湖南岳阳房地产市场报告.doc

岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 1 岳阳市项目市场调研报告岳阳市项目市场调研报告 报告单位 福州哈哈投资咨询有限公司报告单位 福州哈哈投资咨询有限公司 市场部市场部 报告时间 报告时间 20072007 年年 1010 月月 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 2 报告调研背景及研究思路报告调研背景及研究思路 1 1 调研背景 调研背景 根据贵司提供的有关地块及项目的初步设想 经与贵司分析与研究 确定了本次调研的 目的 对象 内容和方法 2 2 调研目的 调研目的 本次调研的目的是通过对岳阳住宅市场供应状况 房地产市场状况 商品房细分市场的 研究 以及对现有项目区域公寓 高品质的项目的供应量 销售量 价格及产品品质等方面 进行深入分析与研究 为本项目的最终市场定位提供有效依据 3 3 调研对象 调研对象 本次调研的主要对象以项目所在区域的住宅项目市场 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 3 目目 录录 市场调研背景及研究思路市场调研背景及研究思路 第一章 第一章 岳阳市年度城市宏观经济指标分析岳阳市年度城市宏观经济指标分析 第一节 岳阳市人均国民生产总值 人均 GDP 分析 第二节 岳阳市 2000 2006 对外贸易经济规模分析 第三节 2000 2006 年岳阳市城镇居民人均可支配收入分析 第四节 岳阳市三大产业结构分析 第二章 岳阳市城市房地产市场主要指标分析第二章 岳阳市城市房地产市场主要指标分析 第一节 2002 2006 年岳阳市房地产开发投资额情况分析 第二节 2002 2006 年岳阳市房地产投资完成额与全社会固定资产投资对比分析 第三节 岳阳市房地产市场商品房情况分析 第四节 未来岳阳房地产市场住房面积总量分析 第三章 岳阳房地产市场研究第三章 岳阳房地产市场研究 第一节 岳阳房地产住宅项目分布 第二节 岳阳房地产住宅市场发展现状 第四章 岳阳竞争市场专项研究第四章 岳阳竞争市场专项研究 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 4 第一节 区域市场供求关系分析 第二节 岳阳竞争市场替代性项目横向比较分析 第三节 岳阳房地产市场产品分析 第四节 岳阳房地产市场技术参数交叉分析 第五章 岳阳房地产市场客户群体分析第五章 岳阳房地产市场客户群体分析 第一节 岳阳房地产市场客户群体来源区域分布 第二节 岳阳房地产市场客户群体年龄分布 第三节 岳阳房地产市场客户群体职业分布 第四节 客户群体分析小结 第六章 岳阳项目开发总规建议第六章 岳阳项目开发总规建议 第一节 项目规划建议 第二节 项目户型配比建议 第三节 项目成本分析 第七章 项目第七章 项目 SWOTSWOT 分析分析 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 5 第一章 第一章 岳阳市年度城市宏观经济指标分析岳阳市年度城市宏观经济指标分析 第一节 岳阳市人均国民生产总值 第一节 岳阳市人均国民生产总值 GDP 分析 分析 哈哈提示 哈哈提示 根据我司针对岳阳市根据我司针对岳阳市 2000 2006 年城市年度人均国民生产总值持续统计分析得年城市年度人均国民生产总值持续统计分析得 出 岳阳城市人均出 岳阳城市人均 GDP 正在不断平稳上涨 到正在不断平稳上涨 到 2004 年岳阳市人均国民生产总值已年岳阳市人均国民生产总值已 突破万元大关 预计突破万元大关 预计 2007 年人均国民生产总值可增长至年人均国民生产总值可增长至 16541 63 元元 人 同比预计人 同比预计 增长率为增长率为 13 48 这标志着岳阳地区经济已经进入了一个全新的发展阶段 给当 这标志着岳阳地区经济已经进入了一个全新的发展阶段 给当 地的房地产发展带来新的契机 地的房地产发展带来新的契机 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 6 第二节 岳阳市第二节 岳阳市 2000 2006 对外贸易经济规模分析对外贸易经济规模分析 哈哈提示 哈哈提示 根据我司针对岳阳市根据我司针对岳阳市 2000 2006 年城市对外进出口贸易经济持续统计分析得出 年城市对外进出口贸易经济持续统计分析得出 至至 2005 年城市对外贸易进出口规模已增长至年城市对外贸易进出口规模已增长至 53 万美元 同比增长万美元 同比增长 14 49 2006 年岳阳市对外进出口贸易经济总额占当年度城市国民生产总值约年岳阳市对外进出口贸易经济总额占当年度城市国民生产总值约 1 1 2006 年岳年岳 阳市对外进出口贸易规模近阳市对外进出口贸易规模近 78 的行业规模增长率 说明对外进出口贸易正逐步成的行业规模增长率 说明对外进出口贸易正逐步成 为岳阳城市经济新增长行业 再加上岳阳市是湖南唯一的沿江对外开放城市 市内为岳阳城市经济新增长行业 再加上岳阳市是湖南唯一的沿江对外开放城市 市内 的城矶港是长江八大良港之一 因此 岳阳城市对外进出口贸易经济将进一步推动的城矶港是长江八大良港之一 因此 岳阳城市对外进出口贸易经济将进一步推动 其城市的经济发展 其城市的经济发展 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 7 第三节 第三节 2002 2006 年岳阳市城镇居民人均可支配收入分析年岳阳市城镇居民人均可支配收入分析 哈哈提示 哈哈提示 根据我司针对岳阳市根据我司针对岳阳市 2000 2006 年城市城镇居民人均可支配收入持续统计分析年城市城镇居民人均可支配收入持续统计分析 得出 至得出 至 2004 年岳阳城市人均可支配收入已增长至年岳阳城市人均可支配收入已增长至 10136 元元 人 同比增长人 同比增长 12 86 岳阳城市人均可支配收入首次超过了人均万元大关 且岳阳城镇居民人均 岳阳城市人均可支配收入首次超过了人均万元大关 且岳阳城镇居民人均 可支配收入增长比较平稳 这也说明当地城市居民可支配消费力水平正在逐步提升 可支配收入增长比较平稳 这也说明当地城市居民可支配消费力水平正在逐步提升 因此 城市居民对当地房地产市场消费的潜力巨大 因此 城市居民对当地房地产市场消费的潜力巨大 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 8 第四节 岳阳市三大产业结构分析第四节 岳阳市三大产业结构分析 哈哈提示 哈哈提示 从上述图表中可以看出 从从上述图表中可以看出 从 2003 年开始岳阳的产业结构不断调优 至年开始岳阳的产业结构不断调优 至 2006 年三大产业比例达到年三大产业比例达到 0 48 0 34 0 18 这说明岳阳的整体综合实力得到增强 已 这说明岳阳的整体综合实力得到增强 已 经逐步形成石化 食品 造纸 纺织 矿产建材 电力 机械 医药等规模工业支经逐步形成石化 食品 造纸 纺织 矿产建材 电力 机械 医药等规模工业支 柱产业 对城市的经济和当地房地产的发展有着显著的推动作用 柱产业 对城市的经济和当地房地产的发展有着显著的推动作用 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 9 第二章 岳阳市城市房地产市场主要指标分析第二章 岳阳市城市房地产市场主要指标分析 第一节 第一节 2002 20062002 2006 年岳阳房地产开发投资额情况分析年岳阳房地产开发投资额情况分析 哈哈提示 哈哈提示 根据我司针对岳阳根据我司针对岳阳 2002 2006 年城市房地产投资完成额规模持续统计分析得出 年城市房地产投资完成额规模持续统计分析得出 在在 2003 年之前 岳阳房地产市场的发展起步较晚 市场发育尚未成熟 但从年之前 岳阳房地产市场的发展起步较晚 市场发育尚未成熟 但从 2004 年以后岳阳城市年度房地产投资完成额开始进入了迅速增长期 并且岳阳市年以后岳阳城市年度房地产投资完成额开始进入了迅速增长期 并且岳阳市 2006 年房地产投资完成额共为年房地产投资完成额共为 21 18 亿元 为近五年岳阳市年度房地产投资完成额最大亿元 为近五年岳阳市年度房地产投资完成额最大 值 因此 这也说明岳阳市已进入一个行业快速发展的周期 值 因此 这也说明岳阳市已进入一个行业快速发展的周期 2002 2006年房地产投资总额 亿元 0 5 10 15 20 25 房地产投资总额 亿元 7 5111 8614 3217 2121 18 2002年2003年2004年2005年2006年 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 10 第二节 第二节 20022002 20062006 年岳阳市房地产投资完成额与全社会固定资产投资对比分析年岳阳市房地产投资完成额与全社会固定资产投资对比分析 房地产投资完成额与全社会固定资产投资对比 亿元 5 6 19 7 30 8 95 9 21 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2002年2003年2004年2005年2006年 哈哈提示 哈哈提示 根据我司针对岳阳根据我司针对岳阳 2002 2006 年持续统计城市房地产投资完成额与全社会年持续统计城市房地产投资完成额与全社会 固定资产投资对比分析得出 固定资产投资对比分析得出 2006 年岳阳市房地产投资完成额占全社会固定资产投年岳阳市房地产投资完成额占全社会固定资产投 资额约为资额约为 9 21 同比去年同期增长了同比去年同期增长了 2 9 从 从 2005 年开始岳阳市年度房地产投资年开始岳阳市年度房地产投资 完成额与全社会固定资产投资额比比重开始加大 比重加大的原因为岳阳市市政府完成额与全社会固定资产投资额比比重开始加大 比重加大的原因为岳阳市市政府 加大对房地产的投入 特别是对住宅市场的规范和整顿 加快了当地房地产开发投加大对房地产的投入 特别是对住宅市场的规范和整顿 加快了当地房地产开发投 资完成额增长 资完成额增长 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 11 第三节 岳阳市房地产市场商品房情况分析第三节 岳阳市房地产市场商品房情况分析 0 200 400 600 800 2002 2006年岳阳施工总面积与竣工总面积对比图 施工面积 万平方米 433 15456 04475 05468 1786 4 竣工面积 万平方米 288 33302 88211 29220 87544 65 2002年2003年2004年2005年2006年 哈哈提示 哈哈提示 根据我司针对岳阳根据我司针对岳阳 2002 2006 年城市房地产投资完成额规模持续统计分析年城市房地产投资完成额规模持续统计分析 得出 得出 2002 2006 年岳阳年度房地产商品房竣工面积 商品房施工面积在年岳阳年度房地产商品房竣工面积 商品房施工面积在 2006 年年 以后出现以后出现 井喷井喷 式增长 达到近五年最高值 这说明岳阳房地产开发规模逐步扩式增长 达到近五年最高值 这说明岳阳房地产开发规模逐步扩 大 未来几年岳阳房地产市场竞争将会逐渐激烈起来 大 未来几年岳阳房地产市场竞争将会逐渐激烈起来 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 12 第四节 未来岳阳房地产市场住房面积总量分析第四节 未来岳阳房地产市场住房面积总量分析 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 13 0 50 100 150 2006 2010年岳阳住房建筑面积总量分析 中心城区7990 8104 3119 9138 君山片区33 43 94 55 2 云溪片区78 29 410 912 5 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 附表 附表 2006 2010 年住房建筑面积分区一览表年住房建筑面积分区一览表 哈哈提示 哈哈提示 20062006 年年20072007 年年20082008 年年20092009 年年20102010 年年总计总计 中心城区中心城区 79 090 8104 3119 9138 0532 君山片区君山片区 3 03 43 94 55 220 云溪片区云溪片区 7 08 29 410 912 548 合计合计 89 0102 4117 6135 3155 7600 单位 万平方 米 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 14 根据根据 岳阳市城市住房建设规划 岳阳市城市住房建设规划 2006 2010 年 年 规定以及城市居民现规定以及城市居民现 状居住条件 居住需求意愿和近几年住房开发市场等调查分析得出 预计岳阳状居住条件 居住需求意愿和近几年住房开发市场等调查分析得出 预计岳阳 市住房市住房 2006 2010 年建筑规模为年建筑规模为 600 万平方米 其中中心城区为万平方米 其中中心城区为 532 万平方米 万平方米 君山片区为君山片区为 20 万平方米 云溪片区为万平方米 云溪片区为 48 万平方米 因此 未来几年岳阳房地万平方米 因此 未来几年岳阳房地 产市场的放量还是主要集中在中心城区 对于本案的建设发展具有一定的推动产市场的放量还是主要集中在中心城区 对于本案的建设发展具有一定的推动 作用 作用 第三章 岳阳房地产市场研究第三章 岳阳房地产市场研究 第一节 岳阳房地产住宅项目分布第一节 岳阳房地产住宅项目分布 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 15 哈哈提示 哈哈提示 洞庭东岸 本 案 财富花园 东方嘉园 汇龙府 天鹅湖 华菱 融域 金阳花园 锦秀山河 科技雅苑 南湖水岸 锦绣花园 天伦城 云峰公馆 左岸巴陵 商业中心 南湖板块 经 济 技 术 开 发 区 老城区 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 16 1 目前岳阳房地产市场经过近几年的发展 住宅板块大致可以划分为老城 目前岳阳房地产市场经过近几年的发展 住宅板块大致可以划分为老城 区 南湖 开发区板块三个板快 而岳阳的商业中心 商业步行街的商业开发区 南湖 开发区板块三个板快 而岳阳的商业中心 商业步行街的商业开发 项目较为集中 构成了商业街板块 其中开发区项目以巴陵东路和岳阳大道东项目较为集中 构成了商业街板块 其中开发区项目以巴陵东路和岳阳大道东 侧为主线 如锦绣河山 金桥花园 锦绣花园等项目分布于两旁 南湖区项目侧为主线 如锦绣河山 金桥花园 锦绣花园等项目分布于两旁 南湖区项目 主要集中在德胜路和求索路 代表性项目有南湖水岸 华菱主要集中在德胜路和求索路 代表性项目有南湖水岸 华菱 融域 天鹅湖 天融域 天鹅湖 天 伦城等 本案以及财富花园 洞庭东岸按区域划定属于老城区 依照目前当地伦城等 本案以及财富花园 洞庭东岸按区域划定属于老城区 依照目前当地 房地产市场现状分析 目前在岳阳老城区范围出现项目较少 除了财富花园会房地产市场现状分析 目前在岳阳老城区范围出现项目较少 除了财富花园会 较为靠近 以及未来琵琶王地块的开发 可开发项目开始增多 较为靠近 以及未来琵琶王地块的开发 可开发项目开始增多 2 从目前在售项目整体分布可以看出 岳阳整个城市发展方向是东扩南移 从目前在售项目整体分布可以看出 岳阳整个城市发展方向是东扩南移 使得城市的中心向东 南方向偏移 城东 城南成为房地产开发的热点板块 使得城市的中心向东 南方向偏移 城东 城南成为房地产开发的热点板块 商业地产开发成为房地产开发的热点 市场潜在商业需求较大 对本案的商业商业地产开发成为房地产开发的热点 市场潜在商业需求较大 对本案的商业 和住宅具有很大的帮助 和住宅具有很大的帮助 第二节 岳阳房地产住宅市场发展现状第二节 岳阳房地产住宅市场发展现状 1 岳阳住宅市场项目分析岳阳住宅市场项目分析 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 17 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 18 哈哈提示 哈哈提示 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 19 1 各板快概况 各板快概况 1 南湖区 南湖区 板块概况 岳阳人心目中的高档居住区 紧邻南洞庭湖以及南湖广场 板块概况 岳阳人心目中的高档居住区 紧邻南洞庭湖以及南湖广场 建筑类型 小高层 多层建筑为主建筑类型 小高层 多层建筑为主 户型面积 户型面积偏大 三房面积在户型面积 户型面积偏大 三房面积在 130 166 四房面积在 四房面积在 170 左右 左右 销售价格 在售楼盘销售均价已经突破销售价格 在售楼盘销售均价已经突破 2400 元元 2 老城区 老城区 板块概况 老城区区域 交通便利 生活配套齐全 受地块条件的限制 开发规模板块概况 老城区区域 交通便利 生活配套齐全 受地块条件的限制 开发规模 普遍较小 普遍较小 建筑类型 多层 小高层建筑为主 建筑类型 多层 小高层建筑为主 户型面积 户型面积偏大 两房面积在户型面积 户型面积偏大 两房面积在 93 102 之间 三房面积在之间 三房面积在 127 2 142 之间 四房面积在之间 四房面积在 145 183 之间 之间 销售价格 板块销售均价在销售价格 板块销售均价在 2200 元元 左右 左右 3 开发区 开发区 板块概况 位于经济技术开发区境内 城市的东部 未来城市发展的主要方向 板块概况 位于经济技术开发区境内 城市的东部 未来城市发展的主要方向 建筑类型 多层建筑为主 建筑类型 多层建筑为主 户型面积 板块户型面积区间 三房在户型面积 板块户型面积区间 三房在 124 151 之间 四房在之间 四房在 143 169 之间 之间 销售价格 板快销售均价在销售价格 板快销售均价在 2000 元元 左右 左右 2 目前岳阳房地产市场依然保持供销两旺的局面 今年除了南湖区的 目前岳阳房地产市场依然保持供销两旺的局面 今年除了南湖区的 岳州帝苑和老城区的洞庭东岸两个比较大新项目将于岳州帝苑和老城区的洞庭东岸两个比较大新项目将于 07 年底推出 其余在年底推出 其余在 售项目多为销售中期和尾盘销售 市场可售量较少 整体市场出现阶段性供售项目多为销售中期和尾盘销售 市场可售量较少 整体市场出现阶段性供 不应求现象 不应求现象 3 房房 120 135 平米热销 平米热销 4 房房 138 150 平米相对热销 平米相对热销 2 岳阳住宅市场去化分析 岳阳住宅市场去化分析 老城区在售项目去化情况表 0 20 40 60 80 100 去化率90 93 74 78 69 财富花园二期东方嘉园匪龙府华菱 融域左岸巴陵 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 20 哈哈提示 哈哈提示 从目前在售去化量分析 众多楼盘在销售前期去化情况顺利 但从从目前在售去化量分析 众多楼盘在销售前期去化情况顺利 但从 南 湖 区 在 售 项 目 去 化 情 况 表 86 88 90 92 94 96 去 化 率92 89 94 92 湖 畔 新 村 天 鹅 湖 蓝 湖 水 岸天 伦 城 一 期云 峰 公 馆 开发区在售项目去化情况表 0 20 40 60 80 100 120 去化率90 78 98 92 金阳花园锦绣河山科校雅苑三辉 锦绣花园 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 21 2007 年春节过后 由于市场供应量开始加大 土地价格开始不断上升 导年春节过后 由于市场供应量开始加大 土地价格开始不断上升 导 致房价大幅度提高 其项目销售速度和效率有所下降 从板块去化速度和效致房价大幅度提高 其项目销售速度和效率有所下降 从板块去化速度和效 率比较 目前南湖区住宅板块要优于老城区住宅板块 这主要是得益于南湖率比较 目前南湖区住宅板块要优于老城区住宅板块 这主要是得益于南湖 区板块靠近洞庭湖畔和市政府 使得该板快更加注重项目品牌形象的塑造 区板块靠近洞庭湖畔和市政府 使得该板快更加注重项目品牌形象的塑造 以及周遍良好的环境 形成区域规模 但老城区更靠近商业中心 以及极为以及周遍良好的环境 形成区域规模 但老城区更靠近商业中心 以及极为 完善的配套和未来城市的东扩发展已成为新的开发重点 这使得本案的升值完善的配套和未来城市的东扩发展已成为新的开发重点 这使得本案的升值 空间巨大 空间巨大 第四章 岳阳竞争市场专项研究第四章 岳阳竞争市场专项研究 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 22 岳阳房地产市场目前正处于起步阶段 整体区域市场的对比较为有限 而本案面对的是 全岳阳的消费群体 因此我司针对竞争市场研究的范围划定为全岳阳的主要住宅项目市场 第一节 区域市场供求关系分析第一节 区域市场供求关系分析 1 1 区域市场现阶段及未来市场供应量统计区域市场现阶段及未来市场供应量统计 2 2 细分项目现阶段及未来市场供应统计 细分项目现阶段及未来市场供应统计 细分项目现阶段及未来市场供应统计 0 50000 100000 150000 已推量 024539 16800 15432 16380 37634039257 87642 28900 未推量 104091016000052620 93823134734 3510 10535864822 洞庭 东岸 财富 花园 汇龙 府 湖畔 新村 华菱 融 锦绣 河山 岳洲 帝苑 锦绣 花园 天伦 城一 左岸 巴陵 第二节 岳阳竞争市场替代性项目横向比较分析第二节 岳阳竞争市场替代性项目横向比较分析 岳阳总体放量表 待推放量 260697 35 已推放量 485342 65 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 23 1 1 竞争替代项目户型面积分析 竞争替代项目户型面积分析 竞争项目二房面积范围 0 20 40 60 80 100 120 最小面积 808076919780 最大面积 90938210210289 洞庭东岸 财富花园 二期 匪龙府 华菱 融 域 锦绣河山 天伦城一 期 哈哈提示 哈哈提示 市场二房户型产品主力面积范围 市场二房户型产品主力面积范围 80 97 7 平米平米 竞争项目三房面积范围 0 50 100 150 200 最小面积 122 130 142 132 141 118 132 130 124 135 131 128 130 118 最大面积 140 142 160 143 149 146 143 151 130 143 140 130 135 147 洞庭 东岸 财富 花园 东方 嘉园 匪龙 府 天鹅 湖 华菱 融 金阳 花园 锦绣 河山 科校 雅苑 蓝湖 水岸 锦绣 花园 天伦 城一 云峰 公馆 左岸 巴陵 哈哈提示 哈哈提示 市场三房户型产品主力面积范围 市场三房户型产品主力面积范围 130 140 平米平米 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 24 竞争项目四房面积范围 0 50 100 150 200 250 最小面积 159158161144151146163 1701380188 最大面积 160158195154161163168 170150 145 7 188 洞庭 东岸 汇龙 府 天鹅 湖 金阳 花园 锦绣 河山 科校 雅苑 蓝湖 水岸 锦绣 花园 天伦 城一 云峰 公馆 左岸 巴陵 哈哈提示 哈哈提示 市场四房户型产品主力面积范围 市场四房户型产品主力面积范围 143 169 平米平米 竞争项目复式面积范围 0 50 100 150 200 250 300 最小面积 210224145220200 最小面积 230224190250243 洞庭东岸天鹅湖锦绣河山蓝湖水岸天伦城一期 哈哈提示 哈哈提示 市场复式户型产品主力面积范围 市场复式户型产品主力面积范围 210 230 平米平米 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 25 第三节 岳阳房地产市场产品分析第三节 岳阳房地产市场产品分析 岳阳户型产品统计图 一房 5 二房 14 三房 48 四房 23 复式 10 一房 二房 三房 四房 复式 0 200000 400000 600000 800000 1000000 岳阳建筑类型 总体量 总体量 97686532245012887633657 多层小高层高层别墅 哈哈提示 哈哈提示 根据我司对岳阳房地产市场产品统计分析得出 目前岳阳产品户型主要根据我司对岳阳房地产市场产品统计分析得出 目前岳阳产品户型主要 还是以三房和四房为主占了整体房地产市场的还是以三房和四房为主占了整体房地产市场的 61 并且户型设计面积偏大 并且户型设计面积偏大 户型面积缺乏合理性 随着房价的提高项目后期的大面积户型销售难度较大 户型面积缺乏合理性 随着房价的提高项目后期的大面积户型销售难度较大 其次 岳阳居民消费意识较为较传统 以多层需求为主 小高层能够容易被接其次 岳阳居民消费意识较为较传统 以多层需求为主 小高层能够容易被接 受 高层接受度较低 受 高层接受度较低 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 26 第四节 岳阳房地产市场技术参数交叉分析第四节 岳阳房地产市场技术参数交叉分析 1 1 岳阳面积与去化的交叉分析 岳阳面积与去化的交叉分析 哈哈提示 哈哈提示 面积与去化交叉分析模型前提为我公司采样了各面积段商品房 在规定时间内计 算各面积商品房的去化得出去化速度 以此研究出岳阳房地产市场中面积与去化之间的 关系 120 140 120 140 范围商品房销售成绩最佳范围商品房销售成绩最佳 岳阳房地产消费市场受到家庭人口的居住习惯 其产品面积 120 140 平米大众精品大众精品 型型房地产市场深受欢迎 并且目前购房者购买的目的主要是改善居住条件 以小换大 主要是改善居住条件 以小换大 以旧换新 以旧换新 结婚购房 城市改造引起购房 结婚购房 城市改造引起购房 所以投资意识不强 所以面积适中 功能较面积适中 功能较 为合理的商品房为合理的商品房销售速度最为出色 在户型面积超越 140 和 160 以上的产品因为高总 价 销售效率就开始放慢 90 以下的产品目前去化慢 主要是当地未形成投资气氛 但随 着当地经济的快速发展 当地居民消费水平的提高特别是 78 年代后的新青年 企业中级 管理阶层以及本地人到外地打工回来购房等 大多是购买 90 以下的消费主力群体 面积和去化交叉分析 28 38 16 以下 8 以上 10 以下 以上 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 27 2 2 岳阳价格与去化的交叉分析 岳阳价格与去化的交叉分析 价格与去化交叉分析 1400 1650 18 1700 2000 21 2000 2450 36 2600以上 25 1400 1650 1700 2000 2000 2450 2600以上 哈哈提示 哈哈提示 1 价格与去化交叉分析模型前提为我公司采样各价格区间商品房 在规定时间内 计算各价格区间的商品房的去化率而得出去化速度 以此研究岳阳房地产市场中价格与 去化之间的关系 目前岳阳市场理论指导单价合理上限为岳阳市场理论指导单价合理上限为 24502450 元元 2 通过计算 分析得出上图所示结果 目前房地产市场价格所能接受价格为 3000 元 以下 其中 2000 2450 元 以上的商品房受到池州房地产市场客户所认同和接受 其销售去化速度最快 是目前岳阳房地产市场合理价 3 目前岳阳 2000 元 平米以下的产品存在缺陷产品比较低档 市场接受度较低 总 体销售去化效率低下 而 2300 3000 元 平米价位的产品正逐渐成为岳阳市场上销售主力 消费市场接受度正大幅上升 该价位也成为了岳阳房地产市场价格的合理上涨空间 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 28 第五章 岳阳房地产市场客户群体分析第五章 岳阳房地产市场客户群体分析 第一节 岳阳房地产市场客户群体来源区域分布第一节 岳阳房地产市场客户群体来源区域分布 根据我司对岳阳房地产市场客户调查结果得知 目前岳阳房地产市场客户群体主要以岳 阳市区本地居民 包括出外地打工回老家置业 为主 部分周边各县居民以及外地人 具体 组成如下图所示 哈哈提示 哈哈提示 由于目前岳阳处于房地产市场初级发展阶段 并且岳阳市人口增长速由于目前岳阳处于房地产市场初级发展阶段 并且岳阳市人口增长速 度缓慢 人口自然增长是城市人口增长的主要因素 城市对外来人口的吸引度缓慢 人口自然增长是城市人口增长的主要因素 城市对外来人口的吸引 力不足 造成房地产需求以本地为主 占到整体购房人群的力不足 造成房地产需求以本地为主 占到整体购房人群的 75 75 但随着政 但随着政 府开始加强房地产建设管理 重点打击无证开发和私人自建的低层房屋 注府开始加强房地产建设管理 重点打击无证开发和私人自建的低层房屋 注 重引导住宅小区规模化 用地集约化 功能区域化等行为 也刺激的部分周重引导住宅小区规模化 用地集约化 功能区域化等行为 也刺激的部分周 边县的居民和外地置业者来市区购房 其比例也开始不断上升 边县的居民和外地置业者来市区购房 其比例也开始不断上升 0 20 40 60 80 客户群体来源区域 系列175 10 15 本地居民周边县城外地人 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 29 第二节 岳阳房地产市场客户群体年龄分布第二节 岳阳房地产市场客户群体年龄分布 哈哈提示 哈哈提示 根据我司对岳阳房地产市场客户调查结果得知 目前岳阳市房地产市场客根据我司对岳阳房地产市场客户调查结果得知 目前岳阳市房地产市场客 户群体年龄主要在户群体年龄主要在 25 45 岁 其中岁 其中 25 30 岁主要是结婚购房或搬离父母自己购岁主要是结婚购房或搬离父母自己购 房居住为主 而房居住为主 而 30 45 岁年龄段主要为岳阳本地客户 他们主要是为了改善居岁年龄段主要为岳阳本地客户 他们主要是为了改善居 住条件 以小换大 以旧换新 或则城市改造引起购房 经济实力较强 这一住条件 以小换大 以旧换新 或则城市改造引起购房 经济实力较强 这一 年龄段的客户群体也是目前岳阳房地产市场主力年龄段客户群体 年龄段的客户群体也是目前岳阳房地产市场主力年龄段客户群体 0 10 20 30 40 岳阳房地产市场客户群体年龄分布 比率 12 37 35 16 25 30岁30 40岁40 45岁45岁以上 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 30 第三节 岳阳房地产市场客户群体职业分布第三节 岳阳房地产市场客户群体职业分布 0 10 20 30 40 50 岳阳房地产客户群体分析 比率 41143510 政府机关工 作人员 私营业主 长炼等石化 企业职工 外来经商人 员 哈哈提示 哈哈提示 根据我司对岳阳房地产市场客户调查结果得知 目前岳阳房地产市场客户根据我司对岳阳房地产市场客户调查结果得知 目前岳阳房地产市场客户 群体职业分布为 政府机关工作人员群体职业分布为 政府机关工作人员 私营业主 长炼等石化企业职工 外来私营业主 长炼等石化企业职工 外来 经商人员等职业 其中 政府机关工作人员和长炼等石化企业职工占客户数量经商人员等职业 其中 政府机关工作人员和长炼等石化企业职工占客户数量 大部分比例 大部分比例 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 31 第四节 客户群体分析小结 第四节 客户群体分析小结 1 1 岳阳市区本地居民是目前房地产主要客户群体 岳阳市区本地居民是目前房地产主要客户群体 2 2 目前岳阳房地产市场客户群体年龄为 目前岳阳房地产市场客户群体年龄为 25 4525 45 岁 其中岁 其中 30 4530 45 岁年龄段岁年龄段 的客户群体是目前岳阳房地产市场主力年龄段客户群体 的客户群体是目前岳阳房地产市场主力年龄段客户群体 3 3 政府机关工作人员和长炼等石化企业职工占客户数量绝大部分比例 政府机关工作人员和长炼等石化企业职工占客户数量绝大部分比例 4 4 岳阳购房需求多数以自住需求为主 投资和投机群体缺乏 岳阳购房需求多数以自住需求为主 投资和投机群体缺乏 5 5 房地产需求市场的主要动因来自于改善居住条件 以小换大 以旧换新 房地产需求市场的主要动因来自于改善居住条件 以小换大 以旧换新 结婚购房 城市改造引起购房 引发市场大规模需求的动因不足 市场需求处结婚购房 城市改造引起购房 引发市场大规模需求的动因不足 市场需求处 于初步增长阶段 于初步增长阶段 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 32 第六章 岳阳项目开发总规建议第六章 岳阳项目开发总规建议 第一节 项目规划建议第一节 项目规划建议 针对岳阳房地产的产品现状 结合项目在拿地时所规定经济指标 在不受新政影响的情针对岳阳房地产的产品现状 结合项目在拿地时所规定经济指标 在不受新政影响的情 况下 建议如下 况下 建议如下 项目总体规划建议项目总体规划建议 A 建议在总规设计中 项目注重景观规划设计 以达到户型产品对观景最大化 把生态 健康生活理念融入规划设计中 主张绿化与建筑物融合的特点 B 在未来几年岳阳房地产发展过程中 小高层将成为当地市场的主流 但由于受 地块经济指标限制和周边立交桥交通噪音的影响 因此建议本案 1 项目总规 划上依据地块的特点尽量突出半围合布置 设计小型的中心花园 沿外街做景 观绿化带 这样不仅凸显景观优势 还隔离了噪音的污染 2 为了突出本产品 的唯一性以及打造项目品牌的高端可设计部分高层 C 在项目建筑施工周期的规划上 考虑今后景观样板区先行的可行性 以营造项 目及公司的品牌美誉度 D 考虑到本案地理位置的独特性 建议在沿立交桥和规划路上可推出酒店式公寓 底层挑高 4 8 米以上做商业店铺 如汽配城 专业市场等 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 33 小型花园小型花园 景观绿化带景观绿化带 小区入口小区入口 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 34 E 由于岳阳现有项目在产品品质及规划上的同质性较为严重 建议建设一个较大规模的 社区会所或泛会所形态建筑 近期作为项目体验中心 提供会所服务 营销中心 建 材或配套设施展示中心等作用 对提升本项目档次 市场竞争力和实现利润价值将有 一定帮助 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 35 项目商业店面设计规划 项目商业店面设计规划 做为本项目地块规划的另一个重点 本地块的商业店面设计是本项目的重 中之重 如果商业建筑面积要做大 就要使本项目在开发时机上即符合目前市 场消费 又能使商业规划符合未来的使用需要 本司通过市场调研 结合本市 的商业消费特征对本项目商业用房设计建议分析如下 1 1 市场条件 市场条件 1 目前市场上商业店面开发体量较大 很多商品房项目均有商业店面的开发 从市场调查提供数据分析 约有 20 以上的商业用房是空置的 2 投资店面人士多为经商者 一般均有较可观的小额投资资金 对店面的需 求面积不是很大但店面开间一定要大 并且越靠商业中心的店面越受欢迎 3 本地投资置业现状对一层店面认可程度较高 对二层店面认可程度低 对 商场的认可程度及投资程度亦不高 目前市面上有近 50 的商业项目是一二层 分开销售 本地开发商对店面一层与二层的对外销售定价比均在 100 45 二 层以上的销售单价相对低廉 2 2 设计建议 设计建议 结合各项市场条件 为体现本项目未来商业价值 并且在项目开发阶段即能使 商业价值套现 在设计上本司建议 1 建议建小区外围底层做商业店面 层高建议建 4 8 米以上可做夹层用于居 住或办公 2 店面开间设计在 4 6 米左右建筑面积控制在 38 50 以内 3 商业规划上采用统一管理 专业规范 避免影响小区整体档次 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 36 第二节 项目户型配比建议第二节 项目户型配比建议 本项目受地块经济指标的约束 基本以小高层产品为主 为了增加项目市场产品竞争力 使项目在建筑形态上不致过于单一 高层应占一定比率 在现有市场上先行打开缺口 鉴于上述情况 本案产品户型以单身公寓 二房和舒适三房 四房为主 辅以部分小型 化复合洋房 产品类型配比产品类型配比 产品规划比例 产品规划比例 类型类型面积面积占比率占比率备注备注 住宅 32053 61 68 小高层 小户型 酒店公寓 14338 27 59 高层 商业 5576 10 73 沿街底商 专业市场商业 户型户型面积 总面积比例 单身公寓40 5013 二房79 897 三房105 12533 三房半130 14028 四房145 15515 复合洋房四房 半 170 1904 合计100 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 37 项目户型建议项目户型建议 A 现有岳阳市场主力户型面积为 120 135 平米平方三居室户型 追求大开间 大 客厅及较浅的进深 B 岳阳消费群对主卧及客厅朝南有一定追求 在考虑开间及功能配置允许的情况 下 尽量主卧及客厅朝南 如能做到两卧朝南更为理想 C 本地客户群对客厅的面积有较大要求 尽量考虑客厅的观景作用 D 本区域主卧面积在 17 20 平米左右 较追求大面积卧室 尚未出现对户型设计 要求紧凑和使用功能并重的要求 但由于本项目的指标限制及适应当地市场房 价上扬 消费者追求较低总价等的要求 建议应设计部分紧湊型产品 但对功 能分区上要求尽量满足 E 在保证主卧朝向的情况下 次卧在朝向方面并不排斥北面及其他朝向 F 卫生间和厨房设计面积要求适中 G 在产品形式上 可考虑小阳台 多阳台及部分入户花园设计 H 针对客户群原多有自建房 较适应立体观感 建议错层设计可作为本案产品设 计的部分房型考虑重点 I 鉴于岳阳房产市场还处于起步阶段 小户型产品在当地市场基本处于空白点 建议增加小面积产品的设计 主力以 40 50 平米单身公寓为主 辅以 83 92 平 方左右小两房 以引导市场需求 并进而增加项目人气 总述总述 1 建议本项目住宅户型设计注重面积利用 以及新型设计元素的应用 增加整 体户型产品附加值 2 岳阳未来几年房地产市场将会得到迅速发展 因此 本案开发要有前瞻性 带动和改变当地购房者消费习惯 故建议在产品形式上增加紧湊型三房 四房 复合洋房 小户型单元等新的产品形式 提高项目形象和品质 规避市场同质竞 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 38 争 三房 105 125 平米 三房半 130 140 平米 样板房 平面图 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 39 酒店式公寓 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 40 第四节 项目成本分析第四节 项目成本分析 项目成本项目成本 楼面地价楼面地价 市政配套费市政配套费 工程造价工程造价 管理费用管理费用 财务费用财务费用 销售费用销售费用 不可预见费不可预见费 楼面地价楼面地价 332 332 元元 平方米平方米 市政配套费市政配套费 150 150 元元 平方米平方米 工程造价工程造价 1000 1000 元元 平方米平方米 管理费用管理费用 332 150 1000332 150 1000 5 74 5 74 元元 平方米平方米 财务费用财务费用 90 90 元元 平方米平方米 销售费用销售费用 2200 5 110 2200 5 110 元元 平方米平方米 不可预见费不可预见费 332 1000 90 110332 1000 90 110 5 77 5 77 元元 平方米平方米 项目成本项目成本 楼面地价楼面地价 市政配套费市政配套费 工程造价工程造价 管理费用管理费用 财务费用财务费用 销售费用销售费用 不可预见费不可预见费 1833 1833 元元 平方米平方米 成本项目单位成本 楼面地价 1 市政配套费 含大 小配套 2 大配套 元 平方米 小配套 元 平方米 工程造价 3 管理费用4 1 2 3 5 财务费用5 1 2 3 5 销售费用6 销售价格 5 不可预见费 1 2 3 4 5 6 5 合计 7 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 41 第八章 项目第八章 项目 SWOTSWOT 分析分析 在充分了解市场环境对本案发展影响的前提下 在对本案未来的目标客户群有了一定 的认识的基础上 运用 SWOT 分析方法 对项目现有各种资源进行整合 充分挖掘各种资源 的价值 为如何提升整体运作价值的提供研究的基础 1 1 项目地块状况 项目地块状况 1 1 项目所在区域 项目所在区域 医院酒店 巴陵路 汽配市场 岳岳 阳阳 市市 项项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告 42 2 2 项目宗地概况 项目宗地概况 哈哈提示 哈哈提示 该项目地块不规则该项目地块不规则 不易于规划不易于规划 总出让面积总出让面积 31 7 亩 容积率亩 容积率 4 2 地块位于 地块位于 岳阳