从房屋征收到房屋平移——房地产估价无处不在

从房屋征收到房屋平移房地产估价无处不在摘自中国房地产估价与经纪2017年6期作者：丁金礼一、房屋征收补偿后需要平移“新、奇、特”估价业务诞生2008 年，河南省南阳市市区仲景路需要拓宽改造，大批临街居民房屋、商铺及办公楼被征收（当时称为“拆迁”）补偿后拆除。其中，位于路东侧的信用社临街五层综合楼占压道路红线，2008 年11月经补偿后等待拆除。该房屋混合结构，部分钢混结构，建成年份为1988 年，建筑面积3792.00 平方米，近年进行过装饰装修，质量、成新较好。就在信用社综合办公楼等待成为建筑垃圾的时候，东邻南阳市第二人民医院急需办公及住院用房，看中了信用社综合办公楼。经与政府征收指挥部协商，欲将其购买后往东平移并转向90，作为医院办公及住院用房。但因无此类房屋购买参考实例及相关政策规定，双方对平移房屋 前购买价格无法达成一致意见，故委托房地产估价机构对待平移房屋的价值进行评估。至此，一个百年不遇、千年等一回的“新、奇、特”房地产估价业务诞生了。二、房屋平移估价的技术路线移楼方移楼的目的是为了继续使用建筑物，也即经过移楼（续建）而获得有使用价值的房屋。移楼完成后的房屋价值可以估算，移楼成本及其带来的相关费用也可以调查测算，利用假设开发法的原理和估价思路，能够计算出待平移房屋的价值。即先计算出移楼完成后的房屋价值，再扣除移楼成本及由 此带来的相关税费，便可得到在平移后继续使用前提下的房屋购买价值。并制订了详细的工作计划：一是调查了解移楼过程所涉及的费用，列出估价中所需的数据、参数，便于准确、快速收集资料；二是确认各项数据、参数的合理性及客观性，进行详细测算；三是针对房屋平移估价的特点，制订科学、规范的报告版本。三、房屋平移估价的主要过程（一）估价方法选择由于房屋平移前所占用的土地使用权已被国家征收，平移后占用土地为移楼方原有土地使用范围，同时，房地产市场上类似交易实例缺乏，也无类似房屋的收益资料且房屋不能在原地继续使用，无法采用比较法、收益法和成本法估价。但估价对象欲平移后继续使用，具有开发价值，需要完成必要的后续建设工程，宜采用假设开发法进行评估。在求取移楼完成后房屋价值时，因不含土地使用权，特殊性极强，无法采用比较法或收益法，考虑该区域类似房地产的开发成本、利息、利润资料较多且真实可靠，宜采用成本法评估移楼完成后的房屋价值（移楼成本测算与移楼完成后房屋成本测算不同）。从政府角度讲，建筑物占用土地使用权已被国家征收，政府拥有房屋的处置权。目前只有两种处置方案：一是原地拆除，仅存残值；二是平移后继续使用，发挥其应有的使用功能，但需近邻业主有移楼意向。由于估价对象东邻南阳市第二人民医院经营形势良好，规模急需扩大，需要办公和住院用房，院内已预留有建设空地，如果新建综合办公楼，将花费大量的资金，需要较长的时间运作。而估价对象相距约20 米，结构为钢混及混合相结合，质量较好，外观整洁，平面布局符合医院经营、办公要求。将其往东平移继续使用是最经济且最省时的举措。故估价对象东邻南阳市第二人民医院有移楼意向，使估价对象平移成为可能。（二）最高最佳利用分析1合法性分析估价对象的合法用途及实际用途均为商办综合，拥有合法的房地产权利证书，能够合法使用、合法处分，但房屋占压城市新规划道路红线，被列入征收范围并已获得征收补偿金，房屋的处置权归政府，房屋所占用的土地使用权已被国家征收。经估价对象东邻南阳市第二人民医院与河南省南阳市仲景路建设工程指挥部及政府有关部门协商，将估价对象东移后继续使用符合规划要求，可合法移楼。2估价对象最高最佳利用分析估价对象为已获得征收补偿的待拆除房屋，目前只有两种处置方案：一是原地拆除，仅存残值；二是平移后继续使用，发挥其应有的使用功能，且东邻南阳市第二人民医院有移楼意向。因此，估价对象平移后继续使用最为有利，本次评估以平移后继续使用为估价前提，即易地使用前提。但是，这种前提不在当时房地产估价规范规定的五种前提之内，需要大胆创新与突破，这也是“新、奇、特”估价业务需要解决的问题。（三）估价中的主要难点和解决方案房屋平移估价的主要难点有：一是移楼成本确定。移楼成本包括人工费、材料费、机械费、设计费、平移费、管理费、税金、利润及给排水、供电配套连接费等。因移楼工程数量少，特殊性极强，其成本与移动距离、转移角度、拟移地址地质状况、城市基础设施管线分布等因素有关，不易收集分析得到社会平均移楼成本，一般可参考移楼双方签订的移楼工程合同中的工程报价单，但其真实性无法完全保证：二是被平移房屋产权交易过户规定的缺失。传统意义上房屋征收即意味着房屋被毁、产权灭籍，而征收房屋被平移后继续使用时房屋的合法性应依赖于原房屋的产权转让，但要符合城市规划要求。平移房屋如何转让？税费如何缴纳？原产权人有无配合义务？均无遵循。考虑被征收房屋的原产权人已与被征收房屋无任何关系，不可能负担今后可能出现的过户费用，移楼方在办理房屋权属手续时，需要代为缴纳卖方应支付的营业税及城市维护建设税、教育费附加。同时经调查，移楼办理房屋产权手续时卖方应付的另一半交易手续费经指挥部协调可以免交，税费缴纳基数为待移房屋评估价值。（四）估价测算过程第一种处置方案：（原地拆除）残值估算根据国家有关房屋征收管理的法律、法规及当地有关规定，具有房屋拆迁资质的拆迁企业可以实施拆除业务，具体负责房屋拆除、建筑垃圾清运、场地平整工作，可获得拆除材料的所有权。一般情况下，拆迁企业需向管理机构或部门缴纳一定比例的费用（相当于残值），但对结构复杂、拆除难度大、机械费用高的拆除项目，管理机构或部门需根据具体情况进行补贴。如果按照第一种处置方案，房屋原地拆除，政府只能得到拆迁企业缴纳的费用。按照费用收取标准，多层混合结构房屋 8 元平方米，估价对象建筑面积3792.00 平方米，故原地拆除残值=3792.00 X 8=30336.00（元）即如果按照第一种处置方案，房屋原地拆除，政府最多能得到30336元残存价值。第二种处置方案：（平移后继续使用）待平移房屋价值评估根据假设开发法的基本原理及计算公式，计算待平移房屋价值的公式为：待平移房屋价值=平移完成后的房屋价值-移楼成本-管理费用-投资利息-销售税费-销售费用-投资利润-投资者购买待平移房屋应负担的税费1平移完成后房屋价值测算运用成本法测算估价对象房屋在价值时点（当时叫估价时点）的价值，其计算公式为：房屋价值=房屋重新购建价格-建筑物折旧额根据移楼合同，移楼工期为2个月，即移楼完成日距价值时点仅2个月，其间金融市场和房地产市场预计相对平稳，建筑物成新也没有大的变化，平移完成后房屋价值与价值时点房屋价值基本一致。按照成本法计算房屋价值的常用方法测算房屋价值，但要考虑所移房屋为旧楼，因此要扣除建筑物折旧；同时移楼技术已经成熟，移楼过程中不会产生物理损害折旧。2移楼成本移楼成本一般可参考移楼双方签订的移楼工程合同中的工程报价单。根据委托方提供的移楼工程合同及报价单，估价对象房屋需往东平移至指定位置并转向90，由南北向变成东西向，工期2个月，移楼成本为人民币218万元。3管理费用管理费用是为组织和管理房屋平移活动所必要的费用。由于移楼工程工期较短，需协调的事项和所需的管理人员较少，其管理费用可按正常房地产开发管理费用的1/3计算，即管理费用约占移楼成本的1%。4投资利息投资利息是在房屋平移活动结束之前发生的所有必要费用应计算的利息。移楼工程合同工期为2个月，价值时点一年期贷款基准利率为5.31%，融资费用约为0.8%，一年期贷款利率取6.11%。假定移楼成本及管理费用资金均匀投入，计息期为移楼工期的一半。5销售税费销售税费是预（销）售房地产应由卖方缴纳的税费。移楼方移楼不是为了开发销售，但是由于被征收房屋已进行货币补偿，原产权人不再负担今后可能出现的过户费用，移楼方在办理房屋手续时，需要代为缴纳卖方应支付的营业税及城市维护建设税、教育费附加。根据有关规定，结合当地的实际情况，营业税及其附加按售价的一定比例计算。6销售费用销售费用是预（销）售房地产所必要的费用。移楼方移楼不是为了开发销售。根据估价目的，不考虑销售费用，即销售费用为0。7投资利润投资利润是投资房屋平移应得的利润。考虑移楼工期短和非盈利性，移楼的投资利润应取移楼方正常经营的利润率，即投资移楼方假如把同样的资金投入医疗卫生事业用于病人住院的收益率。根据对当地类似规模医院经营情况的调查，在需要扩大医疗规模的前提下，其年直接成本利润率大约在15%-25%之间。本次移楼工期为2个月，其直接成本利润率为2.5%-4.17%之间，考虑移楼后还需对房间整理、消毒等因素，直接成本利润率应取中等偏上水平，故确定其直接成本利润率为4%。8投资者购买待平移房屋应负担的税费根据当地房地产市场资料，购买非住宅房屋买方应负担4%的契税、0.25%的交易手续费、0.3%的副食调节基金，共计4.55%，故确定投资者购买待平移房屋应负担的税费为4.55%（卖方为被拆迁人，移楼办理房屋产权手续时应付的另一半0.25%交易手续费可经政府批准免除）。9求取待平移房屋价值待平移房屋价值=平移完成后的房屋价值-移楼成本-管理费用-投资利息-销售税费-销售费用-投资利润-投资者购买待平移房屋应负担的税费经评估测算及综合分析，确定估价对象在价值时点平移后继续使用前提下的房屋价值为人民币470456 元。即按照第二种处置方案，房屋平移后继续使用，拟平移房屋人南阳市第二人民医院可以承受的最高价为470456 元。（五）估价结果如果房屋原地拆除，政府最多能得到 30336元残存价值，如果房屋平移后继续使用，拟平移房屋人南阳市第二人民医院可以承受的最高价为470456 元。确定被征收房屋平移前市场价值额度时，建议双方在不低于残存价值30336 元、不高于拟平移房屋人可以承受的最高价470456 元的范围内，考虑拟平移房屋人的实际需求，以接近最高价为宜，具体款额由双方协商。四、房屋平移估价的社会影响及启示估价报告出具后，南阳市第二人民医院最终以470456 元的价格购买了待平移房屋，并很快实施了房屋平移，房屋遂成为医院的综合楼。因房屋平移在当地属于首次，平移过程中吸引了大批居民观看，纷纷赞扬现代技术的进步及社会资源优化利用的新举措，社会反响良好。在本次估价中，估价师结合估价目的和估价对象特点，创造性地探索出一条新的工作思路。一般来讲，平移房屋分使用性移楼和保护性移楼两种。对估价而言，主要是使用性移楼，又分被动性移楼和主动性移楼，前者是指因征收或其他原因，房屋不能在原地存在，往往涉及产权转让问题；后者是指因采光、朝向或其他原因，房屋移动后能提升使用价值且经济上可行、技术上可能的房屋平移，往往不涉及产权转让问题。使用性移楼估价均可按照假设开发法的思路进行，但要根据具体情况区别对待，不能盲目套用统一的公式。五、房地产估价无处不在的思想有助手估价技术进步（一）估价师应树立房地产估价无处不在的思想随着经济的发展和科技的进步，加之居民物权保护意识的增强，估价师会面临越来越多的新问题和新挑战。如何灵活运用房地产估价理论和方法，为社会提供有价值、有意义的专业服务，是房地产估价行业和估价师无法回避的现实问题，更是义不容辞的社会责任。房地产估价师树立估价无处不在的思想，可以使房地产估价行业始终保持旺盛的生命力。（二）估价无处不在的思想有利于估价技术创新我们在承办被征收房屋平移估价业务之后，估价无处不在的思想就已牢牢树立，估价技术创新的热情被激发出来。对出现的“新、奇、特”估价业务不再感到陌生与排斥，甚至喜欢一些具有挑战性的估价项目，针对新的估价需求搞一些专题研究，并取得了较好社会效益和经济效益。例如，我们先后研究了房屋因曰照受到影响而造成的价值贬损、房屋因层高不达约定标准而造成的价值损失评估等。（三）估价无处不在的思想有利于完善估价理论征收房屋再平移，超出了当时房地产估价规范中的几种最高最佳使用前提，我们认为未来修改规范时有必要进行补充完善。在房地产估价规范修改征求意见时，我们提出了“易地使用前提”，即当现有建筑物不能在原地使用且有平移的必要性和可能性时，应以平移再予以使用为估价前提。后因此类市场行为太少，不足以用条款规定，但反映在新修订的房地产估价规范（2.0.5 条第2款6）中，即“上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价”，其中的“