房地产开发业务流程.doc

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薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿芄薆蚇膅芃螈袂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈莈蒄螁羄莈薇羇袀莇虿螀芈莆蒈薃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿薂蚆芈蒈蚄羁膄蒇螆螄肀蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚁羈膀膁莀螁肆膀蒂羆羂膀蚅蝿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄腿 房地产开发的业务流程总体流程 根据房地产开发企业的特点，按照房地产开发的流程，房地产成本软件的应用主要应经历以下五个流程：1、 系统设置阶段此阶段应进行基础资料的设置、用户及相关权限的设置。2、 项目前期阶段-估算成本的形成在新项目发展的可行性论证阶段，需要进行成本估算操作，形成估算成本。3、 项目前期阶段-目标成本的形成从规划设计开始到施工图设计，进行目标成本的录入和修订工作，到施工图设计完成，目标成本最终形成。除规划条件变化、政府政策变化等情况外，目标成本一经确定，不得随意修订。4、 项目执行阶段-动态成本的形成在项目的执行过程中，进行合同的录入、变更签证、结算工作、待发生成本的预测；系统将根据以上数据自动生成动态成本信息。5、 形象进度管理加强对形象进度进化与执行的考核力度，对形象进度进行宏观管理。一、基础资料设置设置内容在“基础资料设置”模块中，需要设置公司机构（指分公司）、工程项目、成本科目、产品等资料。基础资料的设置必须安装一定的顺序进行：公司机构工程项目（产品）成本科目。职责部门由 部主要负责，系统管理员配合。工作流程二、项目前期阶段-估算成本的形成设置内容在项目总规确定后，公司 部完成项目总投资估算深化稿，并将审批后的总投资估算深化稿在3日内进行估算成本的录入。职责部门由公司 部负责。工作流程三、项目前期阶段-目标成本的形成设置内容目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。项目总投资预算经集团审批通过后3日内作为目标成本数据录入。职责部门由公司 部负责。工作流程四、项目执行阶段-动态成本的形成设置内容在项目的执行过程中，主要执行合同录入、合同拆分、合同修订、合同变更、结算录入、结算拆分、待发生成本录入等功能。通过这些工作的完成，形成动态成本。职责部门由各合同发起的相关部门配合录入合同；合同拆分、合同变更、结算录入、结算拆分、待发生成本录入由公司 部完成。动态成本的形成动态成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果动态成本 = 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本工作流程工作流程一：合同录入工作流程二：合同拆分工作流程三：合同修订当合同数据录入完成后，如果发现其中有错误需要修改，可以进行合同修订。工作流程四：合同变更合同执行过程中经常会由于设计或现场的原因发生变更或签证。工作流程五：结算录入当一份合同全部或局部完工时，需要进行结算。工作流程六：结算拆分工作流程七：非合同性成本录入工作流程八：待发生的成本预测项目执行阶段-资金计划设置内容首先，根据企业确定的目标成本，编制房地产项目开发预计的资金投资进度，对项目资金进行宏观控制。在开发初期，根据签订的施工合同，确定工程项目的付款计划，通过对付款计划的跟踪管理，实现对年度（或季度）的资金控制。在房地产项目开发工程中，通过对付款审批单的流程审批管理，管理层可以实时监控项目进展，并严格控制工程款的支付。职责部门由财务部负责，其他合同发起部门进行参与。工作流程付款计划在签订合同时，一般都会同时约定合同的付款计划，这些合同付款计划，如果不需要更改，则可以直接转成实际付款计划，将实际付款计划汇总起来，就可以形成资金计划表，将实际付款数据与计划进行比较，就可以查询已付款明细表和欠付款明细表。 付款录入形象进度管理流程一：形象进度计划录入 流程二：形象进度实际完成录入 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