（上篇）荣正桐庐迎春南路项目市场调研.doc

荣正桐庐迎春南路项目市场调研报告目 录第一部分 全国宏观经济及房地产发展分析一、2008年宏观经济及房地产发展回顾4二、2009 年宏观经济及房地产行业研判16第二部分 桐庐经济情况分析一、认识潇洒桐庐17二、桐庐经济环境的分析和生活结构研究18第三部分 桐庐城市发展规划对项目的影响一、桐庐城市发展整体规划20二、迎春南路规划21第四部分 桐庐楼市现况及未来走势分析一、桐庐房地产发展现状分析22二、桐庐住宅发展现状分析24三、桐庐写字楼发展现状分析26四、酒店发展状况现状分析36第五部分 商业主要竞争商圈的分布、经营状况及发展前景分析一、桐庐商业地位40二、商业整体发展背景分析40三、桐庐商业发展现状及特点分析41四、桐庐商业发展特点分析46五、桐庐商业发展趋势43六、桐庐江南商业发展现状分析及潜力分析44七、桐庐江北商业发展现状62第六部分 典型竞争项目研究一、荣正项目竞争情况分析72二、海陆世贸中心情况分析73三、影城嘉园影城名品街情况分析76第七部分 地块价值分析第八部分 项目SWOT分析第一部分 全国宏观经济及房地产发展分析一、2008 年宏观经济及房地产发展回顾 已经过去的2008年对于全球经济和资本市场而言，必将是具有重大意义的一年。在经历了持续多年的快速增长之后，08年全球经济出现明显的拐点，世界主要经济体相继陷入衰退，而包括股票、房地产、石油、钢铁等资本品和原材料的价格都出现了雪崩式的下跌。全球财富大幅缩水，众多国家股指暴跌了一半以上，石油价格更是从140多美元的顶峰跌至最低不足40美元的低谷。 国际经济危机对我国经济同样造成了重大的冲击。世界经济衰退、失业上升、财富缩水等因素造成国外需求严重萎缩，拖累我国出口在11月份出现负增长，并迅速传导到实体经济的各个行业。2008年国民生产总值增长速度从2007年的13.0%下降到2008年的9%。11月份多个城市工业生产增加值出现负增长，这在改革开放30多年来是十分罕见的。 我国房地产市场陷入同样窘境。自2007年四季度起，各地房地产市场已开始显现出颓势；2008年更成为自98年房改以来调整幅度最大、市场信心最低、交投最为萎靡的一年：主要城市成交量被腰斩，房价体系全面松动，部分项目降价幅度达到一半；购房者普遍看跌房价，市场弥漫着浓重的观望情绪。与此同时，房地产开发企业信心也跌入了谷底，纷纷采取了收缩战略，推迟开工时间、延缓建设进度，对土地的需求量陡降，导致到处上演土地流标和退地一幕。（一）经济：全球性经济危机拖累中国增长 1、GDP 增速首次跌破“10%” 2008 年中国GDP 增速自2003 年第三季度以来首次跌破10%。中国经济很可能就此结束长达五年的两位数增长时代。知名机构普遍预期2009 年全年中国GDP 增速将明显降低，在考虑政策支持的条件下GDP 增速将维持在8%-9%之间。2、对外贸易增长率出现负数 2008年经济发展中，受国际金融危机影响最大的就是对外贸易，虽然2008 年出口数据并没有显示受金融危机影响而严重下降，但是进出口商品额同比增长率却大幅度下滑，特别是到了2008年年底，出口商品总额增长率和进口商品总额增长率双双出现负增长情况，成为2008年对外贸易增长的最低谷。（二）政策：房地产市场政策环境明显改善 2008年前三季度房地产政策环境较为平静，较少有影响较大的调控政策出台。随着宏观经济的急剧恶化，房地产由调控转向扶持，大量救市性政策在10 月份之后纷纷出台。n 金融政策：由紧到松自2006年到2008年9月以来，中央执行的是从紧的政策，2008年受宏观经济形势恶化的影响，中央政策开始发生变化，7月开始货币政策已略有放松。9 月货币政策全面转向，4年来首次下调人民币贷款基准利率，紧接着连续四次降息、降低存款准备金率，并于10 月22日央行发布房地产“救市新政” 扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房。11 月26日央行再次下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08 个百分点，为央行11 年以来(1997 年以来)一年期人民币贷款基准利率最大降幅。 n 税收政策：大幅减免房地产交易税费 在国家救市新政出台之前，08年税收政策继续延续了去年的调控基调，非普通住宅、5 年之内转让的住宅交易相关税费较高，也成为二手房市场交易低迷的重要因素。10 月22日，税收政策在全国范围内有所放松。央行和财政部联合出台了房地产救市政策，以拉动房地产消费，刺激刚性需求的释放。 n 地方性救市政策纷纷登场 （三）土地：流标、退地、底价成交 2008年房地产面临着巨大的冲击，房地产市场大幅缩水，市场冷清。在此情况下，土地市场也经历着从上半年的理性回归，到下半年的观望弥漫、流标风行。1、需求萎缩，七成半土地底价成交 n 土地购置面积回落 从土地开发指标来看，房地产开发购置土地面积呈回落之势。2008 年1-10 月全国房地产开发购置土地面积29596 万平方米，同比下降5.6%。2008年，一线城市的土地购置面积虽仅广州同比有所下降，但从同比前5 年平均值来看，则四大城市下跌幅度较大；二线城市下跌明显，不少城市同比下跌近50% ，已成为5年来的较低水平；三线城市则呈现了涨跌互见的状况。 n 七成半土地底价成交 2008年 1-11 月全国经营性用地中有74%的土地以底价成交；此外，15.7%的土地溢价率不超过 10%；仅有4.3%的土地溢价率超过50% ，而这其中超过90%的土地是上半年成交的。 2、土地流标频频，下半年愈演愈烈 截至今年11 月底，30 个大中城市中经营性土地已有227 幅流拍流标或未成交，流标率达到13% ；其中上半年经营性土地流标率为8.62% ，而下半年流标率上升至19%，流标现象明显加剧。 面对土地市场低迷、资金压力巨大的现状，各企业可谓各显神通，有的断臂自保，有的友好协商，也有的分摊压力，纷纷积极应对土地价值缩水的事实，在弱市中及时规避风险，奋力自保。 （四）市场：08 年调整幅度近十年罕见 2008 年尤其是下半年，全国房地产市场一派萧条景象。根据国家统计局发布数据，111 月份全国商品房住宅销售面积成交量同比下滑 19%，为近十年来的首次下跌；绝大部分城市成交量均有不同程度的萎缩，很多大中城市成交量都被腰斩，萎缩幅度相对较大。成交量大幅萎缩导致开发商销售回款困难，品牌开发商为保证销售业绩和现金流量开始带头降价，从而引发了其他项目跟风，至年底全国大部分城市房价均有所松动，部分城市房价下调幅度较大。 1、全国市场成交量普遍大幅下滑 n 全国成交量近十年来首次下降 据统计局发布数据，2008 年1-11 月份，全国商品住宅销售面积为4.46 亿平方米，比去年同期减少19% ；为近十年来行业销售首次出现负增长。成交量的大幅下降也成为2008 年全国绝大部分城市房地产市场的最突出特征。n 主要城市成交量被腰斩 从全国来看，根据统计局数据，全国成交量下滑了 19%，但如果从全国主要城市来分析，情况更为严重。全国主要城市111 月份累计成交量同比下滑幅度平均超过了40% ，近1/3 的城市成交量被腰斩。其中福州、厦门、武汉、上海等城市成交量下滑幅度较大，同比降幅均达到或超过 60% 。 n 城市市场供求差额负值逐季扩大 通过供求差额指标可以更直接的反映各个城市每个阶段的供求状况。 如表显示，全国主要城市开始持续出现供求差额负值（成交量低于供应量的差额）起始于今年 1季度，并在2、3 季度逐季扩大，表明市场供求状况的持续恶化。成都、深圳出现负值时间最早，均在07 年2 季度，这主要是由于三大城市房地产市场在06、07 年发展过快，市场投资规模过大，市场供应量较多。n 市场供需均衡短期难以实现 近一年的持续销售低迷导致08 年底积累了大量的可售房源。此外，对大部分城市而言，09年市场供应量仍较为充足，在成交量短期难以明显改善的情况下，市场供求失衡的局面仍将在未来一段时间内保持供过于求的状态。 下表列出了部分重点城市在08 年底的消化周期，08 年底市场可售面积加上09 年预计供应量，按照08 年平均月度成交量计算，各个城市市场消化周期都超过20 个月，福州、深圳、杭州、武汉等城市消化周期都超过50 个月，2009 年市场供求状况可能将进一步恶化，未来市场风险较大。 2、房价出现加速下滑的迹象 2007年在经济快速发展以及股市获利资金大量涌入房地产市场的推动下，全国大部分城市房价出现一波高速的上涨。但随着市场销售持续低迷，以万科为代表的品牌开发企业旗下部分项目开始带头降价，并相继引发各个城市价格体系的松动。 n 全国房价十年来首次下跌 从全国市场角度来看，2008 年1-11 月份，全国商品房销售均价为3919 元/平方米，较去年同期下跌1.8%，为过去十年以来的首次下跌。 统计局发布的70 个大中城市房屋销售价格指数走势显示：70 个大中城市房价自2008 年8 月开始，已连续4 个月环比下滑，每个月的环比降幅呈现明显扩大的走势，表明近几个月来主要城市房价开始加速下跌。 房价同比增幅最高点出现在2008 年1 月份，之后开始持续下跌，至11 月份平均价格已经与去年同期基本持平，仅上涨0.2%。 （五）企业：收缩战略，现金为王 2008年一至三季度，中国房地产行业指数第一次连续三个季度下跌，市场走势完全呈现下行的状态。房地产企业第一次真正意义上体验到市场下行的苦楚，众多企业为适应市场环境不得不将扩张战略调整为收缩战略。 n 减少新增土地储备 08年全年的企业购置土地行情走势，表明目前国内的房地产企业在土地购置方面进入全面低潮，虽然个别大型企业拥有庞大的土地储备可供自身持续开发2-3 年乃至10 年以上，但是大量中小企业的业务停滞将可能会在未来市场行情出现好转时转变成为供不应求的状况。 从典型企业2008 年前10 个月的土地购置情况来看，08 年1 月的土地购置总量和购置金额为本年度的行情高峰；随后各大企业的购置行为即进入低谷，虽在本年的6-7 月份有所反弹，但整体趋于收缩和下滑，短期内反弹无望。 n 退地、转让以及寻求合作 在对市场较长期预期不良的情况下，加之融资的困难，许多企业无奈的选择了退地以及全部或部分出让权益，以此减少资金压力、保证现金流，预备过冬。n 开工策略：关、停、并、转 随着市场的持续萎靡，各房地产企业纷纷调整新开工面积计划，缩减开工规模，保持企业资金的周转。2008年中期，万科首次大规模缩减开竣工计划，调整幅度分别为19.5%、14.9%；3季度万科进一步将当年开工面积调整为570 万平方米，缩减110万平方米。 n 开源节流保资 2008 年，房地产企业的资金链安全问题非常严重。为解决资金问题，房地产企业采取了若干措施来促进现金流入和减少现金的流出。（1）大力减少土地款支付压力。一方面对于2007 年过高成本取得的土地采取“割肉”政策，退地或股权转让；另一方面已经支付较大部分土地款的项目，企业开始寻求途径同政府谈判推迟付款；（2）加大促销和降价力度，加速销售回款；（3）开始通过私募股权融资的形式来解决资金问题；（4）成本控制，包括人力成本、原材料成本和运营费用；（5）继续择机在证券市场进行增发和发行公司债。 二、2009 年宏观经济及房地产行业研判（一）2009年宏观经济研判2009年国际金融危机进一步蔓延，对全球实体经济的影响和冲击将继续加深n 尽管美国、欧元区、亚太区以及其它区域的一些国家已经采取了向金融体系注资、联手大幅降息和扩张性财政政策等一系列措施，但国际金融危机仍未见底。2009年对实体经济的影响和冲击将继续加深。n 2009年随着国际金融危机愈演愈烈，世界主要经济体出现同步衰退。新兴市场国家和发展中国家的经济增长速度显著放缓。n IMF(国际货币基金组织)预计，2009年世界经济和世界贸易仅增长2.2%和2.1%，大大低于近几年的平均水平。 （二）2009年房地产行业发展研判n 房地产调控是有周期性的，货币政策的放宽并不能导致房地产价格立即上涨，房价继续下行的趋势在短期内很难逆转，预计2009房价将持续下跌。n 目前政府出台的救市政策以“放松”和“鼓励”为主，政策见效需要一段较长的时日，因此，全国房地产行业的整体复苏需要更长的时间。预计此轮调整周期将持续1-2年。n 2009年，我国房地产市场整体走势极不乐观。楼市仍将处于深度调整周期，继续下行的市场预期不会改变，但市场有望逐步走出观望、人气逐渐回暖、信心逐渐恢复。同时不排除市场可能出现局部回暖或政策性回暖。n 预计2009年全国房屋成交量同比2008年有一定回升，但成交价格同比2008年出现负增长。n 2009年，房地产企业将迎来大规模的兼并重组和行业洗牌，大型开发商吞并中小型开发商将成为普遍现象。n 众多城市处于高度风险，一线城市未来风险相对较低 根据对全国35 个典型城市09 年供求走势和消化周期两项指标进行交叉分析显示：共有16 个城市处于高度风险，比重达到45.7%；中度风险城市占近三成，共10 个，比重达28.6%。一线城市中，除深圳外，北京、上海和广州均处于中、低、风险程度。第二部分 桐庐经济情况分析一、认识“潇洒桐庐”桐庐，位于浙江西北部富春江畔，距杭州75公里；桐庐西接黄山、千岛湖，东连钱塘江、西湖，坐落于“西湖钱塘江富春江新安江千岛湖”黄金旅游线的中心段，属国家重点风景名胜区。桐庐境内锦峰秀岭、洞奇石美，更有“天下独绝”的富春江、天目溪萦绕县境，山青水秀、胜迹处处。目前，桐庐已形成了山水林洞各具特色的六大旅游区。一是以“中国旅游胜地四十佳”之一的溶洞奇观瑶琳仙境为代表的综合观光旅游区；二是以东汉古迹严子陵钓台为代表的富春江小三峡文化休闲旅游区；三是以天目溪漂流为代表的乡野风情旅游区；四是以国家森林公园大奇山为代表的野趣旅游度假区；五是以中药鼻祖圣地桐君山为代表的朝圣休闲旅游区；六是以红灯笼小木屋为特色的乡村家园度假区。游人来桐，既可寻胜访古，纵情山水，又可体验乡村风情、田园乐趣，悠闲度假。由此，以“旅游及服务”作为最主要的特征，潇洒桐庐的品牌效应已经深入人心。二、桐庐经济环境的分析和生活结构研究 (一) 桐庐GDP发展状况及产业结构分析 （单位：亿元）年份GDP总值第一产业第二产业第三产业三类产业结构比2002年67.88.3440.8618.612.3：60.3：27.42003年78.38.9548.9220.4311.4：62.5：26.12004年95.49.9861.623.8210.5:64.5:25.02005年103.6310.562.0431.0910.1：59.9：30.02006年120.2811.5575.4933.249.6:62.7:27.72007年142.7512.8290.3839.559.0:63.3:27.7桐庐县2007年国内生产总值达到142.75亿元，三类产业结构比为9：63.3：27.7；第二产业在经济发展中起主力作用，第三产业比重不高。对于桐庐县丰富的旅游资源来讲，还有很大产业调整的空间。（二）全社会消费品零售总额 2007年桐庐县全社会消费品零售额为36.77亿元，较上年增加了16.5%。如下表所示：年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年全年实现社会消费品零售总额（亿元）18.8220.9323.7927.1631.5636.77环比增长率-11.21%13.66%14.17%16.20%16.51%（三）总人口、收入水平、消费水平以及城镇居民可支配收入等2007年，桐庐户籍人口达到398241人，其中非农业人口为110545人。而城镇居民的收入和消费水平如下表所示：年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年人均GDP(元）171401985024210262463036835908城镇居民人均可支配收入（元）104661168512996147081635318179城镇居民人均消费性支出（元）751781028357100061105811949城镇居民恩格尔系数37.20%33.60%35.90%35.30%35.30%35.70% 从恩格尔系数的含义来看，城镇居民处于宽裕的经济状况。（恩格尔系数，通俗地说，就是食品支出占家产总支出的比重来说明（反映）家庭生活水平的变化。通常，恩格尔系数在60%以上叫赤贫；介于50%60%之间的叫温饱；40%50%的叫小康；30%40%叫宽裕；20%30%叫富裕；20%以下就是极其富裕。）（四）城乡居民储蓄存款余额2007年前，城乡居民储蓄意愿很高，年平均增长率为17.9%，但在2007年，存款增长率明显放缓，环比增长率仅为3.14%；说明居民的消费意愿得到加强。但到了2008年由于整体经济环境趋冷，处于家庭保障的考虑，居住的储蓄再度有所增长。年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年城乡居民储蓄余额（亿元）29.1636.641.3847.4856.3658.13环比增长率-25.51%13.06%14.74%18.70%3.14%第三部分 桐庐城市发展规划对项目的影响一、 桐庐城市发展整体规划规划描述：县城总体规划控制面积81.6平方公里（环线公路之内）。其中城市规模：近期（至2010年）县城市区人口为15万+1.5万，用地规模为20.59平方公里；远期（2020年）人口为23.5万+4万，用地规模为29.62平方公里。城市化与城市发展：2010年实际全县居住人口可达54.5万人，其中常住人口53万，第二居住地人口1.5万。2020年实际居住人口可达75万，其中常住人口68万，第二居住地人口7万。远景在80-90万人口之间。城市居住人口的增加将有利于居住和商业消费基数的扩大和整体消费支出的增加；而城市化的快速推进也会使特定区域土地价值具备更大的上升空间，尤其是新城区良好的规划和景观资源，也将有利于土地价值的快速提升。这些，都是本项目在城市发展背景下所具备的的有利优势。二、迎春南路规划 根据桐庐城市总体规划，以迎春路为主轴的江南中心区被定位桐庐副城中心，并将逐步取代江北老城区而成为未来新桐庐的城市核心区，并成为桐庐的政治、经济、文化中心。 迎春南路处于桐庐县未来发展的“十字轴”上，这条县城新区重要的中轴线将是县城城市经济、城市形象的代表。县委、县政府提出在这条中轴线上建设商务区，进一步拓宽了发展空间，有利于发展城市经济，提升县城综合品位。 荣正项目位于桐庐县城中心江南，紧依桐庐县未来发展的“十字轴”迎春南路上，作为桐庐县的门户，将会是进入桐庐的标志性建筑物，而项目的高度、综合体的性质等与迎春南路的定位和规划十分吻合，形成一个天时、地利、人和的良好硬件环境，为项目的成功开发奠定基础。第四部分 桐庐楼市现况及未来走势分析一、桐庐房地产发展现状分析（一）桐庐房地产发展主要经历四个阶段： 1997年2001年起步阶段：整体开发水平相对较低，物类类型相对单一，但整体市场发展基本平稳。 20012005年兴起阶段：开发主要集中在江北，新一代商品房开始出现，住宅需求得到释放，房地产价格稳步发展； 2005年-2007年快速发展阶段：房地产投资金额、开发规模大幅度提高，房地产开发重点由江北转向江南，各类物业标志性越发突出，都市综合体、品牌进驻、类型丰富，房价有了较大幅度提升； 2008年-至今稳定调整阶段：楼市需求理性回归，房价平稳发展，产品品质、楼盘性价比成为需求重点，住宅结构有所调整，小面积住宅开始在市场出现。（二）房地产供应需求分析1、土地供应数量逐年递减，反映平淡如图所示，桐庐县从2003年到2008年3月的土地出让面积情况分别为29.5万、30.5万、23.5万、14.7万、15.2万、1.6万。除2003、2004年年出让土地约30万后，自2005年起土地供应基本呈现递减趋势，土地供应量呈现相对缓和态势；2008年第一季度出让面积仅为1.6万。近年，桐庐县城范围新增房地产开发用地90%以上集中在新区，地块规模不大、多在30亩-100亩之间。100亩以上的的商品房开发用地主要为2003年出让的新区17号家景星城地块、萧宏普罗旺斯地块和2005年新区江南里公路南侧浙江鑫龙地块。2006年仅8月出让的绿城桂花城项目地块超过200亩。2007年根据县国土资源局“2007年度经营性用地出让计划”显示，当年桐庐县城区域计划出让商业住宅土地面积23.17万，但实际仅完成出让15.2万，土地市场并不热烈。2、整体市场供应大于需求量目前桐庐在售的楼盘大部分都是2004至2006年的出让土地。由于桐庐仅是杭州的一个比较小的县，人口总量不到50万人，以及桐庐人对房地产的消费习惯基本都是以自主为主，投资很少，总体而言，整体市场供应量大于其需求量。这也是目前大部分在售楼盘接近现房销售的原因所在。同时，由于2007-2008年整体桐庐房地产市场反映较为平淡情况，存量房供应较大，存量房加上新上市房源的双重压力，必然造成2009年桐庐房地产市场总供应量过大。（三）房地产发展趋势尽管当前受到整体经济减速和房地产发展不景气影响，但桐庐房地产市场主流态势仍呈现健康上升、处于可持续发展的平稳状态。2009年，桐庐房地产市场住宅、写字楼、商业各种类型都有集中爆发的态势，短期内房地产市场将呈现出一定的供过于求态势，竞争较为激烈。 房地产发展的热点已经逐步从江北转移到江南。从住宅市场看，未来的滨江（江南沿江一带）将是发展的潜力板块；从写字楼市场看，迎春南路将形成桐庐CBD中心；从商业市场看，迎春南路南端将形成新商业中心，桐庐房地产市场依然具有较大的发展潜力。二、桐庐住宅发展现状分析（一） 住宅市场发展现状及未来走势分析与前几年相比，桐庐住宅发展发生了较大的变化，从原先以江北为中心的发展模式转向以江南为中心，住宅产品也从相对低端逐渐向中高档发展，无论从发展的空间、机遇看，桐庐住宅市场都迎来一个发展新时代。桐庐的住宅市场仍然属于一个地缘性的市场，其发展状态与杭州也有较大差异。作为一个县城，一方面桐庐城市经济、人口相对有限，住宅市场发展相对平缓，房价也是呈逐年小幅稳步上涨的态势；另一方面，正是由于桐庐房产发展平稳、房价泡沫空间较小，因此，在整体房地产市场不景气的情况下，桐庐的住宅发展并没有出现大幅震荡、下降的情况。从未来的发展形势看，桐庐住宅市场仍将在较长期内保持平稳的发展态势；但在整体市场没有真正全面回暖之前，桐庐住宅项目的销售期有所延长，准现房现房销售的状态会越来越普遍。（二） 住宅市场发展特点分析1、本地地缘性客户占据住宅消费的主导，自住为主，投资比例小由于桐庐是一个旅游型城市，工业企业并不多，因此，外来人口来桐庐工作、居住的并不多，目前桐庐在售的住宅项目基本以地缘性客户为主导，且自住比例非常高。2、在售住宅主力户型130-160，符合当地人需求目前桐庐在售住宅的主力面积以130-160的舒适性户型为主，超过180的大户型也有较大的比例；而90-120左右的户型相对很少。根据对各项目销售状况的调研显示：该面积段的户型也复合桐庐当地人的需求。3、项目销售期较长，准现房和现房销售较为普遍。4、从区域分布看，在售楼盘基本集中在江南，江北只有少量楼盘在售。5、桐庐在售房价集中于3500-5000元/区间，江南江北房价差别不大，各楼盘房价差距也不大。6、 从市场供应量来看，随着绿城桂花园、广业影城嘉园、滨江花园、新天地花园等项目后期的陆续上市，也造成了今年桐庐市场销售的竞争较为激烈。同时，在现状形势下，上述项目后继的开盘必然带动整个桐庐在价格和销售策略等变动。7、 就目前趋势发展，桐庐整体市场供应量将继续加大，对项目产品品质及营销手法提出更高要求。（三） 在售普通住宅重点楼盘情况 在售住宅重点楼盘位置图世纪花城，多层、高层、排屋，均价4500元/，主力户型：90-120，在售房源是总层高25层楼上的8楼以上50-120的户型红楼之星，现房，毛坯4100元/，精装修4500元/.剩40多套，主力户型89-279桐江花园，高层，4600-5000元/，剩4套三江绣苑，多层、小高层，均价4000-5000元/，主力户型120-130，三幢已结顶可售房源约200多套香樟花园，高层沿江5000元/多，多层不沿江3000元/多，主力户型120-130，还有150套左右聆江景苑，高层、，均价3700元/，主力150三房，已交房入住，剩余10余套滨江花园高层3500元/，现房，主力户型：80-220，一期还有9#楼未开盘，已是现房，二期尚在规划中影城嘉园，高层，售价3300-4000元/，主力户型105-140阳光华庭，三期在售，高层，均价4100元/，在售的是三期的34、35#楼，3639#下半年开盘桂花园，高层价格4500元/，沿路。乔林新城，高层120-150，均价3500元/，现房。桐庐在售楼盘主要情况一览表楼盘名称开盘均价（元/）类别总套数建筑面积（万）主力户型销售绿城桂花园排屋5400，高层4500多层,高层,排屋80014.5120-350一期已交付，二期在热销中阳光华庭4000多高层,小高层,多层800多11130一二期已交付，在售的是三期的34、35#楼，3639#下半年开盘影城嘉园3300-4000高层4008.5 105-140红星之楼毛坯4100元/，精装修4500元/小高层40007.5140剩396套滨江花园3500 普通住宅80012 80-220一期还有9#楼未开盘，已是现房，二期尚在规划中乔林新村3400 小高层/高层700多11 140左右可售房源还有40%左右，目前推出几套底层特价房，2900元/左右香樟花园2680-5000 高层、多层、别墅2603.6120-130目前可售套数约150套，多层已交付，在售的江景高层真在做外立面，别墅在建中聆江景园3700 高层（板楼）600余户3.5150已交付入住，剩余10多套房源。水岸华庭多层、高层、沿街商铺4175 90-140工程进度：差不多已结顶富春华庭330010070-13170-80%，剩四十余套新天地花园均价3900 退台式花园洋房14.28 110120 m2装饰工程施工可售房源约70多套桐江花园4600-5000多层686户1.496132目前在售的是三期，剩4套三江绣苑4000-5000多层，小高层2.7120-130三幢已结顶可售房源约200多套世纪花园4200多层、高层、小高层、排屋150018 90-120在售仅剩不多的50-60小户型三、桐庐写字楼发展现状分析（一）写字楼发展的现状：由空白到快速发展，写字楼开发进入鼎盛期桐庐写字楼的发展主要经历了两个阶段，2007年之前处于空白期，2007年开始至今是快速发展期。2007年之前桐庐几乎无专业写字楼，相对而言能够称上写字楼的唯一代表就是江南的国贸大厦，但其12层的高度及其内部配套只能称是相对低层次的写字楼。因此可以说，2007年之前桐庐专业写字楼市场一直处于空缺的状态。2007年开始，这一情况得到了极大的改变。随着江南板块迎春南路大量写字楼项目的开工建设和梧桐商务楼的交付，桐庐写字楼市场迎来了发展起点；而2009-2010年，大量写字楼项目的开发、销售、租赁，发展快速并将逐渐形成区域写字楼供应的热潮，也将是桐庐未来写字楼市场发展的关键时期。（二）桐庐将形成相对集中的新商务区桐庐县城商务区建设定位于迎春南路沿线，目标是通过3年左右的努力，建设一批商务楼宇、集聚一批企业总部、发展一批服务设施和中介机构，在沿迎春南路区块形成融传统人文景观与现代化建筑、集商务与服务功能为一体的现代商务区，形成城市经济新的增长点，并逐步成为县城现代服务业的集聚区、企业总部的集聚区、人才科技资金等要素资源的集聚区、现代建筑楼群的集聚区。 为与桐庐旅游城市山水景色相匹配，商务区的建设规划充分融入凸现山水特色的理念。同时，由于迎春南路是最能体现桐庐城市发展现代化景观、交通的重要轴线，因此，县委、县政府对位于这条未来“省内综合景观一流街”重要节点的县城商务区定下的目标同样也是“精品”：高起点规划、高标准建设、高强度投入。为此，建设部门对具体实施过程把握的要求是，规划设计创新创优，建筑立面色彩独具风格，达到远观错落有致、凸现城市生机和朝气，近看搭配和谐、彰显城市品位和档次。 所有这一切都预示着，在不久的将来，这里将逐渐形成为桐庐相对集中的新商务区域，并引领这座城市商务及消费的潮流与方向。 （三）写字楼分布及供应情况写字楼分布集中，短期供应量大桐庐目前在建写字楼主要分布在白云源路以南、320国道以北的迎春南路沿线，短短的一段路程，有11个在建写字楼项目，总供应量超过37万；同时，大多数写字楼的开发进度相近。如此集中大规模的开发和供应使桐庐写字楼市场在短期内将出现供过于求的状态。 桐庐在建写字楼分布图荣正项目中艺大厦立山国际中心桐庐大酒店国贸大厦明星大厦浙富大厦汇丰大厦华光大厦新天地商务楼供电大楼桦桐大厦 在建写字楼供应一览表项目名称项目情况单层面积工程进度租售情况华光大厦项目由华光冶炼集团有限公司投资建设，总投资9810万元，用地12亩，建设面积32700。空地尚未对外销售汇丰大厦项目由桐庐汇丰置业有限公司投资建设，总投资9000万元，用地7696，建筑面积30800。1000将结顶3400元/，目前在售的还有10层以上的楼层，整层起售明星大厦项目由桐庐明星置业有限公司投资建设，总投资17678万元，用地14亩，建设面积42349。1000将结顶可租可售，价格未定浙富大厦项目由桐庐浙富大厦有限公司投资建设，总投资10000万元，用地12亩建设面积为30800。1000将结顶售价4000元/，目前可售的是1013层， 桦桐大厦项目由杭州桦桐家私集团有限公司投资建设，总投资14000万元，用地16亩，建筑面积45620。地上3-4层尚未对外销售供电大厦23681外立面呈现自用新天地商务楼高层，50000高层地上9-10层左右，小高层即将交付总共4幢，其中2幢小高层商务楼已经售出，另外2幢高层写字楼尚未开始销售，限高50米立山国际大厦项目由杭州立山皮件有限公司投资建设，总投资30000万元，用地19亩，建筑面积为40460。地上10层左右总高25层，尚未对外销售；中艺大厦项目由浙江中艺花边有限公司投资建设，总投资12000万元，用地15亩，建筑面积40000地上10层左右尚未对外销售桐庐好的大酒店3700010002007.12月开工已结顶兴建一幢29层高的四星级酒店合计37341 （四）写字楼发展特点分析虽然桐庐目前只有极少数的写字楼已交付，但从写字楼的开发来看，还是呈现明显特点： 1、 从分布上看，桐庐未来的写字楼主要集中在江南迎春南路沿线，这和政府的城市规划相一致，而江北基本无写字楼在建。2、 从体量上看，单体写字楼的体量并不大，在建的写字楼以独幢写字楼+商业裙房的开发模式为主，如汇丰大厦、浙富大厦、桦桐大厦等；大体量的写字楼并不多见，其中新天地商务楼共有四幢写字楼，是目前桐庐体量最大的写字楼。3、 从用途上看，部分写字楼以自用+租赁为主，代表项目是浙富大厦；部分写字楼纯租售，如汇丰大厦、明星大厦、新天地商务楼；部分基本以自用为主，如供电大楼等。4、 从销售方式上看，目前在建写字楼大部分均采取租售结合的方式，自由度较高；同时大部分没有采取设立售楼部，也没有围墙展示、户外形象等，推广力度较小；销售基本以熟人介绍、定向销售为主。5、 建筑类型、命名均有一定的相似性。大部分写字楼均以点式高层+低层商业裙房为主，高度以20-30层为主，无超过30层。从命名上看，采取了*大厦常见的命名方式。6、 大部分项目工程进度相近，销售期重叠。目前在售的大部分项目工程进度相近，或处于将结顶的状态，如汇丰大厦、浙富大厦、明星大厦等；或处于地面5.6层状态，如桦桐大厦、立山国际中心、新世纪商务楼等；目前只有新世纪商务楼S1/S3和供电大楼外立面已经呈现。工程接近必然导致同期大量写字楼上市，加剧竞争。7、 目前在建写字楼售价集中在3500-4000元/左右，整层起售，各楼盘价格差距不大。8、 写字楼总体档次不高，以乙级、商住型项目相对较多，高档写字楼有一定的市场缺口。9、 目前迎春南路仅有的写字楼梧桐凤栖商务楼租售状况不乐观。10、金融行业、成长型企业及部分投资成为支撑写字楼市场稳定发展的重要力量。（五）主要写字楼项目情况分析n 汇丰大厦总层高26层，价格：3400元/，目前在售的还有10层以上的楼层，单层面积1000；1-4层为商业裙楼，单层面积4000，整体招商。n 明星大楼总层高：一幢26层，一幢27层，单层面积1000，可分割；13层为商铺，单层2000，不可分割。可租可售，价格未定，2010年上半年交付。n 浙富大厦可租可售，总层高27层，10层售价为4000元/平方米，；目前可售的是1013层，浙富水电（上市公司）占10层，另外还有银行入驻、KTV娱乐中心；13层为商铺，饮食、超市等配套均有，26、27层为健身会所。明年5、6月份交房。n 新天地双子楼S1、S5小高层已经售完，银行、娱乐、宾馆等行业入驻，16#、21#楼为27层写字楼、单层面积500，21#大部分为县府办公用，其余可能对外销售。S1、S5单层800，三楼售价5000元/，二楼售价5500元/；租价：20元/*天已经售完的小高层：在建的高层双子楼n 中艺大厦总用地面积9910，总建筑面积48330，建筑高度99.8米，总层高27层。n 立山国际中心杭州立山皮件有限公司投资建设，总投资30000万元，用地19亩，建筑面积为40460。n 桐庐供电大楼：n 桐庐好的大酒店：n 桦桐大厦：n 国贸大厦国贸大厦是桐庐江南已经在使用的唯一一家写字楼较为集中的一幢楼，入住率90%以上，总层高12层，目前主要业态有证券保险、房地产、科技、家具等公司。租金18.5元/*月，包含税费和物业费，主力户型为69、137。四、酒店发展状况分析（一）桐庐目前的酒店发展情况 众所周知，桐庐是个旅游业为主的城市，因此，酒店住宿业也发展迅猛。目前桐庐拥有多家酒店，星级酒店、经济性酒店、宾馆、休闲度假酒店等各种类型均有，以满足旅游客户的不同档次需求，并成为桐庐旅游型强劲的后盾。 为促进桐庐旅游服务业的提升，酒店的发展得到了政府的大力支持，鼓励创建星级宾馆、饭店；并根据市政府文件精神，对星级宾馆、饭店实行与一般工商企业同等的用水、用电价格。对达到三星级以上（含三星级）的宾馆、饭店，由财政部门安排一定的资金予以扶持；其中达到三星级的扶持资金额度为该企业当年缴纳所得税的50%，达到四星级的扶持资金额度为该企业上星起二年缴纳所得税的50%，达到五星级的扶持金额度为该企业上星起三年缴纳所得税的50%。正式因为桐庐县政府对高档次酒店的支持，有力的促进了酒店业的发展。 （二）桐庐酒店特点分析： 1、档次不高，星级酒店不多 虽然桐庐酒店数量众多，但档次都不高。全县没有标准五星级大酒店，江北的红楼国际酒店为桐庐市区档次最高的酒店，挂牌准五星；而四星级酒店也不多，市区只有杭州富春江软件培训中心和物能国际大酒店，虽然挂牌四星，但档次并不高，标准间房价也在300元/日之内。2、经济型、度假型酒店较多作为旅游城市，度假型酒店多自在情理之中，这些酒店大多位于风景区，以纯粹的旅游客户为主；而经济型酒店作为补充大都位于市区，距景区并不远，享有市区配套和景区资源双重优势，也较受欢迎。3、商务型酒店稀缺 由于桐庐写字楼市场发展一直较为缓慢，目前在市区的公司企业并不多，因此，商务型酒店发展较慢。4、酒店经营存在较大是时间差异，团队为主 桐庐旅游一般以2-3天度假旅游为主，浙江省内旅客占据了大部分，因此，双休日、节假日酒店生意火爆，往往大中型酒店都爆满。而在正常工作日内，酒店经营较为冷清。桐庐的酒店旅游客户以团队入住为主，散客补充5、目前已开业酒店基本集中在江北从酒店的分布看，除了景区之外，江北酒店分布较多，如红楼国际饭店等；而江南酒店相对较少，也没有较知名的星级酒店。6、 从酒店租金看，大部分集中在150-300元/平方米的中低档水平（三）桐庐在营酒店情况：桐庐代表酒店情况一览表档次代表酒店区域标间价格（元/日）四星级红楼国际饭店（准五星）江北市区618杭州富春江软件培训中心江北边缘218物能国际大酒店分水298三星级金鑫宾馆江北市区190二星级新天地宾馆江南市区180经济型速8酒店江北市区198新锐宾馆江北市区208万好万家江南市区148锦江之星分水144度假型酒店巴比松度假庄园景区228桐庐上服假日山庄景区160凤凰宾馆景区120高标准星级酒店不多，而经济型、度假型酒店众多，是目前桐庐酒店业的主要现状。（四）桐庐酒店未来发展情况： 江南将成为桐庐星级酒店汇聚地，竞争激励桐庐酒店发展的同质化和中低档次，是桐庐酒店既存在较激烈竞争也形成了市场机会，而江南新区以良好的规划，吸引了很多酒店经营公司的目光，大型酒店项目开始进驻新区：如上文所说的春江南路大部分在建写字楼均有酒店部分。因此，我们预计，2009年起的未来几年内将是江南酒店大规模兴起的一个阶段，并将逐渐成为桐庐相对高品质的星级酒店汇聚地；而大量酒店项目的汇聚也将使区域酒店供应从稀缺快速过度到饱和，形成激烈竞争场面。目前桐庐剧院宾馆、海陆世贸酒店等一批大型宾馆酒店正在进行主体施工，杭州君山宾馆、富春江励骏大酒店、分水江休闲度假区、杭州潇洒休闲运动公园等高端休闲度假项目纷纷落地。 桐庐江南在建酒店分布图剧院宾馆桐庐好的大酒店海陆世贸酒店荣正项目中艺大厦立山国际中心明星大厦浙富大厦汇丰大厦华光大厦新天地商务楼桦桐大厦 江南市区在建酒店供应一览表项目名称项目情况星级标准工程进度租售情况华光大厦项目由华光冶炼集团有限公司投资建设，总投资