经营性物业抵押贷款.doc

金融资讯贷款百科经营性物业抵押贷款来源：博瑞金融论坛 时间：2009-06-15 14:39 网友评论：123条 经营性物业抵押贷款是指银行向法人发放的，以其或第三人所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入及借款人的其他经营收入进行还本付息的贷款。贷款可用于借款人在流动资金和固定资产等方面，也可以用于物业在经营期的其他资金需求，其中包括置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金等。但不得用于炒股、期货投机等禁止类项目。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有营业执照、实行独立核算的企事业法人，其用于抵押的经营性物业必须已经正式投入商业性营运，抵押人对其拥有的经营性物业享有独立处置权。通过经营性物业抵押贷款，企业可以有效的盘活自身的庞大的物业等资产，获得银行资金融通支持，保证了企业的资金的及时畅通。通俗得讲就是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。适用对象：借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。贷款用途：贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。一、借款人须具备下列基本条件1、具有企业法人营业执照并已办理年检手续；2、属于房地产开发企业的，应取得主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；4、具有贷款证（卡），并在我行开立基本帐户或一般结算帐户，无不良信用记录；5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证；6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款的抵押物；7、同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。8、我行要求的其他条件。二、经营性物业须具备的基本条件1、经营性物业应符合本市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证和土地证，已投入商业运营1年以上。2、经营性物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。3、酒店、宾馆类应在4星级（含）以上，且年均入住率高于60；写字楼应为甲级（含）写字楼以上，且年均出租率高于80；百货类物业面积（可供我行抵押面积）应大于1万平方米，且主力店应为知名品牌；混合业态的物业应至少满足以上一个条件。4、经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置。5、在贷款期内经营性物业所产生稳定的、经营性净现金流能够按期归还贷款本息（净现金流指已扣除经营物业必须支付的日常支出后的现金流）；原则上贷款本息和与贷款期间预期可产生的净现金流现值之比不超过75%。三、所需资料1、经营性物业竣工验收合格的证明材料、物业权证；2、借款人开发成本或买入价格的有关证明；3、借款人对外出租的有关协议、合同及租金收入的有关证明；4、物业承租人知晓物业抵押给银行的声明；5、银行要求提供的其他证明文件和资料。经营性物业融资业务流程1、借款人提出贷款申请，并与银行洽商贷款事宜。2、银行委托中介机构对拟抵押的物业进行评估，对借款人核定额度，主要是：借款人评估：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流状况等。抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力等。偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年的经营收入进行评价，经营收入应扣除大修和日常维护成本。3、借款人办理经营性物业保险，指定银行为第一受益人，并与银行签订抵押协议，贷款协议。4、银行与借款人前往房地产管理部门办理抵押登记，确保银行为抵押物的第一抵押权人。5、借款人应与银行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划。6、借款人分期偿还银行贷款本息。贷款期限和利率1、贷款期限最长不超过10年。2、贷款利率按中国人民银行有关规定执行。产品优势：可以为企业盘活庞大的房产等固定经营性资产，企业获得银行贷款支持。风险控制应重点关注以下内容1、物业的权属。是否竣工验收合格、是否取得房产证，物业设定抵押情况。2、物业的出租率、租赁合同的租期、租金支付方式。调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。3、租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要地预估。4、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况。对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。5、贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并指定银行为第一受益人，且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月，投保总额不低于贷款本息额。6、借款合同中要明确：银行有权在贷款期内要求指定的房地产评估机构对抵押物重新进行价值评估，若抵押物价值发生贬值，有权要求借款人补充银行认可的抵押物或收回相应贷款，银行有权视市场形式、抵押物价值变动、出租回报率、市场利率变化等情况，对贷款期限、额度、利率等进行调整。7、经营性物业抵押贷款必须以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供银行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。8、借款人应与银行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划。9、置换他行贷款的，应建立资金专户，确保贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为贷款行抵押权；若他行抵押权释放并为贷款行设定抵押前贷款行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保浅析经营性物业贷款的风险控制评论 窗体底端暂无全文 张发堂 天津滨海农商行 中国农村信用合作2009年第11期摘要:经营性物业贷款作为一种新型融资品种,以其额度适中、期限较长、还款压力较小等特点,为借款人盘活资产、获取更大的收益提供了良好的平台,正在为越来越多的客户所关注,也已成为各金融机构争夺客户的重要手段。但是,笔者在审查过程中发现,一些比较好的项目,由于客户经理对经营性物业贷款的特点把握不清，风险分析不到位而造成多次反复，从而影响了营销效率。 (共1页)经营性物业抵押贷款培训(2010-04-17 10:39:33) 标签： 银行培训财经分类：客户经理营销培训经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的, 以其所拥有的物业作为贷款抵押物,还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。 经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营,经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房,包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施(如商场、商铺)等商业用房.在银行计算客户还款来源的时候，甚至可以将出租物业的所签订的物业管理费收入、广告费收入计算在内，对于一些商业位置极好的大型物业，这两部分收入也相当可观。经营性物业抵押贷款 产品定义产品期限经营性物业抵押贷款最长原则上不超过 8年。融资金额抵押率最高可达抵押物价值的60%。利率融资利率一般由银行根据借款企业的资信确定。融资示意图产品要点1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。须在银行开立结算专户和还款专户，明确其全部收入进入结算专户结算，并将自有可支配收入转入还款专户，接受银行对支出款项的封闭式监管。承诺同意银行按还款计划扣还还款账户中款项用于封闭归还贷款本息。2、对承租人发函通知其房产抵押给银行，并由承租人对其回执进行盖章确认。3、如果是置换其他银行贷款，必须承诺将其他银行贷款置换后，解除抵押的物业及土地必须在合理期限内（设定约3个月的期限）抵押给银行。4、该物业必须为已经与实力强大的承租人签订长期租赁合同，租金收入稳定。物业地处黄金商业区域，地理位置优越，交通便利。5、在银行的信用评级在BB以上(含),资产负债率原则上不高于70%，经营和财务状况良好,具有还本付息能力。6、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证;获得土地使用权证的方式为国有出让土地。7、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物。8、经营性物业应符合本市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证和土地证，原则上已投入商业运营一年以上。9、经营性物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业氛围浓厚。10、经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；经营性物业具有较强的变现能力，有利于处置。 营销建议1、经营性物业最好为商场、写字楼、商品交易市场、宾馆酒店、酒店式公寓或商铺，出租非常稳定，现金流状况较好。出租人经营管理规范、利润较为稳定。经营性物业抵押贷款实际同REITS相同，借款人将未来的长期现金流折现，以未来的现金流获得现在的资金融通。2、承租人最好为特大型的商业企业，比如超市，家乐福、沃尔玛、华联超市、百盛等特大型商业企业。3、承租人为商业银行等金融机构，比如各家银行、证券公司、保险公司的经营机构租赁的经营性场地，比如支行、证券营业部、保险支公司等租赁的场地。 商场 写字楼 宾馆 市场基本条件合格应收账款范围及条件1、物业承租人属于实力较强、信誉良好、具有充分付款能力的大型企业、公用事业单位及政府机关等。2、租赁时间较长，租赁金额较大，支付租金期限明确，方便银行计算。3、出租方与承租方交易真实，双方原则上不得为同一集团内部企业及其他关联性企业。4、经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并已投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目。产品益处经营性物业抵押贷款的优势 (1)贷款用途灵活。贷款用途广，经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题,对于自行建造的物业,可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金,即置换出来的是属于房地产企业的自有资金,银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低，借款人同时可以将信贷资金用于物业的日常经营或者正常经营周转等。 (2)贷款期限长.普通的抵押贷款,贷款期限一般1年,企业面临的还款压力较大,经营性物业抵押贷款,贷款期限最长可达10年,企业可获得长期稳定的资金。 (3)还款方式灵活、减轻企业财务管理费用.可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划,经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流,物业的所有租金监管到银行,即保证了贷款的按时归还,又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本,使企业还款压力降到最低. (4)操作简单,解决企业融资难问题.经营性物业抵押贷款操作简单,经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流,只要满足这两点条件(即贷款第一还款来源和第二还款来源)的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务,企业可容易得获得银行贷款.业务流程1、企业向银行提出贷款申请；2、评估机构对抵押物作预评估；3、银行审批后，企业与银行签订相关合同；4、办理抵押物保险和抵押物登记，开立监管帐户；5、银行发放贷款；6、企业按期偿还贷款。点评一个企业如果非常看好自己开发的地产商业项目，完全可以自己持有产权，采取长期租赁的方式。选择出租物业以期获取长期收益，而借助银行的经营性物业抵押贷款可以有效的解决为投资的商场、写字楼、酒店式公寓等固定资产占压了大量资金的烦恼。经营性物业抵押贷款提供以经营性物业抵押的中长期融资服务，可以盘活客户在商业地产投资时所占压的资金，又可以帮助客户尽享物业长期升值所带来的收益。所以说银行客户经理真的可以说是企业的财神，使企业送钱来的。国内银行的经典案例中国民生银行地产金融事业部作为牵头行和代理行组织的百荣投资控股集团有限公司28亿元银团贷款。 借款人：百荣投资控股集团有限公司贷款形式：经营性物业抵押银团贷款（参加行：民生银行、兴业银行、光大银行、南京银行、华夏银行和深圳发展银行等六家银行）。中国民生银行地产金融事业部是银团贷款的牵头行和代理行，其他五家银行是参加行。商业形态：为百荣投资控股集团有限公司持有的百荣世贸商城。百荣世贸商城位于北京南城，建筑面积超过60万平方米，出租率近100%，年租金及管理费收入超过7亿元，是北京规模最大的现代化商品批发及物流中心，并被确定为北京市重点商业建设项目。该商场的本土特色和民族商业属性在京城众多“洋商场”中独树一帜。贷款内容：金额：28亿元；期限：10年（含2年宽限期），利率同期基准利率上浮5，以商城一期ABC座全部房产作抵押，抵押物评估价值68亿元，并追加借款人股东蒋柏荣提供无限连带责任保证。银团贷款用于置换原有25.1亿元贷款（其中民生17.1亿元，中信信托3亿元，兴业银行5亿元）。该抵押物抵押率为41，在该地理位置为稀缺型物业，需求大，易于变现；且借款人具有较强的资金实力，因此一旦发生无法偿债的风险，具有变现能力。百荣世贸商城:以经营服装、小商品为主的超大型批发市场,所交易的商品包括：国内、国外的服装及饰品、鞋业、皮具箱包、童装及儿童玩具、家居用品、文体办公用品、日用百货等超过10万种品类的商品。采取出租场地收取场租的方式经营，主营业务收入为百荣世贸商城的租金收入。对抵押物办理商业保险，保险金额不低于贷款余额，险种必须包括火灾险，保险期限需覆盖贷款期限，并按照参团份额给予参团行第一受益人的保障。借款人在代理行开立资金监管账户，商城租金收入进入代理监管账户。银团当年到期债务未还清之前，当年借款人不得分红。案例北京信诚物业有限公司经营性物业抵押贷款业务一、企业基本情况北京信诚物业有限公司注册资金2亿元，年经营额8亿元，规模属于中型物业企业。信诚大厦位于北京中央商务区，为5星级写字楼，承租公司大都是具有相当实力外资企业及国内的大型垄断企业，出租率达到90%以上，且全为长期租约，出租率较佳。北京信诚物业有限公司准备扩建二期，自筹2亿元资金，需要银行融资5000万元，公司准备需求外部资金支持。北京信诚物业有限公司资产负债率适中，长期经营现金流非常稳定，现金流状况较佳，是银行拓展中期贷款的较好目标客户。二、银行切入点分析支行经过认真分析：信诚大厦出租率较好，承租企业实力非常强，每年的租金回报率理想，测算企业5年的租金收入在扣除正常的支用后，应当可以完全覆盖银行的贷款本息。分析考虑因素：1、物业符合本市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证和土地证，已投入商业运营1年以上。2、物业地理位置优越，位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。位列世界五百强企业的商业企业入驻经营。写字楼为甲级写字楼以上，年均出租率高于80。3、物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；物业具有较强的变现能力，有利于银行整体处置。4、在贷款期内物业所产生稳定的、经营性净现金流能够按期归还贷款本息（净现金流指已扣除经营物业必须支付的日常支出后的现金流）；贷款本息和与贷款期间预期可产生的净现金流现值之比不超过75%。银行的风险控制措施：1、要求借款人以公司法人名义投房屋财产综合险，保险第一收益人为银行。2、要求借款人将信诚大厦完整抵押给支行，并将抵押信息通知承租人。3、做强制执行公证。三、银企合作情况1、北京信诚物业有限公司向银行提出融资申请，期限5年，金额5000万元。银行评估北京信诚物业有限公司年租金收入在2600万元左右，年日常经营支出水电费等支出约800万元左右。年可支配收入1700万元，5年约8500万元。2、银行经过批准，支行提供贷款5000万元，期限5年，利率执行基准。北京信诚物业有限公司每季以收到的租金偿还银行贷款本息。北京信诚物业有限公司与银行签订财务监管协议。3、北京信诚物业有限公司将出租的房产抵押给银行，并及时通知承租客户，租金收取账户修改为：帐号： ，开户行： ，此账户为收取租金监管账户。北京信诚物业有限公司提供授权划款书，授权银行可以从该账户扣划资金归还在银行的贷款本息。4、承租人按季支付租金进入北京信诚物业有限公司收取租金监管账户，银行按季进行扣收。【点评】通常经营性物业抵押贷款风险度较低，因为本身项目已经产生稳定的现金流，用项目产生的租金现金流分期偿还银行贷款，对企业而言，长期分摊贷款偿还，每期偿还贷款金额不大，企业偿还压力适中。通过经营性物业抵押贷款，可以有效的将客户的结算资金流控制到本行。银企携手共谋发展，巧借融资新品力破融资难活动融资产品介绍银企携手共谋发展，巧借融资新品力破融资难活动融资产品介绍一、经营性物业贷款1、产品定义：经营性物业贷款是指本行向经营性物业所有权人发放的以其所拥有的经营性物业作为抵押，以租赁等经营收入作为还款来源的贷款。经营性物业是指已经完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量充裕，综合效益良好，还款来源稳定的办公楼、宾馆、酒店、商铺及其他综合商业设施等。2、经营性物业贷款用途：（一）归还或置换建造该经营性物业的银行借款和股东借款及工程队欠款等；（二）支付经营性物业的购置款；（三）其他符合规定的用途。3、借款人必须具备以下条件：（一）具有法人营业执照并已办理年检手续；（二）预期经营性现金流量充足、稳定；（三）在本行开立结算账户，贷款卡年检正常，无不良信用记录；（四）按借款人公司章程或出资协议的规定，董事会、股东会（有限公司）或股东大会（股份公司）同意将其拥有的经营性物业作为贷款的抵押物，并提供书面决议；（五）接受本行对物业运营收入、支出款项的封闭式监管，承诺有关经营性物业的资金结算业务通过本行办理；（六）符合本行规定的其他贷款条件。4、 经营性物业必须具备以下条件：（一）项目开发建设手续齐全，产权清晰，已取得合法的权属证书，项目已通过国家有权部门竣工验收；（二）在房地产管理部门办理了租赁登记手续（若确实由于客观原因无法办理登记备案手续的，应报分行风险管理部同意）；（三）商场、写字楼和商铺的出租率应不低于70%；宾馆酒店投入商业运营时间二年（含）以上，平均入住率应不低于60%；（四）位置优越，商业氛围浓厚，交通便捷，具有较强的变现能力；（五）市场定位准确，目标客户稳定，且预期的租金等经营性收入充裕；（六）投资方和经营管理方拥有多年从事商业用房经营管理的经验。5、申请经营性物业贷款，借款人须向本行提供以下材料：（一）经年检的营业执照、企业法人机构代码证、贷款卡；（二）借款人的验资报告、公司章程；（三）法定代表人或其授权代表的证明文件；（四）经审计的借款人上二个年度的财务报表及近期的财务月报表；（五）经营性物业的产权证书及产权交易买卖合同及付款凭证；（六）经营性物业租赁合同，或授权经营管理等有关合同、协议；（七）本行要求的其他证明文件和材料。6、贷款金额的确定：贷款金额原则上不超过建造或购置价格的70（含），或本行认可的评估机构的评估价值的70（含）。7、贷款期限：贷款期限不得超过10年，且不得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限。8、贷款利率：贷款利率按本行中长期贷款利率的有关规定执行。9、产品价值：对经营性物业所有者：（1）获得融资支持，盘活物业；（2）融资期限长，免除短期流动资金贷款到期办理还旧借新等复杂手续、筹集大额资金的压力的烦恼；（3）还款压力小，根据租金等经营收入的现金流设计还款周期，消除还款周期与现金流不匹配的现金周转压力；（4）设置额度恢复条款，贷款额度可随物业增值进行恢复。对经营性物业承租人：可获得本行多方位优质金融服务。10、其他条件：借款人必须将经营性物业作为本行经营性物业贷款的抵押物，必要时还应提供本行认可的其他担保。出租人、承租人与本行签署三方协议书，承诺在本行实现抵押权时，不得以其租赁权阻碍或干扰本行行使抵押权。经营性物业贷款必须办理财产保险，保险期限不得短于贷款期限，并指定本行为第一受益人。二、节能减排项目贷款（一）产品简介:节能减排项目贷款是指本行对借款人发放的，用于节能减排项目的人民币贷款。用于能源效率项目、可再生能源项目和纯减排项目，旨在提高能源效率和减少温室气体排放，其中：能源效率项目是指以更新设备、优化设计、能源回收利用等方式为手段，以节省煤、石油、天然气等一次能源和电力、蒸汽等二次能源为目的的能源节约项目。可再生能源项目是指风能、太阳能、水能、生物质能、地热能、海洋能等非化石能源的生产和使用。纯减排项目是指在清洁能源机制框架下实施的具有温室气体减排效果的项目，项目主要收入源于出售“核证的温室气体减排量” (以下简称“核证减排量”，CER, Certified Emissions Reductions)。2006年5月17日，兴业银行与国际金融公司（IFC）签订合作协议，针对国内节能减排问题，首先推出能源效率项目贷款，即现在的节能减排项目贷款。是兴业银行支持中小企业节能技改项目资金需求的新型贷款产品。2007年，兴业银行深圳分行又与深圳市贸工局合作，由深圳市贸工局为节能减排项目贷款提供贴息。（二）、产品优势节能减排贷款产品抓住了开展资源节约、发展循环经济、保护环境的契机，突破了原有中小企业贷款注重担保条件、期限较短等固有模式，实现了降低担保门槛、拓宽融资期限，制定与借款企业节能项目现金流匹配的资金安排方式，并有政府提供贷款贴息。该贷款产品不但解决了中小企业节能减排项目融资上的业务瓶颈，降低了财务费用，而且在帮助企业节能降耗、创建可持续发展方面提供了强大的金融支持。产品价值体现在：1、经济效益和社会效益并重。在评估经济效益的同时，注重项目的节能减排效果。2、贷款期限较长。解决中小企业中长期贷款难的问题。3、担保方式灵活。解决中小企业担保难的问题。4、还款方式灵活。采用分期付款，根据项目现金流和企业自身的经营情况来安排还款期限，缓解企业还款压力。5、信贷决策科学。信贷决策更注重现金流、内部报酬率、投资回收期等敏感指标的测算，改变了对传统的抵质押等担保方式的过分依赖。（三）适用对象适用对象包括但不限于下列企事业单位：1、自身进行节能改造的企事业单位2、专业节能服务公司（或称作合同能源管理公司，英文缩写为EMC或ESCO）3、节能减排设备生产企业4、拥有专业牌照的租赁企业5、公用事业服务商6、专业从事开发和实施清洁能源机制项目，以出售核证减排量为主要收入来源的企业（四）合格项目：应发生在中国境内，包括：（1）能源效率项目，指以更新设备、优化设计、能源回收利用等方式为手段，以节省煤、石油、天然气等一次性能源和电力、蒸汽等二次能源为目的的能源节约项目，节能率原则上应高于20%；（2）可再生能源生产和使用的项目；（3）显著减少温室气体排放的项目；（4）其他经国际金融公司书面批准的项目。合格项目成本包括项目相关的开发、设计、设备购置、安装和融资成本。合格项目指在中国境内在建筑、工业流程和其他能源最终应用方面显著改善能源生产、销售及消费等环节效率的项目或商品和服务投资，以及可再生能源的生产和应用。它同时包括其实施可以显著减少温室气体排放的项目。在不限制上述一般性规定的条件下，合格项目包括能源效率设备的成本，并可包括与该设备的开发、设计、安装和融资相关的成本。合格项目应指符合下述要求的项目：(a) 新项目，即不是对现有项目或对借款人的任何未偿还义务进行再融资的项目；(b) 如果是能源效率提高项目，则项目的实施至少节约10%的能源；(c) 使用成熟技术、根据适当的能源审计或可行性研究制定、包括能源节约量（由国际金融公司评估决定）以及监督计划；和(d) 符合相关的中国的国家环境、健康、安全和社会保障法律。（五）合格贷款：指本行在可用期间对合格借款人签署和发放的仅用于合格项目的人民币贷款。贷款期限最长不超过5年且不超过最终到期日；至少每季度还息一次。（六）贷款办理条件申请办理节能减排项目贷款的借款人应符合以下条件：（1）在中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人，包括但不限于以下类型：1、自身进行节能改造的企事业单位；2、专业节能服务公司（或称作合同能源管理公司）。一种基于合同能源管理机制运作的、以赢利为目的的专业化公司。节能服务公司与愿意进行节能改造的客户签订节能服务合同，向客户提供能源审计、可行性研究、项目设计、项目融资、设备和材料采购、工程施工、人员培训、节能量监测、改造系统的运行、维护和管理等服务，并通过与客户分享项目实施后产生的节能减排收益、或承诺节能项目的节能减排收益、或承包整体能源费用的方式为客户提供节能服务，并获得利润，滚动发展；3、节能减排设备生产企业。生产的设备须经国际金融公司书面确认为节能减排设备；4、拥有专业牌照的租赁企业；5、公用事业服务商。指依据政府法规成立的提供公用事业服务的企业，例如天然气运营商等；6、专业从事开发和实施清洁能源机制项目，以出售核证减排量为主要收入来源的企业，例如垃圾填埋等。（2）符合合格借款人的条件；（3）在本行开立结算账户；（4）内部管理规范，财务状况正常，无不良信用记录，具有一定的清偿能力；（5）未曾被税务、工商、海关、外汇管理局等国家机关以任何形式列入风险关注企业名单；（6）法定代表人、控股股东（自然人）和董事均无犯罪记录；（7）成立两年以上的企业，最近两年净利润为正或保持收支平衡；成立一年以上不足两年的企业，上一年度净利润为正或保持收支平衡，有稳定的现金流；（8）自有资金不少于项目成本的20；（9）上一年度偿债覆盖率超过120%（含）。年偿债覆盖率=息税摊销前利润债务偿还总额100%，其中息税摊销前利润（EBITDA）指扣除利息、税金、折旧和摊销前利润，债务偿还总额指同期借款人须偿还的本金与利息之和；（10）上一年度资产负债率应符合以下规定：制造类企业不高于70%；贸易类企业不高于80%；节能服务公司不高于90%。否则须获得IFC书面批准；（11）纯减排项目应已与国外买家签订售碳合同，并获得国家发改委审批通过；（12）能源效率项目投资回收期原则上在6年以内；可再生能源项目投资回收期原则上在10年以内；纯减排项目投资回收期原则上在4年以内；（13）本行规定的其他条件。另外，除IFC另外书面批准，申请办理能源效率项目贷款的项目应符合以下的要求：（1）使用成熟技术、根据适当的能源审计或可行性研究制定的、包括能源节约监督计划的项目；（2）符合我国相关的国家环境、健康、安全和社会保障法律；（3）新项目，即不得用做借新还旧或置换其他贷款；（4）能效项目的节能率原则上应高于10%。(七)贷款担保方式及其他信用增级方式若贷款项下设备可办理抵押，则本行应获得其第一抵押权。除此之外，还可以考虑以下形式中的一种或多种：（1）借款人在本行开立保证金账户，专项用于存放贷款偿还准备金。按月还款的，最低保有金额为两期还贷金额；按季还款的，最低保有金额为一期还贷金额；（2）贷款归还和公用事业服务供应相捆绑，对于与公用事业服务商合作开发的节能项目或设备贷款，应将贷款归还和公用事业服务供应相捆绑，通过与借款人、公用事业服务商签订协议方式，约定借款人若不履行还款义务，本行可通知公用事业服务商中止提供公用事业服务；（3）向借款人或其他利益相关方收取一定金额的融资安排费；（4）纯减排项目可要求借款人、购买核证减排量的国外买家与我行签订三方协议，国外买家承诺将售碳收入汇入本行指定账户用于归还贷款。（5）其他本行认可的担保以及信用增级方式。（八）贷款要素1、 币别与金额 贷款币别为人民币。单个项目贷款金额不得超过项目总投的80%。2、贷款期限贷款期限（含展期）最长不得超过5年。3、还款方式贷款还款的金额与频率应与项目现金流和项目节能量相匹配。采用分期还款的方式，至少应保证按季付息。在项目建设期可设置还款宽限期，宽限期最长不得超过一年。对于宽限期期限在三个月以内的，可设置为不还本不付息；对于宽限期在三个月以上的，应设置为仅付息不还本。4、贷款利率贷款利率必须在人民银行公布的同档次贷款基准利率基础上上浮。（九）贷款办理流程借款人向本行申请节能减排项目贷款应提供以下材料：（1）借款申请表；（2）经年检的营业执照复印件、组织机构代码证书复印件、公司章程；（3）法定代表人或其授权代表的有效身份证明文件；（4）法定代表人、控股股东（自然人）和董事无犯罪记录的声明与保证；（5）借款时和贷款存续期间借款人未从事排除的活动的声明，贷款项目符合我国环境、健康、安全和社会保障法律法规的声明；（6）最近一期的完税证明；（7）最近两年经有资格的本地审计师审计的财务报表以及最近1期的财务报表（对企业法人而言）；最近两年的财务收支表以及最近1期的财务收支表（对事业法人而言）；（8）项目可行性研究报告，纯减排项目可用项目设计文件（PDD，Project Design Document）替代项目可行性研究报告；（9）项目投资计划，具体说明准备采取的措施、相关成本、资金来源、预计可节省的能源和成本、实施计划和技术维护；（10）根据国家或地方法规规定应取得政府立项批准的项目的政府批文；（11）根据国家或地方法规规定应进行环评的项目的环评报告；（12）发电类项目应取得电力部门的上网批复，热电、热网类项目应取得供热特许经营权批复，其他涉及特许牌照经营的，应提交特许经营批复，比如燃气供应，清洁燃料汽车等；（13）本行认为需要提供的其他材料。贷款审批通过后，经营机构签订相关贷款文件。在借款合同中须增加对借款人部分财务指标的要求（若有IFC书面批准的以其批准为准）：1、针对借款人企业类型不同，要求借款人在贷款存续期间资产负债率水平必须保持：制造类企业不高于70%，贸易类企业不高于80%，节能服务公司资产负债率不高于90%；2、要求借款人在贷款存续期间年偿债覆盖率必须保持在120%以上。 三、企业并购贷款(一)、产品简介并购贷款，是指本行向符合条件的境内并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款的贷款。所谓并购，是指境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式以实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业的交易行为。并购可由并购方通过其专门设立的无其他业务经营活动的全资或控股子公司（以下称子公司）进行。并购双方是指并购方与目标企业。本行并购贷款纳入客户综合授信管理，不得以流动资金贷款、项目贷款等其他名义提供并购贷款。本行并购贷款主要支持战略性的并购，支持有实力的大型企业集团进行兼并重组和行业整合，支持市场前景好、有效益、有助于形成规模经济、推动技术进步及增加产品附加值的兼并重组，重点支持并购方与目标企业之间具有较高的产业相关度的并购及资产、债务重组。本行在开展并购贷款业务的同时开展相应的财务顾问业务，通过参与并购过程促使并购交易有利于并购贷款业务以及风险控制。(二)、授信对象及条件（a）本行授信支持的并购交易需满足如下条件：（1）具有真实的并购交易背景；（2）并购交易符合国家产业政策、地区重点产业政策和本行信贷政策的导向；（3）并购交易合法合规，涉及国家产业政策、行业准入、反垄断、国有资产转让等事项的，应按适用法律法规和政策要求，取得有关方面的批准和履行相关手续；（4）并购方与目标企业之间具有较高的产业相关度或战略相关性，并购目的清晰，并购方通过并购能够获得目标企业的研发能力、关键技术与工艺、商标、特许权、供应或分销网络等战略性资源以提高其核心竞争能力；（5）非产业关联并购，并购方必须主业经营较为稳定，在业内处于领先地位；综合实力较强，具有较强抗风险能力；具有开展多元化经营的经验。（b）并购贷款申请人除满足本行规定的授信客户基本条件外，还应具备以下基本条件：（1）借款申请人的资产流动性良好，最近一个会计年度末或最近一期财务报表报告期末的资产负债率处于同行业正常水平； （2）借款申请人应提供充足的能够覆盖并购贷款风险的担保，包括但不限于资产抵押、股权质押、第三方保证，以及符合法律规定的其他形式的担保；以集团所属子公司申请并购贷款的，原则要求集团公司提供连带责任保证担保；如以目标企业股权作为质押的，应评估股权价值并确定质押率；（3）借款申请人或其实际控制人在所属行业内具备较强的综合实力，主营业务突出、经营业绩良好、管理团队稳定，其生产规模、技术水平、效益与同行业相比处于领先地位，并符合本行行业政策基本准入条件；（4）借款申请人与其关联方的交易坚持平等、自愿、等价、有偿的市场原则，未出现损害公司和其他股东利益的情况，对公司的经营无重大影响；（5）借款人需聘请本行作为财务顾问或融资协调人，如收购方或目标企业为上市公司的，并购方可同时聘请另一家经中国证监会认可的财务顾问；（6）借款申请人拟收购国内上市公司，还应符合中国证监会关于上市公司收购人的有关规定。(三)、贷款要素（一）贷款期限。并购贷款期限一般不超过5年。（二）并购贷款执行国家利率政策，一般采用浮动利率方式。（三）本行根据并购贷款风险评估结果及并购方未来现金流（包含但不限于并购产生的现金流）预期制定分期还本付息计划。(四)、业务流程并购贷款项目应收集的材料，包括但不限于并购方、目标企业的基本资料和并购交易的相关资料：（a）并购方、目标企业的基本资料1、并购双方的营业执照、法人代码证书、法定代表人身份证明、工商变更登记、年度检验、贷款卡、公司章程、财务报表等；2、并购方子公司为借款人的还需提供子公司的基本资料；3、证明并购方投融资能力的有关材料，包括非债务性资金的筹资方案和出资证明、用款计划、还款资金来源和还款计划、还款保证措施及相关证明文件；4、可评估企业资信的其他资料。（b）并购交易有关资料1、并购双方关于并购的内部审批文件，包括董事会或股东大会同意的文件，债务重组的决议等；2、政府机构及监管部门关于并购交易的审批文件，包括可行性研究报告及批复文件等；3、并购交易相关协议或文件，包括并购方案、合同或协议、法律意见、会计意见、税务意见、业务发展规划、资产处置方案、人员重组安置方案、管理架构重组方案、资产评估或股权价值评估报告等；4、说明并购交易后目标企业预期经营情况的有关材料，包括目标企业的资产产权证明、有经营特许权的经营许可证、贷款期限内并购双方各年现金流量预测表、并购双方偿债能力的分析资料等。（c）担保资料1、有保证担保的，比照对并购方基本资料的要求提供保证人的基本资料；2、有抵质押担保的，需提供抵质押物清单、权属证明、价值评估报告等。 四、工业厂房贷款（一）产品定义工业厂房贷款是本行向借款人发放的用于购买自用标准厂房（现房和期房）的贷款。（二）客户价值：(1)实现企业投资置业的计划，为企业扩大经营生产创造条件。（2）可借助银行资金缓解企业流动资金压力，提高企业资金周转效率。（3）灵活的多种还款方式，减轻企业的财务成本。（4）购买工业园区的标准厂房，享受价格折扣和税收、费用等方面的优惠。工业厂房贷款（以下简称贷款）是指本行向借款人发放的用于购买自用标准厂房（现房和期房）的贷款。标准厂房是指在经济开发区或工业集中区内按照国家标准及行业要求进行统一设计和建设，配套齐全、企业可直接入驻，并由投资者对外经营的工业用房。工业厂房贷款适用于人民币工业厂房贷款业务。其他法人商用房贷款包括自建商业用房、购买二手商业用房等比照本办法和本行相关制度执行。（三）借款人应具备以下条件：（1） 经工商行政管理局登记并颁发营业执照，实行独立核算，具有法人资格的企业单位；（2） 符合本行授信客户的基本条件，经营状况良好，信用良好，具有按期还本付息的能力；（3）能提供购买工业厂房的合同或协议；（4） 购买工业厂房的首付款至少为购买工业厂房金额的40%（含），首付款已汇入开发商在本行的专门存款帐户；（5）能提供本行认可的担保；（6）在本行开立存、贷款帐户；（7）本行规定的其他条件。（四）工业厂房应具备以下条件：（1）地理位置优越，具有较强的变现能力；（2）所购厂房须为标准厂房，原则上不接受特殊用途的厂房；（3）厂房开发手续齐全，厂区五通一平完整，拟购厂房已经封顶，开发商已按规定交纳了相关费用，可以领取产权证，办理产权抵押登记手续。（五）厂房开发商应具备以下条件：（1）经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并取得企业法人营业执照；（2）持有权部门核发的房地产开发资质等级证明；（3）持有效的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施（开）工许可证，可以办理商品房销（预）售许可证；（4）开发项目的资本金一般不低于项目总投资的35%（含），且其他资金来源落实。（5）在本行开立结算账户；（6）本行规定的其他条件。其中申请工业厂房（现房）贷款的，开发商可不受本条第四款的限制。（六）贷款金额、期限、利率（1）贷款金额不得超过借款人购买厂房的金额或本行认可的房地产评估机构评估价值的60（含）。若购买厂房的金额小于评估价值，则以购买厂房的金额为准。（2）贷款期限原则上不超过五年。（3）贷款利率原则上应在人民银行公布的同档次贷款基准利率基础上上浮。（七）贷款办理程序（1）、借款人通过厂房开发商向本行申请贷款的，开发商应事先向本行申请工业厂房贷款额度，本行在贷款额度内对符合条件的借款人办理贷款，程序如下： 开发商应填写工业厂房贷款额度申请表，并提交以下材料：1、经年检的营业执照复印件、法人代码证书复印件、公司章程；2、法定代表人或其授权代表的有效身份证明文件；3、年度财务报表及近期财务报表；4、经有权部门核发的房地产开发企业资质等级证书；5、开发项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施（开）工许可证、环保批准书；6、项目总投资、资金来源、立项审批文件及落实情况；7、项目为现房销售的，应提供房屋验收合格证书。（2）购买厂房的企业向我行申请工业厂房贷款，办理程序如下：申请企业应填写兴业银行工业厂房抵押贷款申请表，并提交以下资料：1、企业营业执照、法人机构代码证、公司章程、验资报告、近期财务报表等企业基本材料；2、已签订的购房合同；3、购买厂房首付款证明，如购买厂房首付款税务发票等；4、担保证明文件。以财产（含所购厂房）设置抵（质）押的，需提供抵（质）押物清单，及有权处分人同意抵（质）押的证明文件；由第三方或开发商提供阶段性（或全程）担保的，应提供第三方或开发商同意担保的函件；5、立项审批、环保审批等相关文件资料。6、本行认为需要提供的其他资料。 （八）贷款偿还期限在一年（含）以内的工业厂房贷款，实行到期一次还本付息，利随本清；或按月（或按季）计息，到期结清贷款本息。期限在一年以上的工业厂房贷款，本息偿还可采用等额本息还款法、等额本金还款法或其他方式，具体偿还方式与借款人协商后确定:五、控货融资业务（一）产品释义：控货融资业务，是指本行以控制、占有或者委托第三方控制、占有客户合法所有且符合本办法规定的动产或权利凭证为主要风险控制措施，给予客户短期融资，满足其生产经营流动资金需求的一种融资方式。主要有两种业务模式：一是存货环节融资业务，即动产或物权凭证质押授信业务，包括动产质押、仓单质押、标准仓单质押等；二是订货环节融资业务,主要为进口控货开证业务等。控货融资业务项下信用产品主要包括短