售人员在项目正式推出前，进行招商销售人员培训，了解市场，熟悉项目、熟悉目标客户、熟悉租售运作。9.0广告宣传策略9.1广告宣传整体目标以目前市场之竞争环境，广告是最重要的宣传手段，它最直接地贯彻实施销售策略，将项目信息迅速地传播给商家。根据星诚国际电子数玛广场的特点，必须采取多元化的广告策略，包括电视、报纸、户外、公关宣传活动等专业广告包装。为突出发展商的实力和树立星诚国际电子数玛广场的良好品牌，宣传策略定位必须走高档次的包装路线，突出时代广场体现时尚潮流的特点，将星诚国际电子数玛广场塑造成东莞人心目中的标志性建筑物，同时达到既定的招商销售业绩，务求实现良好社会效益与经济效益的双重目标。9.2品牌宣传策略制定实施具有独特创意的时代广场系列宣传计划，通过树立大形象、大品牌，达到整个宣传的权威性，从而取得事半功倍的效果。三大形象品牌策略：A、发展商实力品牌B、星诚国际电子数玛广场时尚形象品牌BRC、物业管理品牌广告宣传必须围绕以上三大品牌互相渗透，三位一体。9.3广告宣传主题（卖点）一、创全新消费潮流，与中国同步，与世界同步。二、创导数玛时尚生活三、黄金地段、黄金物业、物超所值。四、时代标志铺王商城。五、得星诚国际者得天下。六、轻松投资委托经营。七、一铺旺三代。9.4广告宣传的目标客户群1、大型集团公司该类买家有相当实力，倾向于作长线的大型物业投资，如连锁家电超市、行业集团等。2、中小型企业、个体工商户该类买家购铺，主要是企业发展所需，并且看中星诚国际电子数玛广场的发展潜力与机会。3、投资客该类投资客购铺出发点主要是为了增值，只要铺位价格适中，发展前景看好，预计有足够的升值潜力能令其投资带来收益，便会吸引该类买家。4、其他商家9.5广告宣传实施及媒介选择（1）星诚国际电子数玛广场Logo（识别标志）设计设计确定星诚国际电子数玛广场Logo，该Logo必须体现出时尚与潮流的完美结合。（2）确定项目代言人项目规模较大，建议选用适当的明星作代言人（3）电视类A、拍摄810分钟的广告宣传片，介绍开发公司的以往、现在、未来展望，介绍开发公司的经营范围，对社会的职能与贡献。此宣传片在售楼部反复播放。B、拍摄810分钟的广告宣传片，介绍星诚国际电子数玛广场独特的建筑、配置、经营、商机等，在销售现场不停播放。C、拍摄3060秒钟的广告2条（形象版、促销版），分别于黄金时间播出，如有必要可以在广州南方电视台、深圳电视台、东莞电视台等电视台投放。（4）报纸类南方都市报全省版、深圳特区报、深圳商报、东莞日报等媒体及电子行业杂志专刊。A、通过大篇幅设计精美的平面广告，来塑造项目形象，促进销售，吸引商家关注。B、通过新闻缮稿，发表专题言论，造成舆论影响，提高项目知名度，扩大招商与销售声势。（5）楼书制作（两个版本）A、形象版（招商楼书）内容充实、风格实出、印制精美，使客户充分了解项目的前景。B、促销版（销售楼书）突出优势，促销为主，巩固项目高素质物业形象，销售人员据此向客户讲解项目各方面的特点。（6）宣传单张制作以DM邮递、派发的形式，将信息直接传达给目标客户。（7）展板制作展板是售楼部重要组成部份，其内容包括项目：地理位置、生活设施、交通环境、装修标准、各种效果图以及其它促销资料。（8）项目模型制作制作精美的模型能令买家有亲临其境的感觉，从而增强购买决心。（9）公关宣传活动A、在XX酒店举办（时间待定）：星诚国际电子数玛广场开工典礼暨星诚国际电子数玛广场招商会、讨论会；邀清知名人士参与造势，吸引各商家进驻。B、定期于销售现场举办有奖活动，请出知名主持人、乐队、演员进行现场表演、提问、派发礼品、吸引人流，参观者即日购买可获折扣。C、利用事件营销，如XX活动等进行宣传造势。（10）现场包装：清理好项目及周围环境，粉刷醒目的围墙广告，插上彩旗、挂横幅、升气球、树立大型广告牌，设置指路牌吸引路人目光。（11）其它广告：霓虹灯、汗衫、促销礼品、公车广告等。9.6星诚国际电子数玛广场首期广告安排目前星诚国际电子数玛广场前期准备工作已全面展开，因此有必要确定广告宣传媒体选择及实施安排。以下是敝司列出的星诚国际电子数玛广场首期广告安排纲要，由贵公司审核确定后，敝司再与各媒介公司联系，商讨制定具体实施方案。星诚国际电子数玛广场首期广告安排纲要：1、电视广告A、拍摄810分钟的广告宣传片，介绍开发公司的以往、现在、未来展望和开发公司的经营范围开发、实力及对社会的职能与贡献，以增强商家的信心。此宣传片在售楼部反复播放。B、拍摄810分钟的广告宣传片，介绍时代广场独特的建筑、配置、物业管理、经营特色、商机等此宣传片在售楼部不停播放。C、拍摄3060秒钟的广告2条（形象版、促销版各一条）分别于黄金时间播出。2、报纸广告A、通过大篇幅设计精美、诉求准确的平面广告，来塑造项目形象，促进销售，吸引商家关注。B、通过新闻缮稿，发表专题言论或对项目的销售跟踪、热点报道等，制造社会舆论来提高项目知名度，扩大销售声势。每星期刊登一篇。3、楼书制作（两个版本）A、招商版规格大概24个版面，内容充实、风格独特、印制精美，能充分展现发展商实力和项目本身的前景，同时体现项目本身的文化内涵和经营观念。4、销售版规格大概24个版面，突出优势、促销为主，巩固项目高素质物业形象，着重介绍项目的优势、招商政策和投资回报，能吸引商家对项目的关注，也是销售人员推销的重要支持点。5、电台广告利用其传播广、成本低的特点，弥补其它广告的不足之处。可录制12条广告带，在好时段、听众喜欢的频道播出，同时也可以合作形式承办节目。6、售楼部的包装招商现场售楼部相当整个项目的微型展览馆，是星诚国际电子数玛广场整体形象的缩影，包括公司实力、服务、管理等。招商现场的形象直接影响大众对星诚国际电子数玛广场的评价。A、统一现场的办公用品：纸、笔、计算器等B、统一招商与销售员工制服C、展板制作展板是售楼部重要组成部分，其内容包括：地理位置、商铺设施、交通环境、装修标准、销控表等各种效果图。D、项目模型制作制作精美的模型可令买家置身其中，从而增