物管条例亮点.doc

亮点一、改革物业交付条件，维护业主合法权益 条例规定：第二十四条 新建住宅小区的配套建设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续： （一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置； （二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统; （三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置； （四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置； （五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位； （六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设； （七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连； （八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设； （九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置； （十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施； （十一）法律、法规规定的其他条件。 建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。 具体事例：济南东部有个项目，房屋交付时，连道路都没修好，业主交房，深一脚浅一脚正好与工程施工车辆同行，这边建设单位与业主交房，吵成一片，旁边施工机器轰鸣声响个不停。有的业主提出质疑时，开发商根本就不听。只要业主在相关交付手续上签字接收房屋，就万事大吉。 律师解读：在房地产项目开发商过程中存在若干种验收制度，现在老百姓比较熟悉的是竣工验收备案制度，还有就是四方验收制度。前者是行政主管部门的监督管理，在后者四方验收合格后，质检站进行备案。而后者勘察、设计、施工、监理四方验收合格，这是建设工程质量管理条例所规定的内容。有的小区还在搞分户验收，当然由于各地情况不一，具体情况也各不相同，但是相对来讲，一般的商品房买卖合同规定的都是竣工验收备案视为交房的条件。 正如前面事例中所讲到有的小区施工与交房并行，有的小区天然气的相关设备未安好就交房了，当然这都是一些违规或违反合同约定的行为。但是究其根源，也是因为之前的相关法律法规不健全造成的，才造成的交房没有统一标准，各自为政的局面。基于这些情况，本条从实际出发、从业主生活需要出发，从安全出发，列举了十一项的内容，只有这十一项的内容都具备了或完善了，才会办理综合验收备案手续。它不但改变了现有的交房制度，而且改变了一直以来交房标准不统一的局面。 从另一层面讲，严格开发商的交房责任，督促开发商加强施工质量，解决业主面临的实际问题，保护业主的合法权益。随着条例的实施，本条所设立的交房制度，其意义将更加突出。 亮点二：业主使用物业要规范，社区管理加强 条例规定：第四十四条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为： （一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为； （二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为； （三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为； （四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为； （五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为； （六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为； （七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为； （八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为； （九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。 物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。 第四十五条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。 业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。 业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。 第八十六条物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。 具体事例：有的小区防盗网装的跟蜘蛛网一样，样式不一。有的业主任意违章搭建小房子，小棚子。有的污水随处流，污水管坏了也不修，杂乱不堪。有的物业公司去管，业主理直气壮，我的房子我做主，我想怎么做就怎么做？ 律师解读：本条是关于业主使用物业的规定。 1、规定使用物业，可以使用物业保值、增值。我想这是大多数业主购房时除了满足居住这一需要之外另一个目的吧，这也是绝大多数业主入住后更关心的问题。一个好的居住环境影响到业主生活的方方面面。那么条例上述规定正是从创造和谐居住环境出发，从方便业主生活而设定的条款。 2、物业纠纷的误区：一直以来媒体也好，社会各界讨论的都是物业公司与 物业之间的一些纠纷。很少关注业主使用物业不规范的一些行为。有的业主出于邻里考虑，有的不满，也不会讲；有的业主看到后反而想效仿。当然对象如果是物业公司，业主肯定跟物业要起争执。当然实践中也有的物业公司有些做法也欠考虑，侵犯了业主自主使用物业的权利。基于实践中这些情况，基于规范业主使用物业的需要，在国务院物业管理条例规定业主规范使用物业的基础上，本条例又进行了明确而详细的规定。尤其是安装太阳能、空调外机等等与业主日常生活相关的常见物业使用行为进行规范。 3、法规的衔接性：根据国务院物业管理条例四十六条规定，在存在业主违法使用物业时，物业公司可以向行政执法部门汇报。因此本条例在八十六条专门规定，社区管理中，相关部门进社区，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，方便对违法行为进行处理。因此，在物业管理区域内，物业公司或者业主只要存在违法行为，在制止后拒不接受的，另一方可以采取向相关联系人或相关部门汇报来促进问题的解决。 条例第九十九条对政府部门的责任做出了规定： 物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任： （一）在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的； （二）未按照本条例规定对住宅小区综合验收进行监管的； （三）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的； （四）挪用物业质量保修金和专项维修资金的； （五）未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的； （六）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的； （七）其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。 亮点三：联席制度好，七嘴八舌话纠纷 条例规定：第八十七条实行物业管理联席会议制度。 物业管理联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。 联席会议主要协调下列事项： （一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况； （二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题； （三）物业管理区域内发生的突发事件； （四）物业管理与社区管理的衔接和配合； （五）需要协调的其他物业管理事项。 第八十八条业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经 营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。 具体事例：之前参加电视台一个栏目，讨论是否在社区摆摊的问题，支持者为正方，否定者为反方。参加节目的业主自行选择支持哪一方。结果双方各持已见，业主间争论的非常激烈，抛开业主提出的各种问题后果不提，但是最后一位站在中间位置的老大爷的观点却最有代表性，这位老大爷讲：“只要别在我家门口摆摊，在其他的地方怎么摆，我都不管。”似乎老大爷讲出了所有人的内心真实想法，在场的各位业主都认同的笑了。 律师解读：条例第八十七条不但规定了联席会议要解决的主要事项，而且规定了能参与联席会议的成员。条例规定的社区联席会议制度，重在参与，体现的是业主的心声，维护的是业主的合法权益，也最能体现当前存在的一些纠纷。比物业公司与业主为是否封闭阳台争来争去，闹得不可交，倒不如到联席会议制度上，大家讨论一下更好。建议可以做成类似外国陪审团那样，有些问题比如说是否摆摊，封闭阳台等等都可以拿出来讨论一下，让业主七嘴八舌发表一下观点，事情怎么样，就很清楚了。最后看一下代表双方观点的人数。当然有的人会提出来，到底支持谁呢？这时就按物权法第七十六条规定的，召开业主大会或由全体业主表决就可以了。因此，该条不但贯彻物权法，而且从业主大会或业主委员会的规范运作方面也非常有益，同时更避免物业公司与业主就一些问题各执自己观点，久拖不绝。 亮点四、明确会所、幼儿园、车库归属 条例规定：山东省物业管理条例 第十四条规定：按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。 具体事例：实践中存在着大量的业主委员会与开发商及物业公司关于会所、幼儿园的纠纷，关于会所、幼儿园的归属问题一直是众说纷纭。由于许多开发商将会所的部分房屋用于经营与小区业主无关的事务，大量的小区外的人员进入小区。不但扰民，而且带来了安全隐患。同时也背离了当初开发项目建设会所为满足业主基本需要的这一目的。 律师解读：本条关于会所、幼儿园的归属的规定。 1、它的前提是按规范要求配套建设，它体现了一个原则，约定属建设单位所有的前提条件是建设单位有证据证明会所及幼儿园归其所有，否则该约定会因为建设单位没有证明文件而无效。从另一个层面讲，就是归全体业主所在。当然即使在归建设单位所有的情况下，业主有优先享有其提供服务的权利。 2、在实践中会所、幼儿园的产权问题一直是社会各届最广泛关注的问题，长久以来，在法律或法规上也未进行过明确的规定。本条例的这一规定，正是从解决实际问题出发，严格了开发商的举证责任，从立法的本意还是从维权业主合法权益出发的。 亮点五、车库归属确定，开发商无权滥卖车位！ 条例规定：第十五条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。 具体事例：在很多小区，有些车库，开发商不但与业主没有约定，而且拿不出证据证明车库的归属，就擅自将车库卖掉了。有的甚至连占用地上共用道路的车位也卖掉。 律师解读：本条是关于确认车库、车位归属的规定。 根据物权法第七十四条规定，规划内的车库及车位的归属可以约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属业主共有。本条就是对上述规定作了进一步的明确。 就该条所规定的内容来看，在实践中更利于操作与执行。建设单位说车位归其所有，不但要事先有约定，而且要提供相应的证据予以证明。从一定程度上讲，该条倾向于保护业主利益角度出发，对开发商的权利进行了限制。同时针对实践中开发商任意卖掉业主共有车位的做法，再一次从法律上予以否定。本条例通过后，希望通过本条例的实施，滥卖车位的做法能得到遏制，购房者有了法律依据，也能自发的抵制类似无权处分车位的这种做法。 亮点六、停车难有望得到缓解，车位、车库不得“只售不租” 条例规定：山东省物业管理条例第五十条车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。 在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。 具体事例：在调研过程中我们遇到很多奇怪的现象，有的小区地下车库空空、地上的绿地、道路却堵满了车，业主进出小区非常不便。有的业主为了抢车位，早下班，否则晚了，没地方停车，只能将车停在路边。因为堵车，刮车，导致邻里关系紧张，争执搞得邻里不和。经了解、由于车库售价太贵，业主一时拿不出那么多钱来，想租车库，但是开发商却只售不租或将租赁价格定得太高，让业主租不起。有的干脆将车位租给小区以外的人，或卖给小区外的人。 律师解读： 1、本条首先解决开发商控制车库只售不租、业主停车难、租车库难的问题。 2、从法律上否定了开发商“只售不租”的做法，同时为了避免开发商任意定价，实现小区的有序停车，对高价租赁车位进行了限制，规定租赁车位实行政府指导价。 3、从保证小区安全角度出发，优先满足小区内业主需要，限制了物业管理区域外人员租赁车库的时间，即每次签订合同的期限不得超过六个月。如果小区业主原来没有车，后来有了，小区内虽然有车库，但是由于租给了小区业主以外的人，在这种情况下，业主有权要求租赁车位。开发商由于租期不长，也有利于协调，更好的满足业主租赁或购买车位的需要。 4、强调车库的优先及充分利用，避免物业服务企业或业主委员会任意占用共有道路及场地设置车位，充分保障业主的道路通行权以及其他的物权。在这里要强烈谴责一种观点，随意堵车位、车库的业主维权事件多次发生，而且有的以开发商妥协而告终。对于类似事件，如果不是为了业主的共同利益，仅仅是一已之利，我还是持否定意见。因为这是违反物权法规定的，同时也是为了解决私利而置其他广大业主而不顾的一种行为。因此在此呼吁，业主维权要理智、要合情合理。 5、随着该条例的实施，业主有了尚方宝剑，开发商有了金箍咒，开发商只售不租的现象，相信小区所面临的停车问题，有望得到缓解。 亮点七： 车位使用费明确权属、业主权益有保障 条例规定：山东省物业管理条例第53条规定：占用物业管理区域内业主 共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。具体事例：现在小区普遍存在两种怪现象，一、业主不自觉，任意停车，而且不交车位费。由于属业主共有的道路及场地可供停车的位置数量有限，并不能完全满足所有业主的需要。因此张三停在共有道路上或共有场地上，李四就有可能停不下或者李四有可能没车，不需要停车。由于李四及其他业主对该道路及场地也享有共有权。因此，无形之中，张三的停车行为就造成了对其他业主的权益的损害或占用了其他业主的份额。在这种情况下，张三必须要对其他业主做出补偿。也就是所谓的场地使用费用的由来。 还有一个现象就是物业公司自行收取车位费归其所有，侵害业主合法权益。这也引起了业主的普遍反对，究竟车位费如何收、该不该收、以何种形式收、谁有权收成了业主最普遍关心的问题。 律师解读：本条是关于车位费用权属的规定。 现在有的小区收车位费，有的小区不收车位费，长期使业主的部分合法权益无法得到保护；或者物业公司收费不透明，导致业主财产流失，业主的合法权益无法得到保障。 关于共有车位属全体业主共有，已是物权法的明确规定。但是物权法并未对如何收取车位费用做出规定。其时车位费作为业主的一种收益存在，已是业界的共识。根据物权法第八十条的规定，车位场地使用费这一收益，在业主未进行约定时，则可以按业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。本条例也是贯彻了这一原则，所以明确规定“车位场地使用费属全体业主共有”。这一规定是物权法规定的延伸，不但让使用共有车位的业主交费有据，同时从法律上纠正了实践中物业公司自行收取车位费的一些错误做法，最重要的是业主收益得到了保障。 亮点八：停车先定车位，不能乱停车 条例规定：山东省物业管理条例第五十三条业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。 业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。 具体事例：现实中小区业主乱停车的现象非常普遍，物业公司怎么说都不管用，乱停车不但侵犯了其他业主的共有份额，而且造成物业管理环境的秩序混乱，给物业公司的工作增加了管理难度。 律师解读：本条是关于商定停车位置的规定。 目前在香港、北京等大城市，已经出现了买车须先有停车位的规定，有的业主对此也是深有体会，在立法过程中正是考虑到汽车保有量的不断增加，现实中存在的业主停车难等式问题而设定的这一规定。相对来讲，本条具有一定的前瞻性与超前性。 本条规定一是从小区的有序停车现象出发，二是为物业公司管理停车秩序提供了法律依据。以后小区业主如果在小区没有固定车位，想停车就必须先商定位置。如果有看管要有，还得另行协商。从根本上解决了车位使用合同及保管合同或者说车位费用与保管费的区别。这也是制定的立法初衷吧。 亮点九、明确专业经营设施、设备的投资来源、建设、产权及范围 条例规定：山东省物业管理条例第十六条规定：住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。 住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定，城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。 专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。 具体事例：小区楼前的管道漏水了，搞得到处是，找开发商过质保期了，找物业，物业说是这归专业经营单位管，然后找自来水公司，自来水公司说：我们只对小区规划红线以外的管线负责，以内的我们不管。你们这个小区没进行一户一表改造，我们只对物业公司，跟他结算。你说，业主到底找谁？ 律师解读： 1、立法背景：实践中存在两种问题，一种是专业经营单位像水、电等单位已经进行了一户一表的改造，水电等专业经营单位对户表以外的部分负责，户表以内的部位由业主承担。还有一种就是未进行一户一表改造的，专业经营单位只与物业公司结算，小区物业公司成了二倒贩子，专业经营单位对小区内专业设施设备不管不问，出问题了，业主或物业企业自己管。 2、专业经营单位：在本条例中指的是供水、供电、供热、天然气、煤气等等单位，基于这些单位与物业公司及业主所引起的激烈矛盾，本条例率先就专业经营设施设备的投资、产权进行统一界定，明确规定：住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费，开发商在开发项目时，将该项费用一并交给主管部门，然后由主管部门将相关条款是全国及各省市有关物业管理立法中的一个创新。 3、专业经营设施设备范围：包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。属于上述范围内设施设备，就由专业经营单位投资，当然产权也归他们，有了问题也找他们，由他们承担维护责任。如果条例施行后，该条款得到了落实，那么我们业主可不用为这些东西费心了，将来设备老化了，也不用找我们业主，由专业经营单位负责。物业公司也不用为这些东西再费脑筋了，暖气不热，找供热企业解决，不是物业公司的问题。物业纠纷减少了，社区和谐了。 4、收费标准与暗箱操作：本条也是针对实践中存在收费标准不一及暗箱操作问题而设。有的开发商建设小区时，在交付前就已经与专业经营单位达成了协议，当然交付有个前提，那就是要交给这些单位一笔钱，至于这笔钱的收费标准则各不相同，多少不一，没有明确的具体标准，导致非常混乱，所以有的新建住宅小区有的交付，有的未交付。那么本条例通过后，标准统一了，暗箱操作少了，专业经营设施设备交出去了，受惠的不但是业主，开发商也是最大的受益者。 5、配套文件的实行是要件：当然这个规定的施行，还需要需要相关配套文件的施行。在本条第二款最后一句就规定由省建设行政主管部门会同有关部门制定相关的配套办法。至于城市基础设施配套费用由设区的市人民政府合理确定。 亮点十、专业经营设施设备建设及移交的落实 条例规定：山东省物业管理条例第九十六条： 违反本条例规定，专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的，由设区的市、县（市、区）人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任 具体事例： 有的小区专业经营设施设备由于未移交出去，给业主带来很多麻烦，也带来很多不便，而很多专业经营单位对接收这些设施设备也热情不高。将来这些设施设备更新怎么办，而且这些都需要专业人员进行维修，可不是普通人就能做得了。 律师解读：本条主要规定了移交工作的落实。 本条例在立法之初，就根据物权法的规定，从产权与归属上确定物业管理区域内的专业经营单位权责义的划分，以期定分之止，减少矛盾。在起草过程中关于专业经营设施设备的投资及产权与维修也是讨论最为激烈的部分之一。由于事关专业经营单位的利益，专业经营单位对此条款提出很大的异议，但是最终该条例在规定了若干专业经营单位的相关义务与责任后得以通过。 以前小区水电的损耗由业主进行承担，现在该部分的责任由专业单位承担，业主只承担进户表以内的，确实为业主减负了，但是专业经营单位责任就大了。所以很明显，一些专业经营单位会有相应的抵触。正因为考虑到这一后果，所以我们条例在96条规定了处罚条款，就是为了前面新旧小区的移交工作能得到落实，避免因为专业经营单位的原因移交不出去。如果确实存在着移交不出去的问题，根据本条的规定，可以由责任人承担相关法律赔偿责任。 亮点十一、明确专业经营设施、设备的维护责任、解决物业服务矛盾 条例规定：条例第十八条专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。 各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。 山东省物业管理条例第八十三条规定：住宅小区内供水、供 电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。 具体事例：之前有的小区漏水了，业主找张三，找李四，都推脱， 都讲各自的理，给业主造成损失不说，责任也没理清。这样的例子枚不胜举，因为类似的事件所引起的法律纠纷更是层出不穷。 律师解读：本条是关于专业经营设施设备维修责任的规定。对国务院物业管理条例第52条规定的细化与延伸。 根据上述规定：维修养护责任由专业经营单位的承担，明确了责任人，减轻了业主的负担，同时本条也明确规定了责任的分界点，即分户计量装置或入户端口以外。如果以后再发生维修责任的事件，根据这一分界点，就能确定责任人，不至于纠缠不清。而且上述两条规定不但国务院物业管理条例规定相适应，而且与本条例第十六条、条例第十七条、条例第二十五条、条例第九十条对接，在明确了投资建设责任后，又明确了移交的程序、又规定移交不了的法律后果，在移交后，相关的维修养护责任由开发商转移至专业经营单位。前后响应，再一次明确并强调了相关专业经营单位的维修、养护、更新责任。 亮点十二、建立房屋质量保修金、开发商难逃责任业主有说法 条例规定：山东省物业管理条例第七十五条 新建物业实行质量保修金制度。 建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。 建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。 通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。 第七十六条建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。 具体事例：某市的一个小区，开发商向业主交付房屋后，房屋出现了质量问题，卫生间漏水，业主找开发商维修。但是开发商修了二次后一直未修好。后来业主再去找开发商，开发商就开始推脱、搪塞，最后竟然不肯见业主了。 王辉律师解读：质量保修金制度的确立了解决了业主维修难的问题，避免了建设单位注销后或从项目撤出无法维修的问题，也避免了业主以房屋质量问题为借口而不交物业费用的问题。如果开发商不履行维修义务，那么业主、业主委员会、物业公司可以提出申请，经物业主管部门核实，维修费用在物业质量保修金中列支。 这一制度对开发商是一种制约，也是一种规范。我想这一制度一定会督促开发商在建设房屋过程中注重房屋质量，及时履行保修责任，有利于开发商提高房屋质量标准，加强性能认定制度与注重房屋质量保险制度。 对业主来讲，则是房屋质量保证的福音。业主的合法权益有保障了，避免因房屋维修问题久拖不绝而给日常生活造成的影响，避免矛盾激化。当然这也对资金监管部门提出了更高的要求，要实履行核实责任。 对物业公司来讲，因为保修期内的房屋质量维修问题引起的业主拒交物业费问题，也会相应的减少，有利于物业公司物业服务工作的开展。 从另一个角度讲，该条给物业主管部门增加一项工作，不但严格监管该项资金的使用，尤其对使用资金的业主、物业企业所申报的数额及用途都要严格审核。它涉及到维修项目是否属于开发商的质保范围及费用的合理性等问题。因此从一定意义上讲，从主管部门支付资金的前提，就是维修项目及维修费用要明确具体，且相关各方（尤其是开发商与业主）无异议方可，但是实践中除了开发商与业主协商确定认可相关数额外，一般对相关的维修费用都存在争议，需要依法经过诉讼或仲裁确定方可。因为它不同于住宅专项维修资金，因为专项维修资金是业主自行缴纳，属于业主所有，因此业主经法定程序可以依法使用。而该项资金属于开发商所有，起一个质保作用。因此，如果未经开发商认可，就按一方意见使用该笔资金，是存在法律风险的。因此，对该项资金的使用，需要审慎适用。 亮点十三、有了“装修保证金”，房屋装修要监督 条例规定：山东省物业管理条例第四十七条规定： 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。 业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。 第四十八条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。 住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容： （一）装饰装修工程的实施内容和实施期限； （二）允许施工的时间； （三）废弃物的清运与处置； （四）住宅外立面设施及防盗设施的安装要求； （五）禁止行为和注意事项； （六）装修保证金的收取和退还； （七）违约责任； （八）其他需要约定的事项。 第四十九条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。 物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。 具体事例：有的小区因为没有登记，房屋漏水了，有的业主损坏了承重墙，对整个楼都造成了威胁。当然还有的业主不愿接受物业企业的监督，也不愿交物业服务费用。给物业公司的物业管理工作带来了很大的难度。 王辉律师解读：装修登记制度的设立不但是对国务院物业管理条例第53条规定的细化与延伸。而且是将实践中具体做法从法规上进行了落实，加强了物业服务企业在服务过程中的义务,完善了物业的装饰装修管理制度。从物业管理角度讲旨在调整装修过程中的物业企业对业主使用物业的监管；从维从相邻关系方面，旨在维护其他共有人的合法权益及知情权。 在立法调研过程中，经常出现装修砸承重墙、破坏防水、噪音扰民的情况，对其他业主的日常生活造成影响。本条所规定的装修保证金制度，不仅仅是制约业主，也制约物业企业。业主违约了，要承担责任。如果物业公司违约了，未尽到监管职责，也要承担装修所造成的损失。所以它是一把双刃剑。 根据本条规定，业主或物业使用人装修应当先登记，当然如果需要办批准的还要办批准手续，然后签署相关的装修协议，并交纳相关的保证金。在协议中物业公司负有向业主告知注意或禁止事项的义务，比如说，不能破坏承重墙，不能破坏防水层等等。但是是不是，签了装修协议，物业公司的义务就完成了呢？当然不是，后面物业企业还有一个很重要的监督义务，要到施工现场去查看。 这三条关于装修装饰的规定，是一系列、有步骤的规定。正是针对实践中存在的问题而设立。相信随着条例的实施，有关装饰装修引起的物业纠纷会逐步减少。 亮点十四、专业经营设施设备的移交-新建新住宅区移交 条例规定：条例第二十五条建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。 具体事例：在之前一些项目中，有于开发商与专业经营单位未就是否移交达成协议，就与业主签订入住手续。物业公司的身份不明不白，是代业主缴纳水费，还是代专业经营单位收费呢，不明确，关于物业公司的法律地位的探讨也争论不一？当然也存在着开发商想交给专业经营单位，而专业经营单位不收的情况？现在法律如何规定呢？ 王辉律师解读：本条是关于条例施行后，新建住宅小区的专业经营设施设备的移交程序及时间的规定。 在业内关于专业经营设施设备的移交讨论一直就未停止过，也是讨论最多的问题。为什么会出现这么多的讨论，是因为之前没有法律规定开发商与专业经营单位的手续如何办理，在何时办理。 根据上述条例规定：移交有一个限制条件，即综合验收合格后三十日内，由开发商与专业经营单位办理接收手续，并协助业主与专业经营单位签订合同。在这里未涉及到物业公司是否参与移交。当然如果由开发商与专业经营单位办理移交后，相应的关于这方面的物业纠纷也会逐渐减少。 从具体规定来讲，本条的可操作性很强，首先，对条例施行后的新小区，我们条例从期限上就专业经营设施设备的接收管理程序提出了要求；其次从顺序上严格建设单位与相关专业经营单位办理接管在先，协助业主与专业经营单位签订合同在后，进一步落实了最终服务到户。 之前，曾经因为没有法律依据，由于开发商与专业经营单位未办理接收引发了很多物业纠纷，建设单位、物业公司、业主理不清。本条关于条例实行后新建住宅小区专业经营设施设备的移交就是针对上述问题而设。同时在立法时考虑到条例施行前后法律效力的问题，分为条例施行前后的，同时因为本条例涉及到旧住宅小区的物业管理，所以在条例关于旧住宅小区的物业管理中也提到旧住宅区的专业经营设施设备的移交问题，非常全面。该条例的实施，无论新旧，不论条例实行前后，所有新旧住宅小区的业主面临的关于专业经营单位的困惑都有了相关的法律依据，其问题也会逐步得到解决。 亮点十五、专业经营设施设备的移交-已建成新住宅区移交 条例规定：山东省物业管理条例第十七条规定：本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。 具体事例：在去年，还有的小区因为专业经营设施设备的问题闹个不停，还有的因为区域供暖或者自行烧锅炉的问题发生矛盾与纠纷，当时业主与物业公司反映想把这一方面的设施设备交给专业经营单位经营，但是专业经营单位不愿接收。业主与物业公司为此都很头痛？ 王辉律师解读：山东省物业管理条例关于专业经营单位设施设备的移交方面规定的非常全面。在前一个亮点中也提到了。而本条规定的主要是现实问题怎么解决？前面讲了，有的物业小区想交但交不出去，怎么办？条例通过后，我想可依照本条的规定，依据相关市级政府或部门制定的具体办法，由业主大会决定是否移交。 当然相关部门的配套文件非常重要，业主大会的决议或决定也非常重要，这里有必要提业主委员会，因为业主委员会是业主大会的执行机构，有可能一些具体的工作是需要业主委员会以及小区的物业公司来完成的。这就需要未成立业主大会或业主委员会的小区抓紧成立。 亮点十六、专业经营设施设备的移交-旧住宅区的移交 条例规定：第九十条 设区的市、县（市、区）人民政府对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。 旧住宅区的范围，由设区的市、县（市、区）人民政府划定。 旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。设区的市、县（市、区）人民政府对投资责任另有规定的，从其规定。 具体事例：有的旧住宅小区没有业主大会或有了业主大会，但由于条件所限，达不到新建住宅小区的标准，虽然想移交给专业经营单位，但仍然存在着理不清的问题，当然，我们也看到许多省市通过一户一表改造工程，许多专业经营单位也正在积极办理相关移交手续。旧小区的许多未移交的问题正在逐步得到解决？ 王辉律师解读：本条是关于旧住宅小区专业经营设施设备投资建设、完善及移交的规定。 我们省这几年一直注重旧小区的改造，尤其我们济南，在全运会的背景下，许多旧小区各方面的都在发生着改变，没有物业服务用房的，也在添置，一户一表的工程也正在改造。 根据上述条例规定，政府、原建设单位、专业经营单位及业主从各个角度、从各个方面根据实际情况担负起旧小区改造的法律责任。从整个规定来讲，还是贯彻了物权法的规定，从专有部分、共有部分角度及是否尽到合同约定责任角度，区分了政府、建设单位、专业经营单位及业主的义务。 但是由于各地情况不一，所以旧小区的范围没有统一标准，所以在第二款中授权由设区的市人民政府划定旧住宅区的范围。在第三款中明确了相关配套设施设备改造的投入问题，非常明确具体。在这里我们也呼吁政府部门尽快制定办法，切实将条例贯彻下去，切实为老百姓解决问题。 亮点十七、业主投票权有新规 条例规定： 山东省物业管理条例第33条规定： 业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定： （一）按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票； （二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。 具体事例： 在某一小区，成立业主大会，由于小区还有一半的房子未售出，开发商来了代表，根据物权法的规定，对业主达成的很多决议持反对意见。业主们没办法了，虽然说人家开发商是一家，但开发商却讲，我代表是未售出各单独的专有部分。由于之前从未有法规对开发商所代表的专有部分如何计算票数予以明确，而业主们与开发商在票数计算上又未达成一致，所以小区的多次决议均未通过。 王辉律师解读：根据实践中情况，结合立法背景，对该条的实际应用进行分析： 1、立法背景：该条款的设立正是对物权法第七十六条所规定的以业主人数及面积数计算表决权数的延伸。同时根据实际情况，在未约定时，对建设单位的投票权进行了限制。也是基于业主自治组织的依法有序运行及难以成立等角度考虑，进行了这样的规定。 2、关于投票权的规定，贯彻了“约定优先”的原则，即只有在业主或业主大会未进行约定时，才按上述规定的内容确定。如果说开发商在购房合同中就投票权已与各位业主进行了约定，那么只要这一约定不违反合同法关于合同无效的规定，那么这种约定也是有效的。 3、如何确定业主身份，根据实践中的情况，在办理房产证前，应以购房合同为据确定业主身份。在办理房产证后，以不动产登记簿及房产证确认业主身份。在这里还存在一个问题，即夫妻共有房产问题。如果在确认业主身份时，夫妻双方未出示房产归属夫妻一方所有的证据，那么可以确认该房产该夫妻共有。当然，现在房产不限于夫妻共有，有的是亲戚、朋友、生意伙伴都可以共有一套房产，这些必须以房产证及不动产登记簿有效的购房合同为据。但是夫妻共有，在确认共有时要依据婚姻法的相关规定确定。 4、如何确认业主房屋的面积，在法定测绘部门实测前按购房合同上所记载的面积，在实测后，按法定测绘部门测绘的面积为准，实践中一般交房时，开发商与业主都会办理房屋面积差异协议书，对房屋的实测面积有记载。在办理房产证后就以不动产登记簿上载明的面积为准。 5、条例实行后，参加投票的人员，业主也好、开发商也好，在业主大会未就投票权进行约定的前提下，可以按照上述法律规定进行操作，促进社区业主自治管理的进程。 亮点十八、未参加投票是否视为同意决议或决定？ 条例规定： 山东省物业管理条例第三十四条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。 不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。 具体事例： 现在很多小区，由于业主从数众多，对成立业主大会这种活动不怎么积极参加，统计这个投票权太难了，有的业主即使收到了，他也不来投票。因为这种现象，实践中比较容易出现两个问题：一、不来投票，法定人数达不到，业主大会难以成立，相关决议的形成更不无从谈起。二、等业主大会相关决议形成时，有的业主就主张权利了，说自己没投票，不同意。后来在实践中就这产生了这个条款：“即不参加投票即视为同意的条款。”但是对于这个条款的法律效力，可谓众说纷纭？ 王辉律师解读：本条款的公告制度、不参加投票业主的投票权计票制度正是针对实践中业主大会开会难，投票难、形成决议难的问题而设立的。我认为可从如下四点来理解： 1、立法背景：在本条例的调研过程中，很多业主、业主委员会成员反映上述问题，不这样做，业主大会不知道猴年马月才能开起来。但是如果确认“不参加投票即视为同意”本条款的法律效力，那么肯定是违反法律的。因为根据法律规定，一方单方面的法律行为，除非事先有约定或事后另一方认可，否则对另一方不发生法律效力。 这就如同卖大米，“我们发给业主一个通知，明天放你家门口一袋大米，卖30元钱。如果你不回复，就视为你同意买，我们明天就送过去，同时收钱。”我想大家肯定都明白这个道理，你明天送过去，人家业主不一定要。因为人家根本就同意你这样做，因为业主没有回复你的义务，这只是卖大米的一厢情愿。这毕竟不同于送牛奶，大家都订好的，每天送到家门口盒子里。 2、必须把书面征求意见书送交每一位业主，只有无法送达的，才能在物业管理区域内公告。这是保障业主投票权的实现而设定的条款。什么叫做无法送达的，我们可以这样理解，那就是出租房屋的业主由于不在本小区，联系不上的。空置房的业主联系不上，还有就是居住在本小区但对征求意见书拒收的业主。 3、收到投票，不参加投票的业主是否计入已表决的多数票，以全体业主签字认可的业主管理规约或临时管理规约的规定为准。如果未约定计入，那么肯定不能计入已表决的多数票。这也是对实践中“未约定，就单方面在通知中列明；不参加投票，即视为同意”这一做法的否定，同时又根据实际情况折衷地进行了规定。 当然实践中还有另外一种做法：“即计算表决票数时，只计算否定票数，然后总票数减去否定票数，剩余票数就是有效同意票数。”这种做法其时与上面事例中所介绍的情况没什么区别，换汤不换药而已。一般地一些事情的看法，大家都认为是非对即错，但是却忽视了选举中的弃权或不参加投票的投票权人。不论出于什么原因，如果没有相应的法律依据或合同依据，就简单归纳为同意或没同意，我认为此事有待商榷。当然我想山东省物业管理条例已经给出了答案，即看管理规约或临时管理规约是否约定。 4、前面已经详述，这个条款的适用，关键是看管理规约与临时管理规约如何约定。因此业主大会的议事规则及议决事项中应当有所涉及该项内容，只有这样才会避免在日后表决事项时纠缠不清，出现矛盾。 亮点十九、业主委员会成员资格 条例规定： 山东省物业管理条例第四十二条规定： 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格： （一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的； （二）拒不履行委员职责的； （三）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的； （四）违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的； （五）因其他原因不适