西安市白鹿塬 霸上岭农业庄园项目可研报告

西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目可行性研究报告2013年12月西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目可行性研究报告目 录第一章 总论11.1 项目名称11.2 报告编制单位11.3 报告编制依据11.4 项目建设单位11.5 项目建设地点11.6 项目建设内容及规模21.7 项目建设期限21.8 项目投资与资金来源31.9 主要经济技术指标31.10 项目效益评价41.11 小结5第二章 项目建设背景及必要性62.1 项目建设背景62.2 项目建设的必要性9第三章 市场分析133.1现代农业旅游的发展分析和预测133.2项目市场分析和预测19第四章 项目建设条件分析234.1 项目建设地点234.2 项目建设条件23第五章 项目总体规划方案255.1 项目指导思想255.3 项目定位255.2 项目战略目标255.3 项目总体方案26第六章 工程及技术方案346.1 工程方案346.6项目技术方案39第七章 环境影响评价437.1 环境保护标准437.2 主要环境影响437.3 环境保护措施457.4 环境影响评价结论48第八章 劳动安全卫生与消防498.1安全卫生498.2 消防50第九章 项目节能评价529.1设计依据529.2 设计采用的节能标准529.3节能措施52第十章 项目管理与进度计划5710.1 项目管理5710.2 招投标方式5710.3 项目实施进度59第十一章 组织机构与人力资源配置6211.1 管理机构设置6211.2 人力资源6311.3 员工培训6311.4 劳动定员63第十二章 投资估算6412.1 估算依据6412.2 总体投资估算6412.3 项目总投资构成分析6912.4 项目融资方案6912.5 资金运用69第十三章 财务评价7113.1 评价依据7113.2 评价基础数据与参数7113.3 销售收入与税金估算7113.4 成本费用及利润的估算7213.5 财务评价7313.6 财务评价结论77第十四章 效益分析7914.1 经济效益7914.2 社会效益7914.3 生态效益80第十五章 风险评价8115.1农业发展新问题8115.2现代农业发展面临的风险8115.3农业生态观光是化解农业风险的关键8215.4防范风险措施83第十六章 结论与建议8616.1 方案总体描述8616.2 结论与建议8665第一章 总论1.1 项目名称西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目1.2 报告编制单位1.3 报告编制依据1、国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法（财发字19991号）；2、国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法若干条文的解释（财发字199957号）；3、 国家农业综合开发办公室关于印发国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲的通知（国农办字2002175号）；4、国家农业综合开发项目建设试行标准【（94）国农综字第28号】；5、 本项目的项目建议书；6、 企业提供的相关技术资料；1.4 项目建设单位1.5 项目建设地点项目拟建地址位于西安市城市东南角，东三环曲江立交10km外的白鹿塬塬上，驻地隶属西安市灞桥区狄寨镇江家沟村新华村，处于新建环山景观大道上塬高地处，总占地面积161.25亩。 1.6 项目建设内容及规模西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目建设内容主要包括综合服务区、香草庄园、北部百草药园、东部四季果园、花卉苗木基地。在此建设过程中，主要体现的是基础设施及相关建筑工程的建设。具体建设规模如下：序号工程内容单位数量备注一土地平整1控埋方m38560二建筑工程1总部基地m225252主题农庄m25003农业设施m2750三道路工程1车行道路m2115002步行道路m21168四市政工程1综合管网m1250五景观绿化工程1景观工程m223502绿化工程m211350六日光温室1大棚个51.7 项目建设期限根据本项目的建设内容和建设单位的实际情况，建设周期初步安排为1年，即2013年7月2015年6月。1.8 项目投资与资金来源1.8.1 投资估算西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目总投资约为1779.42万元。其中：工程费用1446.55万元；工程建设其它费用115.00万元；预备费用78.04万元；流动资金139.84万元。图1-1 项目总投资构成及比重情况1.8.2 资金来源根据投资估算，示范园建设需投入资金1779.42万元，含流动资金，按常规资金筹措方式，其中：自筹资金1379.42万元，约占总投资的比例为77%；拟申请休闲农业发展专项资金400.00万元，约占总投资的比例为23%。1.9 主要经济技术指标西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目主要经济技术指标情况如下表1-1所示：表1-1 主要经济技术指标表序号项目单位数量备注1主要基本指标1.1预计年游客数量人次560001.2预计年农产品产量吨1502项目投资指标2.1项目总资金万元1779.422.1.1固定资产投资万元1446.552.2.2无形资产及其它资产万元332.87539262.3.3流动资金万元139.83539263主要损益指标3.1年营业收入万元14763.2年销售税金及附加万元03.3年所得税万元03.4年税后利润万元530.82601064主要效益指标4.1投资利润率%29.835财务内部收益率5.1所得税前%27.735.2所得税后%27.736投资回收期6.1所得税前年4.736.2所得税后年4.737财务净现值7.1所得税前万元1501.377.2所得税后万元1501.371.10 项目效益评价一、提高城乡居民生活质量，促进和谐社会建设项目建设将满足城乡居民休闲旅游、愉悦身心的精神需求。西安市白鹿塬霸上岭农业庄园的优美环境将促进人们素质文明的提高，促进和谐社会的建设。二、推进产业结构调整项目建设加快当地产业结构由农业向服务业转变，增加服务业就业人数，提高村民收入。三、改善投资环境，提高竞争力项目建设通过绿化美化和景观景点建设，地区生态系统进一步改善，通过道路、供电、通讯、给排水等基础设施建设，可有效改善当地及周边地区的投资环境，提高区域竞争力。四、提供休闲娱乐、观光旅游场所西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目距西安市区仅30公里，交通便利。示范园主体功能以休闲、娱乐为主，以观光、体验为辅，通过示范园建设和旅游产品的开发，为周边居民提供一处高档次、高品位、有文化休闲、娱乐和观光旅游的重要场所。1.11 小结西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目符合国家提倡的方针政策，建设条件基本落实，技术上可行、经济上效益较好，具有较好的社会效益，符合可持续发展的战略思想，是一个理想的投资项目，因此，项目是可行的。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 行业背景1、我国休闲农业进入快速发展阶段休闲农业与乡村旅游的快速发展为建设现代农业注入了新的活力，成为现代旅游业的重要组成部分，也日益成为中国国民经济的重要新兴产业。据不完全统计，目前中国休闲农业与乡村旅游年营业收入已超过1200亿元，带动1500万农民受益。截至2010年底，全国农家乐已超150万家，规模以上休闲农业园区超过1.8万家，全国年接待人数超过4亿人次。随着国民经济收入水平的日益提高，休闲需求日益旺盛，休闲农业发展迅速，中国经过近20年的发展，休闲农业经历了20世纪90年带的草创时期和21世纪初的发展期，到目前为止我国休闲农业进入了快速发展、规范提升的新阶段。2、西安市休闲农业市场潜力巨大近年来，随着西安市城镇居民生活水平的日益提高，大众老百姓出游需求日趋旺盛，由于时间限制，大多数人更青睐于短距离短期休闲；据调查，西安市城镇居民67.5%人群具有出游意向，出游人群中有85.73%的人群选择周末短期旅游，有73.5%人群选择在周边农业休闲。目前，西安市拥有857.63万常驻人口，拥有近600万人的农业休闲消费群体，按照人均200元的消费水平，具有12亿的市场容量。2.1.2 区域背景1、大西安旅游休闲圈架构西安市旅游局推出“西安城市旅游休闲圈”系列产品，依托西安山水风光、农事文化、文物遗迹、体育康体、现代农业、装备制造等资源，组织推出了农园观光型、农园采摘型、渔场垂钓型、森林旅游型、生态科技观光型、综合观光型等休闲产品形态，西安灞桥白鹿塬鲸鱼沟生态文化休闲旅游区、城南都市森林休闲区、城北滨河休闲度假区、浐灞湖休闲度假区、蓝田汤峪温泉度假区、长安农家乐聚集区、户县农民画与关中乡土文化区等休闲产业集群，其核心内容包括终南山生态游、四乡农家美食游、现代工农业游、周秦汉唐遗址游、长安环线古寺游，四季花果冰雪游等10大主题，100多处具体景点和休闲内容。规划地块南侧紧邻白鹿塬鲸鱼沟风景区，未来将成为西安灞桥白鹿塬鲸鱼沟生态文化休闲旅游区的发展核心区，发展潜力巨大。2、白鹿塬现代农业示范区建设西安市灞桥区白鹿塬现代农业示范区位于灞桥区东南部白鹿塬地区，西起西康铁路，东与蓝田县相邻，南邻长安区，北至灞河，规划面积79.9平方公里。白鹿塬现代农业示范区发展定位为西安都市现代农业示范区、城乡一体化发展示范区、关中民俗文化体验区和西安城市后花园。示范区由“一心、三带、九点、十园”的格局组成。都市型现代农业产业体系建成后，可形成果林、菜粮、畜禽、农产品加工与物流、观光旅游五大现代农业产业，并凸显产业循环、休闲观光、科技示范、加工物流、人文生态五大功能，最终成为西安市绿色农产品生产与出口创汇基地、关中城市群生态休闲观光基地、关中民俗文化与白鹿塬文化博览交流基地、西安市东部重要的生态屏障和西安市农业高效、农民增收及农村繁荣的样板。规划地块处于白鹿塬现代农业示范区内，该区是西安市确定今后重点发展的十大农业园区之一，园区依托西安纺织城综合发展区、浐灞生态区，通过兴办特色农业、特色种植业、特色园艺观光农业和养殖业，实现快速发展，主要结合资源优势及农业特色，形成以大型樱桃、葡萄产业园为主的现代果业产业基地。3、大学城经济驱动地块北侧约3.5km处为西安思源学院，思源学院占地面积1700亩，在校学生25000余人，经过近10年发展已形成大学城规模，带动周边村镇产业发展，形成“大学城”经济，规划区受大学城辐射，具有较好的市场基础和区位交通条件。4、旅游景区景点辐射项目地块周边有鲸鱼沟风景区、白鹿塬滑雪场、度假村及众多农家乐集群，初步形成了以鲸鱼沟为核心的旅游休闲观光产业集群，项目开发具有较强的先天优势。5、道路交通突破随着塬下白鹿塬景观观光大道的通车，该线路将成为白鹿塬休闲观光旅游专线，将极大地促进区域内的生态休闲产业和乡村旅游产业发展，规划地块紧邻景观大道一侧，处于道路上塬的关隘处，通道的打通将直接带到地块发展，成为发展突破口。2.2 项目建设的必要性2.2.1 项目建设是实现城乡统筹和推进城乡一体化的需要统筹城乡发展、推进城乡一体化是中央做出的一项重大战略决策。截止2009年底，西安市拥有常住人口843.46万，其中城镇人口565万，市区户籍人口549万，市区常住人口646.23万。西安市辖10个区、4个县，辖区总面积11053平方公里，其中市区面积为3782平方公里，农村面积近65%。因此，在加快发展城市经济和工业经济的同时，农村的发展问题需要予以高度重视，按照城乡统筹的要求，着力推进城乡一体化发展。在今后一个时期内，西安市将把城乡一体化作为经济社会发展的一项重大战略任务，以工业反哺农业、城市支持农村为方略，以推进农村工业化、城镇化和农业现代化为重点，以促进农民增收为核心，以深化改革为动力，加大统筹城乡发展力度，加强重点领域和关键环节的先行试点，积极探索城乡经济社会各领域配套改革，协调推进城乡经济建设、政治建设、文化建设、社会建设，加快形成城乡一体化发展新格局，努力实现城市与农村共同发展、共同繁荣。2.2.2 项目建设是发展西安市城乡旅游的需要世界旅游热点正向亚太地区转移。世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为占世界第一位的旅游目的地，年入境游客总量逾1.3亿。与此同时，国内旅游随着人民收入增长，生活闲暇化，也日益发展。近3年来，假日旅游高潮迭起，旅游业发展前景广阔。在此背景下，国家、各省、县（州）、县均已把发展旅游业作为“培育新的经济增长点”的支柱产业来抓。西安市与沿海城市相较还是一个经济不够发达的城市，农村人口多，建立并逐步完善社会主义市场经济体制，全面建设小康社会，任务十分艰巨。西安市拥有众多丰富的旅游资源，如何用好这些资源，大力发展旅游产业，以旅游经济为杠杆，带动第三产业，推动陕西经济社会快速发展，缩小与发达地区的差距，是一篇值得大做特做的大文章。但西安的旅游业发展仍存在着规划滞后、缺少精品、基础设施建设不足、宣传力度不够、缺少旅游人才等突出问题，因此急需在以下几个方面加强工作。一是科学规划，探索旅游发展新路子。把城乡旅游规划放到西安市经济社会整体发展的框架中去思考定位，和政府的建设总规划相衔接。以资源为依托，以产品为基础，以市场为导向，以效益为中心，依托山水做足旅游文章，大力发展特色旅游项目。二是非曲直夯实基础，优化旅游发展环境。旅游基础设施建设，是旅游资源开发利用的基础，建设好旅游基础设施是我市旅游业发展的当务之急。三是挖掘优势，大力发展工业旅游。近年来，随着我国工业产业结构的调整和旅游业的蓬勃发展，工业旅游日益兴起，被誉为“朝阳中的朝阳”产业。四是因地制宜，发展特色乡村旅游。乡村旅游吸引人的核心魅力是农耕景象、农家习俗、农民的憨厚淳朴。乡村旅游应当呈现的是山水画、田园诗、民俗歌、生活曲、梦幻境。这就要求大力发展农业旅游，使其成为西安市农村经济发展和农民增收新的增长点，以乡村旅游促进城乡统筹和城乡一体化，全面推进新农村建设。乡村旅游是全球旅游发展的一种业态，有极好的发展前景。因此，该项目的建设是发展西安市城乡旅游的需要。2.2.3 项目建设是带动当地经济发展的需要根据推动西安科学发展的形势和任务，市委、市政府站在新的历史起点上，在大量深入细致地调查研究、准确把握市情民意、集体研究提炼的基础上，提出了新的总体发展思路。近年来，作为生态旅游重要组成部分的都市型现代农业旅游，以其独特的魅力和对城乡社会、经济和环境的促进作用在我国迅速发展。目前主要以观光和采摘旅游的形式分布在大城市郊区、重要景区边缘和边贫地区。大城市郊区以其独特的区位、市场、交通、资金和技术优势将成为这类特种旅游未来发展的最重要地区，同时，这类特种旅游将成为发展区域经济的重要途径。2004年以来，“都市型现代农业”作为一种新兴的休闲农业旅游方式，带动农民增收的同时，也带动了商业、餐饮业的发展。西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目的建设，利用生态模式，强化生态过程的生态性、趣味性、艺术性，生产丰富多彩的绿色食品，为游人提供观赏和体验良好生态环境的场所，形成林果粮、农林牧综合的农业生态景观。配合示范园区建设，发展特色农业生产，形成特色农业产品生产、观赏、风味一条龙产业，丰富完善旅游消费市场，进行商业化操作，提高知名度，为本地特色农产品提供了市场，推动了区域内服务业的快速发展，提供就业机会，增加农民收入，同时带动相关产业发展。因此，该项目的建设是区域经济发展的需要。第三章 市场分析3.1现代农业旅游的发展分析和预测3.1.1 国外现代农业旅游的发展一、国际旅游市场现状分析随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业成为中国经济发展的支柱性产业之一。据资料表明，国际旅游增势强劲，市场发展潜力巨大，2009年国际游客总数达9.03亿人次，同比增长6.6%，国际旅游收入达6250亿欧元，同比增长5.6%。2010年1月至4月，国际游客总数比2009年同期增长5%。预计在2020年之前，国际游客和旅游收入年增长率分别为4.1%和6.7%，明显高于预期世界经济增长率。预计到2020年，全世界国际游客总数将达15.61亿人次，旅游收入将达2万亿欧元。虽然国际旅游发展迅速，但国际旅游仍处于起步阶段。世界各国旅游业者仅占人口的3.5%，发展潜力巨大。旅游业已成为各国发展的重要领域之一。二、国际现代农业旅游发展现状现代农业是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。一般来说，现代农业利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成本较低。而且都市型现代农业周围一般都是美丽的自然或田园风光，可以舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热烈欢迎。“现代农业”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和“文明病”、“城市病”加剧的必然产物，是旅游产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。乡村旅游在国外已有30多年的历史，开展得比较成功的在部分是一些欧美发达国家。在欧美国家，乡村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。3.1.2 国内现代农业旅游的发展现状一、国内旅游市场现状2008年，我国旅游业连续遭受金融危机和各种突发事件、不利因素的冲击，经受了前所未有的考验。面对严峻的市场形势，我国旅游行业总体上保持了平稳发展。全年共接待入境游客1.30亿人次，实现国际旅游外汇收入408.43亿美元，分别比上年下降1.4%和2.6%；国内旅游人数17.12亿人次，收入8749.30亿元人民币，分别比上年增长6.3%和12.6%；中国公民出境人数达到4584.44万人次，比上年增长11.9%；旅游业总收入1.16万亿元人民币，比上年增长5.8%。2009年1-3季度我国旅游业顶住了国际金融危机和甲型H1N1流感的巨大冲击，旅游经济运行中的有利因素明显增多，总体增长势头良好，三大市场保持“两升一降”的格局。国内市场方面，2009年1-3季度国内旅游人数14.5亿人次，同比增长11%，国内旅游收入7400亿元，同比增长10%。入境市场方面，2009年1-3季度入境旅游人数9400万人次，同比下降3%，入境旅游外汇收入280亿元，同比下降7%。出境市场方面，初步统计2009年1-3季度出境旅游人数3500万人次，同比增长2.4%。从产业基本面来看，我国旅游产业处于全面回升状态，经营状况有较大改善，旅游就业保持稳定，旅游投资持续活跃。旅游产业的景气是处于全面、大幅回升状态。尽管2008年的金融危机带来了全球总需求的疲软，对我国旅游业带来不利影响，但我国旅游业面临的重大机遇和基本环境没有改变，旅游业总体发展趋势也不可能改变或逆转。我国经济社会发展的基本面没有改变，旅游业发展的动力依然强劲。我国对外开放不断扩大，各项改革稳步推进，城乡居民收入继续增长，居民旅游消费需求潜力依然巨大。我国的旅游业较长期的保持7年均增长率，已经成为国民经济新的经济增长点，旅游业带动了相关产业和社会经济的全面发展，已经成为我国经济发展的支柱性产业之一。近年来中国旅游业实现了持续快速发展。据有关资料显示，从2002年2009年过境旅游人数从3680万人次增长到5360万人次，年均增长7.8%，高于全球平均增长率3个百分点。旅游外汇收入从204亿美元将增长到370亿美元，年均增长12.6%，高于全球平均增长率的两个百分点。国内旅游人数从8.8亿人次将增长到15亿人次，年均增长11.3%。国内旅游收入从3878亿元将增长到6820亿元，年均增长12%。旅游总收入从5566亿元将增长到1万亿元，年均增长12.4%，中国公民出境旅游目的地的国家和地区从20个增加到132个，出境旅游人数从1660万人次将增长到4000万人次，年均增长19.2%。二、国内现代农业旅游的发展模式国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处于初期阶段。目前我国各地的乡村旅游开发均向融观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是：以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游；以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。由此可见，现代农业旅游是乡村旅游的一种形式，它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。（一）我国现代农业发展渊源与类型我国现代农业最初发源于四川成都，具体位置有都江堰市的青城山，郫县、温江等。后来发展到整个成都平原，四川盆地，直至全国。以“农家乐”命名的乡村旅游始于1987年在休闲之都成都郊区龙泉驿书房村举办的桃花节。这次桃花节把农事活动、乡村田园风光、乡土民俗文化、乡村民居和聚落文化与现代旅游度假、休闲娱乐相结合，形成了一种全新的旅游形式。现代农业的发展，对促进农村旅游、调整产业结构、建设区域经济、加快农业市场化进程产生了良好的经济效益。有些地方依托本地农业资源，分片开发出“农家乐”品种系列，像湖南岳衡山、昆明的团结乡等地的现代农业已逐渐形成了自己的品牌。现代农业发展起来后，带来的不仅仅是消费收入，还有产品信息、项目信息和市场信息，为当地经济的发展提供了契机。现代农业成为农民了解市场的“窗口”，成为城市与乡村互动的桥梁。各地游客为农村带来了新思想、新观念，使农民及时了解到市场信息，生产经营与市场需求相接轨。开办现代农业的农民经常到旅客中间调查市场需求，然后有针对性地开展生产，有的建起了无公害蔬菜基地，有的则做起农产品深加工的生意。当今中国的现代农业模式主要出现在北方，其中又以北京、四川、天津、河北为主，都市型现代农业最吸引旅游客的地方是：消费合理，价格实惠。1、农家园林型。以郫县友爱乡农科村、温江县万春镇等西部川西坝子农家民俗旅游为代表。这里位于“国家生态示范区”内，是享誉全国的花卉、盆景、苗木、桩头生产基地，“现代农业”发端于此。它荟萃着川西平原农家休闲旅游的主要特色，展现着“现代农业”的巨大魅力。2、花果观赏型。以龙泉驿的书房村、工农村、桃花沟、苹果村等东郊丘陵的农家果园游乐为代表。龙泉山果品远销全国乃至海外，果品收入是龙泉驿区的经济支柱。但是，近些年来兴起的以春观桃（梨）花、夏尝鲜果的花果观光旅游，使其旅游收入已经大大超过果品收入。卖果不如卖花，让人先饱眼福，后饱口福，它反映了人们消费观念的嬗变。龙泉山水果在提高其科技含量之后又着力提高其文化含量，在传统农业基础上发展观光农业，开启了宜林山区发家致富的新思路。3、景区旅舍型。以都江堰的青城后山、蒲江县的朝阳湖、彭州市的银厂沟、大邑县的西岭雪山等自然风景区为代表。低档次农家旅舍价格低廉，游客感觉仿佛把自己的家搬到了风景区，花费居家度日的钱，享受景区的自然环境，景区“现代农业”因而受到中低收入游客的欢迎。4、花园客栈型。以新都县农场改建的泥巴沱风景区、邛崃市前进农场改建的东岳渔庄等为代表。把农业生产组织转变成为旅游企业，把农业用地通过绿化美化，使之成为园林式建筑，以功能齐全的配套设施和客栈式的管理，使之成为在档次上高于“农家乐”低于度假村的一种休闲娱乐场所。向现代化谱写上光彩的一笔。（二）我国都市型现代农业市场发展形式现代农业虽是一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规范、管理滞后的市场。应加强进行监管和规范，促进市场的稳定、有序和健康发展。1、组织推动。包括景区推动，以重点旅游景区为核心，带动、辐射和吸收周边乡村的农民参与旅游的接待和服务。2、政府推动。由政府主导进行乡村旅游的规划设计，投入资金，开发核心景区景点，吸收社会资金投入，鼓励和引导农民参与旅游接待服务。3、公司推动。即“公司+合作社+农户”的经营方式，出台优惠政策，引进有经济实力和市场经营能力的企业，改善基础设施建设和环境，指导、组织农民开展地方风情、渔耕文化、农耕文化等旅游活动。4、精心规划，强化监管。注重整体性和连续性，充分考虑地方的自然风貌及特点和文化特性。同时监管好每一项现代农业发展的细枝末节，强化对旅游从业人员和乡村旅游集体的培训、教育，提高其服务素质和水平，提升服务品牌和形象。5、突出特点和自身优势。比如突出乡村的地域风情、传统文化优势，挖掘古村、古镇、古迹、典故等文化内涵；突出体现地域特点，在建筑、饮食、生活、农耕乃至旅游活动的设计等方面，尽可能地体现出地域风情、风貌、生活习俗等特色。同时，还要着重考虑突出绿色、环保、休闲、娱乐等特点。3.2项目市场分析和预测3.2.2 示范园建设优势条件一、自然资源优势灞桥区内鲸鱼沟（亦称荆峪沟）为当地自然名胜，沟首自蓝田县安岱场村，沟尾至灞桥区高桥乡，总长度约15公里。此地沟壑纷歧、溪流曲折、翠竹丛生、鸟语花香、景色宜人。塬上植物以小麦、玉米、豆类等农作物以及蔬菜、瓜果、药材等经济作物。沟坡上部的坡阶地生长着枣子、石榴、杏子等；沟坡下部为成片生长的竹林和竹树混合林，间生核桃、杏树等杂果林和次生林；支沟内生长有酸枣、刺槐、灌木等次生林及花草。沟坡的林木茂盛，植被覆盖状况良好。沟坡内的动物资源主要有麋鹿、野兔、野猪、野牛、野鸡、喜鹊、黑头鹤、麻雀等。二、文化资源优势灞桥区内的文物古迹主要有新石器时期的半坡遗址、米家崖遗址、殷商时期的老牛坡矿冶遗址及东周、战国、汉、隋、唐、元、明、清等各个时期的遗址23处，墓葬31处，碑刻190件，其它7件。1988年，普查全区文物点244处，已公布各级文物保护单位8处。其中属国家级保护单位1处（半坡遗址）；省级文物保护单位7处；老牛坡、新寺、斡耳垛、米家崖、霸陵、薄太后墓、窦皇后墓等。灞桥：早在秦汉时期，灞水即筑有桥。隋开皇三年（公元583年）修成多孔石拱桥，长约400米，比著名的赵州桥（建于隋开皇十五年）早10多年。此后，历代屡毁屡建。清道光年间，在今址建成石轴柱桥，延用百余年。1958年在原石柱墩的基础上，改建为钢筋水泥桥。自古以来，长安东郊以灞水、灞桥、灞柳闻名于世，形成千古传颂的“灞柳风雪”。西安世界园艺博览园：2011年西安世界园艺博览会会址，国家AAAA景点。世园会闭幕后，由市委、市政府按照“总体保留、丰富提升、科学利用、惠民利民”的原则，重新打造的“园艺景观、历史人文、生态环保”于一体的风景名胜区和永久性市民公园。白鹿原：白鹿原距离西安十公里，坡道较缓。白鹿原为历代兵家必争之军事要地。秦为古长安城东的天然屏障，也是古帝王将相射猎游乐之地。千百年来无数文人墨客、英雄豪杰、古圣先贤、帝王将相留下了难以记数的辞文华章，唐代诗人讫干灞上诗就生动的描写了白鹿原宜人风光。当代著名作家陈忠实的长篇小说白鹿原即以这里为背景。半坡遗址：半坡遗址是全国重点文物保护单位，位于灞桥区半坡村北，是大型新石器时代遗址，属仰韶文化类型，距今约6000年。遗址分布面积5万平方米，19541957年，5次挖掘面积1万平方米左右，发现房屋遗址45座，围栏2座，储藏窖穴200多个，陶窑遗址6座，墓葬250座，以及生产工具和生活用具约万件之多。西安浐灞国家湿地公园：位于灞河与渭河交汇口区域，毗邻泾渭湿地 省级自然保护区。地处浐灞生态区规划布局结构“一心三翼”的北翼，整个区域分布在灞河的东西两岸，总规划面积约5.81平方公里，具备典型的河口湿地特征，是浐灞生态区湿地系统的重要组成部分。公园于2013年4月28日正式开园。米家崖遗址：位于十里铺乡米家崖村东北600米处高地上，属客省庄第二期文化（陕西龙山文化）类型的新石器时代遗址。1956年发现，面积约5万平方米。系陕西省重点文物保护单位。元安西王府遗址：位于十里铺乡石家街村东，为元世祖忽必烈第三子忙哥剌为安西王时所建。当地群众称为“达王殿”，也叫“斡尔垛”，即蒙语“宫殿”或“行宫”之意。今地面尚存王宫正殿台基遗址。是陕西省重点文物保护单位。综上所述，经济和社会的发展，国际化大都市建设，政府的政策支持和行业的正确引导，必将进一步促进农业观光的发展；灞桥区的自然环境、风俗文化方面均具有较大优势，这为本地都市型现代农业发展创造了良好的条件。随着社会发展速度不断增长，工作、生活节奏逐步加快，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，心灵的丰富和悠闲受到更多的重视，要求回归自然的意识非常强烈，农业与农村将成为纵情和休闲的理想乐园，对都市型现代农业休闲观光旅游需求的不断增长。因此，项目市场前景非常广阔。3.2.3 市场预测一、市场定位近期市场定位：该项目的旅游市场的近期市场定位是以西安市和周边临近地区游客为主，省内其他地区的游客为辅助。远期市场定位：该项目的旅游市场的远期市场定位是以陕西省及周边省市的游客为主，并逐步扩展到全国范围，以国内其他发达地区的游客和海外入境游客为补充的客源市场结构。二、市场潜力预测客源地理结构分析：从白鹿塬的旅游客源结构看，每年来旅游的游客以西安市游客为主，西安市及邻近地区游客约占60%，省内其他地区游客约占30%，外省游客约占10%，国际游客很少。以此确定考虑未来的发展趋势西安市和邻近地区游客为主，占55%，省内其他地区游客占40%，外省游客占3.5%，国际游客占1.5%。客源地市场潜力预测：根据客源市场地理结构和居民出游率、客源地人口数量和结构组成，动态预测项目客源市场规模。截止2009年底西安市常住人口843.46万，其中城镇人口565万，市区户籍人口549万，市区常住人口646.23万。按陕西省人口自然增长率为4.00推算，2015年西安市的人口规模为863.91万人口，市区常住人口661.90万人。2009年末陕西省常住人口为3772万人，比上年增加10万人，城镇人口1640.8万人，占43.5%,农村人口2131.2万人，占56.5%。预计到2015年陕西省常住人口将达到3863万人，其中城镇人口1680.58万人，农村人口达2182.86万人。据有关资料，当前我国城镇居民出游率为75%，农村居民出游率为34%，随着社会经济发展以及农村城市化水平的不断提高，城镇居民和农村居民出游率预计达到80%和40%。其中：参加森林公园旅游人数预计可达到总旅游人数的60%和20%。据此推算，近期西安市白鹿塬霸上岭农业庄园项目游人规模达到5.6万人次/年，远期规模可达到14万人次/年。第四章 项目建设条件分析4.1 项目建设地点项目拟建地址位于西安市城市东南角，东三环曲江立交10km外的白鹿塬塬上，驻地隶属西安市灞桥区狄寨镇江家沟村新华村，处于新建环山景观大道上塬高地处，总占地面积161.25亩。 4.2 项目建设条件4.2.1 区位条件项目区地处灞桥区东南部，鲸鱼沟风景区北侧2km处，驻地距离西安市市中心30km，距离灞桥区10km，北距离思源仅3.5km，规划区地处白鹿塬旅游景观大道边，是上塬的关隘所在，周边交通网络发达，距离东三环曲江立交10km，周边有包茂高速、连霍高速、西康铁路等高速及铁路，白鹿塬旅游景观大路经越规划区，交通便利，区位条件优越。4.2.2 地形地貌项目区整体地形东高西低，南部和北部局部地势较低，中部地势较高，高程呈扇形向南北两侧递减；区内最大高程392m，处于规划地块正中部东侧边缘台地，最小高程352m，处于最南端坡地处。整体由多个台地构成，按高程可分为5级台地，地形复杂，高差错了明显，具有较好的层次感，地形可塑性强。4.2.3 气候条件项目地处西安市灞桥区，区域属于暖温带半湿润大陆性季风区，光、热、水、气、土等自然条件优越。年平均降雨量635mm，日照时间为20262719小时，年平均气温为1213.3，极端最高气温为41.7，绝对最低气温为20.6。年大于10的有效积温为36504325，年无霜期202208天。年初霜日期为11月1日以后，终霜期为4月1日以后。风向频率（静风频率）为30%左右，平均风速为2M/S。年平均相对湿度为70%左右。全年适于旅游的天数为290天，其中最佳的旅游时节为3月中旬至6月底、8月初至11月中旬，约210天。4.2.4 水资源条件“八水绕长安，灞桥据其三”，灞桥区内灞、浐、渭三河交汇常流，流长60公里，流域面积170多平方公里。其中，渭河在区内流长约10公里，流域面积10.4平方公里；灞河在境内流长约34公里，流域面积125平方公里；浐河在区内流长约11公里，流域面积40平方公里。区内浐、灞、渭三水是西安市水源地之一，年过境客水总量达64.02亿立方米，加上1.8亿立方米的地下水储量，累计65.82亿立方米的水资源总量，开发利用前景广阔。4.2.5 规划条件项目区地处西安市灞桥区白鹿塬现代农业示范区，西安市灞桥区白鹿塬现代农业示范区位于灞桥区东南部白鹿塬地区，西起西康铁路，东与蓝田县相邻，南邻长安区，北至灞河，规划面积79.9平方公里。白鹿塬现代农业示范区发展定位为西安都市现代农业示范区、城乡一体化发展示范区、关中民俗文化体验区和西安城市后花园。示范区由“一心、三带、九点、十园”的格局组成。都市型现代农业产业体系建成后，可形成果林、菜粮、畜禽、农产品加工与物流、观光旅游五大现代农业产业，并凸显产业循环、休闲观光、科技示范、加工物流、人文生态五大功能，最终成为西安市绿色农产品生产与出口创汇基地、关中城市群生态休闲观光基地、关中民俗文化与白鹿塬文化博览交流基地、西安市东部重要的生态屏障和西安市农业高效、农民增收及农村繁荣的样板。第五章 项目总体规划方案5.1 项目指导思想遵循“市场导向，政府引导，突出特点、可持续发展”的原则，按照“保护第一，开发第二”的基本方针，把握建设国际化大都市的新需求的发展机遇，依托秦岭北麓环山路农业科技观光园产业带开发，以发展都市型现代休闲农业为基础，以观光农业为主导，把霸上岭农业庄园建设成集生态农业、观光旅游和休闲旅游为一体的综合性旅游区。提升、改造传统的农业产业，实现高效农业、生态农业和旅游农业的有机集合，使之成为现代化农业和农村的窗口，充分体现有机农业产业回归，实现以人为本，人与自然的和谐。5.3 项目定位以乡野山岭、林网、田园、乡土建筑等为景观特色，以农业文明、乡土文化为背景，以市场为导向，通过整合农耕文化与现代休闲文化，提炼出“一日农夫”的主题形象，以“农业庄园”建设为核心承载，以特色农业种植、农业趣味教学培训产业为有力支撑，以农业全景式深度体验为手段，进行农产品的创新销售即体验式销售和农业文化销售，形成集农事体验、亲子游乐、教育培训、休闲度假、商务会议、康乐疗养、生产研发、食材配送等功能为一体的面向西安都市消费群体的主题休闲农业庄园。5.2 项目战略目标立足项目区山青水秀、“绿色环保”以及项目区的休闲农业庄园的特点，充分打造项目自然景观，形成“可览、可游、可居、可养”的环境景观和集“休闲娱乐观光体验农业示范”于一体的景观综合体，发展观光体验、农业示范相结合的特色旅游，最终将项目打造成为：1、西安市休闲农业产业示范基地2、西安市乡村旅游与休闲农业示范点5.3 项目总体方案5.3.1 项目总体构想5.3.2 总体规划方案一、空间结构根据霸上岭农业庄园规划主题、植物景观群落特点及整体空间划分要求，确定规划区空间结构为：一环三轴，三园一区一基地。一环：规划地块中部环绕香草庄园的环形交通景观廊道。三轴：西部边界交通主轴，中部花带景观主轴，东部（顶端）林带景观轴。三园：即中部香草庄园、北部百草药园、东部四季果园。一区：即综合服务区，包括林下养殖、大棚种植和农庄总部。一基地：即位于规划区西南端入口处的花卉苗木基地。二、分区规划（一）花卉苗木基地1、位置范围位于规划区西南端，紧邻环山景观路，现状为坡地地形，地块呈长方形，占地面积0.67公顷即10亩。2、主要功能农场景观苗木及景观花卉训话及培育。3、建设内容建设一个占地面积为1500平米的入口景观广场，包括形象景观大门、景观廊道、景观山石、植物绿篱等；建设一个占地0.15公顷的花卉培育基地，一个小型苗木基地占地0.37公顷。（二）综合服务区1、位置范围位于规划区的东侧，地块台塬最高处，有两个台地构成，南侧台地紧邻现状入口，整体地形呈长方形，占地面积1.12公顷即16.8亩。2、主要功能农场教学、住宿餐饮、休闲娱乐、行政办公、会议度假、康体运动、林下养殖、大棚种植、产品销售、食材配送。3、建设内容主要建设即阳光大棚、翠竹园和总部基地等三个项目。阳光大棚：为特色种植项目，建设四个120平米的标准化大棚，种植特色瓜果、蔬菜等，供游客观光采摘及农场教学（DIY材料），建设一个占地280平米的生态型的室内活动场地，包括乒乓球、羽毛球及健身广场等。剩余空地作为菜畦及花园。翠竹园：位于最高处台地，现状取水井处，种植竹类植物及高大乔木，形成竹林景观，发展林下养殖（如散养土鸡、家兔、土猪等），建设一个100平米的养殖用房和一个90平米的生产管理用房，配套建设一个容量为100立方米（长10米，宽5米，深2米）的蓄水池，一个15平米的泵房。总部基地：即综合服务中心，主要建设内容包括，建设一个占地110平米的地下酒窖，一个面积为160平米的半地下泳池，一个面积为200平米的农场手工教学中心，一个面积100平米圆形的阳光餐厅，一个面积1000平米的中心会所，一个400平米的农舍酒店和150平米的休闲水吧，以及上下两个广场和一个景观连廊等。4、项目策划农庄美食节：围绕美食厨房教学和制作体验，定期举办具有庄园特色的美食文化节，邀请嘉宾及业主餐饮共同分享创造美好食物的感动，宣传整个农园特色品牌。我是大厨：为中小学生厨房体验为目的设计的餐饮食物制作以家庭为单位的赛事。食材手工制作比赛：各类美食达人手工食材制作、烹饪才艺秀等。在比赛过程中注入“健康养生”的食物创作理念，提倡食品安全。农庄葡萄酒会：晚会宴会类主题节目，主要为家庭、朋友聚会提供场地和场所，同时注入葡萄酒产业的种植、选材、酿造、品鉴等专业红酒文化知识，让受众享受欢乐的同时增长知识，正确认知和理解红酒文化。（三）香草庄园1、位置范围位于规划地块中部，整体地形有部分台地和大面积坡地构成，该地块占地总面积5.26公顷，约78.9亩。2、主要功能花卉种植、生态观光、艺术摄影、手工体验、薰衣草育苗、生产加工、摄影DIY等。3、建设内容建设一个占地面积为0.6公顷的七彩花田，种植各类特色花卉植物，建设一处占地600平米的育苗培养基地，包括一个面积为100平米的薰衣草幼苗培养室、景观广场、2个廊架、1个亭子；建设一处占地面积为1000平米的“蓝梦工厂”花卉教学及加工生产中心，包括一处建筑面积为150平米的DIY教室和一个建筑面积为600平米的小型薰衣草油料加工车间；建设占地面积约为4公顷即60亩的薰衣草种植园。此外，还包括3处景观广场和四个景观亭子及景观水池等。4、策划项目家庭艺术摄影大赛：以薰衣草种植园为依托，大面积的坡地薰衣草景观，开展以家庭为活动主体的面向西安市场的薰衣草艺术摄影赛，内容包括室外摄影、照片剪辑、艺术美工、动画制作等内容。通过举办薰衣草活动吸引观光者参与农场教学活动，推广“霸上岭”教学农场的品牌，加快西安休闲农业发展，引领产业升级。小小花农：作为农场教学的主要核心板块即主题花卉教学区，策划“小小花农”项目，开展家庭亲子教育活动，让父母带领孩童体验种植花卉、采摘花卉、花卉加工等过程，完成过程可获赠农场“自然作业手册”或“农夫毕业证”等。薰衣草枕项目：建设300平米的薰衣草加工作坊，以薰衣草（草籽）油料粗加工、薰衣草枕艺术加工及生产和教学为主要功能，一方面通过可带动区域农民就业，增加农园销售收入；另外，还可与休闲农业结合，让游客参与互动DIY，以此，改变白鹿原现有的单纯“农家乐式”农业休闲现状，转变农业发展方式，形成区域内的首个“农场教学”示范基地，以积累经验推广至白鹿原所有规模以上农业园区，实现区域休闲农业快速发展。（四）百草药园1、位置范围位于规划区西北角，现状新华村村庄西侧台地之下，整体由两个台地构成，地形东高西低，呈长方形，该地块占地面积1.20公顷即18亩。2、主要功能养生药材种植、药材粗加工。3、建设内容主要建设一个占地16亩的药材种植园，一处占地面积为1000平米的药材晒场，一处建筑面积为120平米的管理用房。（五）四季果园1、位置范围位于规划区东北角，现状新华村村庄东侧台地之上，整体由两个台地构成，地形北低南高，呈长方形，该地块占地面积2.50公顷即37.5亩。2、主要功能瓜果采摘、果庄休闲、文化体验手工果品及果汁、果酒等制作DIY教学。3、建设内容主要建设一个占地0.75公顷，约11亩的葡萄种植园，一个占地1.75公顷，约26.5亩的杂果种植园，建设一个占地面积为410平米的主题果庄，建设一个占地450平米的葡萄酒庄（酿酒作坊），以及一个占地150平米的景观广场。