格林小镇项目提案.doc

方案一格林小镇一、 概念缘起人类关于生活的梦想1 古今中外人类都梦想生活在一个和平、幸福、美好的地方综观人类发展历史，会发现无论是在国内还是国外，无论是在洪古蛮荒时代还是在科技日益发展的今天，人类无时无刻不在追求着一种能够最大程度满足自己的理想境界的生活状态或者说生活环境。而且从人类懂得了遮体蔽羞、蕉叶挡雨起，这种追求从来就没有停止过。战争的发生、自然的灾害、人性的叵测，加剧了人们对颠簸流离、尔虞我诈的生活环境的恐惧。因为每个人的人生历程和发展环境不同，导致对生活环境的要求也不尽相同。但毫无疑问，一个和平、幸福、美好的“桃源地”是每一个人所向往和追求的。中国的世外桃源，国外的乌托邦，都代表了人追求美好生活的梦想。2 人类生活的需求不仅有环境、物质上的，还有精神上的 随着社会的发展，人类已逐渐摆脱了关于生存危机上的恐慌，生活质量的提高势必导致对生活环境的高要求，对于居住环境的要求也更加苛刻。人们不再满足仅仅能够遮风挡雨的火柴盒式住宅，而更是寻求能够体现人生价值取向、愉悦身心、追求具备童话境界的新的居住环境。同时，都市的钢筋泥林、闭塞的人际交流空间，在满足都市飞速发展的同时，也大大束缚了人们追求美好的愿望。于是，人们开始寻找，寻找游离于都市与净土之间、现实与梦想之间的“理想国”，以求获得最大程度上的精神解脱，满足“童话居住”情结。二、 发现梦想的发源地格林1 格林是一种生活理念，一种生活方式，一种文化格林不是一个童话。我们说，格林兄弟是一种文化的保存者。因为在格林童话之前，兄弟两人最早的身份是大学教授和图书馆管理员，而在格林童话之后，两人还先后编写了德语语法、德国语言史等学术著作，两人在日尔曼语言学上的贡献是有目共睹的。而同时，格林也是一种生活方式的倡导者，因为在他们之前，没有人总是会告诉我们从前的故事，王子和公主也不能总是幸福地生活在一起；在19世纪格林搜集的童话里，我们收藏了太多的回忆，灰姑娘与花园里的那棵神奇的榛树；可怜的牧羊姑娘和忠实的马儿法拉达；坚强的少女玛琳与听她说话的荨麻。孩子们都不愿意相信，只有看不见的城市里才会有童话，所以，格林兄弟当年的足迹就被大人们走成了今天的德国童话大道。我们看到，格林式的生活与幸福息息相关，格林式的生活与文化息息相关，格林式的生活与梦想息息相关，格林倡导的是一种幸福至上的生活理念、恒久致远的生活方式、内涵品位的文化底蕴。2 格林生活是现实中的梦想生活仔细研究格林式的生活模式我们会发现，即便是在格林童话里，所表现的也是现实生活的理想状态，可以这样说，格林童话里的生活状态其实是格林兄弟乃至所有对生活有美好追求的人们，在虚幻的世界里赋予现实生活以梦想翅膀的影象。我们以格林兄弟生活过的城市卡塞儿为例可以看出这种迹象：卡塞尔格林的第二城堡除了故乡哈瑙以外，卡塞尔是格林兄弟生活过最久的地方了，这里的森林还有童话给了兄弟俩最多的灵感和材料。譬如，始建于14世纪的沙巴堡，相传是童话中熟睡公主的城堡，只是今天这个城堡已经名正言顺地变成了一家豪华酒店。当然，如果人工的痕迹也可以忽略的话，那么另一座苏格兰风格的古堡卢云堡也可以算是格林童话的经典城堡之一，这里曾经被选为童话白雪公主的场景。除此之外，由于格林兄弟曾在卡塞尔居住了三十多年之久，他们在这里的故居也就自然成了童话梦工厂，其中两人在1812至1815年间居住过的房子便是今天的格林兄弟博物馆。 因此可见，童话也不全是童话，而是现实生活插上了翅膀。而美好的、幸福的生活场景想象不正是人们一直所追求的理想生活境界吗！因为它最大程度地体现了人类隐藏在心底那份最美好、最纯真的情感。直至有一天，我们会恍然大悟地发现，格林式的生活永远跟美好息息相关，它正是我们恒久以来苦苦追寻的梦中家园、理想天国，中国的世外桃源、国外的乌托邦。它正是我们现实世界中魂牵梦绕的梦想生活！三、 兑现生活的梦想格林小镇1“格林小镇”要给人们带来一种什么样的生活郊区化生活带给消费者的核心价值是什么？我们想通过格林小镇项目来创造一种差异化的生活价值，创造与他们过去完全不同的生活方式把家由单纯的居住功能变成一个留住美好记忆、让人值得骄傲和留恋的地方。通过环境延伸人们的生活空间，把家的概念由户内延伸到社区，就是用先进的建筑技术塑造美好生活的恒久性，强调居住者长期可持续的(sustainable)生活价值。对于住在格林小镇的业主来说，住宅只是你自豪的家，而小镇才是你真正骄傲的地方。2“格林小镇”如何实现人的生活梦想我们如何来营造格林小镇A 创造“格林小镇”建议遵循的几项原则： 格林小镇，作为红蜻蜓地产在上海的重要大型项目，我们建议以以下原则做引导，并将这些原则落实在我们物业发展和后期服务的每一个环节中。1）功能主义，简约恒久建造一个精致、含蓄、耐久的家通过对潜在客户生活方式的调查，我们发现他们大多认同现代、简洁和高效的生活方式，也比较喜欢现代简约的建筑风格。客户告诉我们，家应该是含蓄的，它应该摒除掉外在的浮躁和夸张；家应该是精致的，每一处细节也都要能够经受时间的考验，为此欧洲建筑的理性思维便贯穿于格林小镇每一个设计环节，小镇的建材选择要高品质，施工更要精益求精，小镇的物业服务更是小镇人精致生活的重要组成部分。2）先造环境，再造房子以环境提升社区的品质根据调查，在郊区置业的客户超过85最看重的是居住环境。因此建议格林小镇采用国际上比较先进的规划方式，即先做整个住区的整体环境，再造房子，以增加客户的第一印象和信赖感，同时也可反映出开发商的实力和提早彰显社区品质。3）生活价值由内而外由业主创造居住气质通过与客户的接触，包括在销售现场和相关论坛上与客户的直接交流，我们发现和我们接触的客户在某种气质上是一致的，思想开放，思维理性，对新生活有着成熟的理解，在购房过程中体现出的特征就是对物业的建筑空间和社区空间要求非常高。我们一直认为，环境可以改造人，但人同样能改造环境。造房，其实就是一种双方交流选择的过程，体现的是一种对居住气质追求上的不谋而合。有什么样的物业，就有什么样的客户，反过来，道理亦然。4）人性化物业管理以70年的服务精神来保证物业价值购买一处居所只需一天，而业主却要在其中生活70年！房子建起来容易，长期保有稳定的价值却难。房地产经济学告诉我们，物业管理是房地产保值的重要组成部分。格林小镇的物业管理除了专业、快捷、保质保量的保安、清洁、维护维修这样的硬件服务和管理外，还应从关注社区氛围、贴近生活细节的人性化服务出发，致力于塑造良好的生活环境和社区文化氛围，促进社区成员间的充分信任，营造充满归属与美感的人文环境。B 实现格林化生活的构成元素人们的生活需求不外乎这样几个方面：首先对阳光、绿色、空气和水等基本自然元素的亲近；然后是对生活舒适性的追求，都市人群主要需要便利的交通和完善的生活配套设施；更高层次的是对交流和沟通的需要，这是对社区文化扭转的追求。我们希望通过对消费者在几个方面需求的满足来创造与他们过去完全不同的生活方式：通过景观环境设计满足对自然的亲近和与自然的交流；把家由单纯的居住功能变成一个留住美好记忆让人值得骄傲和留恋的地方；通过环境延伸人们的生活空间，把家的概念由户内延伸到社区，满足人们沟通交流的需要。1）景观建造线形景观带，创造一种开放、沟通的环境景观，用景观规划将社区划分成各有关系、相互联接的各个组团采用线性景观带的方式来组织整个住区景观是国外最新的开发理念，在欧洲，特别是在法国和北欧很常见。格林小镇主要的景观可沿着23条线性景观带呈线性分布，强调住区各个组团之间和联接关系，而不是自我封闭的空间感觉。通过线性景观带来创造一种开放、沟通的环境景观，用景观规划将社区划分成各有关系、相互联接的各个组团，把欧洲的街区规划思想与线性景观的思想相结合，形成了格林小镇独具特色的“景观街区”思想。各种景观节点，如小型景观绿地、休憩公园、室外健身场、儿童乐园、露天咖啡吧等都沿线性景观带分布，以极大地提高住宅景观的均好性，也让景观具有了很好的可利用性。大量半私有和公共空间都沿景观带分布，非常有利于住户在社区的优美环境中拉近彼此距离，进行充分的交流。2） 水及噪音循环活水，采用中水利用系统；降低噪音，采用螺旋水管道，增强整个小区环保氛围及宁静祥和的理想生活意境。水也是有利于健康的重要因素。格林小镇本身已规划设计了水景观，最好能通过循环活水来增强住宅的亲水性。在生活用水上，将在对市政自来水进行深处理的基础上实行优质供水，采用先进的变频供水技术，杜绝了水箱造成的二次水污染。出于环保的考虑，小区建议采用中水利用系统，将中水用于浇灌、冲洗等用途，实现水资源的合理利用。在降低噪声方面，格林小镇应进行了比较全面的研究，比如在选用新型无机房电梯、合理安排空调安装位置和方式、采用降低噪音的螺旋水管道、注意户内分隔墙和楼板的足够厚度等，致力营造一个祥和宁静的理想生活王国。3）会所既是活动娱乐中心，也是体现社区格林文化和精神的桥梁会所也是建立社区文化氛围的重要途径。因为我们对会所的理解并不仅仅局限于提供文体娱乐活动服务，而是把会所作为家庭生活的延伸和联结家庭和社区的桥梁，通过交流让人们产生对社区的认同感和归属感。因为它是家庭生活的延伸和联结家庭和社区的桥梁。你可以在会所里招待你的朋友，也可以在会所里结识社区里的其他人，成为社区中心，也就是国外常说的CommunityCenter。通过这样的交流来让人们产生对社区的认同感和归属感。4）建筑大量使用天然建筑材料，以此培养小镇风情气质格林小镇在建筑形式上要讲究功能的纯粹性，特别强调的是人和阳光、人和环境的互动关系，我们建议大量使用天然建筑材料，增加人与自然接触的机会。我们希望格林小镇能成为我们业主精致的、含蓄的、耐久的家。我们希望，它的魅力来自于它内在欧洲理性的设计风格和设计建筑质量和建材品质本身，同时还来自于由业主为她设定和培养的小镇的气质。建设的外观和立面设计讲究功能的纯粹性，形式服务于功能，没有更多刻意修饰的东西。在具体建筑符号上：采用干净利落的单坡屋顶，线条简洁流畅；建材使用上采用了大量天然材料；为了使住户拥有更多的阳光，联体别墅和小高层可专门设计阳光室，阳光室全落地、全通透的南向玻璃构造使整套住宅充分享受阳光，增加人与自然接触的机会。5）健康要求建材供应商提供建筑材料的健康性认证除了一些比较具体的产品细节，住宅的无害性也应是格林小镇倍加重视的问题。在建材选用上，外墙立面建议采用天然材质的黏土烧结砖，这种砖透气性能良好，而且色彩柔和、历久长新，会带给长期生活在这里的业主非常亲切和恒久的感受。另外还要求建材供应商提供建筑材料的健康性认证，并特别会对业主进行室内装修材料的选用进行有效的指导。另外地产项目很多以景观作为主要卖点，因此在植物的配置上应充分考虑到了上海四季特点，选择一些四季常绿植物和树种植物，而不是简单的草坪。在设计水景的时候也考虑到冬季的可观赏性，希望在项目中做出四季景观效果。四、 关于格林的故事德国 格林童话大道 DIE MARCHENSTRASSE，德国的童话大道,或许叫格林兄弟大道才更合适些。从两人的故乡哈瑙出发，去看在卡塞尔的青年格林兄弟，然后在不莱梅，听听不莱梅音乐家的故事。这是一条一百多年，600公里的路，对于格林，也对于童话的世界。哈瑙 格林开始的地方 乘车从法兰克福去往哈瑙，大约是20分钟的车程。哈瑙的市中心广场是格林两兄弟从小居住的地方，可惜现在只有两兄弟的铜像和原址上的一块纪念碑。从中心广场只是几分钟的路程，你便能看到旧市集了，这里有在哈瑙小有名气的德国金匠屋，尽管，今天这个小木屋作为旅游景点的意义要大于工艺制造的意义，但在四百多年前的德国，这里仍然成为了德国和邻近国家的黄金和宝石的工艺生产地。卡塞尔 格林的第二城堡 除了故乡哈瑙以外，卡塞尔是格林兄弟生活过最久的地方了，这里的森林还有童话给了兄弟俩最多的灵感和材料。譬如，始建于14世纪的沙巴堡，相传是童话中熟睡公主的城堡，只是今天这个城堡已经名正言顺地变成了一家豪华酒店。当然，如果人工的痕迹也可以忽略的话，那么另一座苏格兰风格的古堡卢云堡也可以算是格林童话的经典城堡之一，这里曾经被选为童话白雪公主的场景。除此之外，由于格林兄弟曾在卡塞尔居住了三十多年之久，他们在这里的故居也就自然成了童话梦工厂，其中两人在1812至1815年间居住过的房子便是今天的格林兄弟博物馆。 不莱梅 童话的天涯 不莱梅终于不是乌托邦，这些有着共同信念的动物音乐家们，老驴、老猫、老鸡和老猎狗，最终也没有能在那里组建乐队，过上好日子；但这条童话大道，走到这个威悉河下游的城市之后，便是到了终点。这是一个到处都是橙色屋顶的德国小木屋的城市，童话和这里的啤酒同样地吸引游客。同童话大道沿线的其他城市一样，不莱梅也有树在中心广场的4只动物音乐家铜像。环顾四周，15世纪的文艺复兴式的市政厅，还有屹立了800年的罗兰石像，这个古老的德国城市不莱梅，就好像是一杯你不会忘记的咖啡，恋恋不舍地告诉你，路已到尽头，但童话却没有天涯海角。 方案二青庭一、社区规划建议本案之社区规划概念，在于满足消费客层的以下欲望：渴望借助居住社区的媒体实现“上流社会的交流”渴望淡化心中追求功名利禄的市井心态，回归纯真，宁静致远渴望在社区内有一点牵挂与寄托，让自己更热爱生活渴望生活型态的独特性能为自己带来荣耀与满足很人文，很创意，很中国本案社区规划之特色：会所本着“另类”与“唯一”的原则，摒弃传统的餐饮、游泳池等，以“五大人文会馆”为主题，即：茶道，花道，剑道，棋道，拳道。会馆采取同区域散点式排列方式，以浅水池与曲折廊桥为主要架构，廊道排列成中国传统祥瑞的“方胜盘长”图案，廊道的尽头为各个会馆，而花型的中心为茶道馆与书画院，常年展示上海书画类古籍资料并定期举办书画展与美术展。我们希望力争将世界艺术交流领域传统的“双年展”形式首度引入上海并在本社区首次亮相，这将是上海文化艺术界的里程碑。除中心主题会馆外，本案将创意的社区景点包括：归耕园。满足都市人的“逃离都市”的精神渴望，让每位业主自己拥有一块土地种植水果或蔬菜，即使每个人只有微乎其微的面积，但这满足了中国人传统的“拥有土地”的自我实现意识，并且另类于一切的都市时尚，这将是我们的目标客层所希望的。文化游廊。在社区近中心区的环型的廊道，廊道可以穿越水景甚至穿越建筑。游廊展示历代知名或不知名的文人墨客或画家的生平及作品，整个廊道采用苏州园林式的斜檐，花鸟造型窗以及美人靠等装饰，为社区赋予浑厚的历史感与思想气质。酒坊街。可规划在社区靠边缘处，在两排房子之间做40-50米左右的小街。街上穿插着几座小酒坊，间或有豆腐房，织衣坊，以及一个小小的戏台。每周固定时间唱戏，营造一处迷你的古镇气氛。荷塘月色。规划在整个社区北部，以朱自清著名散文“荷塘月色”命名。顾名思义，池塘内以种植荷花类植物为主，可放养少量青蛙制造情趣。水面另外漂浮一叶扁舟作为景观，寓意江南采莲旧俗。池塘周边岸上尽量多种树以杨柳为主。另辟一巨大自然青石碑，将朱自清“荷塘月色”全文铭刻在上。二、建筑风格建议文化的传承和发扬在建筑风格的问题上，我们的答案是极简主义。在能给人留下深刻印象的建筑当中，完全的巴洛克是一种，它以极其精雕细致的细节功力制胜，让人赞叹与建造所花费的人力与财力；而当代更推崇的是所谓极简主义的风格。装饰、用色均彻底强调单纯，材质与涂料选取顶极的产品，而出现仅有的一些图案均带有极强的“后中国风格”，虹桥新落成的“皇城老妈”饭店可谓是一个经典之作。本案追求的效果即是“感官极简，内涵极深”，将“中国文化的传承与发扬”这一超大主题浓缩成几个点，几个图案而成功刻画。 三、社区对外形象定位关于我们的社区未来豪宅区内的低总价产品主要体现在：1）松江区尤其大学城附近是一个极具未来潜力的区域，该区域物业具备豪宅潜质；2）本案总价相对较低，大多数购买者都可接受，相对物业品质而言，价格非常实惠。时尚的、具有未来感的社区此种未来感将着重表现于几个方面：1）可变的组合套型，即可以拼组成大房型的小房型设计；2）创新房型，在立体空间变化或为特殊客户“量身设计”方面的创新，甚至可以创造“无隔断户型”让各种不同的业主按需隔断，创造时尚的房产DIY之风。历史悠久的，成熟的社区由于本案主要将面对本土客户，其选择住宅不可避免地带有“有色眼镜”，作为区域内“历史悠久”的住客及其下一代，地域感情因素将起到较大的作用，故本案在包装上如能直观地给予客户一番感受，将对销售产生巨大的推动。 四、案名&LOGO 新贵坊传承老上海居住文化的基本元素“坊”作为招揽区域住客的手段，以期引起共鸣，同时“新贵”也是对本案客层或客层期望的较针对性的描述。同时，由于卢湾的新休闲娱乐中心“新天地”是模仿“兰桂坊”模式建造，新贵坊对于本案时尚的，热衷都市的住客不失为一种含蓄的呼应。青庭1） 古典韵文十足，雅致宁静，带有中国山水画意境，符合本案的产品定位。2） 音通“蜻蜓”，同开发商名称遥相互应，一语双关。3） “青”有青色之意，“庭”有庭院含义，巧妙地将自然景观与居住场所融合在一起。五、广告概念表现1）买房，玩的就是心态当购房逐渐走向一种大众事件，它不再是一种神秘的，毕恭毕敬的，生死抉择似的举措，相反，很多常规消费品的消费心态将逐渐延伸到购房，本案将研究意向客户在时下环境中的细微心态变化，以达到“对症下药”之目的。30万40万客层之消费心态四、 注重第一感觉。楼盘给他们的第一感觉是“新村房”的延伸，是平价房还是有品位的新型住宅社区，将在越来越大比例上主宰购房的决策。故本案从案名包装开始必须一步到位进入角色，否则将浪费很大一批客源。五、 鄙视更低一层级的社会阶层。本案必须告知楼盘是完全为“白领新贵”与“文化家庭”量身打造，让客户对未来的社区拥有信心。六、 时尚。本案所主推的“中国创意生活提案”正是在2001“中国年”后的“热销版块”，相信所有“有概念”的人都懂这一点。七、 文化叛逆心态。在大都市中将集中表现为对“无工业社会”的期盼，田园，耕织，清流，日落等均是此一族群的想往。本案将尽可能将以上