酒店式公寓产品分析与天津市场.doc

酒店式公寓研究报告 KCSCB-G001酒店式公寓研究报告一、 理解酒店式公寓1. 酒店式公寓的概念酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它一般是配备包括厨卫在内的综合套间的房子，并提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理，实际上是一种酒店的延伸业态。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由物业管理公司代为出租，获得一定的投资回报。酒店式公寓本质上是一种将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起的一种商业新概念，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。扩大了资源边际效用，实现了资源共享。 2. 国外酒店式公寓的起源酒店式公寓与产权式酒店皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。由瑞士企业家亚历山大耐首先提出，1976年，第一批真正意义上的产权式酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐步向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒店。产权式酒店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。在美国产权式酒店根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。产权式度假酒店如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它主要分布在气候温和的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。根据网上资料统计：全球产权式酒店19861995年年平均增长15.8；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上升到300亿美元。3. 国内酒店式公寓发展产权式酒店引入我国，始于年。深圳在国内最早引进了产权式酒店概念，海南则率先将五星级产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假中心推向了市场。其后，国内很多大城市产权式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里，许多停缓建多年的“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮点。自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报都在810之间，较高的投资回报率吸引了众多个人投资者的目光。大大小小的产权式酒店项目已经遍布了全国各地。北京、上海、广州、深圳、海南、浙江等地都掀起过产权式酒店的投资热潮。在南方，甚至有开发商承诺高达23%的年回报率，虚高的承诺给人一种风险深不可测的感觉。国内产权式酒店发展，在整体上仍处于起步阶段，业态上也并不是十分成熟，即使是起步较早的地区，也不能保证个个赚钱。产权式酒店项目因为钱和权的问题闹上法庭的已不在少数。如海南泰信实业有限公司既是海南省首家销售产权式酒店南海传说温泉疗养度假中心的开发商，也是引发中国产权式酒店第一案的开发商。最早房产开发商引入“产权式酒店”更多是将其作为一种融资手段，策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业。海南及一些城市的“烂尾楼”改造产权式酒店公寓项目，绝大多数都采取了变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就不排除夹杂着大量的短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。从产权式酒店在我国的发展历史能清楚地看出酒店式公寓在我国的发展并不一帆风顺，产生时间短、发展速度快、操作不规范是目前国内酒店式公寓开发现状的明显特点。4. 酒店式公寓的特点户型与功能户型设计上酒店式公寓更加向公寓靠拢，拥有居家的格局和良好的居住功能，同时配有全套的家具电器。拥有大客厅，标准的厨房和卫生间，单套面积一般在70平米以上，面积在100平米以上的户型目前也已经在供应总量上占据了一定的比例。提供高水准服务与普通公寓相比，酒店式公寓能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。价格与租期传统酒店经常是每天都有客户进进出出，客户租期一般很短只有几天。酒店式公寓则是让客人来长期居住的，客户去普通酒店可能是为了住两天，可是如果住酒店式公寓就是两个月甚至一年，所以两者之间的客户群体是有一定差异的。由于客户租期较长，一般符合星级酒店标准的酒店式公寓租金价格低于普通酒店水平。拥有独立产权酒店式公寓与传统酒店的区别还在于，目前国内多数酒店式公寓将每个单元出售给个体买房者，买房者对房屋拥有独立产权。然后由酒店物业管理公司统一出租经营。统一经营不论是开发企业完全拥有产权还是产权分散在小业主手中，为保证酒店式公寓的服务质量避免管理混乱，一般投入使用后都是由酒店物业管理公司统一出租经营。售后回租目前国内产权分割出售的酒店式公寓基本都提供售后回租服务，这样就吸引的大量个人投资者购买产权式酒店公寓，同时也保证了入住后的统一经营。5. 酒店式公寓操作模式目前国内“酒店式公寓”的操作模式大致是这样的：1. 开发商投资在旅游度假胜地和各大城市的中心商务地区开发酒店式公寓。2. 开发商委托酒店管理公司在楼盘入住后进行统一经营管理。3. 开发商或原酒店所有人把酒店客房按套分成许多个独立单元出售，购房者拥有客房的独立产权。4. 购房者在购入产权的同时，与开发商或与指定的酒店管理公司签约，将客房使用权交给其经营，并约定回报方式。回报方式分红、固定收益率，或保底收益率加分红，免费居住权分红酒店管理公司将每年租金收益减去经营费用，盈利部分按投资额比例向各投资人支付回报。固定收益一般为总购房款的7至10，个别项目承诺回报达到12%以上。或按照平米单价计算，如：蓬仁园酒店式公寓承诺回报为1.5元/平米/天（税前）。包租期限包租期一般为从楼盘入住开始5-20年。免费居住权酒店式公寓为购房者提供的一定时间的免费居住期，一般为1020天或更多。5. 酒店式公寓投入使用后，酒店管理公司每个付款周期（如每年、月、季）按约定回报方式向购房者支付收益。6. 包租期满后将房屋使用权交还购房者。担保有些开发商会给购房者提供担保，通过担保方式减小购房者投资酒店式公寓的风险。开发商以提供担保的形式要求业主与酒店公司签订包括开发商、业主和酒店公司三方协议，将所购物业定向、定时租赁给酒店公司进行经营，由酒店公司和房地产开发商共同负担对于业主的投资回报。另一种方式是开发商委托专门的担保机构为酒店式公寓提供担保，如银珠公寓项目即是委托泰达小企业信用担保中心为其提供担保。6. 相关名词定义：目前国内房地产界对于酒店式公寓定义与标准比较比较模糊，名称花样繁多如常见的产权式酒店、服务式公寓、分时度假酒店、商务公寓、行政公寓。以下对“酒店式公寓”的几种相关名词比较公认的定义做简单描述：a) “产权式酒店”产权式酒店与酒店式公寓概念上非常近似，这种名称主要突出其酒店的经营本质及所有权特点，一般提供的是标准酒店式客房，大多是在旅游风景区开发的以休闲度假为主要客户来源的项目。“中国最具投资价值的50大产权式酒店”评选中将其分为三类： 1、时权型酒店：投资者有约定期使用酒店客房权利的产权式酒店。2、住宅型酒店：投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住住宅的产权式酒店。3、投资型酒店：即投资者逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资的产权式酒店。b) “分时度假酒店”Timeshare Hotel也称为“时权酒店”，国外酒店式公寓有多种类型，最多的是没有产权只有时间的“分时度假”，主要分布在旅游度假胜地，以保证较高的出租率。具体方式是一家宾馆酒店可让你一次性以低于正常折扣的价位买下一间客房每年一段、总共10年甚至更多年的使用权，成为一个全球性度假网络会员，还可以把自己拥有的客房时段使用权跟别的会员交换，选择去世界其它地方的酒店度假。“分时度假”的“低价”是这种度假模式的诱惑力所在。目前在国内投资者购入产权式酒店需要有完整产权保证来转让收益，分时度假酒店这方面的规定还处于法律的空白区，今后的处置权难以保障。c) “服务式公寓”主要指引入部分酒店化管理的公寓，综合管理水平有了一定提升，一般只做服务，不进行酒店经营。有时也被成为酒店式公寓，但与酒店式公寓的服务水平和租金价格都有较大差别。d) “公寓式酒店”主要指设于酒店内部的类似公寓的居家格局和居住功能的酒店套房，实质上讲，酒店式公寓是酒店长租客房的一个变种。目前国内已有的大型星级酒店对外少量提供这种特色客房。e) 相关产品：产权式商铺产权式商铺与产权式酒店、产权式公寓同是近几年新兴的房地产投资产品之一。具体方式就是将大型商铺分割成小块出售给个人投资者，并可交由统一的管理公司经营，获得一定的投资回报。同产权式酒店相比，产权式商铺进行统一招商统一经营管理难度更大，业主很难单独使用经营，投资风险同样较高。二、 天津市酒店式公寓市场1. 天津市场概况：在本市，酒店式公寓的发展只有三四年的时间，可以算是刚刚起步。近几年酒店式公寓在全国各大城市、风景区蓬勃发展，根据2004年统计数字，上海共有75家酒店式公寓，北京、深圳等城市也都达到几十家之多。而相比较之下，天津市场则显得不温不火，开发量极为有限。近期统计，天津市酒店式公寓包括在建项目总计只有16家，且有近一半建在开发区。市区的有：盛捷奥林匹克大厦、泰达国际会馆、信达广场、金皇大厦、远洋大厦、龙城客栈、海河之子（在建）、铜锣湾广场（在建）、焕日线（在建）；开发区有：银珠公寓、美华大厦、蓬仁园、博美园、格林园、国翔公寓；塘沽有：新业丽湾（在建）。据统计，到去年第4季度，市区市场上酒店式公寓的总存量约578 套，以一室一厅和两室一厅的户型为主，小户型相对更受欢迎，而多室的大户型通常更受携眷人士青睐。天津较早的酒店式服务公寓是2000年投入使用的盛捷奥林匹克大厦，由全球著名酒店公寓管理机构雅诗阁集团经营管理，主要提供高档涉外酒店式公寓服务，目前已成为欧美大型企业老板和高级管理人员重要的中长期驻津居住场所 。 近几年一直处于满租状态，而且还积累了一些待租客户，是天津市酒店式公寓经营较为成功的一家。天津市第一家产权式酒店是在2002年初推出“龙城客栈”，该项目位于南开区鼓楼商业街毗邻大胡同商业区。作为天津市第一个推出售后包租的楼盘，“龙城客栈”提出了10的预期回报，当时的销售状况较好，为产权酒店在天津的正式登陆开了个好头儿。到目前已经经营了两年多，由于鼓楼商业街自身的旅游观光吸引力不足，整体客流量较差底层商铺惨淡经营，且酒店本身的规模较小档次不高（标准间定价仅为148元/天），产权式酒店经营状况并不理想。目前投入使用的档次最高规模最大的酒店式公寓是“天津泰达国际会馆”。该会馆坐落于南开区复康路南开大学对面，配备了五星级酒店标准的客房餐饮、健身娱乐、商务会议等设施。724层建有精装公寓170套，其中63套出租涉外公寓由会馆经营管理，是真正意义的酒店式公寓。2. 市区新增供应：市区酒店式公寓、产权酒店新增供应量1000套左右，建筑面积106400平米。对外出售的有位于和平区海河西岸的主力高档楼盘“海河之子”和刚刚开盘的位于河东区蝶桥附近“焕日线”项目。“龙城客栈”开发商最近也计划将保留的50套客房在5月份左右发售。目前已知上市量在800套以上，建筑面积84400平米，销售价格在600010000元/平米。只租不售的有位于和平区小白楼商业区信达广场，其110 套以较大户型为主的酒店式公寓预定在今年5月份正式投放市场，将一定程度补充市场特色需求。本市知名度较高的写字楼“金皇大厦”也在2004年10月份将部分楼层改造为55套酒店式公寓对外出租。目前已知总上市量165套，建筑面积22000平米以上。3. 市场需求预期：今年外资、外地企业在天津的进一步扩张和投资。商委有关部门近期统计数据显示：去年1-11月本市新批外资企业总投资在500万美元以上的项目281个，同比增长约54。1000万美元以上的项目159个，1亿美元以上项目5个。仅11月份，本市新批外商投资企业89家，同比增长23.6%。近几年随着本市引进外地、外资项目的高速增长，带动了生产经营企业工作的外籍人员的数量的增长。大量中高层管理人员和技术人员需要在津工作较长年限，中短期居住需求激增。高档酒店公寓保持了持续旺租的局面，租金也保持在较高价位上。同时，本市旅游、会展业发展迅速，酒店供应量已不能满足市场需求。去年是15年来天津酒店市场发展最火的一年。2004年1至6月，本市四、五星级饭店的平均出租率已达73%，7至9月，本市四、五星级旅游饭店的平均出租率已经突破82%，并且经常出现出租率100%。天津的高级星级酒店已远不能满足日益增长的市场需求。据了解，近年来到天津的海外游客每年以20%的数量递增，国内游客以18%的数量递增,总接待人数近4000万人次。2004年的会议展览活动比2002年已经增长了40%，预计明年还会增加30%。会展活动期间，高星级酒店将达到100%出租率。今年天津机场客运量预计将达到万人次，目前经营天津航线的航空公司已有近家，开辟国际国内航线50余条，日航班量达到班次左右。据有关部门了解，目前至少有 4万外国人在天津生活，他们中有 85%是中高级管理人员或专业技术人员.这些外籍人员大多数是被中方机构聘用后从事行政、销售、生产、财务以及厨师、教师等工作的.其中来自韩国、日本、美国的洋打工所占比例较高，他们中有 80%为大学本科毕业， 11%拥有硕士学位.如此大的市场空间为带来酒店业经营带来了良好的预期收益，大量的客户需求也必将促进酒店租赁市场进一步细分，为酒店式公寓和产权式酒店创造了前所未有的发展机遇，未来几年本市酒店式公寓市场必将继续保持量增价涨的旺盛局面。4. 相关资料：50大产权式酒店评选世界经理人周刊联合世界地产研究院和国家地产网等权威机构共同推出 “2004年中国最具投资价值的50大产权式酒店” 评选活动中候选的120多个项目中北京有16个，三亚有18个，海口有12个，而天津仅有3个，且都不在开发区。国际游乐港天津第一家真正的产权式酒店“国际游乐港产权式度假酒店”，即将在天津国际游乐港园区内建成。酒店投资和包销签字仪式日前在天津举行。产权式度假酒店位于国际游乐港主入口一环路东侧，与游乐港娱乐消费之核心项目航母不夜城共为一体，互为依托，是园区最重要的服务设施。2004年8月8日今夜中国三、 开发区酒店式公寓市场1. 开发区市场概况经济持续快速发展自1984年建立以来，天津开发区经济蓬勃发展，主要指标保持两位数增长速度,经济的迅猛增长带动了酒店业等相关服务行业的快速发展。流动人口占从业人员主体在开发区这个国际商务区域里，外资企业和外来工作者逐年增加，很多工作人员是不断流动的。根据2003年天津经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报，到2003年末，天津开发区的常住人口只有8.32万人，而全区从业人员共有23.20万人，其中，港澳台和外商投资企业从业人员15.97万人。酒店行业发展迅速目前开发区在交通、服务等配套设施方面都在进行着不断完善。在第二大街黄海路为中心的不超过5平方公里的范围内，仅三星级以上酒店就聚集了15家。 目前，开发区共有三星级或达到三星级以上标准的酒店5家左右，客房大约3000间。开发区的日接待能力在6000人左右。天津开发区酒店业现在已处于多业态并存的状态，商务、会议、办公、廉租、家居等等，一应俱全。有以泰达国际酒店暨会馆、泰达中心酒店、万丽泰达酒店为代表的高档星级酒店，为数较多的经济型酒店，有以格林园、银珠公寓为代表的酒店式公寓，还有以国翔公寓为代表的廉租公寓。开发区的酒店业不仅在数量上，在档次上和类型上，甚至在投资的主体上，都已经形成了一个比较完整的体系。泰达最早的酒店式公寓是格林园。它是康师傅控股公司旗下子公司顶雅房地产的产业。最初主要是为方便康师傅的员工住宿，后来发现酒店式公寓是一个大商机，后来逐渐对外开放，加入到开发区酒店业行列。国翔公寓是引入部分酒店化管理的廉租单身公寓，配备设施与综合管理水平有一定提升。最多可容纳13000人。主要提供给一汽丰田、摩托罗拉、三洋通讯等开发区企业的外来务工人员居住。2. 市场新增供应量项目名称销售均价套数建筑面积开盘时间销售情况包租服务蓬仁园7100元/180200002003-1180固定回报1.5元/天税前，包租10年，2005年5月起计美华大厦产权酒店8500元/200309702004-8-1850%固定年回报8%，包租5年，2005-7-1起计酒店式公寓6600元/962004-8-1875%无银珠公寓7000元/238300002005-1-1630%固定年回报7%；包租20年，2006年6月起计总计7365元/78480970未售321套目前开发区出售的酒店式公寓、产权酒店主要是银珠公寓、美华大厦、蓬仁园三个楼盘，除了刚刚开盘的银珠公寓刚刚开盘，美华大厦、蓬仁园的销售周期均较长。三个楼盘均提供回报率7-8的售后包租服务。酒店式公寓的批量上市正好和建设当中的市民广场酒店和正在规划设计的星运酒店和时尚广场酒店3个四星级标准酒店形成了合理的梯级供应布局。总体而言，开发区酒店式公寓市场正处于平稳上升的成长阶段。3. 出租市场需求开发区酒店式公寓的需求，最主要来源是企业为其高级员工解决住宿问题的需要，且以外籍人士居住居多，中方高级管理人员租用服务式公寓比较少见。这些企业一般会按照外籍人士的生活习惯、职位以及婚姻状况为其租赁符合要求的酒店、酒店式公寓或民宅，也有有一部分企业直接为高级员工提供每月一定数量的住房补贴。根据2004年8月份开发区外籍人士登记报表，去年8月份居住和暂留在开发区的外方人员751人，家属237人，合计988人。通常每个月常住开发区的外国人都在600人以上。每天活跃在开发区的1000位老外中，大部分是中高级管理人员或专业技术人员。这些外籍人员大多数是被中方机构聘用后从事行政、销售、生产、财务以及厨师、教师等工作的。其中来自韩国、日本、美国的“洋打工”所占比例较高，他们中有80%为大学本科毕业，11%拥有硕士学位。统计数据预测，到2008年，涌入开发区的“洋打工”数量还将激增。另一个情况是，有一部分外国人，他们工作在开发区的其他相邻区，如保税区、塘沽区、大港区等，但他们也因为开发区生活环境好而住在开发区。这方面的人士以海洋石油和新港船厂的欧美老外居多。目前在开发区工作和生活的韩国人和日本人估计已经占外国人总数的一大半，而且每年涌入的韩国人、日本人数量还在猛增。由于丰田项目的进入，越来越多的日本人进入开发区。”日韩“洋打工”在开发区比较密集的主要原因在于在开发区的日韩企业是最多的。此外，日本人、韩国人的家庭观念也比较强，因此在开发区工作的同时也不忘记带来家人和朋友，这种巩固而稳定的家庭关系使得日、韩“洋打工”在开发区不仅人数越来越多，而且工作的年限也相对较长。4. 置业投资需求据在银珠公寓、美华大厦、蓬仁园等几个楼盘的调查显示，三个楼盘均提供回报率7-8的售后包租服务。绝大部分购房客户是作为二三次置业投资。这部分投资者地人的占较大比例，一般是在开发区及塘沽工作的外企中高级职员和福利较高的国家机关公务员。也有相当一部分人是在开发区作生意的外地私营业主。他们大都具有较高的收入水平，随着财富的逐渐积累，需要一种高于储蓄收益率、风险低且不需要太多专业技术的投资方式。而且对于开发区发展的良好预期也促使其选择房产置业投资。天津市酒店式公寓调查表项目名称位置物业类型租售价格套数销售情况包租服务美华大厦开发区黄海路9号产权酒店均价8500元/200左右酒店50%固定年投资回报率8%，12天免费入住权，包租5年，2005年7月1日起酒店式公寓均价6600元/，物业费4.2元/96公寓75%无蓬仁园开发区三大街与南海路交口以西产权酒店均价7100元/180绝大部分目前不能备案，销售期较长，剩余36套固定回报1.5元/天*税前，包租10年，2005年5月起银珠公寓开发区黄海路与泰达大街交口产权酒店均价7000元/23830%固定年投资回报率7%；包租20年。2006年6月起博美园开发区黄海路与第二大街交口服务式公寓出租三室：7500-8000元/月；四室：9100-9800元/月34已出租50%无国翔公寓天津市开发区第五大街百和路8号廉租公寓8人间120元/月/人，4人间420元/月/人总容量13000人已出租83%酒店式商务公寓标准间150元/天，优惠元/天212套泰达国际会馆南开区复康路9号酒店式服务公寓16000元/7-24层共170套仅剩一套331跃层无酒店两室：门市价3.2-4万元/月优，三室：门市价4-4.8万元/月无盛捷奥林匹克大厦和平区成都道126号酒店式服务公寓标准间950元/天无信达大厦和平区曲阜道小白楼商业区写字楼售价16000元/，租价7元/天*无酒店式公寓只租不售，7.5元/天*110套无龙城客栈南开区鼓楼商业街北街产权酒店售价6500元/左右，出租148元/天*标准间50套三年前开盘，已经经营两年，保留单元近期发售目前剩余50套固定年投资回报率6%，5-10天免费居住权海河之子和平区张自忠路与承德道交口酒店式公寓起价7800元/，最高价10000元/，均价9200元/228套50小户型已经售完固定回报： 2.5元/天5年 ，2元/天3年焕日线河东东兴路与中山门二号路交口南酒店式公寓均价5500元/524套1月27日推出目前无具体回报方式项目名称配套面积经营管理美华大厦四星级酒店标准，1层为酒店大堂，2层为酒店餐饮，3、5层为单元式写字间，611层为酒店客房，12层为开放式多功能会议厅。单元式写字间面积为93.57213.47；酒店客房标准间面积为37.1 53.31 ，套房面积为78.11143.94开发商：天津美通发展有限公司，酒店管理：安哥史（天津）酒店管理公司，管理服务顾问：康年酒店集团精装修，中央空调蓬仁园五星级酒店标准3-8层，总建筑面积5022.37；户型以44-49标准间为主，还有109-419户型开发商：陆桥（天津）实业有限公司，酒店管理：香港中旅酒店管理公司银珠公寓精装修，全套家电43000（其中公寓30000多）；标准间面积70套房面积140开发商：开发区财政投资公司，天津泰达紫玉置业有限公司，代理商：天津凯成房地产咨询有限公司，酒店经营：天津紫玉酒店管理有限公司博美园精装修，全套家电建筑面积：6141.61三室147.26-159.85四室206.5。开发商：天津博美置业有限公司，代理商：天津凯成房地产咨询有限公司国翔公寓简单装修，电视、电话、暖气、空调、宽带网线、一体化书桌建筑面积80000开发商：天津国臣投资集团有限公司三星级以上标准单人间、双人间、套房酒店管理：天津国翔酒店管理有限公司泰达国际会馆精装修；会馆内设SPA休闲健康中心、西餐厅、咖啡厅、健身休闲娱乐设施以及会议厅、贵宾厅阅览室等商务设施。建筑面积60668.86（公寓33013.83；五星级会馆27655.03）投资商：天津泰达国际酒店集团有限公司，开发商：天津益德置业有限公司 ，酒店管理：泰达酒店管理有限公司两室146三室185盛捷奥林匹克大厦精装修，室内配备现代家用设备；游泳池、桑拿、早餐房、台球厅、幼儿园、健身房等建筑面积42000,标准间70酒店管理：雅诗阁集团信达大厦1-8层为大堂、商贸区、会议中心、会所。投资商：澳门旅游娱乐有限公司，天津泰达集团，中原百货集团股份有限公司，开发商：天津华信商厦有限公司，物业管理：天津天孚物业管理有限公司精装修，每户配备进口电器设备及齐全家私塔楼的37-46层、每层1600，单套面积100-500龙城客栈3星级标准鼓楼商业街3-4层框架，首层为商铺，标准间小于50开发商：天津龙城投资房地产有限公司 酒店经营：正福德宾馆，鼓楼客栈海河之子精装修标准型48套，面积58.67-184.2；商务型72套，面积72.91-147.68；总统型108套，面积178.79-247.29开发商：天津海贸物业发展有限公司，酒店经营：CCA国际管理集团焕日线精装修建筑面积：29600 平方米，单套41小户型开 发 商：天津市隆杰置业有限公司四、 酒店式公寓产品SWOT分析1. 优势（Strength） 作为出租经营产品a) 独特的客户群无论是高档星级酒店，还是经济型酒店，其客房主要是以标准间和套间为主。酒店式公寓向住客提供的是家庭式的居住布局、家居式的服务，比传统的酒店更多了家的味道，真正实现宾至如归的感觉，对居住时间较长的客户非常有吸引力。因此，对酒店式公寓不构成威胁。相反，酒店式公寓将抢占许多以前在此类酒店居住的中短期客户以及追求居家环境的消费者。而目前市场上供应较多的住宅出租，一般房主都要求租赁期在半年以上且民宅的服务水平很难满足要求。b) 性价比高酒店式公寓主要面对中期逗留的人群，以居住时间一周以上计算，其价格一般比星级酒店低20%至30%。且居住时间越长价格越便宜。酒店式公寓兼具传统酒店和公寓的长处，并且月租和各种服务费加一起比传统酒店少得多，正好获得其生存空间。c) 租金、出租率有保证酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价。 作为个人投资产品中国经济目前是世界经济发展最快的国家，并与世界经济接轨，加入了WTO；人民生活进一步改善，手中可用于投资的余款越来越多，大量资金在寻求好的投资产品。目前银行存款、股票和房产是我国普通百姓个人投资方式中较为普遍的三种投资方式，但这三种投资模式在目前市场的适用性和适用人群又各不相同： a) 保值增值性高目前，国内一年期银行存款利率加息后仍仅有2.25%，而自从2003年以来，我国居民日常消费品物价上涨指数均在2%以上，也就是说，居民的银行存款实际上是“零利率”状态甚至是在贬值。而一般酒店式公寓都提供610的包租回报服务，是目前回报率比较高的投资产品而房产投资由于土地资源的稀缺性和房产的唯一性因素，其无论是在经济的启动时期还是快速发展时期都是个人投资中一种增值保值有效投资渠道。b) 投资规模小酒店式公寓作为一种房地产投资产品，与其他品种如：商铺写字楼相比，以其面积小、总价低、资金回笼快的特点，降低了投资的门槛，更接近普通百姓的经济承受能力。因此可以吸引大量个人投资者手中的资金进入酒店式公寓投资市场。c) 经营管理难度低股票、期货、外汇等投资产品对投资者的专业知识要求较高，而且投资风险很大，时间和精力的投入要求很高，不适用于大多数投资者。且国内股市自2001年以来一直走低，大大挫伤了个人投资者的信心。而投资提供包租服务的酒店式公寓则不需要太多的专业知识和操作技术。对于个人投资者来说，投资酒店式公寓省去了投资普通住宅的经营管理成本。不必再为寻找客户、收取租金、维护更新房屋设施家电等多种占用时间的琐事耗费精力。d) 投资与出租互相促进同时产权式公寓酒店的投资主体（国内外企事业单位组织和中产阶级家庭）也是产权式公寓酒店目标市场消费主体的模式，将对酒店的经营管理有良好的促进作用。2. 缺陷 (weakness)酒店式公寓的开发模式固然有优势的一面，但再目前国内产生时间短市场发育不成熟的客观条件下，我们也要看到自身存在的问题：a) 市场接受程度较低酒店式公寓作为一种新的酒店产品，由于国内旅游度假的市场气候也没有形成，产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解。因此还需要一定时间被市场接受。b) 缺少相关法律支持由于酒店式公寓具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无酒店式公寓行业专门法规，并且国家建设部曾经明文规定在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段。当前可资用于酒店式公寓纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则及有关司法解释，但仍不足。由于国内目前缺乏对业主个人所有权和委托经营权之间法律条款的约束。如果此类房产个人所有权中的处置权与管理公司经营权发生冲突，不仅会影响该物业的日常经营，同时也会影响管理公司的公众形象。c) 开发商短期行为产权式公寓酒店模式对开发商而言能带来比开发单纯的酒店式公寓更高的房产开发利润。因此不少并不熟悉酒店业经营的开发商忽视市场需求，盲目上马过度开发，对消费者不负责。最初规划时就对风险以及风险出现时如何应对缺少论证，投机的因素非常大，甚至一开始就在欺骗消费者。不少开发商都将产权式酒店视为圈钱套现的好工具，没有谁真为承担风险做好了赔付的资金才上项目。 d) 销售价格偏高由于房价上涨过快，目前小户型酒店式公寓的单价普遍比本地区的新建楼盘高2000-4000千元。过快地透支房价使半数以上的短期投资者感觉到巨大风险，因此纷纷谨慎进入小户型酒店式公寓投资市场。价格透支有不少项目打着回报稳定的幌子，原本数千元的房屋卖到了上万元，实际已经将未来若干年需支付的收益回报加在房价中了。负资产由于个别楼盘的售价过高，严重的偏离了房产的实际价值，即使按照承诺提供了若干年回报，总收益仍然无法抵消高房价回落造成的损失即所谓“负资产”。 开发商盲目抬高销售价格，而业主对投资回报预期又较高，同时也会影响酒店对外定价的灵活性，从而降低其在酒店出租市场上的竞争优势。e) 后期管理有隐忧酒店式公寓在经营之前是作为房地产产品由开发商售给投资者，由于开发商的逐利思维，使该产品作为酒店对外经营时会存在配套功能不足等问题。且酒店式公寓在后期的经营管理中会出现的大量费用，如：室内外装修更新与配套设施的维修更换这些费用很难要求开发商、管理公司、购房人任何一方再追加投资。f) 开发商风险转移一般承诺回报的酒店式公寓开发商并不直接与买者签定包租协议，都会由一家酒店管理公司或另外注册一家公司来和买者签约。后面一旦出现经营不善，开发商不必承担任何责任，负责经营管理的公司也没有实际投入资本，也可以一走了之，没有什么损失，承诺给投资者的回报也就无法兑现。同时经营不善的酒店客房很难像普通住宅一样可以轻易卖掉，且价格并不乐观。这种双重风险是目前国内个人投资者主要顾虑所在，大大影响了老百姓对酒店式公寓投资的信心。相关资料商品房销售管理办法中华人民共和国建设部令第88号（自2001年6月1日起施行）第二章 销售条件第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。房地产广告发布暂行规定（1996年12月30日国家工商行政管理局令第71号发布）（1998年12月3日国家工商行政管理局令第86号修订）第十六条 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。3. 机会（Opportunity）a) 中国经济的高速发展和中国旅游业的巨大市场。人们休闲时间进一步增加，旅游业在加快发展，需要更多的旅游项目和新的旅游景点，旅游方式也由过去的观光旅游向休闲度假发展；欧洲对中国新开放27个旅游目的地国家，这些国家也将有更多的游客前来中国，要成为世界旅游大国需要大量的旅游设施投入。b) 旅游消费者对旅游产品的消费观念逐渐成熟。c) 国内信息技术和网络化的发展将使新的产品更快被市场接受。d) 随着国际交流的进一步扩大，将有大量已经充分了解并接受酒店式公寓的国外消费者、投资者涌入我国。 e) 与传统酒店业产品比较，酒店式公寓产品和经营的独特性。4. 威胁（Threat）a) 供应量增加随着市场对酒店式公寓的逐步认同，新的公寓式酒店产品将逐渐增加，因此市场供应总量将不断累积。b) 功能与配套落后且由于酒店式公寓本身是对配套功能要求较高新兴房地产产品，因此新上市产品在功能设计与技术上，将会拥有较大的领先优势。且由于酒店式公寓的产权分散，现有项目的更新改造很难实现c) 国外企业进入鉴于对中国旅游业市场发展的良好预期，我国房地产市场逐步对外开放，国外更加专业的酒店式公寓开发经营企业必将迅速进入我国。d) 国内外突发性事件如：目前敏感的恐怖袭击和东南亚海啸，都已经对当地整个旅游业形成了巨大的冲击，并且对区域性旅游业房地产价值的产生了根本性的影响。五、 酒店式公寓开发1. 目标市场定位酒店式公寓的主要目标市场如下：海外跨国公司总部派到设立在当地的分公司和合资企业常驻工作的中高级管理人员、技术人员是一个主要的酒店式公寓长期消费群体。国外、港澳台来本地考察、谈判、会议、展览、短期培训等活动需逗留一周以上的的商务人士。国内大中型企业、事业单位、各社会团体、协会等短期工作，学习、培训、参加研讨会等需逗留一周以上的旅游者。国内外来本地旅游度假一周以上的中高档自费旅游者。2. 项目选址酒店式公寓的选址主要选择交通发达、配套设施齐全的城市商务、金融中心。产权式酒店则更多选择知名度较高适合旅游度假的风景区。酒店式服务公寓需要提供酒店的管理和服务功能，但部分产品本身不配备酒店的软、硬件设施，可以没有餐厅、大堂、会所等，为保证功能到位，酒店式服务公寓最好能建在酒店的附近，享受酒店的配置。不仅如此，傍依酒店的好处还在于能对两类不同产品的资源进行整合，有机分配客户，形成优势互补。中长期客户可以建议选择酒店式公寓，要求每天提供餐饮服务的客户，可以建议住在酒店。3. 产品和配套功能设计a) 产品结构从目前酒店式公寓的产品结构来看，主要是以大面积的一室一厅（70-100平方米）、二室一厅（90-120平方米）为主。从酒店市场需求来看，小面积的一室一厅（50平方米左右）租赁情况最好。另外，以房地产产品目前的销售情况来看，小户型的产权式公寓因其总投资额少，容易被投资者接受。因此，酒店式公寓的产品设计，以市场供求关系，消费者的消费倾向和投资者的承受能力来分析，应该以小面积的一室一厅（50-70平方米左右）为主，配备少量的二室一厅和三室一厅等大面积公寓房。b) 产品档次从目前国内酒店星级越高、客房出租率越高的现象来分析，酒店业的中高档市场比较好做。因此，目前国内酒店式公寓的产品应以高档为主，其公寓客房的装饰标准和设施设备应达到四