保障性住房可行性研究报告

目 录 第一章 总 论 . 3 一、项目概况 . 3 二、项目主办单位概况 . 4 三、 编制依据及编制的原则 . 4 四、可行性研究的范围 . 6 五、 主要技术经济指标 . 7 第二章 项目提出的背景及建设的必要性 . 8 一、 *市概况 . 8 二、项目提出的背景 . 12 三、项目建设 的必要性分析 . 15 第三章 拆迁安置方案 . 16 一、拆迁方案 . 16 二、拆迁安置补偿原则 . 17 第四章 项目建设选址与建设条件 . 17 一、地理位置 . 17 二、自然条件 . 18 三、地质条件 . 21 四、其它条件 . 21 五、建筑物所在地与建筑结构设计有关的自然条件 . 21 第五章 工程设计方案 . 22 一、工程概况 . 22 二、设计依据 . 23 三、 设计目标及原则 . 23 四、 总体构思 . 24 五、总体设计 . 25 六、建筑单体设计 . 27 七、建筑结构设计方案 . 30 八、配套公用工程 . 32 第六章 节地、节能、节水、节材 . 41 一、设计依据 . 41 二、设计原则 . 42 三、节地和土地保护 . 42 四、节能措施和能源利用 . 43 五、节水与水资源利用 . 45 六、节材与材料资源 . 47 第七章 环境保护 . 48 一、编制依据及采用的标准 . 48 二、 项目区环境现状 . 49 三、环境保护措施 . 49 4、项目投入使用后环境保护 . 53 第八章 劳动安全卫生 . 55 一、 编制依据及采用的标准 . 55 二、安全措施 . 55 三、卫生措施 . 57 第九章 消 防 . 58 一、编制依据及采用的标准 . 58 二、工程火灾危险性分析 . 59 第十章 项目实施与组织管理 . 60 一、项目实施 . 60 二、组织管理 . 60 第十一章 项目实施进度 . 62 第十二章 工程招投标 . 65 一、 概述 . 65 二、编制依据 . 65 三、招标原则 . 65 四、招标内容 . 66 第十三章 投资估算 . 68 一、编制依据及说明 . 68 二、总投资估算 . 69 第十四章 项目融资 . 72 一、资金筹措 . 72 二、融资方案分析 . 72 三、资金使用计划 . 72 四、资金来源及使用计划 . 72 第十五章 经济和社会效果分析 . 73 一、经济效果 . 73 二、 贷款偿还期 . 73 三、 社会效果分析 . 73 第十六章 结论与建议 . 74 一、研究结论 . 74 二、建议 . 75 *市 *东街保障性住房（ G区）建设项目 * 3 第一章 总 论 一、项目概况 1、项目名称 *市 *保障性住房（ G 区 ） 建设项目 2、项目负责人 * 3、项目建设地址 本项目地块位于 *市 *新区 *村 ， *北 侧 。 4、规划占地面积 81227.3 平方米。 5、居住区用地面积 81227.3 。 6、项目主要建设内容 项目拟建 多 层住宅、小高层住宅、商业、小学校、幼儿园及其配套工程，本项目规划设计为综合性的安置住宅小区。 总建筑面积： 118709 ，其中 : （ 1）住宅建筑面积 ： 78613 ； （ 2） 幼儿园建筑面积： 1600 ； （ 3） 商业建筑面积： 17480 ； （ 4） 社区配套建筑面积： 400； （ 5）地下室建筑面积： 20616 。 7、总投资 *市 *东街保障性住房（ G区）建设项目 * 4 本项目总投资 20584.38 万元。 8、资金筹措 本项目 *市政府配套资金 7204.38 万元，占总投资 35；申请银行贷款 13380 万元，占总投资 65。 9、项目建设期 建设期为两年 。 二、项目主办单位概况 1、项目主办单位： *市 *新区建设项目管理有限责任公司 2、单位地址： *省 *市迎宾西路迎宾园综合配套楼 16层 3、法人代表： * 4、注册资本：伍亿元 5、企业类型：有限责任公司（法人独资） 6、经营范围：城建项目投资开发经营、政府授权的国有资产地产投资开发、招商引资（国家禁止经营专项审批的除外）。 *市 *新区建设项目管理有限责任公司 是 *市工商局注册，由 *市 *新区管 理委员会 投资成立的法人独资公司，注册资金伍亿元人民币。经营范围：城建项目投资开发经营、政府授权的国有资产地产投资开发、招商引资（国家禁止经营专项审批的除外）。 三、 编制依据及编制的原则 （一）编制依据 1、 *市 *新区建设项目管理有限责任公司与 *市 *工程项目管理有限公司签订的咨询业务约定书。 2、国家发展改革委、建设部关于建设项目可行性研究试行管理办法、建设项目经济评价方法与参数第三版，中国国际工程咨*市 *东街保障性住房（ G区）建设项目 * 5 询公司投资项目可行性研究指南。 3、中华人民共和国建筑法（ 1998）。 4、中华人民共和国城 乡 规划法（ 主席令第七十四号 ）。 5、中华人民共和国环境保护法（ 1989）。 6、住宅建筑规范（ GB50368 2005）。 7、 民用建筑设计通则（ GB50352-2005）。 8、 建筑设计防火规范（ GB50016-2006）。 9、高层民用建筑设计防火规范（ GB50045-95 2005年版）。 10、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（ GB50067-97）。 11、 城市居住区 公共服务设施设置标准 （ GBJ08-55-2002）。 12、 *市城市规划管 理技术规定。 13、 *市规划局提供的地形图。 14、 *市总体规划（ 2006 2020）。 15、国家现行的行业规定，产业政策，法律法规，设计标准。 16、项目选址意见书。 17、 *省城市房屋拆迁条例。 18、 *省城市房屋拆迁价格评估办法。 19、 *省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法。 20、 委托方提供的有关资料。 （二）编制原则 1、坚持政府主导，市场运作的原则。安置住宅区改造要与住房制度改革、住房保障体系建设相衔接，坚持“经济、安全、整洁、实用”的建设原则。 2、坚持统筹规划 ，突出重点，客观科学，实事求是，因地制宜，*市 *东街保障性住房（ G区）建设项目 * 6 讲求实效，量力而行，分步实施的原则。 3、工程建设坚持以人为本的原则，设计以住宅建设为主，辅助设施和公用工程要满足住宅的需要。 4、整体设计体现适度先进，美观整洁，功能分区明显，坚持节能、节地，充分考虑预留，稳妥可靠，安全适用。 5、工程施工中严格执行国家和地方有关节能、环保、劳动安全、工业卫生、消防等有关规定、标准和规范，贯彻三废治理“三同时”的原则，做到安全施工，文明施工。 四、可行性研究的范围 1、研究范围 *市 *保障性住房（ G 区 ） 建设项目 的总图布置 、建筑工程及配套工程的开发建设、投资估算、销售及经济技术分析。 2、咨询要点 （ 1）总论 （ 2）项目提出的背景及建设的必要性 （ 3）拆迁安置方案 （ 4）项目建设选址与建设条件 （ 5）工程设计方案 （ 6）节地、节能、节水、节材 （ 7）环境保护 （ 8）劳动安全卫生 （ 9）消防 （ 10）项目实施与组织管理 （ 11）项目实施进度 *市 *东街保障性住房（ G区）建设项目 * 7 （ 12）工程招投标 （ 13）投资估算 （ 14）项目融资 （ 15）经济和社会效果分析 （ 16）结论与建议 五、 主要技术经济指标 主要技术经济指标 表 1-1 序号 项目 单位 数量 1 占地面积 m2 81227.3 2 总建筑面积 m2 118709 2.1 地上建筑面积 m2 98093 住宅 m2 78613 商铺 m2 17480 幼儿园 m2 1600 村委会 m2 400 其它公共设施 m2 0 2.2 地下建筑面积 m2 20616 3 容积率 1.46 4 建筑密度 % 26.65% 5 绿地率 % 31.50% 6 拆迁 户数 户 拆迁面积 m2 回迁安置面积 m2 0 7 设计户数 户 1012 8 总投资 万元 20584.38 *市 *东街保障性住房（ G区）建设项目 * 8 第二章 项目提出的背景及 建设的必要性 一、 *市概况 1、历史沿革、行政区划 *市地处晋冀内蒙交界地带，居内外长城之间，是国家首批公布的 24个历史文化名城之一，是国务院 1984年批准的全国 1 3 个较大的 城 市之一，是闻名全国的 “ 煤都 ” 。区位条件优越，交通通信便利，矿产资源丰富，旅游资源声誉中外，工业基础实力雄厚。 *市地理坐标：东经 11234 一 11433 ，北纬 3903 一 4044 ，之间。*历史悠久，战略地位十分重要，素有古战场之称，曾为一代京华，两代陪都，四朝重镇。 *市属大陆性季风气候，冬季漫长且寒冷干燥，夏季短暂且温热多雨，春秋凉爽，温差较大。年均气温 5 5 ，极端最高气温 37 7 ，极端最低气温一 29 1 ；年平均降雨量在 400毫米；无霜期 100 1 56 天。 *是我国著名的杂粮生产区，主要农作物有玉米、谷子、莜麦、春小麦、荞麦、豌豆、绿豆、红豆、黑豆、青豆、黄豆、黄芥、黄花、黍子、马铃薯、胡麻、黄花菜、黄芪、甜菜、向日葵和蔬菜、瓜果等。 *市是国务院首批公布的 24个历史文化名城之 一，有着 2300多年的城市发展史和 1600 多年的建都史，曾是两汉名郡，魏京师、辽金陪都、明清重镇，悠久的历史孕育了丰富的遗产，灿烂的文化留下了浓重的积淀，素有 “ 地下文物看陕西，地上文物 *， *文物看 *”之称。 *现存古建筑 300 余处，其中国家级 l 3 处、省级 29 处、市*市 *东街保障性住房（ G区）建设项目 * 9 县级 280处，特别是云冈石窟、北岳恒山、华严寺、九龙壁、悬空寺等古迹更是以其特殊的历史价值和艺术魅力驰名中外。目前，云冈石窟已列入世界遗产名录，云冈石窟和恒山景区被评为国家 4A级景区，*被国家命名为中国优秀旅游城市。 *市 交通便捷，地理 位置十分重要，是沟通西北和华北的咽喉要道，是重要的铁路交通枢纽和货运编组站，京包、京原、同蒲、大秦等 4 条复线电气化铁路， 40 余条铁路支线、专用线，纵横交错；京大高速、大运高速和在建设的得大高速等 10多条干线公路四通八达，环城高速公路已奠基开工，威海一乌海高速公路前期工作正在进行，一个现代化的高速公路交汇中心即将形成；加上即将在年内通航的 *机场， *已经构成了铁路、公路、航空相互配套的立体交通网络。优越的地理位置，发达的交通网络，孕育了 *繁荣的商贸业，成为华北地区重要的商品集散地之一。全市共有各类商品交易 市场近 300个。 *市 现辖四区七县和经济技术开发区，即城区、矿区、南郊区、新荣区、阳高县、天镇县、广灵县、灵丘县、浑源县、左云县、 *县。全市总面积 1 4 万平方公里，总人口 315.97 万人，其中城镇人口 158.40 万人。 2、城市性质及规模 *位于 *北端，地处内外长城之间，北、西两边隔长城与内蒙相邻，东进跨太行与河北、京武相望，南边倚桑干河与雁塞雄关相接，自古以来就是兵家必争的战略要地。 *市为 *盆地中心，是 *省的第二大工业城市，晋、冀、蒙三省（区）和 *省北部各县的交通枢纽，为 *省北部门户， 具有重要的战略地位。全市总面积 14112.56 平方公里，现辖 33个镇、 121乡， 37*市 *东街保障性住房（ G区）建设项目 * 10 个街道办事处。 *市的城市性质是：国家历史文化名城，全国重要的能源城市，晋冀蒙交汇地区的中心城市。 2007 年末 全市总人口 315.97 万人， 城镇人口占 49%， 农业人口占 51左右。 该 市有蒙、满、回、藏、苗、朝鲜等少数民族，汉族人口占 99.6。 3、社会经济和旅游业概况 A：社会经济 改革开放以来， *市依托煤炭、 电力主体产业优势，形成了冶金、机械、建材、化工、医药、食品等门类齐全的工业体系。乡镇企业异军突起， 外经外贸 前景广阔。今天， *已成为晋北政治、经济、科技、文化、金融、信息中心和商品集散地。 经过半个世纪的建设， *已成为 *第二大工业基地，现已有 *柴油机厂、 *机车厂、 *水泥厂、 *热电厂等多家国有大型企业，更有全国产量最大的 *矿务局，所属十几个煤矿年产优质动力煤在 3700 万吨以上，产量居全国之首，因此这座塞外名城又被誉为“煤都”。 *市土地广阔，主要农作物有玉米、谷子、莜麦、春小麦、黍子、马铃薯、胡麻、黄花菜、黄芪、甜菜、向日葵和蔬菜、瓜果等。 *市矿藏资源丰富，是我国著名的 煤乡 ，煤炭储量大、 质量好、热值高，已探明的煤炭总储量达 376.9 亿吨，是我国重要的优质动力煤生产基地。境内地下矿藏还有铁、铜、铝、锌、磷以及石灰石、云母、石墨、大理石、花岗石等。 到“十五”期末，全市生产总值完成 370.06 亿元，比 2000年的*市 *东街保障性住房（ G区）建设项目 * 11 170.18 亿元增长 89%，年均增长 13.58%；财政总收入完成 61.99 亿元，比 2000 年的 15亿元增长 3.13倍，年均增长 32.82%；一般预算收入 20.42 亿元，比 2000 年的 9.49 亿元增长 1.15 倍，年均增长16.56%；全社会固定资产投资完成 145.30 亿元，比 2000 年的 33.32亿元增长 3.36倍，年均增长 34.26%。 2007 年，全市生产总值完成 480.09亿元，增长 14；财政总收入完成 93.04亿元，增长 23.81；一般预算收入完成 36.73 亿元，增长 33.69；城镇居民人均可支配收入 11506.40 元，增长 17.83；农民人均纯收入 3303.50 元，增长 13.98。 B：旅游业概况 *市历史悠久，文化底蕴深厚，古迹颇多，为旅游业的发展创造了得天独厚的条件。 *市境内现存古建筑、古墓葬、古遗址 2 万余处，其中国家级和省级文物保护单位 60 余处。驰名中外的 主要有北魏文成帝和平初年开凿的云冈石窟；现存的惟一的辽代木构建筑上、下华严寺；九龙壁；阳高 许家窑人 遗址；北岳恒山；悬空寺；浑源圆觉寺砖塔；天镇慈云寺；灵丘觉山寺等。此外，北魏冯太后永固陵、孝文帝虚宫万年堂、汉代白登之战遗址、观音堂、古长城等都是极为珍贵的文化遗产 。 近年来， *市的旅游收入不断增长，来 *旅游的人次不断增加，为 *的经济发展注入了新的活力。 据市旅游局统计， 2005 年全市旅游总收入 33.16 亿元，比上年增长 59.7，旅游人数 724 万人次，比上年增长 21.5。全市共接待海外旅游者万人 次，比上年增长 25.0，旅游外汇收入 2296.97万美元，比上年增长 30.0；接待国内游客 716 万人次，比上年增*市 *东街保障性住房（ G区）建设项目 * 12 长 20.13，国内旅游收入 31.36 亿元，比上年增长 63.7。全市有涉外星级宾馆饭店 17家。 2006 年全市旅游总收入 47.64 亿元，比上年增长 43.6%，旅游人数 822.0 万人次，比上年增长 13.54%。全市共接待海外旅游者 99382人次，比上年增长 24.1%，旅游外汇收入 3295.3 万美元，比上年增长 43.5%；接待国内游客 812.10 万人次，比上年增长 13.4%，国内旅游收入 44.96 亿元，比上年增长 43.4%。全市有涉外星级宾馆饭店 17家。 2007 年全市旅游总收入 63.23 亿元，比上年增长 32.0% ，旅游人数 933.38 万人次，比上年增长 13.0% 。全市共接待海外旅游者12.66 万人次，比上年增长 27.4% ，旅游外汇收入 4186.6 万美元，比上年增长 27.1% ；接待国内游客 920.72万人次，比上年增长 13.4%，国内旅游收入 60.03 亿元，比上年增长 33.5%。 *市的旅游资源主要有两大类，一是文化旅游，包括古建筑文化艺术系列、宗教文化艺术系列和三晋民俗风情系列等等；另 一类是风光旅游，如公园及自然风景旅游区等。 *交通发达，是晋、冀、蒙三地的交通枢纽，是京包铁路 和同蒲铁路的交汇点，是大秦铁路的起点，也是北京经乌兰巴托 至莫斯科及东、中、西欧国际联运线的重要一站。 *有 7 条公 路与北京、呼市、 *、五台山、保定等地相通，构成四通八达 的公路网。随着京大高速公路及大运高速公路的兴建， *的公路交通将更加方便。 二、 项目提出的背景 塞上名城 *，地处晋、冀、蒙三角地带，是一个拥有 158 万多城市人口的较大城市，也是 *省第二大城市。 *市历史悠久，文化灿烂，*市 *东街保障性住房（ G区）建设项目 * 13 已有 2300 年的城 市发展史，曾是北魏京师、辽金陪都、明清重镇，是国务院首批公布的 24 座历史文化名城之一。也是全国的重要能源重化工基地、著名的 “煤都”。但由于历史原因，长期以来，城市建设严重滞后，“四大街八小巷，七十二条绵绵巷”的城市格局沿袭了400多年，直到 20 世纪 70年代末还是房屋低矮、街小巷窄的老城格局。改革开放以来，随着经济建设的快速发展，城市建设的力度逐年增加，城市面貌发生了翻天覆地的历史性变化。道路宽阔明亮，环境整洁优美，景观随处可见。一个朝气蓬勃、充满生机的现代化历史文化名城展现在世人面前。 改革开放 20 多年来 ，城市的基本建设投资累计近 250 亿元，是开放前 30年总和的 lO倍多。特别是近几年，全市市政工程投入平均每年都在 8 亿元左右，几乎比解放后 50 年的总和还多。城市中心城区总面积达到 80 平方公里，是 1982 年的 2.28 倍；城市铺装道路总长度 225 公里，比 1982 年增长了 40.62，面积增加了 80。以道路的扩宽改造、硬化、亮化、美化、绿化为切入点，以城市景区、景观、标志性建筑建设为着力点，全方位地展开了城市建设，城市的整体面貌有了根本性的改观，品位不断提升。 20 年来， *市先后改造建设了 120多条街道，重点建设了 大西街商业街、东关批发贸易区、振华商业住宅区、教场街商业区以及红旗广场、火车站广场、迎宾大桥等景区、景点。增加了城市的景观，提高了城市的品位。 坚持以人为本，推动城市建设的可持续发展。加强公共设施建设是提高人民群众生活质量的一条重要途径。 *市在连续几年大手笔地改造旧城中，把 50以上的拆迁地用于公共设施建设。由于 *市地处黄土高原风沙区，又是全国重要的能源重化工基地，生态环境较差，*市 *东街保障性住房（ G区）建设项目 * 14 城市绿地建设成为 *市城市建设的重点。 1997 年底全市人均公共绿地只有 1.4 平方米，到 2002 年底也只有 2.8l 平方米。 2007 年全市人均公共绿地达到了 5.2平方米，比 2002年底，增加了 85。值得一提的是计划总投资 9.8 亿元 (含征地费 )的御河生态林工程已经展开，目前一期 (西岸 )工程全面完成，成为广大市民休闲的理想场所。 与此同时，全市先后建设改造了 10 多个公园、广场，为人们提供休闲、散步、娱乐的活动场所。最近， *市 2001 2020 年城市总体规划已获国家批准，成为国务院因土地政策调控停止规划审批后第一个恢复审批的的城市，也标志着 *市城市规划和建设将进人一个新的发展阶段。与此同时，为了缓解主城区人口密度过大的压力，提 出了“一主两副” (主城区、口泉区、 *区 )的城市布局，积极实施了城市东移战略，重点建设 *新区。目前连接主城区与 *区的迎宾大桥、御河及两岸治理、迎宾大道已经竣工， *新区进入了全面建设阶段。 2009 年， *市又进行了大范围的城市改造，其中 御河东路 建设是重点工程，目前 御河东路 、 *路正在美丽变身 ，二条凸显城市品位的景观路呼之欲出。 御河东路建设 工程 兴云路 大塘路 ，道路长度 7.27公里，道路规划线宽 60米 ,道路等级为城市 级主干道。 *路 （ *段） 建设 工程 西 起 御河 东 路 、 东 至 工业园路 ，道路长度 约9公里，道路规划线宽 50米 ,道路等级为城市 级主干道， 道路于 2009年 10 月 底全线竣工通车，街道两侧的街景立面整治规划也已完成，这将结束过去路归路、楼归楼的状态，改造为富有地域特色标志、充分融入现代人文元素、市容整治明快、城市品位凸显的 *景观路。 运用市场经济的手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然生*市 *东街保障性住房（ G区）建设项目 * 15 成资本、人力作用资本、派生资本、城市无形资本等进行集聚、重组和经营，盘活存量，吸引增量，以谋求城市资本的流动和增值，为城市建设发展提供资金支持到以城建城、以城养城。 三、项目建设 的必要性分析 1、建设省级园林城市，塑造名城和谐形象 作为 *省第二大城市， *市的城市定位 :“发挥名城、资源、区位三大优势 ,把 *建设成新型加工业基地、晋冀蒙商贸集散地和北方旅游胜地。在十一五规划中， *市提出了“继续加大城市生态建设力度，大面积提高绿化水平，建成高标准的省级园林城市。特别要在五年内，精心规划建设 *新区，建成 11条主干道，建成御河生态园二期，实施行政中心东移，形成几个气势宏伟、造型优美、充满现代化气息、堪称 *新标志的亮点片区”的奋斗目标。 本项目建设场地为北邻 北 环路、西邻御河 东 路 及御河生态园，自然风光优美，交通方便，是 *市未来发展的和城市中心区域的重点区域，从城市建设和发展上来看，该项目的建设是非常必要的。 2、陪衬道路改造建设，改善东南区域环境 按照市委、市政府的构想， *新区的 建设，将为 *市 东 片区的经济繁荣发展奠定坚实的基础，道路建成后，也将成为富有地域特色标志、充分融入现代人文元素、市容整洁明亮、城市品位凸显的绿色路、和谐路。本规划小区力求在总体形象上与区域级的“中心”地位相称，体现新、雅的时代气派，塑造 21世纪的现代化时代生态居住小区。 同时项目配合御河 东 路、 *东 路 改造，极有必要建设相关的人居和商业建筑，通过打造该区域的人气，提高该区域的总体景观效*市 *东街保障性住房（ G区）建设项目 * 16 果，为使其成为未