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武汉市融众投资担保有限公司市场房贷部客户经理培训湖北永信行房地产评估咨询有限公司二九年十月目 录第一节、 房地产估价的基本知识第二节、 个人房地产估价所需产权资料第三节、 第三季度部分存量房住宅小区参考价格武汉融众投资担保有限公司市场房贷部客户经理培训 湖北永信行房地产评估咨询有限公司2009-10第一节 房地产估价的基本知识什么是房地产估价？从表面上看，房地产估价好像是估价人员在给房地产定价似乎是估价人员认为值多少钱就值多少钱。房地产价格从某种意义上讲是客观存在、不以个别人地主观意志为转移的，是由市场力量决定，即是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成。因此，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟典型投资者的思维和行为，模拟市场形成价格的机制和过程，通过科学的测算和判定活动，将客观存在的房地产价格或价值揭示、表达出来。从专业估价角度来讲，房地产估价的完整概念是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。1、房地产专业估价人员有房地产估价师和房地产估价员两类。2、估价目的是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途，通俗的讲，委托人将完成后的估价报告拿去做什么用。估价目的可以划分为：土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、损害赔偿、税收、征收征用、纠纷调处、司法鉴定、分割、合并，企业合资、合作、对外投资、合并、分立、清算、改制、买卖、租赁、托管经营，设立公司时以房地产作价出资，房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定等。3、房地产估价原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则、公平原则。（1）合法原则合法产权：应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。如面积按证载面积，不能按实际面积（如私房加层）估价，临时建筑不能当做永久建筑估价，共有的房地产不能当做独有的房地产估价。合法使用：以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据。如果城市规划规定了该宗地土地为居住用途，即使从该宗土地的坐落位置、周围环境等来看适合作商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。合法处分：应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例： 法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。中华人民共和国担保法和城市房地产抵押管理办法规定了不得进行抵押的房地产：集体土地及房屋，学校、医院等社会公益目的房地产，列入文物保护的建筑物及有重要纪念意义的其他建筑物，已依法公告列入拆迁范围的房地产，被依法查封、扣押、监管及以其他形式限制的房地产，依法不得抵押的其他房地产。中华人民共和国城市房地产管理法第50条规定，“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的款额中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”因此，在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。（2）最高最佳原则包括三方面：最佳用途，最佳规模，最佳集约度。如某宗房地产，城市规划既可做商业用途，又可做居住用途，如果做商业用途能取得最大价值，则以商业用途为前提，反之，应以居住用途或商业和居住混合为评估前提。（3）估价时点原则房地产价格总是不断变化的，因此房地产的价格具有很强的时间性，房地产的价格总是对应一个相应的时间点。一般为现场查勘之日。（4）替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。（5）公平原则估价人员作为中介的一方，应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。4、房地产估价的一般程序是：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项（包括明确估价目的、估价对象、估价时点）；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法测算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；(9)审核估价报告；(10)出具估价报告；(11)估价资料归档。5、房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）的方法。 （1）市场比较法：指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原理：替代原理。适用条件：在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。操作步骤：1）选取类似房地产的比较案例。2）交易情况修正：交易中的特殊因素需考虑。交易人之间特殊关系，如亲戚、兄弟等，特殊的交易方式，如拍卖，招标等，交易税费的非正常负担，如买方或卖方包过户等。3）交易日期修正：在市场价格波动较小的时期，选用的类似房地产交易时间为5个月内，在市场价格波动较大的时期，选用的类似房地产交易时间为3个月内。4）区域因素修正。5）个别因素修正。案例如下：表1 可比实例资料 实例项目ABC估价对象交易日期2009.12009.12009.22009.3交易情况正常正常正常正常面积（平方米）坐落用 途商业商业商业商业楼层1111区区域因素商业繁华程度较繁华一般较繁华较繁华交通便捷度较便捷较便捷较便捷较便捷商贸环境较差一般较好一般景 观一般一般较好一般公共配套设施完备程度完备完备完备完备城市规划限制无无无无个别个别因素装修较差一般较好一般设备设施较好较好较好较好平面布置较好一般较好较差面积较大较大适中过大工程质量较好较好较好较好外部形象一般较好较好较好成新八八点五八点五九交易价格（元/m2)690070607000=表2比较因素条件指数表 实例项目ABC估价对象交易日期100100100100交易情况100100100100区区域因素商业繁华度10095100100交通便捷度100100100100商贸环境95100105100景 观100100105100公共配套设施完备程度100100100100城市规划限制100100100100小计595595610600个别个别因素建筑装修95100105100基础设施完备程度100100100100平面布置110105110100面积105105110100工程质量100100100100外部形象95100100100成新909595100小计695 705 720 700 交易价格（元/m2）690070607000=表3 比较因素修正系数表 实例项目ABC估价对象交易日期100/100100/100100/100-交易情况100/100100/100100/100-区域因素600/595600/595600/610-个别因素700/695700/705700/720-交易价格（元/m2）690070607000=比准价格（元/m2）7008.047068.846693.986916.70由于住宅用途的房屋具有大量的交易实例，故一般用这种方法进行评估，且非常具有直观性。（2）收益法：指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原理：预期收益原理，决定房地产当前价值的，重要的不是过去，而是将来，具体地说，购买的收益性房地产可以被视为一种投资，购买者购买收益性房地产的目的不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能带来的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。适用条件：有收益或潜在收益的房地产。公式及步骤：1（1r）：房地产价格：房地产年纯收益：还原利率：房地产剩余收益年限纯收益=潜在毛收入空置及租金损失运营费用运营费用指房产税、营业税及附加、维修费、管理费、保险费等。还原利率：也叫报酬率，由无风险报酬率和风险报酬之和组成。房地产剩余收益年限：自估价时点起到未来可收益的年数。取房屋和土地剩余使用年限两值中较小者。对于存量商铺一般用这种方法评估，价格高低和单位月租金（纯收益）、某一区域的商铺报酬率（还原利率）、房屋新旧和是否为最近新开发的楼盘（剩余收益年限）直接相关。（3）成本法：指求取估价对象在估价时点的重置价格（即在现在的市场行情下，重新建造评估对象所需的费用）或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原理:是生产费用价值论商品的价格是依据生产所必需的必要费用而决定的。适用条件: 适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法的房地产估价，对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。如学校、图书馆、发电厂、军队营房、公园等公用、公益性房地产以及化工厂、钢铁厂、码头具独特设计有特殊需要而开发建设的房地产，也适用于估价市场还不完全和狭小市场上无法运用市场比较法的房地产。公式：重置房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费+投资利息+开发利润现状房地产的价格=重置房地产价格-房屋折旧费（4）假设开发法：预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。原理:和收益法一样，也是预期收益原理适用条件：具有投资开发或再开发潜力的房地产，如待开发土地和在建工程，可装修改造和可改变用途的旧房等 公式:待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费本方法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产，而二手房基本为已开发完成，且已在房产局里登记备案了，故评估在二手房评估中，这种方法运用的很少。6、房地产价格影响因素多而复杂，这些影响因素有的可以用数学公式或模型来量化，但更多的是要靠估价人员对其进行定性分析后再作出量的判断。从大的方面来说，房地产价格影响因素有自身、环境、人口、经济、社会、行政、国际、心理、其他因素。各类影响因素中还包含若干种具体的影响因素。（1）自身因素（位置、建筑物本身、肥力、地质条件、地形、地势、土地面积和形状、日照、风向、降水量、天然周期性灾害）位置人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格会有较大的差异。具体来说，商业用途房地产的位置优劣，主要是看其繁华程度、临街状况。居住用途房地产的位置优劣，主要是看其周围环境状况、安宁程度、交通是否便捷，以及离市中心的远近。工业用途房地产的位置优劣，通常需要视产业的性质而定，一般来说，凡是位置有利于原料和产品的运输，便于废料处理及动力取得，其价格必有趋高的倾向。建筑物本身建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象等因素，对房地产价格均有较大影响。（2）环境因素（大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境、卫生环境）（3）人口因素（人口数量、人口素质、家庭人口规模）（4）经济因素（经济发展、利率、物价、居民收入）（5）社会因素（政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化）（6）行政因素（房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制）（7）国际因素（世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况）（8）心理因素（购买或出售心态、个人欣赏偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉利号码）（9）其他因素（共有房地产的部分份额转让，成交价格多会低于正常价格）7、估价时点是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值。由于同一宗房地产在不同时间价值会有所不同，所以，估价通常仅是对估价对象在某个特定日期的价值作出估计。第二节 个人房地产估价所需产权资料1、已登记办证房地产有关资料房屋所有权证（房屋共有权证）：证号、产权人、房产相关信息、附记、印章、附图、抵押注记、注销抵押注记（日期）国有土地使用证：证号、使用者、土地相关信息、附记、印章、附图、抵押注记、注销抵押注记（日期）2、未登记办证房地产有关资料商品房买卖合同：购房人、房产坐落、土地相关信息、购房价格、交房日期、签订日期商品房权属证明书：房产登记坐落、实测面积、附图购房全额发票：购房人、实测面积、购房价格（估价人员现场查勘时需对以上资料原件进行查看并拍照，应事先告知客户准备好以上资料。）第三节 第三季度部分存量房住宅小区参考价格区域项目参考建成年限三季度参考价格江岸区武汉数码港20025500-6500江岸区公安小区19904500-5000江岸区新鸿基花园19984600-5400江岸区台北一村19804200-4800江岸区惠西小区19954600-5000江岸区安静小区1988-19954000-4600江岸区王府花园20056400-7000江岸区金色华府20047400-8500江岸区永清庭苑20026800-7800江岸区蔡家田小区19934200-4600江岸区花桥二村19934200-4600江岸区怡景花园20038000-10500江岸区江景大厦20015500-6800江岸区滨江苑2002-20065500-8000江岸区统建大江园2004-20066000-7500江岸区黄浦雅苑1998-20025500-6000江岸区百步亭花园1998-20084200-5000江岸区同温层20054000-4600江岸区堤角小区19963800-4400江岸区同安家园20064200-4600江岸区东方明珠20034200-4500江岸区后湖生态花园20024000-4600江岸区绿色新都20044000-4500江岸区三眼桥三村19964000-4600江岸区德润大厦20004600-5600江岸区名雅居20026000-7000江岸区长青广场20035600-6800江岸区东方恒星园20014200-4800江岸区港台公寓19984600-5400江岸区三阳广场20004400-5000江岸区花桥小区19934200-4600江岸区佳园小区20004200-4600江岸区友益街如寿里人家2000、20025600-6500江岸区江大路小区19974200-4600江岸区金洲花园19974000-4200江岸区万科香港路8号20066500-7500江岸区新地东方花都20034200-4600江岸区天伦华庭20065400-5800江岸区惠济公寓19984400-5200江岸区国信城19984500-5000江岸区佳联大厦（世纪皇冠）20035500-6500江岸区澎湖公寓20005800-6800江岸区中侨观邸20067500-9000江岸区育才二村1992-19964200-4800江岸区五洲大厦19984000-4400江岸区环亚艺树家20026600-7500江岸区环亚大厦19974600-5500江岸区中环大厦20024600-5500江岸区台北花苑20005000-5500江岸区后湖紫竹园20024200-4800江岸区新丽大厦19974600-5500江岸区田园小区20014400-5200江岸区长盛大厦（台北之星）20036000-7000江岸区京汉花园1998、20024600-5200江岸区天上人间20034200-4800江岸区渣家小区1990、19964400-5000江岸区声直大厦19975500-6800江岸区三阳小区1994-19964200-4600江岸区云宏大厦19974200-4800江岸区金源世界中心19964500-5000江岸区竹叶山小区19934000-4500江岸区家想时代20054800-5800江岸区青青美庐20034400-4800江岸区连城小区19983800-4500江岸区高雄小区19984400-5000江岸区盛合嘉园20066500-7800江岸区怡东大厦19964500-5000江岸区黄埔花园19983800-4500江岸区解放公园小区1986-20004200-4800江岸区永清小区19954200-4800江汉区御庭园19984800-5800江汉区江都仕嘉20055800-6800江汉区福星城市花园20037200-8500江汉区万松园小区1992-19984500-5200江汉区同成广场199820034800-6500江汉区万豪国际20057800-9000江汉区碧湖花园19994800-5500江汉区妙墩小区19954200-4600江汉区千禧园20006500-7800江汉区圣淘沙公寓20046800-7800江汉区中奇欧式花园19986000-7200江汉区泰合花园19995000-5600江汉区华苑小区19963800-4200江汉区阳光花园20024200-5000江汉区汉口花园2005-20084600-5500江汉区新华家园2002、20084500-5500江汉区香江花园2000-20044800-5800江汉区香江新村20034800-5500江汉区紫藤花园20025600-6500江汉区新世纪都市花园2002-20045200-6500江汉区海虹景20055600-6500江汉区西马新村19954200-4800江汉区安顺佳园20035500-6800江汉区柏龙大厦20004800-5500江汉区宝利金20056000-7500江汉区西北湖凤凰城20066500-7800江汉区北湖小区1988-19934200-4500江汉区长春小区20003800-4200江汉区德富花园20004600-5200江汉区东方帝园20044600-5500江汉区东方名都20054600-5500江汉区东方名园20004800-5500江汉区东方时空20035800-7500江汉区东方现代花园20014000-4600江汉区复兴新村1995、19974000-4500江汉区工人新村1997-19984200-4600江汉区国贸新都19984200-4600江汉区航天花园20025600-6500江汉区浩海小区1998-20013800-4300江汉区红光小区1996-19983800-4200江汉区花样年华20076500-7800江汉区金色雅园2002-20074600-5400江汉区景江华庭20055800-6500江汉区绿色家园20044000-4600江汉区青年广场19974200-4800江汉区日月华庭20075800-6800江汉区时代美博城20055800-6800江汉区世纪华庭20029000-10000江汉区市政小区20014000-4600江汉区双龙小区20044500-5000江汉区思联花园20064600-5400江汉区穗丰花园20034800-5600江汉区天梨豪园20045000-5500江汉区天仙大厦20066000-6800江汉区新大陆城市花园20024200-5200江汉区馨苑小区2000-20023800-4300江汉区银丰公寓20024500-5200江汉区园丁苑20043800-4400江汉区紫晶城20077200-8500硚口区荣东小区1992-19964500-5400硚口区金叶国际20065800-6400硚口区东辉花园2003-20065800-7200硚口区宝丰时代20046400-7200硚口区营房村19954200-4800硚口区宝康苑20055800-6500硚口区玉带花园1996-19994700-5200硚口区汉口春天20055000-5700硚口区融侨锦城2006-20085000-5800硚口区安厦花园20034600-5000硚口区云鹤园20013600-4200硚口区陈家墩小区1992-19963500-3800硚口区丽水康城20085000-6000硚口区博学仕府20065200-5800硚口区省柴小区19903600-4300硚口区丰竹园2000、2002、20034500-5000硚口区发展一村20053600-4200硚口区财富时代20034400-5200硚口区汉口人家20054500-5000硚口区民意广场2000、20035000-5800硚口区仁桥新村19994300-4800硚口区天顺园小区2002-20043600-4200硚口区同馨花园2003-20046200-7000硚口区银丰富苑20024800-5400硚口区中环新天地20056200-6800东西湖区常青花园1996-20084000-5000东西湖区高尔夫城市花园20024200-4800东西湖区万科四季花城20034200-4800东西湖区金珠港湾2005-20083800-4600东西湖区常安佳苑20033200-3500东西湖区耀江丽景湾20053800-4400东西湖区丽水佳园2003-20053600-4200东西湖区万科西半岛20083800-4600东西湖区碧海花园2000、2002、20033400-3800东西湖区恋湖家园20023000-3500东西湖区将军花园19993200-3600东西湖区富丽雅花园2002、2003、2005、20063400-3800东西湖区兆丰花园1999、20073400-3800东西湖区海景花园20023400-3800东西湖区鑫海花城20023000-3400东西湖区嘉禾园2000、2002、20033200-3600东西湖区奥林匹克花园2003、20053000-3500东西湖区航天嘉园20043800-4200东西湖区荷花苑小区20003000-3400东西湖区华星晨龙城20043400-3800东西湖区黄金海岸20033000-3200东西湖区明珠小区19953500-3800东西湖区顺驰泊林20053300-3600东西湖区汀香水榭2001、2003、20043400-3800东西湖区吴南花园1995、1996、19983200-3600武昌区武泰闸花园小区19993700-4000武昌区汇文新都20054200-4700武昌区城南新居20034000-4500武昌区中央花园2000、20044500-4900武昌区华锦花园2000、2002、2005、20064200-4600武昌区宁静苑19963900-4300武昌区首义小区19954200-4600武昌区水陆小区199419984200-4600武昌区九龙井小区1995-19964300-4700武昌区胭脂山花园20014500-5000武昌区香格里嘉园20046000-6500武昌区楚天都市花园20035800-6500武昌区世纪彩城20035300-5800武昌区舒心苑1999-20005500-6200武昌区张家湾小区19975500-6000武昌区小东门铁路小区19953800-4400武昌区东亭花园20014600-5000武昌区东亭小区19944000-4500武昌区鹏程花园2000-20024600-5100武昌区时尚欧洲20045000-5500武昌区欧洲花园20005300-5800武昌区虹琦花园20034200-4700武昌区柴林小区19893800-4200武昌区安居苑19984000-4400武昌区逸居苑19964400-4800武昌区杨园电力小区19923900-4300武昌区惠誉花园2002-20044900-5500武昌区华城广场20055300-6000武昌区尚隆地球村1999-20015000-5600武昌区安顺星苑2003-20045500-6200武昌区拜赞庭20025300-5800武昌区波光园2005-20065100-5600武昌区茶港小区20006200-6800武昌区宝安花园1998、1999、2003、20044400-4800武昌区常阳丽江城20036000-6500武昌区顶秀嘉园20035000-5600武昌区东湖香榭水岸20047500-8300武昌区东湖林语200311000-13000武昌区东湖天下20058000-10000武昌区东湖熙园20056400-6900武昌区东龙世纪花园2000_20084600-5600武昌区都市桃源20054600-5000武昌区风华天城20054400-4800武昌区桂花公寓19994000-4500武昌区红岭小区19984500-5000武昌区虹顶家园2002、20044400-4800武昌区江南公寓19994600-5200武昌区江南明珠园200556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2004-20083300-3900东湖高新金地太阳城2003-20054800-5500东湖高新华乐花园20044800-5300东湖高新关西小区1995、2000、20064100-5200东湖高新东林外庐20024000-4500东湖高新华城新都20024300-4800东湖高新卓刀泉教师小区19964400-5000东湖高新学雅芳邻2004-20055000-5500东湖高新保利花园2004-20064600-5300东湖高新广厦华庭20054200-4700东湖高新绿汀雅境20065000-5500东湖高新明泽半岛2002-20034900-5400东湖高新文豪苑20034400-5200东湖高新卧龙剑桥春天20044500-5200东湖高新新嘉园20024100-4500东湖高新学府佳园20024300-4800汉阳区统建玫瑰苑1996-19984200-4600汉阳区国信新城2003-20074700-5400汉阳区南国明珠2003-20084200-5200汉阳区桃花岛花园2000-20023800-4400汉阳区金龙花园20055200-5800汉阳区阳城景园20044500-5800汉阳