90--土地增值税法

第十章-土地增值税法第三节 土地增值税法考情分析：土地增值税法是考试中的重点税，命题除单选题、多选题外，几乎每年都有计算题命题，一般分值8分以内。一、土地增值税纳税义务人（一）土地增值税纳税义务人：1.土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（二）土地增值税纳税义务人的四个特点：1.不论法人与自然人。2.不论经济性质。3.不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。4.不论部门。即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。二、土地增值税征税范围（一）土地增值税基本征税范围：土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属（指土地使用权和房产产权）的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租），不征收土地增值税。（二）、土地增值税基本范围：1. 转让国有土地使用权。2. 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。3.存量房地产的买卖。（三）土地增值税特殊征税范围：1.房地产的继承。房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。2.房地产的赠与。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利性的公益性组织。3.房地产的出租。房地产的出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。4.房地产的抵押。房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。5.房地产的交换这种情况是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按土地增值税暂行条例规定，它属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。6.合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。7.房地产的代建房行为。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收人的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。8.房地产的重新评估。这主要是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况下，房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。（四）企业改制重组土地增值税政策1. 非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。2. 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。3. 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。4.单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。5.上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。三、土地增值税税率：（一）、土地增值税税率四级超率累进税率（中国唯一一个超率累进税率）要求：背过此表，不需要知道速算扣除系数怎么得来的四、土地增值税应税收入和扣除项目（一）土地增值税应税收入属于征收范围的收入，包括货币收入、实物收入、其他收入；该收入不含增值税。不含增值税=含税收入（1+5%或11%）5%或11%考试中需要关注：销售（含视同销售）比例影响扣除项目比例。（二）土地增值税扣除项目的确定，新5旧3（超级重点）计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：（一）、新建房地产转让项目的扣除：【强调】1、凡是考土地增值税的题目，首先要瞪大双眼，看纳税人是房地产开发企业，还是非房地产开发企业！2、若是房地产开发企业有两个特殊的地方：（1）加计扣除的20%，只适用房地产开发企业。（2）与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育附加，需要明确的是，房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花）允许在此扣除。1.取得土地使用权所支付的金额（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。它是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。【注意】上述有关费用含契税，不含印花税；一定要注意销售的比例问题，按照销售的比例扣除取得土地使用权所支付的金额。2.房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、含装修费用，开发间接费用等。【注意】不包括利息支出，含装修费用；一定要注意销售的比例问题，按照销售的比例扣除取得土地使用权所支付的金额。3.房地产开发费用，期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。关键取决于财务费用中的利息处理：（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内【利息扣除注意三点】提供金融机构证明；不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内4. 与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税（不含房地产企业）。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。需要明确的是，房地产开发企业按照有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花）允许在此扣除。5.财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%【例-多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（ ）A.支付建筑人员的工资福利费B.占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用网校答案：ABD网校解析：销售过程中发生的销售费用属于房地产开发费用，不能加计扣除。（二）存量房地产转让项目的扣除：1.房屋及建筑物的评估价格。即：由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格重置成本价成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金【特殊规定】（1）凡不能取得评估价格、但能提供购房发票：旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。若超过一年，未满6个月的，未满6个