房地产物业管理 WDWY-WI-MM7301前期介入阶段与工作内容要点-.doc

1 适用范围本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求，明确介入阶段、工作内容和关注事项。2 物业介入阶段与工作内容2.1 项目规划设计阶段项目规划设计阶段的前期介入工作内容包括，但不限于：1) 整体布局是否有利于日后开展物业管理工作；2) 在满足消防要求等房地产相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求：包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。3) 公建的配套设计和功能分配；4) 绿化与景观系统设计的功能及经济性；5) 配套与公共设施的配置种类、数量及分布；6) 物业管理用房的位置及功能划分，面积是否符合法律法规的要求；7) 户型的平面设计是否合理；8) 建筑外立面的设计是否留下治安隐患。2.2 施工图设计阶段施工图设计阶段前期介入工作内容包括，但不限于：1) 土建a) 屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择；b) 门、窗的材质；c) 屋面及管道井检修口的位置及尺寸；d) 地区气候差异对房屋质量的特殊要求；e) 空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集；f) 烟道、排气道的位置；g) 广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。2) 配套a) 室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响；b) 各种设备产生的噪音对业主的影响；c) 各种设备总控制开关是否设在公共区域内；d) 各种设备设施的能源消耗；e) 室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响；f) 设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。2.3 施工阶段施工阶段前期介入工作内容包括，但不限于：1) 项目所在公司招标工作介入（协助项目所在公司就以下问题对投标单位提出相关要求）a) 门、窗质量及售后服务；b) 智能化设施设备质量及后期维修保养成本；c) 供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。2) 施工过程介入a) 房屋质量控制；b) 隐蔽工程检查验收记录；c) 设计变更记录的收集；d) 设施、设备的安装调试及售后服务；e) 成品保护；f) 体育设施、儿童游乐设施质量；g) 水景设施防水施工监管。2.4 营销介入(配合)1) 销售承诺对物业管理造成的影响；2) 发展商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任；3) 协助项目所在公司拟订业主临时公约；4) 协助项目所在公司向政府主管申办物业管理单位的招标手续；5) 具体按营销配合管理规定执行。3 各阶段物业介入通用关注要点3.1设备房设备房包括：配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、二氧化碳气体灭火系统房、消防控制中心、风机房、锅炉房等。3.1.1设备房通用关注要点：1) 独立用房，面积适用；2) 有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施；3) 地面贴有瓷砖，坡度合理，并设有防止回灌的地漏；4) 配有专用灭火器1-2个位置；5) 预留设备检修、散热空间(设备与墙体，设备与设备之间)，通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏；6) 有应急通讯、照明设施；7) 窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬；8) 位置合理，减少管道交叉和总长度；9) 对设备采取相应的降低噪音措施，避免影响住户正常使用和居住；10) 主要标识、线路图、制度上墙、上设备。3.1.2特殊设备房关注要点1) 电梯机房设置有专用工具挂置位置；2) 二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置；3) 配电机房设备前设有专用的绝缘垫；4) 二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系；5) 水泵机房冬季最低温度低于0时，必须采用供暖措施；6) 二次供水储水池上方加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于清洁；7) 宜设专用消防水储水池，容量能满足消防需求；8) 发电机房有专用储备油箱房(与发电机设备房之间有防火隔断)；9) 配电房、消防控制中心等需要工作人员24小时值班的设备房应装有空调和办公设备；10) 供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口，防止给小区造成污染。3.2 公共房屋3.2.1 管理用房(管理处办公室、工程人员办公室、保安值班室、清洁/绿化人员办公室)1) 满足功能要求；2) 自然采光、通风、防水、防潮；3) 配有相应的办公设施、工具；4) 位置便于住户来访；5) 大小能满足人员工作要求；6) 配有空调(采暖)系统；7) 装修时考虑资料柜、办公布局的设置；8) 工程人员办公室与工程材料、工具、仓库邻近；9) 位置以便于开展工作为准；10) 清洁/绿化人员办公室面积能够满足人员工作休息。3.2.2 食堂1) 通风、采光、防水、防潮、有专用的防水设施；2) 有专用仓库，位置相邻；3) 地面走水顺畅；4) 有专用供水、供气等专用设施；5) 位置相对隐蔽，以气味、声音不影响住户正常生活为宜，同时尽可能与员工办公、宿舍区位置接近；6) 配有专用的厨房设备，用餐桌椅。3.2.3 宿舍1) 通风、采光、防潮、防水；2) 床、被褥等寝具和设备；3) 通电话(员工打卡及内线电话)；4) 分工集中管理。3.2.4 员工会议室(娱乐室、培训室)1) 通风、采光、防潮、防水；2) 位置隐蔽(与业户互不影响)；3) 布局方正，便于灵活使用；4) 配有专用桌椅(数量参照管理处工作人数的80%85%)，白板等；5) 层高要求至少在3.3米以上，便于开展室内文体活动；6) 配有彩灯，供娱乐使用。3.2.5 垃圾中转站1) 不能设置在物业的上风向，位置隐蔽，气味不能影响住户正常生活；2) 垃圾清运车辆能够顺利达到及时清运；3) 留有专用清水源；4) 房屋面积大小能满足小区一天的生活垃圾中转要求；5) 房屋本身有通风窗口，保障室内空气流畅；6) 地面有地漏，坡度合理，走水顺畅(地面贴瓷砖)；7) 有必要的照明及采光。3.2.6 仓库(办公资料、工程工具材料房、清洁、绿化工具)1) 通风，有自然采光、防潮、防水；2) 大小适用、内有资料柜架；3) 位置方便使用，清洁、绿化工具的位置隐蔽，特别对清洁、绿化用药品、肥料气味的处理。3.2.7 公共洗手间1) 位置应集中在外来人员集中点和管理处行政办公室内附近；2) 数量适中，以满足小区(大厦)基本要求为准；3) 上下通畅，地面走水顺畅，有地漏；4) 避免出现洗手间与其它使用区域在空间上出现交错。3.3 公共区域3.3.1 绿化区域1) 植物品种适应当地成长，维护费用较低；2) 绿化整体布局合理，局部搭配得当(荫生植物的搭配及种植)；3) 绿化浇灌覆盖全部，必要地区设置浇灌用水取水车(可与清洁用水综合考虑)；4) 绿化覆盖区域应便于修剪、消杀，不能留有修剪盲点及治安、清洁盲点；5) 在井、沟、标等处预留工程维修通道(鹅卵石)。3.3.2 停车场1) 机动车场a) 停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用IC卡等)；b) 车位线、导向线(牌)、车位档杆清晰、牢固；c) 地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留；d) 人员的专业培训及证照申办(价目及时管理制度标上墙)；e) 配有专用的消防灭火器材；f) 地下车场需有配套的排风换气系统；g) 道闸系统技术成熟便于维修、养护；h) 地沟盖板做防震(防噪)处理；i) 排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求。2) 非机动车场a) 露天设置值班岗亭(防风、防雨、防暑)；b) 有单车支护架及上墙制度。3.3.3 道路(小区)含周边维护1) 布局合理，方便住户日常使用；2) 形成网状式、环状；3) 主要干道宽度能满足消防、救护车辆使用；4) 路面砖、路砑石等材料备留(便于日后维修)；5) 走水顺畅；6) 有残疾人通道(不用下车直至门栋)；7) 保证任何一点都不同，两条道路可到达；8) 井盖、渠盖做防震、仿造噪理，防止夜间行车造成过人噪音；9) 消防通道高度、宽度能满足消防车辆进出需求。3.3.4 天面1) 同高相邻天面尽可能相通；2) 空间充裕，满足人员消防疏散要求；3) 周边有防护措施及“禁止攀爬”标识(高空抛物)；4) 天面走水顺畅，下水口处有过滤网；5) 天面防火门的检修方便；6) 对于供私家使用的公共平台有专用的出入口供检修、清洁使用；7) 可设专供晾晒衣物的支持(保证不影响天面人员疏散要求)。 3.3.5 架空层的布置与利用1) 地面一层或地下负一层，以员工宿舍、停车场等为主；2) 楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时，以仓库设置为主；3) 架空层与其他公共区域进行分割封闭管理；4) 整体规划、功能分区、定位明确。3.3.6 楼梯间1) 安装感应节能灯；2) 扶手安全、牢固；3) 地面磁片完整，便于消防；4) 消防器材配套齐全，标识清楚(疏散示意图)；5) 墙面平整无破损。3.3.7 大堂(含电梯、地下前室)1) 墙、地面平整、颜色均匀；2) 配有信报箱、牛奶箱、宣传栏；3) 有公共灭火器材；4) 公共电话、紧急电话标识牌；5) 通风顺畅，采光良好(可加灯)，所有照明灯用感应灯或定时开关；6) 定位与小区整体定位搭配、协调；7) 来访人员与住户直接沟通便捷(可不用对讲)；8) 大堂选用灯具设置位置必须便于日后更换、维修。3.3.8 沟渠井(污水井、化粪池)1) 管道布置合理，避免交叉，维护外观整齐，排放量能够满足实际要求；2) 沟渠底部有必要坡度，便于走水；3) 预留检修口，检修口必须设在公共区域；4) 位置恰当，检修中对小区人流、车流的影响降至最低；5) 沟、井、渠干加防震措施减少噪音，同时便于开启、清洁、检修；6) 采光井顶部不宜封闭，便于井壁检修、清洁；7) 采光井底部设置照明并用护栏封闭，减少可能的治安盲点，同时留门便于清洁、绿化养护、设备检修；8) 所有管道排水必须引入井、渠、沟，并设有必要的检查口；9) 除工程特殊要求的管道，其他均应尽可能设置墙内，确保小区外观整齐；10) 雨水管、行水管产生的噪音应采取相应措施进行消除、避免对住户正常生活产生影响；11) 井、管上采取必要的安全措施防止攀爬；12) 所有管线上均贴上标签进行明示；13) 所有管道出口必须接入沟、渠、井，不宜直排至地面；14) 验收前进行全面试水、并进行疏通清理。3.3.9 小区景观1) 与小区整体格调、定位搭配一致；2) 水景、灯光应考虑长期使用的节能问题；3) 配有休闲设施，便于住户休闲使用(桌椅等)；4) 考虑背景音乐、水景噪音对住户日常生活的影响；5) 景观中的道路布局合理，防止绿化植物被人踩踏；6) 采取必要的安全措施和提示。3.3.10 休闲场所(儿童娱乐场所)1) 有明确安全提示标识；2) 有明确的使用管理规定；3) 设施质量过关，布局合理，定位与小区定位协调；4) 地面防护层在设备满足安全保护同时，能够便于清洁；5) 娱乐室声音以不影响住户正常休息为准。3.3.11 装修垃圾堆放点1) 位置隐蔽，便于清运车辆进出，最好为避风处或采用防风处理；2) 可露天设置，但不能设在各类通道上；3) 便于小区住户集中堆放；4) 维护好垃圾清运过程中的设备维护(电梯、通道、地面等)；5) 与生活垃圾区别处理；6) 周边排水口必须设置过滤网，雨天应及时清理防止堵塞。3.3.12 公共晾晒区1) 位置便于全体住户共同使用；2) 数量充足；3) 有必要的安全措施减少和防止外来人员进入公共晾晒区。3.3.13 会所1) 项目设置必须与小区准业主的消费能力和消费需求相协调(必要时进行市场调查)；2) 对于日常维保费用较高的网球场、恒温游泳池必须谨慎处理；3) 整体布局合理(走向、位置等)。3.4 其他特殊事项3.4.1 商铺规划及广告设置(装修)1) 对商铺的经营范围、用途提前进行规划和约定，以方便业主生活为主，同时兼顾小区公共卫生(如有餐厅必须有专用烟道)；2) 商铺前后的预留空调位及排水位；3) 装修时必须严格按照消防申报审批程序监管，同时尽量减少其装修过程对原有消防器材设施的损坏；4) 商铺广告位大小应提前规划，并进行专业的加固、防风处理；5) 商铺用广告设计、安装需经专业审核审批后进行。3.4.2 出入口布置1) 人流、车流集中使用，同时使住户整体小区内行走路线相缩短；2) 特殊出入口因住户生活需求采用定时或特批开放；3) 人车分流(“禁止单车在人行路面行使” 和“禁止人行车道”的标识)；4) 配有专用设施对人车进行监控、服务；5) 满足小区消防，紧急疏散等的使用；6) 配有专用值班室；7) 满足小区人员车辆高峰期的正常使用。3.4.3 垃圾箱(果皮箱)整体布局1) 便于垃圾投放及清运；2) 楼层设置烟灰缸或果皮桶；3) 对垃圾进行分类收集；4) 设施方便、实用、无安全隐患，与小区整体定位协调；5) 写字楼楼层设办公垃圾回收箱，住宅可集中地面收集；6) 垃圾桶点与垃圾中转站有推车通道(无台阶)。3.4.4 清洁取水点的布置1) 满足清洁用水要求(地面、地下、天面、楼层、大堂等)；2) 与绿化用水点