房地产投资风险分析与综合评价_secret.doc

摘 要随着近几年国民经济的快速增长，房地产市场呈现出良好的发展态势，房地产业已成为国民经济中重要的基础性产业。房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，这些特征决定了它是不同于一般产品的投资，因此必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。这就迫切需要一种在实际中特别适用的理论方法对其进行定性与定量分析，以便国家在我国房地产业上做出正确的发展战略和规划,并引导投资者做出理智的投资选择。本文首先阐述了房地产投资风险的定义及特征，对目前国内外比较常用的房地产投资风险的识别和度量方法进行分析，并评价了所列方法的优缺点。结合我国房地产投资的实际情况，按照房地产投资风险的来源把风险分为社会风险、经济风险、技术风险、经营风险与自然风险，并详细分析了这五大风险因素所包含的十七项子因素；然后建立了房地产投资风险评估指标体系，构建了基于多层次灰色评价法的房地产投资风险评价模型，并针对传统的多层次灰色评价法中综合评价计算过程存在的不足，创造性的对模型进行了两点改进：判断矩阵一致性改进和在评价模型中引入似然估计的概念，使模型计算结果更加精确。然后本文以昆明市YJ房地产投资项目奥林匹克小镇南苑为研究对象，进行了房地产投资风险的定性和定量相结合的实例应用研究。研究结果表明：多层次灰色评价模型集成了层次分析法和灰色系统理论的优点，充分吸取专家经验，评价结果较精确且符合项目实际情况，能够很好的达到风险分析的目的，具有较强的实用性和可操作性；改进后的多层次灰色评价模型数据分析更全面，为房地产开发商提供更为直观的决策依据。最后本文提出了房地产投资风险防范的基本策略，并从管理着的角度提出了具体的风险控制措施。关键词 房地产投资风险，风险因素，多层次灰色评价模型，风险综合评价ABSTRACTAlong with the fast growth of the national economy, the real estate market also presents good development situation in recent years, and also the real estate already becomes a foundational industry in the national economy. However, the real estate investment is an activity which is strong in synthesize, profession and technique, at the same time also is an enterprise with high investment, high repayment and high risk. These characteristics cause that real estate industry is different with other product investments. We have to carry on a thorough analysis and science guard to the existent risk in real estate investment project. So a sort of practical special suitable theory and method to carry on qualitative and quantitative analysis is needed urgently, so that our nation to do exactitude development strategy and programming in our country real estate industry and lead consumer to do a rational investment choice.In this paper, the definition and characteristics of the investment risk of real estate is elaborated, the comparatively commonly used identifying and measuring methods of the risk of real estate are analyzed and the advantages and disadvantages of the listed methods have been evaluated. In combination with the realistic situation of real estate investment in our own country, the risks are classified into social risk, economical risk, technological risk, operating risk and natural risk according to the sources of the risks. In addition, seventeen sub-factors comprised by the five major risk factors have been analyzed elaborately. After that, a risk evaluation system of real estate has been established, a risk evaluation model of real estate investment, which is based on multi-level grey evaluation method, is constructed. Additionally, with respect to the defect which exists in the traditional multi-level grey evaluation method, two points of improvement to the model have been given creatively: the improvement of the judgment matrix consistency and the induction of the concept of likelihood estimation with an aim to enhance the exactitude of the calculation result of the model.Afterwards in this paper, the Olympic TownSouth Garden, a project invested by YJ real estate in Kunming City, has been chosen as a research object, where the qualitative and quantitative analysis are combined to empirically study the investment risk of real estate. The result of the research has manifested that: multi-level grey evaluation method has integrated the merits of both Analytic Hierarchy Process and Grey System Theory, thus, experiences of experts can be fully absorbed, the evaluation result becomes more accurate and conforms with the realistic situation, which renders it have comparatively strong practicality and maneuverability and can achieve the aim of risk analysis very well. The data analysis of improved multi-level grey evaluation method is more comprehensive and can provide a more intuitive basis for decision for the real estate developer. Lastly, the basic policy of warding off the investment risk of real estate has been advanced in this paper and specific measurements of risk control have been put forward from the managers angle.Key Words investment risk of real estate, risk factors, multi-level grey evaluation model, comprehensive evaluation of risk目 录摘 要IIABSTRACTII目 录IV第一章 绪论11.1研究背景11.1.1房地产业的产能过剩31.1.2国家政策的宏观调控41.2国内外房地产投资风险研究现状51.2.1国外房地产投资风险研究51.2.2 国内房地产投资风险研究61.3 研究目的及意义71.3.1 研究目的71.3.2 研究意义81.4 研究方法和论文结构91.4.1 研究方法91.4.2 论文结构9第二章 房地产投资风险分析理论研究102.1 房地产投资风险的涵义102.1.1 风险的定义102.1.2 房地产投资风险的定义及特征112.1.3 房地产的投资特征与投资风险的关系122.2 房地产投资风险分析的内容与作用142.3 房地产投资风险的识别162.3.1 风险识别的概念162.3.2 风险识别的方法162.4 房地产投资风险的度量182.4.1 盈亏平衡分析法192.4.2 敏感性分析212.4.3 概率分析法222.4.4 蒙特卡洛模拟法232.5 本章小结24第三章 房地产投资风险的因素分析及评价体系建立263.1 房地产投资的风险因素分析263.1.1 社会风险263.1.2 经济风险293.1.3 技术风险323.1.4 经营风险333.1.5 自然风险333.2投资风险评价指标体系的建立333.2.1 建立指标体系的原则343.2.2 房地产投资风险评价指标体系353.3 本章小结35第四章 多层次灰色评价在房地产投资风险分析中的应用364.1 多层次灰色评价理论的适用性分析364.2 房地产投资风险的多层次灰色评价流程设计374.3 房地产投资风险的多层次灰色评价模型384.3.1投资风险评价指标体系设计384.3.2投资风险评价指标权重确定394.3.3投资风险评价指标的评分确定434.3.4投资风险的灰色评价434.4.5投资风险的综合评价464.4 传统的多层次灰色评价模型的改进研究464.4.1 判断矩阵一致性的改进研究464.4.2 综合评价计算过程的改进研究504.5 本章小结51第五章 项目实例应用525.1 项目概况525.1.1 项目背景525.1.2 项目用地及建设规模525.1.3 项目投资环境535.2 项目主要投资风险分析565.2.1 政策风险分析565.2.2 市场风险分析575.2.3 财务风险分析575.2.4 经营和技术风险分析575.4.5 自然风险分析585.3多层次灰色评价模型在项目中的应用585.3.1 项目投资风险大小的多层次灰色评价585.3.2 项目投资风险发生概率的似然估计625.3.3 项目投资风险水平的综合评价635.4 房地产投资风险的防范措施635.4.1 投资风险防范的基本策略635.4.2 风险防范的具体措施655.5 本章小结68第六章 结论与展望696.1 结论696.2 展望69参考文献71第一章 绪论1.1 研究背景房地产与汽车、钢铁业是西方国家的“三大支柱”产业，对国民经济的发展具有十分重要的意义。自20世纪80年代我国启动住房制度改革以来，我国房地产市场化程度也在不断提高，特别是随着近年来国际、国内政治经济形势的好转，城镇化进程的加快和政府当局在金融、税收、土地等方面的大力支持，具有高度行业关联性的房地产业已成为推动我国国民经济增长、吸纳就业、改善居民生活条件的支柱产业，正以前所未有的速度飞速发展1。从国家统计局发布的资料来看，2006年全国完成房地产开发投资19423亿元，与2005年完成全国房地产开发投资15909.25亿元相比增长22.1%；2004年全国完成房地产开发投资13158.3亿元，与上年相比增长了29%，占全社会固定资产完成投资的18.7%。全国完成房地产投资额从1998年的10515亿元增加到2006年的19423亿元，年平均增长7.94%。全国商品房销售面积从1998年的12185.33万平方米增加到2006年的60628万平方米，年平均增长22.21%，如图1-1所示2。 图1-1 全国商品房销售面积伴随着房地产投资额和商品房销售面积的快速增长，商品房销售价格由于多方面的原因也一直居高不下：全国商品房平均销售价从1998年的2063元/平方米飙升到2006年的3342元/平方米，年平均增长6.22%，如图1-2所示。图1-2 全国商品房销售均价部分大、中城市如北京、上海、广州、深圳等城市房价长势更是迅猛，其商品房价格与居民收入比超过发达国家3到6倍的水平，甚至高达10倍以上，远远超出普通消费者的购买能力范围，过高的房地产价格已经引起了国内外学者和相关政府部门的高度重视3。近年来，政府当局纷纷出台关于房地产业的宏观调控政策与措施，以期规范房地产市场，调节房地产投资，控制房产价格过快增长。 国外经济发展的实践充分证明：房地产业作为一个资金密集型行业，其开发和经营活动往往与金融业相辅相成，互相促进。当前我国资本市场尚不发达，房地产行业的融资需求主要由银行体系提供4。随着房地产的快速发展，我国银行业与房地产业的联系更加紧密，房地产贷款收入己经成为银行收入的重要组成部分，银行对房地产业的贷款额一直呈上升趋势：我国金融机构对房地产开发贷款总额从1998年的1628.7亿增长到2006年3798.9亿元，年均增长11.17%，房地产开发贷款额占全部房地产投资额的比例由1998年的15.4%增长到2006年的19.60%，年均增长3%5，银行信贷在支持我国房地产业蓬勃发展的同时，也积累了大量的风险，一旦房地产市场价格下跌，将导致银行体系产生大量的呆账和坏账，这无疑会降低银行的抗风险能力，并有可能造成部分银行经营困难甚至破产，严重的将摧毁银行体系从而引发金融危机，并导致经济萧条。房地产业对国民经济和企业发展的推动是不可否认的，但是，在高速发展的同时，也造成了相关资源的过度消耗，于是便出现了土地资源浪费、投资迅猛、价格猛涨、商品房空置率上升等局部过热的现象，从而形成“房地产经济泡沫”。在这种泡沫的影响下出现了房地产业的产能过剩现象，以至迫使国家出台相关政策进行宏观调控。1.1.1 房地产业的产能过剩 房地产开发，从资金这个角度讲，其实质是一个资金运作的过程。房地产“产能过剩”，反映到资金层面，就是房地产行业吸纳资金的过剩，一旦房地产行业吸纳了过度的资金，也就出现了所谓的房地产“泡沫”。房地产泡沫按其表现形式，一般可以分为三种形式：地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。国家统计局中国经济景气监测中心日前发布的重视房屋潜在过剩的矛盾报告中，主要有这样三组数据6：（1）2005年前11个月，我国土地购置面积中，有一半以上即将近1.7亿平方米未完成开发。2003年以来，未完成开发土地面积占本年购置土地面积的比重总体呈快速上升的趋势：2003年为37.9%，2004年超过50%，2005年前11个月上升到53.8%。（2）我国商品房的年施工面积按目前水平计算是年竣工面积的5倍多。2005年前两个月，房屋建筑面积竣工率仅为3.7%，比上年下降26.5个百分点，之后虽逐步提高到2005年前11个月的18.8%，但仍比上年低11.4个百分点。（3）商品房空置面积达1.14亿平方米。到2005年11月末，全国商品房及住宅空置面积分别达1.14亿平方米和0.63亿平方米，比上年同期分别增长14.2%和8.0%。从以上这三组数据，结合“房价已到九成人承受极限”的媒体调查，以及城市普通白领工作一年所积蓄的资金仅够买一平方米住房的现实，我们可以很清楚地看出，我国一些房地产热点城市，地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫，这三种房地产泡沫形式均已日益凸显。地产价格泡沫，主要累积在“1.7亿平方米未完成开发的土地面积”中。这可以从近来这些房地产热点城市，土地招拍挂（招标、拍卖或挂牌）频频“流产”的众多案例中，得到充分的验证。在这些房地产热点城市，原来众多开发商为争夺一块土地，往往要争得“头破血流”。可现在，这些城市推出的土地招拍挂，竟然连“底价”也难以成交，有的干脆根本无人问津，这说明在这些城市，地产价格的泡沫已经处于濒临破灭的边缘。房屋空置泡沫，主要累积在“我国商品房的年施工面积按目前水平计算是年竣工面积的5倍多”以及，“1.14亿平方米商品房空置面积”上。从“房屋建筑面积竣工率比上年低11.4个百分点”，同时“全国商品房及住宅空置面积比上年同期分别增长14.2%和8.0%”，这一“低”一“增”中，我们已经可以明显看出“房屋空置泡沫”的严重程度。房地产投资泡沫，主要累积在“2004年，商品房销售面积比上年增长13.7%，增幅比同期商品房竣工面积高11.6个百分点”等相关数据上。从一些房地产热点城市，那些屡屡发生的一浪高过一浪的业主“团退风潮”中，我们可以明确知道，这种“房地产投资泡沫”已经初露破灭的端倪。我国房地产行业的“产能过剩”，从其产业结构来看，是各个环节的过剩。从房地产开发所需的钢材、水泥等建材的角度讲，是房地产上游关联行业的产能过剩；从组织生产能力讲，房地产企业己经可以组织生产出超过消费者需求的产品，是房地产行业整个企业队伍组织生产能力的过剩；而从资金的角度讲，也就是房地产行业吸纳投资资金的过剩。1.1.2国家政策的宏观调控面对这种严重过剩的局面，国家采取了强制措施，对房地产投资进行了严格的调控7。2007年下半年以来，政府出台一系列关于改变房地产市场发展模式政策与文件。如24号文件（即国务院发布的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见），其核心就是建立起全国住房保障体系，重点解决城市低收入民众的住房问题；359号文件（即中国人民银行和中国银行监督委员会发布的关于加强商业银行性房地产信贷管理的通知），其核心是加强对房地产银行信贷的管理。这个文件不仅全部重新恢复了121号文件（即2003年中国人民银行发布的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知）的内容，也增加不少新东西。如严格区分住房的投资与消费。房地产投资者以市场价格来运行,购买消费者以优惠价格来对待。即提高了投资者进入房地产的市场准入标准。39号令（即国土资源部发布的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定），其核心就是要加强土地出让金缴纳管理；还有，452号文件（即中国人民银行和中国银行监督委员会发布的关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知），是对359号文件的补充规定，对争议颇多的第二套住房作了重新界定，从而表明政府对改变目前的房地产市场发展模式的决心。加上2008年采取从紧的货币政策，那么目前国内房地产市场环境将发展根本性的变化。综上所述，由于房地产业发展过快，投资过热，致使大量商品房空置，资金严重积压，同时也极易造成经济虚假增长，形成房地产泡沫，给国民经济带来不可估量的风险。与此同时，地产过剩造成的经济、政策环境变化也在一定程度上使房地产业发展受到了限制，自然也直接影响了房地产企业的良性发展。由此可见，房地产开发投资总会伴随着风险与收益。因此，为了保证房地产的持续稳定发展，为了保证国民经济的稳定增长，为了保证国民生活消费的需要，作为房地产开发企业，应该完善对房地产开发投资风险的管理，采取相应的措施指导房地产的理性投资，旨在更好地促进资源的有效配置，促进产业的持续健康发展。正是在上述行业产能过剩、国家宏观调空的综合环境下，作者结合自己在研究生期间所学知识，选取了房地产投资风险为论文核心进行研究，试图通过对房地产投资风险的研究，为企业的良性发展提供科学的决策依据，同时，也希望本研究能够为房地产企业起到一定的借鉴作用。1.2 国内外房地产投资风险研究现状1.2.1 国外房地产投资风险研究 风险研究首先产生于西方发达国家，并在这些地区发展后逐步引入推广到发展中国家。随着经济的发展，风险管理越来越受到各国的重视。从有关风险管理的研究著作、研究方法以及研究领域中可寻找出国外风险管理发展的轨迹。1950年，美国的莫布雷（Mowbray）等人合著了保险学一书，在书中详细阐述了“风险管理”的概念，从此，在美国风险管理发展成为了一门学科。1963年，Mehr和Hedgs合著工商企业管理，该书成为风险学领域中的重要的历史文献。1983年，美国年会上世界各国专家学者共同通过了“101条风险管理准则”，将其作为各国风险管理的一般准则8。1987年，英国的Chapman教授在Risk analysis for large projects：Methods and Cases一书中，提出了“风险工程”的概念9。他认为，风险工程是对各种风险分析技术的集成，以更有效的风险管理为目的，范围更广，方式更加灵活。该框架模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。在风险的分析和评价方面，国外的研究己经比较成熟，前后出现了多种分析技术和方法。例如:美国Savage，Anscombe等人提出的风险选择期望效用模型，theyhor，Linior等人建立的以平均值标准差为基础的风险评价模型，用分布的方差或标准差平均值对风险做出分析10。随后，管理的方法引进了研究领域，创建了工程管理科学方法。现代数学和计算机技术的迅速发展为风险的研究提供了大量的模型技术，如：决策树、蒙特卡洛模拟、多目标决策树模型、投资回收期调整法、敏感性分析等。由于利用先进的计算技术，缩短了复杂的数学分析过程，在实践中各种模型技术应用的越来越广。到上世纪90年代又兴起VaR（value at Risk）损失为基础的风险管理方法。用J.P.Morgan的定义可将VaR看作是在既定头寸被冲销或重估前可能发生的市场价值的最大损失的估计值；或者可以用Jorion给出的权威说法。可把VaR定义为“给定置信区间的一个持有期内的最坏预期损失”。1997年亚洲金融危机爆发，世界金融业开始出现动荡，人们提出了全面风险管理的理论。特别是1998年10月美国发生的长期资本管理公司（LTCM）事件，这家由华尔街精英、政府前财政官员及诺贝尔经济学奖得主组成，曾经红极一时的金融巨子，在世界金融动荡的冲击下也难逃一劫。使得金融界开始警醒，进一步开始考虑风险防范和管理问题。他们发现金融风险往往是以复合的形式存在，单一形式的金融风险往往具有相互的联动性。风险管理不仅是对过去的单个业务的单个风险进行管理，而是从整个系统的角度对所有风险的综合管理。在美国、日本、香港等发达国家和地区，均利用先进的工程管理科学方法对投资风险进行分析。可见，国外在投资风险方面的系统研究和量化研究都达到了一个较高的水平12。对于房地产开发风险的研究在20世纪6070年代有了一些进展，大多是在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如Wurkzebach在Modern Real Estate一书中对房地产开发风险进行了分析，并涉及到投资组合问题，但没有更深入阐述其内涵和致险机理13；Gaylon.e.Greer在Investment analysis For Real Estate Decisions一书中研究了不同类型房地产投资收益及决策问题14。Roger.P. Sindt在Real Estate Investment Analysis and Application一书中研究了房地产投资分析问题15。针对房地产投资风险做了全面研究的Peter Jovanovic16和David Spaulding16，主要在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面作了大量研究。1.2.2 国内房地产投资风险研究我国对于风险的研究，由于受计划经济的影响，起步较晚，大部分成果均借鉴于国外。对于房地产投资风险的研究，我国起步更晚，开始于20世纪90年代初，特别是1993年的房地产投资过热现象促使对房地产投资风险的研究进一步深入，但有关这方面的著作还很少。1996年，中立银和俞明轩对房地产市场各种物业所面临的风险和影响房地产市场各类风险因素进行了系统的研究和分析，给出了简单的风险度量方法18。陈佑启等编著房地产投资风险管理及经营决策方法和杜海鹏主编房地产投资风险与防范推动了房地产投资风险的研究19，1998年，李启明等人定性分析了房地产融资和投资风险，给出了一些房地产投资风险定量分析和基本评价方法20。2002年李启明、陈兴汉编写的房地产投资决策与风险防范完全手册对房地产投资风险及防范措施进行了较为系统地阐述。而上述文献在这方面的研究大都集中于项目财务指标方面，对于项目风险因素的分析与管理研究却进展不大，因此企业目前大多用财务指标分析风险，如财务指标评价法、盈亏平衡分析法、敏感性分析法以及概率分析法等，这些方法能够反映项目是否赢利的总体风险及主要财务指标的风险，但是对于市场风险因素的变化却无法量化分析。近年来，工程管理科学方法的引进，使许多人开始运用这种方法对房地产投资风险进行分析和评价，形成不少的研究成果。路鹏飞、李慧民等22从资源风险、工程风险、市场风险、政策法律风险等角度分别建立了大型房地产项目风险综合评价指标体系，并运用Fuzzy与AHP结合的思路，提出了大型房地产项目风险模糊综合评价模型。王林23将可靠性工程研究的故障树分析法引入工程项目风险管理，并探讨项目风险识别模式、风险因素量化等问题，基于最小割集法对风险故障树进行旨在识别项目薄弱环节的定性分析；用二态系统和概率理论对项目成功度和判定降低项目风险成本最小化的风险源问题进行定量分析。高辉24建立了基于蒙特卡罗方法的房地产投资风险分析模型，结合某一房地产项目实例，建立了计算机仿真模型，并对仿真结果作了精度分析和风险分析。柴光文25运用灰色关联度对房地产投资进行了风险分析，并确定影响房地产投资各风险因素的主次关系。最后，提出了相应的风险管理目标以及加强投资风险管理以增强房地产开发商防范风险的能力，提高房地产开发商的竞争力等具有可操作性的做法与办法。总的说来，我国在房地产开发风险研究方面还不够深入，也未上升到应有的理论地位上。定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析中常用的方法。尽管有少量的定量方法应用，但整体上不系统，其风险分析还很表面，决策失误的现象大量存在。特别是在具体的房地产投资项目操作中，由于我国的国情和房地产市场的特殊性，需要一种更加完善的、适合我国国情和房地产市场特点的房地产投资风险的分析与决策方法。1.3 研究目的及意义1.3.1 研究目的随着我国社会主义市场经济的稳步发展，房地产投资活动也日益活跃，房地产业已成为第三产业的重要组成部分。房地产业无论是对促进国民经济发展和城市建设，还是对政府调整宏观经济运行及经济结构，都发挥了不可替代的作用。中国房地产业经过近十多年的发展已逐步走向理性，但是，房地产投资的收益是与风险并存的，房地产作为一种重要的投资工具，其投资具有极强的综合性、专业性和技术性，同时房地产投资也是一个高投入、高回报和高风险的产业。在正常情况下，风险和收益是成正比的，高风险意味着高收益。但目前在我国，风险问题在投资分析中还处于一个比较初级阶段，甚至某些时候风险问题只凭主观经验臆测，就更谈不上风险的定性和定量的分析。而在西方发达国家，房地产业已发展了近一个世纪，他们对房地产投资的风险十分重视，在房地产项目的可行性研究中风险分析是必不可少的一个组成部分。随着我国房地产业的发展和调整，房地产市场的竞争将越来越激烈，风险将越来越大，房地产投资者在项目的评价决策中，为规避风险，避免决策的失误，必须对房地产投资进行风险分析。只有正视存在的风险因素，并作出全面、正确的评价，才有可能在房地产投资中获得较高收益。房地产投资的风险问题具有灰色（信息不完全）性和模糊（概念不明确）性。本文采用适用性较广的多层次灰色评价理论对房地产投资风险的多级指标体系进行综合评判。通过方法分析理清系统中各因素间的主要关系，找出影响最大的因素，以求有效的、全面的、系统的评价房地产的经济效益和风险大小，做到减少失误，使决策更加准确；并促进房地产开发企业风险管理水平的提高，对做好风险防范的意识，调节和促进房地产业的健康发展有着十分重要的意义；对增强房地产企业的竞争能力具有重要的理论和实践指导意义。1.3.2 研究意义 进行房地产投资风险分析，从根本上讲，是要对影响房地产投资效益的各个因素变化及其对投资效益的影响进行分析，或者说对房地产投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。认识房地产投资的风险，明确导致投资效果明显变化的因素，并进行控制，从而有助于房地产投资效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。房地产投资风险研究的具体意义可以表现在下列三个方面：（1）为投资者提供决策依据。风险分析可为房地产投资者提供可靠的依据。通过风险分析，确定风险报酬或风险损失，使投资者对投资方案的实施结果做到心中有数，减少投资的盲目性，并根据主观和客观承受风险的能力，做出合适的决策，以提高决策的科学性。（2）帮助投资者防范投资风险。通过对风险的分析，可掌握风险对投资活动及其结果的影响程度，了解风险的来源和发展趋势，以便预先制定出避开风险的方案或减少风险损失的防范措施，使投资盈利最大化。（3）帮助投资者了解可接受的风险程度。在房地产投资过程中，风险越大，所希望获得的风险报酬也就越大，通过对风险的研究，使投资者了解在一定风险程度内可获得较大的风险报酬，以激励投资者冒风险的决心。1.4 研究方法和论文结构1.4.1 研究方法本文采用定性和定量分析相结合的方法，试图通过对房地产开发投资风险进行详细分析，并在此基础上构建一套能指导项目操作的、规范化的、体现定量和定性有机结合的房地产开发风险评价体系，通过对风险评价的具体分析寻找防范和控制风险的对策。论文遵循理论与实际相结合、整体分析与个别分析相结合、定性与定量相结合、实证分析与规范分析相结合的研究原则，用到的方法理论主要有：（1）层次分析法（2）多层次灰色评价法（3）专家调查法1.4.2 论文结构 论文总共六个部分，如图1-3所示。图1-3 论文研究结构图76第二章 房地产投资风险分析理论研究2.1 房地产投资风险的涵义2.1.1 风险的定义 风险一词最初出现于1901年美国的AMwitlet所做的博士论文风险和保险的经济理论中：“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。其后有许多专家学者也分别对此做出阐述，如英国的史蒂芬鲁比26认为：“在投资活动中，风险可以被认为是决策的实际结局可能偏离它的期望结局的程度”。美国的Phyyn认为“风险是投资者不能收到期望的要求”。风险无处不在，无时不有，渗透于人类社会的所有领域。尽管其具有突发性，但是可测可控。何为风险？目前国内外学术界众说纷纭，比较流行的说法有三种27： 一是损害可能说与损害不确定说。这类定义强调损害风险的重要特征。损害可能说从经营角度出发，突出损害的可能性及其度量。美国学者海尼斯在Riskas an Economic Factor中就提出“风险意味着损害的可能性”。不确定学说突出概率对不确定性程度的度量。美国学者威利特对风险的定义是“客观的不确定性”；哈迪的定义是“风险是费用、损失或损害相关的不确定性”。经营者在风险的管理中比较容易接受此类定义。 二是预期与实际结果差异说。预期是人们的主观反映，结果是客观的实际。威廉姆斯和海因斯在其主张的预期结果与实际结果差异说中，认为风险是在一定条件下，预期结果与实际结果之间的差异，差异越小则风险越小，差异越大则风险越大。 三是风险主观说与风险客观说。风险主观说强调损失的标准或基数是主观的、个人的心理上的一种观念，因而损失也只是个人对客观事物的主观估计，从而不能以客观的尺度予以衡量。风险客观说则以风险客观存在为前提，对风险事物观察为基础，以数学和统计学观点对其定义，以用客观的尺度衡量其大小。尽管风险的定义由于所处角度的不同有着不同的理解，但为大多数风险研究者所认同的风险定义如下所述：风险是人们由于未来行为和客观条件的不确定性而可能引起的后果与预期目标发生多种负偏离的综合，即预期差异说。这种负偏离可由两类参数来描述：一是发生偏离的可能性即事件发生的概率；二是风险损失的范围或幅度。以上定义用函数表达式表示如下： （2-1）式中：R风险；p不利事件或损失发生的概率；c风险损失的范围或幅度。2.1.2 房地产投资风险的定义及特征房地产投资风险是指房地产开发商因对未来某项房地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即开发商在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性,包括开发商直接或间接的损失28。要全面理解上述定义，应注意以下几点：第一，房地产项目风险是与人们的行为相联系的，这种行为既包括个人的行为，也包括群体或组织的行为。不与行为联系的风险只是一种危险，而行为由决策左右，因此风险与人们的决策有关。第二，客观环境条件的变化是房地产项目风险的重要成因，尽管人们无力控制客观状态，却可以认识并掌握客现状态变化的规律，对相关的客现状态做出科学的预测，这也是风险管理的重要前提。第三，房地产项目风险是指可能的后果与主体发生负偏离，负偏离是多种多样的，而且重要程度不同，而在复杂的现实经济生活中，“好”与“坏”有时很难截然分开，需要根据具体情况加以分析。第四，尽管房地产项目风险强调负偏离，但实际中肯定也存在正偏离。由于正偏离是人们所渴求的，属于风险收益的范畴，因此在风险管理中也应予以重视，以它激励人们勇于承担风险，获得风险收益。所有的项目都包含风险，没有风险的项目也就没有实施的价值。相对于为冒险所投入的资源而言，接受某些风险反过来可能会产出更加令人满意的、合适的收益水平，这不仅仅是单纯感觉上的认识，也是人们普遍认同的观点。风险既有威胁，也有机会。能够更好地理解风险的性质并对它们并行有效分析与管理，不仅可以避免不可预见的灾难，而且可以获得更加可靠的利润率，减少应急费用，将释放的资源用于其它任务，并抓住别人认为可能“风险太高”而放弃的有利的投资机会。 房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损失，降低风险发生的可能，提高投资活动的效率具有重要意义。房地产投资的特点使其投资风险具有如下特征29:（1）多元性房地产投资涉及面广，与政策法规、金融动向、宏观经济形势、区域供求现状、产业技术变革、消费倾向息息相关，易受各因素波动的影响，不同因素导致的风险也多种多样。（2）潜在性房地产风险不仅仅具有随机性，同时它是附着在房地产经营中的某些确定事物中间，并通过它们的发生而起作用，从房地产投资的规律来看，房地产风险具有潜在性，它不是显现在表面的东西。但是，这并不是说风险是不可认识的，人们可以根据以往发生的类似事件的统计资料，经过分析，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度做出客观判断。尽管处处充满风险，投资时时有遭受风险的可能，但可能变为现实是有条件的。因此，潜在性是风险存的基本形式。认识风险的潜在性特征，对于预防风险，具有重要意义。 （3）激励性（补偿性）利润与风险共存，从行业壁垒的选择效应上看，高风险行业总是能给理智的投资者带来超额利润。风险损失与风险报酬的抉择使房地产企业处于背水一战的境地，必须努力完善投资风险管理。比如开发一个房地产项目，若预期收益很大，那么风险必定大，如果形势不好，极有可能发生亏损，但如果采取科学决策并顶着风险上，形势会转化有利时，收益必定会大大的增加。（4）可测性不确定性是风险的本质，但这种不确定性并不是指对客观事物的全然无知。人们可以根据以往发生的一系列类似事件的统计资料，经过分析，对某种投资风险发生的频率及其造成的经济损失程度做出主观上的判断，从而对可能发生的风险进行预测和衡量。风险的测量过程就是对风险的分析过程。它对风险的控制和防范、决策与管理具有举足轻重的影响。2.1.3 房地产的投资特征与投资风险的关系由于房地产商品具有固定性、耐久性、多样性等特性，房地产市场又是一个资金量大、周期长且影响因素复杂的特殊市场，故房地产投资具有不同于其他投资的特点，决定了房地产投资风险的客观存在。根据房地产投资的特点，可以总结出与投资风险的产生及其大小有密切关系的四个要素30：（1） 投资成本大房地产商品与其他商品比较，需要大量的资金，房地产开发项目的投资过程是巨额资金投入的过程。从购买上地、工程建设到发布广告、上市销售或出租或经营，这其中涉及众多环节，需要注入大量资金。所以，对于房地产投资者来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产投资规模越大，投资者将承担的风险也越大。因为规模越大，投资金额越大，投资周期就越长，资金周转也缓慢，流动性也就越差，而房地产商品相对于其他投资工具，变现性又较差31。因此，能否按期筹措让项目顺利开展所需的资金就成为开发商直接面临的难题。（2） 投资周期长房地产开发期的长短是决定房地产项目风险大小的主要因素之一。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就愈不确定，风险也就越大。一个房地产项目，从寻找机会、可行性研究到施工、竣工、销售，往往需要几年才能完成，期间各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，而且在这一较长时期内，房地产市场供求变化、消费者喜好变化、社会经济形势的兴衰、国家有关政策的调整、利率的变动等都是难以预测的32。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整，投资者就要冒由于开发周期长而导致的房地产商品“滞后”效应的风险。例如，21世纪初我国各地房地产商品价格都出现逐年飘升的趋势，大量社会资本涌入该行业领域，05年以来国家相继出台“国八条”、“国六条”等多项对行业进行调控的政策，也导致许多开发实力、经验不足的房地产企业陷入困窘境地25。（3） 投资固定性和个别性土地具有不可移动性，建筑物固定在其上，往往也不可移动，因此也将土地与房屋总称为不动产。房地产的不可移动性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。土地不能移动，造成了城镇地区所处区域、地段的差异性。一个城市繁华商业中心的房地产价值必定远远高于市郊边缘地区房地产的价值。而房地产的个别性是指每宗房地产都是各不相同的，纵然两幢建筑物在外形、内部装演上完全一样，但由于其位置、朝向、环境或使用期限、功能不可能完全一样，因而这两宗房地产实质上也是不一样的。即使是同一宗房地产，如一幢公寓中也存在着楼层、朝向、景观或面积等方面的差别，这就给房地产价格或租金带来很大的差异25。房地产的不可移动性和个别性，决定了它所处的地理位置、环境条件极为重要。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置，这是房地产投资的重要风险因素之一。首先，它在一定程度上限制了开发商选择开发的地段或区域。土地是一种稀缺资源，存量土地有限，而且是不可再生的，越用越少。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但这一范围可能己不存在一块空地可供开发，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润33。其次，房地产商品价格与项目的地块所处的社会经济及地理环境条件的优劣紧密关联，而这些条件的变化非常复杂，有很多不确定因素在起作用。例如，某一城市城郊结合部，由于远离市中心，交通不便，可供开发住宅小区的土地价格很低，但根据城市总体规划，几年后将在该市开通地铁，该地块正好位于地铁出口旁，这必将使该块土地大幅度升值。开发商若有远见或提前获知城市发展规划，及早投资开发该地块，几年后将获得极大利润。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性和个别性特点。（4） 房地产市场的不完善在市场经济条件下，一个发育完善、完全竞争的市场应具备以下条件：信息充分；商品同质；厂商买者自由出入；交易双方数量众多（任何一方不会出现垄断局面）。我国房地产市场与上述要求相比，相距甚远，发展还很不充分，故房地产市场还只能够称其为一个次市场或准市场，这种不充分的市场必然给房地产投资者带来一定的风险。主要表现在以下几方面：第一，信息不对称是现阶段我国房地产市场的特征，这极易造成房地产商品的不公平交易。投资者若对房地产市场不了解，对交易过程不熟悉，往往会受骗上当，蒙受损失。第二，房地产市场对整个商品市场供求关系的短期变化是不敏感的。当整个社会的需求下降时，房地产所有者、承租人、租户往往宁愿持有手中的房地产相当一段时期，而不愿降价出售或低价转租或放弃它们，这就会给房地产投资者带来房地产萧条期的损失风险。第三，房地产的不可移动性和个别性，使房地产市场上的出售者或出租者具有一定的垄断性。占据优越或独特地理位置的房地产业主，依据其垄断地位往往会以大大高出实际水平的价格标准出售或出租其房地产商品，这将使投资者面临着如果要购买，则要冒支付高价的风险，若放弃，就会冒损失获取高额利润机会的风险。2.2 房地产投资风险分析的内容与作用市场经济下房地产企业的投资活动，其中一个重要的目的就是提高企业的经济效益和促进合理的竞争。在这种情况下，投资者在投资决策时必须考虑经济活动的后果，这就要求在制定方案的过程中考虑一些不确定因素对决策的影响，进行风险分析。作为投资决策依据的风险分析是建立在分析人员对将来事件所作的预测与判断基础之上的。由于影响方案经济效果的政治、经济形势，资源条件，技术发展情况等因素未来的变化带有不确定性，加上预测水平和工作条件的局限性等，对方案经济效果评价不可避免地会有误差。这将使方案的经济效果实际值可能偏离预期值，从而给投资者和经营者带来风险。为尽量减小这种风险，我们需要了解各种外部条件发生变化时对投资方案经济效果的影响程度，需要了解投资方案对