房地产业纳税评估模型.doc

房地产业纳税评估模型一、行业概况房地产开发是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。（一）行业经营特点1项目审批计划性。2经营方式多样性。3开发产品固定性。4开发周期长。5资金运作密集性。6、房地产价格构成房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。（二）行业基本管理体系1内部组织管理体系2外部监督管理体系房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与纳税评估、税务稽查密切相关。（1）土地管理部门负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发国有土地使用证。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。（2）发改委负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。（3）拆迁管理部门（拆迁办公室）负责审查颁发房屋拆迁许可证，审查、备案开发企业与拆迁方签订的房屋拆迁安置补偿协议。房屋拆迁安置补偿协议的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。（4）规划部门负责规划总图的评审，核发建设用地规划许可证；负责报建图的审查，核发建设工程规划许可证。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。（5）建设主管部门负责对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。 （6）建筑工程质量监督部门负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。从建筑工程质量监督部门可获取开发项目完工的工程竣工验收备案表，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。（7）房产管理部门负责审查商品房预售方案，核发商品房预售许可证；负责对房屋建筑面积进行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所有权初始登记（大产权证）以及分户产权登记。从房产管理部门可获取房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易、预售许可证发放信息。3中介机构房地产开发业涉及的中介机构主要有工程监理公司和会计师（造价师）事务所。（1）工程监理公司主要职责是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；（2）会计师（造价师）事务所负责对预（决）算报告进行审计，出具审计报告。审计报告是编制决算的依据，对审核预决算差异的真实性具有重要参考价值。（三）基本开发流程房地产开发企业开发过程主要包括开工准备期、组织施工期、预售和产权转移期等阶段。204基本开发流程土地准备工作竞买土地 国土局国有土地使用证发改委项目立项审查开工准备期项目立项书商品房开发工作流程图 规划总图的审查建设用地规划许可证规划局 规划局施工图纸审查建设工程规划许可证确定施工队伍建设工程施工许可证 建委组织施工期施工合同开始施工准备 施工单位验收证明施工中单项验收 监理公司工程综合验收竣工验收备案表 质监站预售及产权转移期商品预销售商品房预售许可证 房管局 房管局签订销售合同商品房销售许可证 房管局办理产权转移分户房产证 （四）开发产品主要销售方式1按商品房的完工程度划分（1）商品房预售商品房预售是指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人交付定金或者房价款。（2）商品房现售商品房现售是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人交付房价款。 2按结算方式划分（1）一次性收款销售一次性收款销售是指买受人一次性将购房款全部交付给开发企业。（2）分期收款销售分期收款销售是指买受人在约定时间内分期、分批将购房款交付给开发企业。（3）银行按揭销售银行按揭销售又称购房抵押贷款，是指买受人以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给开发企业，买受人再按月向银行分期支付本息。（4）委托销售委托销售是指开发企业委托房地产中介服务机构销售现房或期房并收取购房款，开发企业与受托方结算款项。（5）先租后售先租后售是指买受人可以先租住商品房，到买受人有能力购买商品房产权时，开发企业如数退还此前收取的租金，再按租住时议定的价格将商品房出售给买受人。（6）售后返租售后返租是指买受人购买商品房后，以双方议定的租价和租期返租给开发企业。二、常见涉税问题房地产开发企业财务核算执行企业会计制度，上市公司自2007年1月1日起施行企业会计准则基本准则和企业会计准则具体准则。在纳税评估实地核查中，应重点关注以下三个方面的财务核算，特别是与税收相关政策的差异。（一）销售收入的确认按企业会计准则中有关商品销售收入的确认原则进行确认。在实际操作中，开发企业主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。1现房方式销售由于有现房供应，在办妥开发产品移交手续后，即可确认收入。2预售方式销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，一律不确认收入，其款项记入“预收账款”科目。因预收房地产款而缴纳的营业税费等在“应缴税费应缴营业税”等科目核算。开发项目完工经验收合格、竣工结算后，按照销售合同规定的将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。（二）费用的构成费用按其与项目开发的关系分为开发成本和期间费用。1开发费用的构成 房地产开发企业的开发成本按成本计算对象计入开发产品成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。（1）土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。（2）前期工程费前期工程费指土地、房屋开发前发生的总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“三通一平”等费用。（3）基础设施费基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的道路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等设施费用。（4）建筑安装工程费建筑安装工程费指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。（5）配套设施费配套设施费指在开发小区内发生的、可计入土地和房屋开发成本的、不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在“配套设施成本”中单独核算。（6）开发间接费开发间接费指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。2期间费用的构成期间费用可直接进行税前扣除，包括销售费用、管理费用、财务费用。（三）常见涉税问题（1）问题描述收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账。采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入。将售房款分解为两部分，一部分记入账内，另一部分记入账外。销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。私改规划，增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。旧城改造补偿给搬迁户新房，超出补偿面积部分的差价款未按规定入账。客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账。未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目的成本。一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。（2）主要核查方法实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及钥匙发放保管登记簿，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。 调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。将建设工程规划许可证中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。调取开发项目的动迁房屋产权调换协议书或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查，核实调换房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况，检查收取的超面积安置收入是否并入当期应纳税所得额申报缴纳企业所得税，是否按补偿标准面积的工程成本价与差价款之和计算缴纳营业税等相关税款。调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。三、评估指标（一）通用指标1、收入类指标主营业务收入变动率=（本期主营业务收入基期主营业务收入）基期主营业务收入100%。如计算纳税人评估期与基期的销售收入变动率，变动率小于20%时为疑点，而且下降幅度越大，疑点度越高。可能存在少计收入和多列成本等问题，运用其他指标进一步分析。2、成本类指标主营业务成本变动率=（本期主营业务成本-基期主营业务成本）基期主营业务成本100%，其中：主营业务成本率=主营业务成本主营业务收入。计算销售业务成本率的变动率，该值大于20%时，提示异常，反映销售业务收入与销售业务成本增减不同步，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题，且上升幅度越大，疑点越大。3、费用类指标主营业务费用变动率=（本期主营业务费用-基期主营业务费用）基期主营业务费用100%，其中：主营业务费用率=（主营业务费用主营业务收入）100%。与预警值相比，如相差较大，可能存在多列费用问题。 营业（管理、财务）费用变动率=本期营业（管理、财务）费用-基期营业（管理、财务）费用基期营业（管理、财务）费用100%。4、利润类指标主营业务利润变动率=（本期主营业务利润-基期主营业务利润）基期主营业务利润100%。上述指标若与预警值相比相差较大，可能存在多结转成本或不计、少计收入问题。5、资产类指标净资产收益率=净利润平均净资产100%。分析纳税人资产综合利用情况。如指标与预警值相差较大，可能存在隐瞒收入，或闲置未用资产计提折旧问题。总资产周转率=主营业务收入净额平均总资产100%。存货周转率=主营业务成本（期初存货成本+期末存货成本）2100%。分析总资产和存货周转情况，推测销售能力。如总资产周转率或存货周转率加快，而应纳税税额减少，可能存在隐瞒收入、虚增成本的问题。数据来源：省局征管数据库、外部综合治税信息（二）主体建筑成本指标1、计算公式：单位面积建筑成本总建筑成本/总建筑面积100%2、疑点判断：（1）别墅：平均值为3500元/平方米，上限预警值为20%，超过预警值可能存在虚列、多列建筑成本而少申报应税所得额或应税收入等现象。（2）六层以下：平均值为1100元/平方米，上限预警值为10%。超过可能存在虚列、多列建筑成本而少申报应税所得额或应税收入等现象。（3）小高层（18层以下）：平均值为1800元/平方米，上限预警值为10%。超过可能存在虚列、多列建筑成本而少申报应税所得额或应税收入等现象。（4）高层（19层以上）：平均值为2500元/平方米，上限预警值为10%，超过可能存在虚列、多列建筑成本而少申报应税所得额或应税收入等现象。数据来源：省局征管数据库、外部综合治税信息（三）推算最低收入1、计算公式：（1）推算最低收入土地价款+三通一平+主体建筑成本+甲方供料金额+代收费金额+管理费用+财务费用+销售费用+公共配套设施费用+营业税金及附加（2）推算最低销售收入（分别墅、住宅，店面等）销售面积（别墅、住宅、店面）一房一价定额2、风险描述：如果销售收入小于推算收入的15%，可能存在少计销售收入风险。数据来源：省局征管数据库、外部综合治税信息四、评估项目（一）流动资产类1、其他应收款 疑点分析：1、其他应收：对其他应收款金额较大且变动15%时，可能存在借款性质的应收款项，未计利息收入问题，通过核查款凭证和收款凭证，确认款付项的性质。数据来源：资产负债表2、存货周转率 疑点分析：根据存货周转率和周转天数测算企业的收入规模。如果企业的周转率越高，周转天数越短，则收入越大。具体测算公式为：测算收入=存货平均余额存货周转天数；其中，存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）/2；存货周转天数=360/存货周转率；存货周转率=主营业务成本/存货平均余额。数据来源：资产负债表、利润表。（二）长期投资类1、长期股权投资疑点分析：如果长期股权投资有金额，而利润表中年度投资收益项目金额为0，视为异常，应结合投资合同或投资协议分析初始投资内容，投资期间损益以及处置投资的处理是否符合税法规定进行分析。数据来源：资产负债表。（三）流动负债类1、短期借款（或长期借款）疑点分析：短期借款或长期借款反映银行等金融机构借入的款项，一般金额是整数，如果不是整数，可能存在按揭销售、首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后，不及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款或长期借款”等科目，可通过查询相关银行的联网信息，以进一步确认按揭款销售收入的实现。2、预收帐款疑点分析：应纳营业税及附加=主营业务收入+（预收账款期末余额-预收账款期初余额） 5%（1+7%+3%+2%）；当实际缴纳营业税及附加测算主营业务税金及附加值，可能存在少纳不动产销售（预售）税款可能。数据来源：资产负债表、利润表、。3、其他应付款 疑点分析：如果金额较大且达1000万元以上，且变动率达10%以上，视为异常，可能存在取得预收房款收入长期挂帐或代收代付或代垫款项未计收入问题。数据来源：资产负债表。（四）损益类指标1、销售收入变动率与销售成本变动率的比对疑点分析：销售收入变动率与销售成本变动率配比时，一般接近为1，如果变动率配比超过预警值20%时，可能存在少计收入、多转成本等问题。数据来源：利润表。2、销售费用变动率疑点分析：如果销售费用变动率与前期相差较大且变动率超过20%时，视为异常，应查明原因，并注意核算的广告费和业务宣传费等是否按税法规定作纳税调整；对于委托销售方式发生的手续费，是否存在超出税法规定比例列支问题，另外，也可以通过支付手续费倒退销售收入，与企业销售收入想比对。2、管理费用变动率疑点分析：如果管理费用变动率与前期相差较大且变动率超过20%时，可能存在税前多列支管理费用问题。数据来源：利润表。3、财务费用变动率疑点分析：如果财务费用变动率与前期相差较大且变动率超过20%时，可能存在税前多列支财务费用问题。 数据来源：利润表。4、营业外支出变动率疑点分析：纳税人评估期营业外支出变动率大于20%，可能存在应进行纳税调整的营业外支出项目或财产损失税前列支未经报批等问题。 数据来源：利润表。（五）税种类指标1、营业税指标公式：测算应纳营业税=主营业务收入+（预收账款期末余额-预收账款期初余额） 5%；风险描述：当实际应纳税额测算应纳营业税，可能有少缴营业税或企业报表报送错误的风险。数据来源：省局征管数据库、外部信息数据2、企业所得税指标公式：